第二章 凶宅之認定
第二節 實務見解
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該學者更進一步指出，凶宅之認定標準需非自然身故發生於「專有部分」內，且非自然 身故之發生不以出賣人產權持有期間為必要，而非自然身故包括兇殺、自殺及意外致死6。另 外，對於房屋是否為凶宅應以客觀存在之事實判斷，當事人主觀之認知不宜作為凶宅之判斷 基礎7。
第二節 實務見解
由於凶宅非法律名詞，無統一之定義，因此各個法院對凶宅之認定不完全相同，部分實 務見解係採客觀認定說判斷房屋是否為凶宅，如單純以是否曾發生非自然身故情事，來判斷 是否為凶宅，例如：「曾發生非自然身故情事之房屋，一般稱為『凶宅』」8；有實務見解進 一步將非自然身故情事解釋為兇殺或自殺致死之情事，例如：「曾發生非自然身故情事之房 屋，即一般所稱之凶宅。至於凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或 自殺致死情事之房屋。」9；亦有實務見解將非自然身故情事之發生地點限發生於專有部分，
6 向明恩，前揭註 5，頁 95-97。
7 向明恩，前揭註 5，頁 99。
8 編號 82 高等法院民事判決 99 年度消上字第 10 號。同此見解之判決尚有：編號 5 彰化地方法院民事判決 98 年度訴字第 512 號、編號 8 桃園地方法院民事判決 99 年度重訴字第 408 號、編號 16 桃園地方法院民事判決 100 年度訴字第 1160 號、編號 36 臺北地方法院民事判決 101 年度訴字第 3888 號、編號 37 臺南地方法院民事判決 98 年度訴字第 289 號、編號 38 臺南分院民事判決 99 年度上易字第 131 號、編號 41 雲林地方法院民事判決 102 年度訴字第 196 號、編號 57 臺北地方法院民事判決 99 年度重訴字第 1160 號、編號 59 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 218 號、編號 61 高雄地方法院民事判決 100 年度雄簡字第 520 號、編號 63 新北地方法院民事判 決 102 年度訴字第 2135 號、編號 72 桃園地方法院民事判決 102 年度訴字第 1705 號、編號 81 士林地方法院民 事判決 98 年度消字第 7 號。
9 編號 76 高等法院民事判決 99 年度上字第 1316 號。同此見解之判決尚有：編號 1 花蓮地方法院民事判決 99 年度訴字第 258 號、編號 2 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 680 號、編號 4 嘉義地方法院民事判決 100 年度訴字第 513 號、編號 19 高等法院高雄分院民事判決 99 年度上字第 149 號、編號 27 士林地方法院民事判 決 101 年度訴字第 118 號、編號 29 臺中地方法院民事判決 98 年度重訴字第 514 號、編號 30 高等法院臺中分院 民事判決 99 年度重上字第 142 號、編號 31 臺中地方法院民事判決 101 年度重訴字第 130 號、編號 32 高等法 院臺中分院民事判決 102 年度上字第 233 號、編號 34 臺中地方法院民事判決 102 年度訴字第 904 號、編號 35 高等法院臺中分院民事判決 102 年度上易字第 521 號、編號 39 桃園地方法院民事判決 100 年度訴字第 1393 號、
編號 42 新竹地方法院民事判決 102 年度訴字第 550 號、編號 43 嘉義地方法院民事判決 98 年度訴字第 227 號、
編號 44 高等法院臺南分院民事判決 98 年度上字第 145 號、編號 45 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 1563 號、編號 69 臺中地方法院民事判決 96 年度訴字第 2526 號、編號 70 臺中地方法院民事判決 98 年度訴字第 643 號、編號 71 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 2175 號、編號 73 高雄地方法院民事判決 100 年度訴字第 1509
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例如：「一般不動產交易上所稱凶宅，多指在房屋內即專有部分發生非自然死亡之事故者。」
10；另外，亦有實務見解以內政部之函釋作為認定凶宅之標準，例如：「內政部於 97 年 7 月 24 日函釋亦載明凶宅認定標準，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分 (包括 主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡 (不包括自然死亡)之事實 (即陳屍於專有部 分)， 及在專有部分有求死行為致死 (如從該專有部分跳樓)； 但不包括在專有部分遭砍殺而 陳屍他處之行為 (即未陳屍於專有部分）等情，有內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦字第 0970048190 號函釋影本在卷可稽。足見，賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部有 (包 括主建物及附屬建物)，曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺、自行求死 故意服藥過量中毒致死）之情形，應屬凶宅。」 11；更有實務見解直接表示曾於建物之專有 部分發生有人自殺的情形，無論是否當場於屋內死亡或送醫方死亡，都會使大眾嫌惡該房屋，
該房屋自然為凶宅，且不以該事件之發生須在出賣人產權持有期間為必要，例如：「如在建 築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物）曾發生自殺行為而致死，其死亡時間不論係 自殺者當場死亡抑或送醫途中或於醫院急救無效而死亡，該房屋就一般社會大眾言已生心理 層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成 相當大的負面影響；故均應屬一般民間所稱之『凶宅』，且並不以該事件發生在出賣人產權 持有期間為必要，自不待言。」12
