凶宅買賣之法律問題研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學法律科際整合研究所碩士學位論文. 政治大. 立凶宅買賣之法律問題研究. ‧ 國. 學. A Study on Legal Issues of Trades of Haunted Houses. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授：王千維博士研究生：廖珊億撰. 中華民國 104 年 7 月.

(2) 謝辭從一入學就開始擔心自己能否順利畢業，求學期間更是有過許多迷惘和徬徨的時候，但多虧有許許多多人的幫助，我才終於可以有寫謝辭的這一天，心中真的是充滿了無限的感恩。謝謝我的指導教授王千維老師，老師治學嚴謹，授課仔細，待人祥和，在論文撰寫期間不僅配合我的時間與我討論論文，更是不厭其煩地指導與教導我，而且在我遇到生活上的問題而找老師討論時，老師每次都很仔細地聽完我的話，給予我許多很好的建議，真的很感謝老師。也很謝謝擔任口試委員的陳洸岳老師和向明恩老師，兩位老師不僅包容我匆忙地寄送口試本，更是仔細地閱讀我的論文，給予我許多建議，並點出了我撰寫時的問題與盲點，方使我的論文能完整呈現。此外，也很感謝吳瑾瑜老師的教導及鼓勵，每次和老師的談話總是. 政治大. 收穫豐富；謝謝子欣助教每次都耐心地回答我有關課程的行政問題及口試行政事項的協助。. 立. 感謝一心律師、家贏律師和大周律師，謝謝你們教導我作為一位律師要注意哪些事情，. ‧ 國. 學. 也謝謝你們包容我一邊實習一邊寫論文，更謝謝你們總是耐心地回答我的問題及不斷地鼓勵. ‧. 我，也很謝謝姿姿與書謹對我的照顧和包容，才能讓我的實習生活那麼順利，也謝謝采薇執秘、芳君律師和北分大家的照顧，讓我的實習生活多采多姿。. y. Nat. io. sit. 謝謝胡錦媛老師、鍾曉芳老師和 Ruth Martin 在大學時對我的教導和照顧，你們的鼓勵讓. n. al. er. 我對自己有了信心。謝謝采玟、芳伃、嘉霙、美華、苡婷、冠妤、沈易、芳清、宏儒、世祐、. Ch. i n U. v. 汶叡與奕之，有你們的陪伴才使我的研究所生活充滿樂趣；謝謝雅玲和宜萍，你們不僅包容. engchi. 我的幼稚，在我論文的最後關頭時更是一直替我打氣、給我信心；也謝謝上、方、Doris、高真和竹本口合家的大家，總是聽我說話、一起玩耍；也感謝雅涵，無論和你說什麼煩惱，你總是能馬上理解我。感謝乾爹和乾媽一直以來在物質上和精神上的支持，總是關心我的健康、讀書狀況和生活的一切，不僅在我緊張、迷惘時，安撫我、鼓勵我，更是一直支持我，我真的非常地感激。謝謝所有幫助過我的人和上天。最後一定要感謝我最重要的家人，謝謝爸爸從小到現在都不間斷地一直接送我，謝謝媽媽一直以來都一手包辦家裡的大小事，也謝謝弟弟總是讓著我，尤其在寫論文期間更是一直幫我跑腿借書還書，謝謝你們總是讓我做自己想做的事，順應我各種任性的要求，一直支持著我，陪伴在我身邊，真的很開心也很謝謝有你們在我身邊。 I.

