第五章 凶宅與意思表示
第二節 凶宅與意思表示錯誤
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而為之意思表示，須就出賣人詐欺之事實負舉證之責，而法院就凶宅之詐欺部分 之判決，亦多著重於買受人能否舉證出賣人有詐欺之事實之討論128。
另外，當出賣人明知有凶宅之情形發生，卻仍故意欺騙買受人無該情形發生，
或不告知買受人而選擇保持緘默時，買受人除了得依民法第 92 條之規定，主張 撤銷其就該買賣契約之意思表示外，由於通說認為民法第 184 條第 1 項後段除了 保護權利外，亦包括利益，所謂「利益」，兼指純粹財產上利益及精神自由等非 財產利益129，是今當出賣人明知有凶宅之情形發生，卻仍故意欺騙買受人無該情 形發生，或不告知買受人而選擇保持緘默時，無疑是以背於善良風俗之方法，侵 害買受人財產上之利益130，是買受人亦得依民法第 184 條第 1 項後段，主張出賣 人故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人，出賣人應負損害賠償責任。且民 法第 360 條又規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者 亦同。」，而凶宅於某些情形係會成為物之瑕疵（詳如第四章所述），故今當出 賣人故意不告知凶宅之情事或欺騙買受人無該情形發生，而該凶宅之情事又係物 之瑕疵時，買受人亦得主張民法第 360 條後段之損害賠償責任。
第二節 凶宅與意思表示錯誤
第一項 意思表示錯誤
錯誤乃係表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，導致內心的效果 意思與外部的表示行為不一致，申言之，錯誤為表意人之表示與其意思偶然的不 一致131。若使錯誤的意思表示可以發生效力，不僅和當事人原有之預期不相同，
128 例如：編號 8 士林地方法院民事判決 98 年度消字第 7 號、編號 24 臺北地方法院民事判決 98 年度訴字第 562 號、編號 50 桃園地方法院民事判決 94 年度訴字第 261 號。
129 王澤鑑（2010），《侵權行為法》，頁 345-346，台北：三民。
130 買受人若知道買賣標的是凶宅，也許就不願購買，或不願花那麼多錢購買，是買受人所受之 損害為純粹財產上利益。
131 鄭玉波（2005），《民法總則》，頁 268，台北：三民；施啟揚（2007），《民法總則》，頁 297，
台北：三民。
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也與當事人意思自治原則不符，故基於維護意思表示之純正性與雙方當事人之利 益，法律特別規定表意人於具備一定之要件時，得撤銷其錯誤之意思表示，但為 保護相對人之利益，表意人須負損害賠償責任，彌補相對人因信賴表示之外觀而 受之損害132。
民法第 88 條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人 自己之過失者為限。（第一項）當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，
其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。（第二項）」民法第 89 條又規定：「意思表示，
因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定撤銷之。」由此兩條規定，
可將意思表示錯誤之態樣分成五種：動機錯誤、內容錯誤、表示行為錯誤、當事 人資格或物之性質錯誤與傳達錯誤。
第二項 物之性質錯誤
民法第 88 條第 2 項規定：「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，
其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，是當事人資格或物之性質錯誤乃屬動機 錯誤，原則上表意人不得撤銷其意思表示，但若該當事人資格或物之性質於交易 上認為重要時，基於表意人利益之保護，例外將其視為意思表示內容錯誤，表意 人得撤銷其意思表示133。
「當事人資格」係指性別、職業、健康狀態、刑罰前科或支付能力等特徵134；
「物之性質」則係指足以影響物之使用及價值之事實或法律關係，例如：物之效 用、來歷、新舊、顏色等特徵，但物之市場價值並不屬於物之性質，蓋物之市場 價值乃係依市場供需，由當事人自由決定，表意人願以該價格購買，乃係自我利 益之評估與考量，基於交易安全之維護，表意人須自行承擔該風險135。
132 黃立（2005），《民法總則》，頁 285，台北：元照；施啟揚，前揭註 131，頁 297。
133 王澤鑑，前揭註 126，頁 403。
134 王澤鑑，前揭註 126，頁 404。
135 蔡晶瑩（2010），〈物之性質錯誤／最高院九八台上一四六九〉，《台灣法學雜誌》，153 期，頁