號、編號 75 板橋地方法院民事判決 99 年度訴字第 1543 號、編號 77 板橋地方法院民事判決 100 年度訴字第 378 號、編號 78 新北地方法院民事判決 102 年度訴字第 587 號、編號 79 新竹地方法院民事判決 101 年度重訴字第 16 號、編號 87 臺中地方法院民事判決 99 年度訴字第 375 號、編號 88 桃園地方法院民事判決 99 年度訴字第 1790 號、編號 90 臺中地方法院民事判決 102 年度重訴字第 119 號、編號 91 高等法院臺中分院民事判決 102 年 度重上字第 177 號、編號 98 桃園地方法院民事判決 92 年度訴字第 1073 號、編號 102 士林地方法院民事判決 100 年度訴字第 352 號、編號 103 高等法院民事判決 100 年度上易字第 1073 號、編號 104 臺中地方法院民事判 決 102 年度重訴字第 435 號、編號 106 高雄地方法院民事判決 94 年度訴字第 2874 號、編號 107 臺中地方法院 民事判決 101 年度訴字第 3062 號、編號 113 桃園地方法院民事判決 102 年度訴字第 542 號。
10 編號 21 士林地方法院民事判決 102 年度訴字第 211 號。同此見解之判決尚有：編號 3 板橋地方法院民事判 決 99 年度重訴字第 211 號、編號 26 臺北地方法院民事判決 99 年度重訴字第 450 號、編號 68 臺北地方法院民 事判決 100 年度訴字第 624 號、編號 92 臺南地方法院民事判決 101 年度訴字第 13 號、編號 93 高等法院臺南 分院民事判決 102 年度上易字第 145 號。
11 編號 111 板橋地方法院民事判決 98 年重訴字 168 號民事判決。同此見解之判決尚有：編號 13 臺中地方法院 民事判決 100 年度中簡字第 1073 號。
12 編號 74 板橋地方法院民事判決 99 年度訴字第 318 號。
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法院除了有以客觀認定作為凶宅之判斷基礎之見解外，亦有部分實務見解是採主觀認定 說，認為房屋是否因為發生非自然身故之情事成為凶宅，此屬於個人主觀面及心理面之範疇，
且該事件可以藉由時間或宗教等讓人淡忘，因此不認為房屋會因曾發生非自然身故之情事而 成為凶宅，進而否認該房屋具有物之瑕疵之情形，例如：「建築物是否因為曾有人於此自殺 而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有 異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難 認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。」13；有實務見解進一步指出非 自然身故之情形及發生時間之久遠，亦會影響認定房屋是否屬於凶宅，例如：「房屋是否因 為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬個人主觀及心理價值範疇，且因人、因時、因宗教 信仰之不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交 易觀念上，尚難謂必將導致房屋價值、效用、品質之減損，衡情仍應考量案發事故之情狀、
案件經過時間之長短等因素，非謂曾發生自殺致死事故之房屋，不論時間久遠，即概均認為 係屬凶宅，指為物之瑕疵。」14；亦有實務見解指出房屋是否因曾發生非自然身故而成為凶 宅除了係個人主觀心理之範疇及案發之情形及時間之經過外，尚需該名死者亦必須死於屋內，
該房屋才有成為凶宅之可能，例如：「凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指『曾 發生兇殺或自殺致死之情事』之房屋，……惟房屋是否因為曾有人於此『發生兇殺或自殺致 死之情事』而成為『凶宅』，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信 仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷 一房屋是否為『凶宅』，除應具備『發生兇殺或自殺致死』之『人』應死於屋內外，並應考 量案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係等因素，並非以『曾 發生兇殺或自殺致死之情事』之房屋，一概均認係『凶宅』而構成物之瑕疵，否則將影響房
13 編號 23 高等法院民事判決 90 年度上易字第 401 號。同此見解之判決尚有：編號 22 臺北地方法院民事判決 89 年度訴字第 4750 號、編號 24 臺北地方法院民事判決 98 年度訴字第 562 號、編號 25 高等法院民事判決 99 年度上易字第 229 號、編號 52 臺中地方法院民事判決 95 年度訴字第 1179 號、編號 95 新竹地方法院民事判決 98 年度重訴字第 154 號、編號 97 高等法院臺南分院民事判決 100 年度上易字第 44 號。
14 編號 66 臺中地方法院民事判決 97 年度訴字第 321 號。同此見解之判決尚有：編號 54 臺中地方法院民事判 決 99 年度訴字第 192 號、編號 55 高等法院臺中分院民事判決 100 年度上易字第 77 號、編號 67 高等法院臺中 分院民事判決 98 年度上易字第 8 號。
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市交易之公平性、安全性及發展性。」15；然有實務見解認為凶宅並不以發生兇殺或自殺致 死之人需死於屋內為必備要件，例如：「存有非自然身故情事之房屋即一般所稱之『凶宅』，
市交易之公平性、安全性及發展性。」15；然有實務見解認為凶宅並不以發生兇殺或自殺致 死之人需死於屋內為必備要件，例如：「存有非自然身故情事之房屋即一般所稱之『凶宅』，