(3) 摘要凶宅係我國房屋交易市場中之重要交易訊息，由於我國風俗民情之關係，凶宅之出賣人有時會隱瞞房屋為凶宅之情事，使得不願買受凶宅之買受人買到凶宅，出賣人和買受人之爭端即因此而產生，這些關於凶宅交易的爭端都有個前提問題就是-何謂凶宅？因此本文首先整理法院實務對凶宅之定義、內政部與法院實務對於出賣人就凶宅之說明義務範圍之認定及出賣人違反說明義務之法律效果。再者，凶宅交易之法律問題除了違反說明義務之法律效果外，尚涉及物之瑕疵擔保責任及意思表示錯誤之問題，是本文以買賣瑕疵擔保與意思表示錯誤等規定為中心，整理法院實務與學說之見解，探討買受人於買到凶宅時是否可主張物之瑕疵擔保責任及意思表示錯誤。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 關鍵字：凶宅、說明義務、物之瑕疵擔保責任、意思表示錯誤. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(4) Abstract Hounted houses have always been considered important transactional information by housing trading market in Taiwan. Because of custom and tradition, a seller often conceals haunted houses from a buyer, and the buyer who does not want to buy a haunted house will buy that. Then, the dispute between the seller and the buyer will happen. Therefore, the article collects and analyzes the meaning of haunted houses defined by courts, which kinds of hounted houses sellers should tell buyers defined by courts and the Ministry of the Interior, and the legal effects of violating the duty to disclose. Moreover, the legal issues of the trades of hounted houses are warranty for defective goods and. 政治大. mistake of expression of intent besides the legal effects of violating the duty to disclose. Based on. 立. Civil Code, court decisions of District Court and High Court and scholars' opinions, the article. ‧ 國. 學. discusses whether the buyer who bought a haunted house may revoke the expression or not and. io. sit. y. Nat. n. al. er. not.. ‧. whether the seller may be responsible for a warranty when there is a defect in the thing he sold or. Ch. i n U. v. Key Words: Hounted House, Duty to Disclose, Matter of the Warranty, False Explanation. engchi. III.

(5) 目錄第一章緒論 ............................................................................................................. 1 第一節研究動機與目的 ............................................................................................................ 1 第二節研究方法 ........................................................................................................................ 2 第三節研究範圍 ........................................................................................................................ 2. 第二章凶宅之認定 .................................................................................................. 3 第一節學說見解 ........................................................................................................................ 3 第二節實務見解 ........................................................................................................................ 4. 政治大. 第三節凶宅爭議案例 ................................................................................................................ 8. 立. 第四節小結 .............................................................................................................................. 12. ‧ 國. 學. 第三章凶宅與說明義務 ........................................................................................ 14. ‧. 第一節說明義務 ...................................................................................................................... 14 第二節凶宅之說明義務 .......................................................................................................... 15. y. Nat. io. sit. 第三節違反說明義務之法律效果 .......................................................................................... 23. er. 第四節小結 .............................................................................................................................. 28. n. a. iv. l C ........................................................................ n 第四章凶宅與物之瑕疵擔保責任 31. hengchi U. 第一節物之瑕疵擔保責任 ...................................................................................................... 31 第二節凶宅與物之瑕疵擔保責任 .......................................................................................... 33 第三節物之瑕疵擔保責任與不完全給付 .............................................................................. 63 第四節小結 .............................................................................................................................. 66. 第五章凶宅與意思表示 ........................................................................................ 70 第一節詐欺等 .......................................................................................................................... 70 第二節凶宅與意思表示錯誤 .................................................................................................. 71 第三節小結 .............................................................................................................................. 78. IV.

(6) 第六章結論 ........................................................................................................... 80 參考文獻 ................................................................................................................. 83 附表 ......................................................................................................................... 88. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. V. i n U. v.

(7) 表目錄圖一：死亡類型與凶宅 .................................................................................................................... 11 圖二：說明義務與凶宅 .................................................................................................................... 23 圖三：物之瑕疵與凶宅 .................................................................................................................... 53 附表一：兇殺 .................................................................................................................................... 88 附表二：自殺 .................................................................................................................................... 97 附表三：意外死亡 .......................................................................................................................... 147. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VI. i n U. v.

