第三章 凶宅與說明義務
第三節 違反說明義務之法律效果
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知買賣標的物為凶宅，卻仍願意購買，此種情形買受人自不得主張任何違反說明 義務之法律效果；然若出賣人未盡說明義務，使得買受人不知買賣標的之房屋實 際上有發生非自然身故之情形，買受人似可主張出賣人應負締約上過失責任、不 完全給付59或詐欺等。因此，以下將分別討論締約上過失、不完全給付與詐欺等。
第一項 締約上過失責任
締約上過失責任，係指於締約的準備階段，當事人一方未盡相當的注意，為 必要的作為或不作為，致他方信賴可順利締結契約之目的不能達成，或發生未曾 預期的損害，該未盡相當注意之一方即應負締約上過失責任60，我國將其規定於 民法第 245 條之 1。
民法第 245 條之 1 規定：「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而 有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠 償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說 明者。二、知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失 洩漏之者。三、其他顯然違反誠實及信用方法者。（第一項）前項損害賠償請求 權，因二年間不行使而消滅。（第二項）」，由於條文明文規定「契約未成立時」
與「非因過失而信契約能成立」，因此，學說對於締約上過失責任之適用情形即 有不同之意見：
一、限於契約未成立
此說認為，我國民法於第 245 條之 1 增定前，已早有締約上過失責任之規定，
例如：民法第 91 條之錯誤意思表示撤銷之賠償責任、第 110 條之無權代理人之 損害賠償責任、第 247 條之給付自始客觀不能之損害賠償責任，而民法第 227 條係契約成立時，債務人未盡附隨義務時，債權人則據此行使權利之規定，是以，
59 邱琦，前揭註 45，頁 26-28。
60 孫森焱（2010），《民法債編總論（下冊）》，頁 677，台北：三民。
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於契約成立時，無庸另設締約上過失責任規定之必要61，且為避免對民法體系產 生破壞與衝擊62，民法第 245 條之 1 之締約上過失責任之規定須限縮於一定之範 圍內－契約未成立時，始有適用。
二、不限於契約未成立
此說認為，若將民法第 245 條之 1 之適用僅限於「致」契約未成立時，則適 用範圍過狹，意義不大，且民法第 245 條之 1 第 1 項所定之三款情形與契約未成 立之間，難認均有因果關係上的關聯，例如，第 2 款所定之「知悉或持有他方之 秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者」，通常相對人都難 以察覺洩密之事，而仍訂立契約，是以，基於交易安全之保護與雙方當事人間因 準備或商議訂立契約而建立之特殊信賴關係之保障，應將「契約未成立時」解釋 為「當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者」係發生於契約未成立前，
至於其後契約是否成立，在所不問63。
民法第 245 條之 1 第 1 項第 1 款規定：「就訂約有重要關係之事項，對他方 之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者」，當事人得請求他方負賠償責任，若出賣 人未主動告知凶宅之情形時，買受人似得依民法第 245 條之 1 之規定向出賣人主 張締約上過失之賠償責任，然關於民法第 245 條之 1 之適用範圍，有認為僅於契 約未成立時，方可主張締約上過失；亦有認為契約成立時，仍可主張締約上過失 責任。若依前說，則當出賣人違反凶宅之說明義務時，因此時買賣契約已成立，
買受人不得主張締約上過失責任；若依後說，則當出賣人違反凶宅之說明義務時，
買受人得主張締約上過失責任。
61 孫森焱，前揭註 60，頁 678。
62 林誠二（2010），《債法總論新解－體系化解說（下冊）》，頁 233，台北：瑞興。
63 王澤鑑（2009），《債法原理（一）基本理論．債之發生、契約、無因管理》，頁 269-271，台 北：三民。
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第二項 不完全給付
若認為民法第 245 條之 1 之適用範圍僅限於「契約未成立」時，則當出賣人 違反凶宅之說明義務時，因為此時買賣契約已成立，買受人不得對出賣人主張締 約上過失責任，僅得討論是否有民法第 227 條不完全給付之適用。
一、不完全給付之意義
民法第 227 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。（第一項）因不完全給付而 生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。（第二項）」，所謂「不完全給付」， 係指履行在時間上正確，給付亦為可能，然債權人收到的，並非依債務關係之內 容，斟酌誠信原則所應得者，該給付對債權人而言，價值係有減損的或完全無價 值64，簡言之，不完全給付係債務人雖為給付，但給付之內容不符合債務之本旨
65，不論是契約之主給付義務、從給付義務或附隨義務之違反，均得主張不完全 給付66。
