第四章 凶宅與物之瑕疵擔保責任
第一節 物之瑕疵擔保責任
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第四章 凶宅與物之瑕疵擔保責任
第一節 物之瑕疵擔保責任
瑕疵擔保責任係買賣契約之出賣人就買賣標的之瑕疵，所負之法定責任73。 由於瑕疵擔保責任係出於法律之規定，故為法定責任，但並非強行規定，故依據 民法第 366 條，契約當事人得以特約排除、限制或加重之，若當事人有特約時，
從其特約約定之內容，僅於出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效74。且基於 買賣契約為有償契約及雙務契約，買受人係支付相當之對價，方取得契約標的，
因此，出賣人即須擔保買受人所取得之契約標的無瑕疵，故瑕疵擔保責任為無過 失責任，只要契約標的有瑕疵，縱使出賣人無任何過失，出賣人仍須負責75。 瑕疵擔保責任之理論基礎，通說認為係基於「維持有償契約之交易安全」76， 因為有償契約注重契約雙方當事人互為具有對價性之對待給付，即契約雙方當事 人於契約締結時，會就給付與對待給付間的對價性作權衡，就該對價關係形成一 個均衡點，而該均衡點會受到契約之標的有無瑕疵而有所不同，因此，法律為維 護有償契約之對價平衡，特別課予有償契約之債務人瑕疵擔保責任，以保護交易 安全和信用77。
出賣人雖然履行了交付買賣標的物於買受人並使其取得該物所有權之義務，
但買受人之所以願意支付一定之價金，乃係因該買賣標的物之價值及效用，若該 買賣標的物附有隱含之瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質，買受人之合理期待可能 因此而失望78，因此，即有物之瑕疵擔保責任之出現以保護買受人。「物之瑕疵
73 鄭玉波（1986），《民法債權各論（上冊）》，頁 29，台北：三民；劉春堂（2011），《民法債編 各論（上）》，頁 31，台北：三民；邱聰智（2002），《新訂債法各論（上）》，頁 91，台北：元照；
林誠二（2003），《民法債編各論（上）》，頁 105，台北：瑞興。
74 鄭玉波，前揭註 73，頁 29；劉春堂，前揭註 73，頁 31；林誠二，前揭註 73，頁 105-106。
75 鄭玉波，前揭註 73，頁 29-30；劉春堂，前揭註 73，頁 32；林誠二，前揭註 73，頁 106；邱 聰智，前揭註 73，頁 91-92。
76 黃茂榮（2002），《買賣法（增訂版）》，頁 392，台北：植根；鄭玉波，前揭註 73，頁 31；邱 聰智，前揭註 73，頁 96；劉春堂，前揭註 73，頁 34；林誠二，前揭註 73，頁 108。
77 鄭玉波，前揭註 73，頁 31；黃茂榮，前揭註 76，頁 389-390；劉春堂，前揭註 73，頁 34。
78 郭麗珍（1998），〈公法上之負擔、使用限制與瑕疵擔保責任〉，城仲模教授祝壽論文集編輯委
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擔保責任」，係指出賣人對於買賣標的物本身之瑕疵或有所欠缺所負擔保之責任
79。
我國基於交易安全之保護，將瑕疵擔保責任規定於民法，民法第 354 條規定：
「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。（第一項）出賣人並應擔保 其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。（第二項）」此乃買賣契約之物之瑕 疵擔保責任之規定，由本條之文義，可推導出物之瑕疵擔保責任有三種類型－價 值瑕疵擔保、效用瑕疵擔保和保證品質瑕疵擔保。
民法第 354 條第 1 項前段規定：「無滅失或減少其價值之瑕疵」，物之出賣人
須擔保契約標的物無滅失或減少其價值之瑕疵80。物之價值有交換價值與使用價 值之區分，此所指之價值為「交換價值」81，且交換價值乃係「客觀之交易價值」
82。
民法第 354 條第 1 項中段規定：「滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵」，物之出賣人須擔保契約標的物無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵，此所指之效用為物之「使用價值」83。而效用瑕疵擔保可分為通常效用 瑕疵擔保與契約預定效用瑕疵擔保：所謂「通常效用」係指該買賣標的物依一般 交易觀念應有之效用84，申言之，即物之本身依其使用方式所應具備之效用85； 所謂「契約預定效用瑕疵」係指該買賣標的物在一般交易觀念上不一定有此效用，
員會（編），《憲法體制與法治行政－城仲模教授六秩華誕祝壽論文集》，頁 208，台北：三民；
張志僑（2004），《商品之瑕疵擔保責任與品質保證之研究》，國立成功大學法律研究所碩士論文，
頁 14。
79 史尚寬（1967），《債法各論（上冊）》，頁 23，台北：自版；劉春堂，前揭註 73，頁 47；林誠 二，前揭註 73，頁 116。
80 鄭玉波，前揭註 73，頁 41。
81 林誠二，前揭註 73，頁 117；劉春堂，前揭註 73，頁 48；邱聰智，前揭註 73，頁 111。
82 王澤鑑（2002），〈物之瑕疵與不當得利〉，國立臺灣大學法律學系法學叢書編輯委員會（編），
《民法學說與判例研究（第三冊）》，頁 112，台北：三民；史尚寬，前揭註 79，頁 24。
83 鄭玉波，前揭註 73，頁 42；劉春堂，前揭註 73，頁 49；林誠二，前揭註 73，頁 117。
84 鄭玉波，前揭註 73，頁 42；劉春堂，前揭註 73，頁 49；邱聰智，前揭註 73，頁 111。
85 林誠二，前揭註 73，頁 117-118。
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買賣契約之當事人特別以契約預定其有此效用86。
民法第 354 條第 2 項規定：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所 保證之品質」，此乃品質保證瑕疵擔保之規定，物之出賣人於有保證物之品質時，