(8) 第一章緒論第一節研究動機與目的房屋不僅僅是一個建築物，更是一個溫暖的家的所在，縱使現今房價高漲，薪水不漲，但許多人仍有一個買屋成家的夢，希望能在大城市中尋找到一個可以安身立命，屬於自己的地方，因此，「買房」成為一個人一輩子最重要的幾件事之一。近幾年來，新聞媒體時常出現關於凶宅之糾紛，由於許多人可能是多年來一直省吃儉用，才辛苦存下一筆錢可以買一間房子，一個屬於自己的家，因此多不希望自己所買的房子有什. 政治大故之房屋，即俗稱之「凶宅」多有所忌諱，也使得凶宅之出賣人往往會隱瞞該房屋曾經發生立麼不好的事故發生，尤其臺灣社會普遍相信風水之說及鬼神之談，大部份的人對於曾發生事. ‧ 國. 學. 之事故，希望房屋賣得一個好價錢，或者是該房屋之所有權人已經變動過很多次，而成立買賣契約之出賣人對於在前手所有房屋時期是否有發生事故並不清楚，是以，當買受人買受該. ‧. 房屋後，發現該房屋曾發生過事故時，出賣人和買受人之爭端即因此而產生。. sit. y. Nat. 但到底何謂「凶宅」？新聞媒體常以斗大又聳動之標題，例如：「頂樓跳樓算凶宅」1、「豪. io. al. er. 宅變凶宅！電動鐵閘門夾死保全」2等標題報導凶宅，之後網路上即會有許多人討論這些案例，有不少人認為這樣的認定太過寬鬆，例如，於「頂樓跳樓算凶宅」一案中，在新聞下方的討. n. v i n Ch 論區即有網友表示：「醫院附近那一區通通都是凶宅，因為那一區每天都有人過世。這法官， engchi U 應該剛畢業沒出過社會。」、「只要同棟大樓有人意外死亡就全棟自動變成凶宅？」，這樣的評論是否公允，有待討論，但可以確定的是「凶宅」確實為現代人買賣房屋所在意之問題。若買受人不願其所買之房屋為凶宅，但實際上該房屋為俗稱之凶宅，出賣人與買受人間就會產生紛爭，此時，怎樣的情況才是凶宅及買受人能主張哪些權利，這些都將成為買賣雙方攻防之重點，因此，本文之研究目為釐清何謂「凶宅」及買受人所能主張之相關權利。. 1 2. 參照：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140514/35829847/。參照：https://www.youtube.com/watch?v=Gc4vMaMrJtw。 1.

(9) 第二節研究方法本文所採的研究方法為文本分析與事件分析。第一項文本分析一、學者相關論著關於凶宅交易的法律見解研究，雖然數量不多，但是對於相關法律關係之論述卻是相當豐富，因此，本文從各相關法律關係的討論出發，藉由整理學者對相關法律關係之討論，將凶宅交易中可能遇到的問題套用於各法律關係中，並分析該適用與法院實務之運作是否相同或適當與否。. 二、各級法院相關判決. 立. 政治大. 凶宅之案件於各級法院都有相關判決，藉由各級法院之判決彙整，整理法院實務對於凶. ‧ 國. 學. 宅之定義及各項請求權之操作標準，並與學說見解作比較分析，討論法院實務見解適當與否。. ‧. 第二項事件分析. y. Nat. io. sit. 事件分析主要乃係針對法院判決中常見的凶宅個案事實進行討論，分析這些凶宅個案如. n. al. er. 何適用相關請求權及其相關之法律效果。. 第三節研究範圍. Ch. engchi. i n U. v. 本文研究範圍以釐清凶宅交易之相關紛爭為主，若買受人知道契約標的物為凶宅，卻仍願意購買之，此種情形所衍生之紛爭與買受人不知契約標的物為凶宅而購買之紛爭並不太相同，因此，本文所討論之凶宅交易之相關紛爭將排除此種買賣雙方均知道契約標的物為凶宅，而買受人仍願意買受之情形。關於凶宅交易可能涉及到的相關問題有：凶宅之認定、說明義務、物之瑕疵擔保及意思表示錯誤，因此，本文以下將針對這些問題，分別討論學說與實務之見解，並討論凶宅如何適用這些法律關係。. 2.

(10) 第二章凶宅之認定在傳統「有土斯有財」之觀念下，大部份的人都會因為想要擁有自己的家而買房子，但在傳統風俗及風水的概念下，多數人都不願自己所買的房子是凶宅，甚至網路上有專門的網站在提供何處是凶宅等相關資訊3，只有少部分人願意買受凶宅，因此，有些房屋之出賣人會隱瞞凶宅之事實，進而造成日後的買賣糾紛，這些因為凶宅而產生的紛爭不時會在新聞媒體上出現，引起大眾的熱烈討論，而這些問題都有一個核心且關鍵之前提問題—何謂「凶宅」？由於凶宅非法律名詞，其並無明確之定義，因此，學說及實務即分別發展出不同之判斷標準作為認定凶宅之依據。. 立. 第一節學說見解. 政治大. ‧ 國. 學. 內政部民國 92 年 3 月公告的「不動產委託銷售契約範本」的附件一「不動產標的現況說明書」項次 11 規定「本建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情. ‧. 事」，內政部又於民國 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函中進一步解釋「『本建. y. Nat. sit. 築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，. n. al. er. io. 於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然. i n U. v. 死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但. Ch. engchi. 不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」，有學者依據內政部此函釋，認為凶宅之構成要件為：「賣方產權持有期間、發生非自然死亡（兇殺或自殺）、陳屍於專有部分或專有部分有人求死行為致死（如從該專有部分跳樓）」4。然有學者認為前開不動產標的現況說明書及內政部函釋，僅係指出房屋出賣人於委託不動產經營業者出賣房屋時，就其所有之建築改良物之專有部分在產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺之狀況負有說明義務，非凶宅之定義5。. 3. 台灣凶宅網，http://unluckyhouse.com/。李惠宗、朱南玉、歐銀錄（2009），〈不動產標的現況說明書中「凶宅」意義之探討（二）〉，《現代地政》，331 期，頁 89。 5 向明恩（2011），〈物之瑕疵擔保責任之再探－以凶宅案為例─評臺灣臺北地方法院九十九年度訴字第二一八號民事判決〉，《月旦裁判時報》，12 期，頁 95。 3 4.