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然價值錯誤與「價值形成因素」之錯估並不相同，價值形成因素之錯估乃係 物之性質錯誤，例如：甲以一百萬購買一個清朝時的花瓶，但其實該花瓶為一個 贗品，甲誤認該花瓶為清朝時的古董，係物之性質錯誤，換言之，構成價格之種 種因素方為性質，而價格並非性質，價格係性質之結果136。
另外基於交易安全之保護，依民法第 88 條第 2 項之規定，表意人就當事人 資格或物之性質之錯誤，並非全都得撤銷該意思表示，尚需「交易上認為重要者」
方得撤銷該意思表示，所謂「交易上認為重要者」係一種具體客觀標準，考量個 案中情況，在具體法律行為中，有交易上典型特點並具決定或影響物之評價者，
例如：由於甲的車庫較一般車庫小，所以甲向乙購車時，表明汽車須能停入其車 庫中，乙向甲說明該車應無問題，甲乙遂成立買賣契約，結果該車無法停入甲之 車庫，此即為交易上重要之物之性質錯誤，甲得撤銷該意思表示137。
第三項 凶宅為物之性質錯誤
凶宅之買受人就其買進該房屋之客觀意義並無誤認，亦無誤為表示其所意欲 者，故非民法第 88 條第 1 項之內容錯誤或表示行為錯誤。實務見解就買受凶宅 是否為意思表示錯誤之看法不多，但有實務見解認為買受人於意思表示形成之過 程中，對於該房屋是否為凶宅認識錯誤，誤以為該房屋無發生非自然身故，而決 定買下該房屋，此乃「動機錯誤」，而動機錯誤依民法第 88 條第 2 項之規定，若 該物之性質於交易上認為重要者，該動機錯誤視為意思表示內容之錯誤，買受人 得撤銷其意思表示，惟房屋曾發生非自然身故是否屬於交易上認為重要者，實務 見解有認為房屋曾發生上吊自殺逾一週始被發現之情事，足為交易上的重要事項
138；另有實務認為房屋曾發生一氧化碳中毒意外死亡之情事，會因個人之心理、
190；邱聰智（2011），《民法總則（下）》，頁 98，台北：三民；王澤鑑，前揭註 126，頁 404；
黃立，前揭註 132，頁 288。
136 黃立，前揭註 132，頁 288-289；楊芳賢，前揭註 90，頁 111；蔡晶瑩，前揭註 135，頁 190。
137 黃立，前揭註 132，頁 290。
138 例如：編號 81 士林地方法院民事判決 98 年度消字第 7 號。
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宗教信仰及時間之經過等因素而受影響，在交易上難認為具有重要性139。
學說則基於前述之物之價格非屬物之性質之立場，認為價格乃係依市場供需，
由當事人自由決定，若容許表意人得因價格撤銷其意思表示，將影響市場交易安 全，故買賣標的物之交易價值，雖因曾發生非自然身故情事而減損，但此乃價格，
非物之性質，因此認為買受人誤以為系爭房屋並非凶宅而買受，乃係動機錯誤，
且不得依民法第 88 條第 2 項之規定擬制為意思表示內容錯誤，故表意人不得撤 銷其意思表示140。
本文以為買受人誤以為系爭房屋未發生非自然身故，而買受系爭房屋，乃係 動機錯誤，然並非不得依民法第 88 條第 2 項之意旨撤銷其意思表示，誠如學說 所主張，價格非物之性質，其乃係由交易市場中雙方當事人決定，不得將風險轉 嫁於某一方，然買受人誤以為系爭房屋未發生非自然身故，而買受系爭房屋，此 並非單純之對於房屋價格之錯誤，此乃「價值形成因素」之錯誤，即買受人認為 系爭房屋無發生非自然身故之情形，因此決定以該價格買受，若該房屋實際上曾 發生非自然身故，買受人可能不願購買，或不願以該價格買入，該非自然身故之 情事乃係構成價值之因素，買受人因誤認該因素而為決定，故此仍為物之性質錯 誤，且雙方當事人若已於契約約定不得有非自然身故，或自殺或兇殺致死之情事 等，即表示該契約約定之非自然身故情事乃係「交易上認為重要者」，因此，應 允凶宅之買受人依民法第 88 條第 2 項之規定撤銷其意思表示。
縱使買賣契約未就有無非自然身故之情事有所約定，然內政部之函釋認為於 建築改良物之專有部分，發生凶殺或自殺而死亡或有求死行為致死之事實時，出 賣人須告知買受人；建物現況確認書則認為建物之專有部分，曾發生兇殺、自殺 或一氧化碳中毒致死之情事時，出賣人須告知買受人，此代表於建物之專有部分 曾發生兇殺、自殺及意外死亡之事實係重要的，出賣人方要告知買受人；又整理 實務上曾出現的案例，若跳樓自殺發生於屋內，及兇殺或除了跳樓以外之自殺情
139 例如：編號 98 桃園地方法院民事判決 92 年度訴字第 1073 號。
140 邱琦，前揭註 45，頁 27。
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事發生於屋內並死於屋內，實務見解多認此些情形屬於凶宅或物之瑕疵，由此可 知今房屋內發生兇殺或自殺致死或跳樓自殺之事實係重要的；至於意外死亡及兇 殺或除了跳樓以外之自殺情事發生於屋內但死於屋外之情形，僅有少部分實務見 解認為屬於凶宅或物之瑕疵，然本文以為跳樓自殺之發生地若為房屋之專有部分，
死亡地通常不可能係於該房屋之專有部分，實務見解仍多認此種情形為凶宅或物 之瑕疵，既然如此，為何以其他方式自殺或遭兇殺，卻要求該人必須死於房屋之
死亡地通常不可能係於該房屋之專有部分，實務見解仍多認此種情形為凶宅或物 之瑕疵，既然如此，為何以其他方式自殺或遭兇殺，卻要求該人必須死於房屋之