須擔保契約標的物無欠缺所保證之品質87。所謂「品質」，係指構成或影響契約 標的物效用及價值之一切法律上及事實上關係88。保證則須以受拘束為目的，由 當事人於契約中以特約訂定之，構成契約之內容，成為給付之一部89，然現在多 數學說認為品質保證不以出賣人明示願意就欠缺保證之品質之瑕疵負擔保責任 為限，凡買受人依交易習慣要求出賣人保證契約標的物之品質，或出賣人對於契 約標的物宣示其具一定之品質者，均有保證品質瑕疵擔保之適用90。申言之，品 質保證瑕疵擔保不以明示為限，默示之品質保證亦有品質保證瑕疵擔保責任之適 用。
第二節 凶宅與物之瑕疵擔保責任
如前所述，由於凶宅非一法律名詞，且成立之態樣有許多種可能，因此，難 以對凶宅下定義，也因此很難以一概括的名詞「凶宅」來論述是否為物之瑕疵，
故本文以下將整理實務上曾出現的有關凶宅案例類型，來看看這些案例類型法院 是否認定其為瑕疵？如果為瑕疵，又為何種瑕疵？並整理學說對於凶宅是否為物 之瑕疵之看法。
第一項 實務見解
一、兇殺情事發生於房屋內，被害人亦死於房屋內
86 鄭玉波，前揭註 73，頁 42；劉春堂，前揭註 73，頁 49；邱聰智，前揭註 73，頁 111。
87 連世昌（2009），〈「凶宅」與民法上物之瑕疵擔保責任之研究〉，《全國律師》，13 卷 10 期，頁 56；王澤鑑，前揭註 82，頁 112；劉春堂，前揭註 73，頁 50；邱聰智，前揭註 73，頁 112。
88 王澤鑑，前揭註 82，頁 112；史尚寬，前揭註 79，頁 24。
89 鄭玉波，前揭註 73，頁 57；史尚寬，前揭註 79，頁 25。
90 楊芳賢（2002），〈第一章 買賣〉，黃立（編），《民法債編各論（上）》，頁 70-73，台北：元照；
劉春堂，前揭註 73，頁 50-51；邱聰智，前揭註 73，頁 112。
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此種兇殺情事發生於買賣標的之房屋內，被害人亦死於買賣標的之房屋內之 情形，實務見解多肯認此種情形為價值瑕疵。
例如：編號 7 高等法院民事判決 96 年度上字第 40 號謂：「按就房屋交易市 場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人『非自然身故』之情事，乃屬房屋 交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭 房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○
於 93 年 5 月 12 日簽訂系爭買賣契約，距離 87 年 2 月間發生兇殺案僅 6 年餘，
不能認為發生時間久遠，縱使該屋曾數次易主，上訴人甲○○仍應依約及依法負 物之瑕疵擔保責任。」91，此種兇殺情事發生於買賣標的之房屋內，被害人亦死 於買賣標的之房屋內之情形，實務見解認為會影響買受人之購買意願，進而影響 房屋之交易價值，因此認為此種情形為價值瑕疵。
二、兇殺情事發生於房屋內，但被害人死於房屋外之其他地方
此種兇殺情事發生於買賣標的之房屋內，但被害人死於買賣標的之房屋以外 之其他地方之情形，實務見解有認為屬於價值瑕疵，亦有認為不屬於物之瑕疵。
（一）價值瑕疵
例如：編號 8 桃園地方法院民事判決 99 年度重訴字第 408 號謂：「有非自然 身故情事之房屋即一般所稱之『凶宅』，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接
『物理性』之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡之狀況，對居住於 其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負 面影響，與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則 而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之
91 類似見解之判決尚有：編號 1 花蓮地方法院民事判決 99 年度訴字第 258 號、編號 2 高雄地方 法院民事判決 101 年度訴字第 680 號、編號 3 板橋地方法院民事判決 99 年度重訴字第 211 號、
編號 4 嘉義地方法院民事判決 100 年度訴字第 513 號、編號 5 彰化地方法院民事判決 98 年度訴 字第 512 號、編號 6 桃園地方法院民事判決 94 年度訴字第 708 號。
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價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，...系爭建物曾遭訴外人呂 學聰縱火，致呂楊蘭妹、呂慧盈受傷送醫救治而不治死亡，業如前述，則系爭建 物內曾發生非自然死亡之事件而為上開所稱之『凶宅』，應屬明確。雖上開非自 然死亡之事件，非於被告持有系爭建物之時間內，但系爭建物確屬凶宅，雖未對 此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，心理層面仍產生負面影 響，買賣價格、經濟價值，當因此而有減損，揆諸前開說明，已屬物之瑕疵。」， 此種兇殺情事發生於買賣標的之房屋內，但被害人死於買賣標的之房屋以外之其 他地方之情形，有實務見解認為此仍然會影響買受人之購買意願，進而影響房屋
價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，...系爭建物曾遭訴外人呂 學聰縱火，致呂楊蘭妹、呂慧盈受傷送醫救治而不治死亡，業如前述，則系爭建 物內曾發生非自然死亡之事件而為上開所稱之『凶宅』，應屬明確。雖上開非自 然死亡之事件，非於被告持有系爭建物之時間內，但系爭建物確屬凶宅，雖未對 此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，心理層面仍產生負面影 響，買賣價格、經濟價值，當因此而有減損，揆諸前開說明，已屬物之瑕疵。」， 此種兇殺情事發生於買賣標的之房屋內，但被害人死於買賣標的之房屋以外之其 他地方之情形，有實務見解認為此仍然會影響買受人之購買意願，進而影響房屋