二、法律效果 （一）損害賠償
債務人違反附隨義務時，造成瑕疵給付時，此時債權人依民法第 227 條第 1 項之規定，得依民法第 226 條、第 231 條或第 232 條之規定請求損害賠償；若債 務人違反附隨義務，造成債權人固有利益之損害時，此時債權人得依民法第 227 條第 2 項之規定請求損害賠償。
（二）解除契約
64 黃立（2006），《民法債編總論》，頁 469，台北：元照。
65 史尚寬（1961），《債法總論（中下冊）》，頁 397，台北：自版；孫森焱，前揭註 60，頁 564。
66 史尚寬，前揭註 65，頁 397-398；王澤鑑，前揭註 63，頁 45-48；林誠二，前揭註 62，頁 103-104；
王澤鑑（2010），《民法概要》，頁 270-271，台北：三民。
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債務人違反附隨義務時，債權人得否解除契約，法無明文67，肯否二說均有 學者及實務見解採納，以下將分別討論之：
1. 否定說
最高法院民事判決 86 年度台上字第 440 號認為：「其中關於開工日期之約 定僅為實現使買受人取得房屋所有權並受領房屋之契約附隨義務而已，與契約之 主給付義務在性質上並不相同，縱有違反，亦不得構成對方解除契約之理由。」，
換言之，附隨義務之違反，並不使得債權人取得契約解除權；學者亦認為僅給付 義務的不履行，債權人方得解除契約，附隨義務之不履行，債權人原則上不得解 除契約68。
2. 肯定說
最高法院民事判決 100 年度台上字第 2 號認為：「附隨義務性質上屬於非構 成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘 為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無 法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質 上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解 除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩 序。」，學者亦認為不以該義務是否為主給付義務，判斷債權人得否解除契約，
若系爭附隨義務之不履行，已導致債權人喪失訂約目的、破壞契約雙方當事人之 信賴時，自應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益獲得完全之滿足，維護 契約應有之規範功能與秩序69。又德國民法第 324 條規定：「債務人在雙務契約 中違反其依據第 241 條第 2 項之義務，而債權人無法被期待繼續受契約之拘束者，
債權人得解除契約。」，而德國民法第 241 條第 2 項係規定：「債之關係得依其
67 詹森林（2010），〈出賣人附隨義務之實務發展－最高法院裁判之研究〉，《法令月刊》，61 卷 3 期，頁 44。
68 王澤鑑，前揭註 63，頁 43-44。
69 詹森林，前揭註 67，頁 44-45。
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內容，使任一當事人有義務關照他方當事人之權利、法益與利益。」，是若當債 務人違反附隨義務之程度達到使債權人難以被期待繼續受契約之拘束者，債權人 得解除契約70。
如前所述，無論買賣契約有無約定出賣人須就何種凶宅之情事負有說明義務，
基於誠信原則，出賣人應就「於出賣人產權持有期間內，或非於出賣人產權持有 期間內，但出賣人知悉房屋專有部分係兇殺、自殺或意外死亡之發生地或死亡地 時」，負有說明義務，且此屬於附隨義務之一種71，而買受人若欲對出賣人主張 民法第 227 條不完全給付，須以出賣人具可歸責事由致不完全給付者為限，換言 之，若出賣人故意或過失違反凶宅之說明義務，造成瑕疵給付時，買受人方可主 張民法第 227 條第 1 項之不完全給付之損害賠償責任72。
又關於出賣人違反凶宅說明義務時，買受人得否解除契約？本文基於保護買 受人之立場，若說明義務之違反已達足以影響契約目的之達成或難以期待買受人 繼續受契約之拘束，使買受人無法實現其訂立契約之利益時，而買受人得主張解 除契約，至於該違反是否已達足以影響契約目的之達成或難以期待買受人繼續受 契約之拘束，使買受人無法實現其訂立契約之利益，應依個案情形認定之。
第四節 小結
於契約締結前、履行過程中及契約終了後，為維護契約當事人一方之人身、
財產與契約締結之「合理利益」之目的，就其未請求或不知資訊，他方當事人應 負提供之義務，以確保債權人之權利及利益，不會因債務人之給付行為而受侵害，
此為「資訊保護義務」，又稱「附隨義務」；若係在契約成立前，雙方當事人為
70 黃立（2009），《德國新債法之研究》，頁 170-172，台北：元照。
71 詹森林，前揭註 67，頁 34。
72 若買受人認為因為住進凶宅而使其運勢不佳或身體狀況不好，而欲主張民法第 227 條第 2 項 之固有利益之損害賠償，則當其可證明其中之因果關係時，其自可主張之，惟該因果關係實屬難 以證明，亦不易使法院採信。
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了締結契約而有所接觸、準備與磋商時，此時所生之說明義務，學說稱為「先契
了締結契約而有所接觸、準備與磋商時，此時所生之說明義務，學說稱為「先契