(11) 該學者更進一步指出，凶宅之認定標準需非自然身故發生於「專有部分」內，且非自然身故之發生不以出賣人產權持有期間為必要，而非自然身故包括兇殺、自殺及意外致死6。另外，對於房屋是否為凶宅應以客觀存在之事實判斷，當事人主觀之認知不宜作為凶宅之判斷基礎7。. 第二節實務見解由於凶宅非法律名詞，無統一之定義，因此各個法院對凶宅之認定不完全相同，部分實務見解係採客觀認定說判斷房屋是否為凶宅，如單純以是否曾發生非自然身故情事，來判斷是否為凶宅，例如：「曾發生非自然身故情事之房屋，一般稱為『凶宅』」8；有實務見解進. 政治大. 一步將非自然身故情事解釋為兇殺或自殺致死之情事，例如：「曾發生非自然身故情事之房. 立. 屋，即一般所稱之凶宅。至於凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或. ‧ 國. 學. 自殺致死情事之房屋。」9；亦有實務見解將非自然身故情事之發生地點限發生於專有部分，. Nat. 編號 82 高等法院民事判決 99 年度消上字第 10 號。同此見解之判決尚有：編號 5 彰化地方法院民事判決 98. y. 8. 向明恩，前揭註 5，頁 95-97。向明恩，前揭註 5，頁 99。. sit. 7. ‧. 6. 年度訴字第 512 號、編號 8 桃園地方法院民事判決 99 年度重訴字第 408 號、編號 16 桃園地方法院民事判決 100. io. al. er. 年度訴字第 1160 號、編號 36 臺北地方法院民事判決 101 年度訴字第 3888 號、編號 37 臺南地方法院民事判決. n. v i n C h 99 年度重訴字第U1160 號、編號 59 臺北地方法院民事判決年度訴字第 196 號、編號 57 臺北地方法院民事判決 eng hi 99 年度訴字第 218 號、編號 61 高雄地方法院民事判決 100c 年度雄簡字第 520 號、編號 63 新北地方法院民事判. 98 年度訴字第 289 號、編號 38 臺南分院民事判決 99 年度上易字第 131 號、編號 41 雲林地方法院民事判決 102. 決 102 年度訴字第 2135 號、編號 72 桃園地方法院民事判決 102 年度訴字第 1705 號、編號 81 士林地方法院民事判決 98 年度消字第 7 號。 9. 編號 76 高等法院民事判決 99 年度上字第 1316 號。同此見解之判決尚有：編號 1 花蓮地方法院民事判決 99. 年度訴字第 258 號、編號 2 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 680 號、編號 4 嘉義地方法院民事判決 100 年度訴字第 513 號、編號 19 高等法院高雄分院民事判決 99 年度上字第 149 號、編號 27 士林地方法院民事判決 101 年度訴字第 118 號、編號 29 臺中地方法院民事判決 98 年度重訴字第 514 號、編號 30 高等法院臺中分院民事判決 99 年度重上字第 142 號、編號 31 臺中地方法院民事判決 101 年度重訴字第 130 號、編號 32 高等法院臺中分院民事判決 102 年度上字第 233 號、編號 34 臺中地方法院民事判決 102 年度訴字第 904 號、編號 35 高等法院臺中分院民事判決 102 年度上易字第 521 號、編號 39 桃園地方法院民事判決 100 年度訴字第 1393 號、編號 42 新竹地方法院民事判決 102 年度訴字第 550 號、編號 43 嘉義地方法院民事判決 98 年度訴字第 227 號、編號 44 高等法院臺南分院民事判決 98 年度上字第 145 號、編號 45 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 1563 號、編號 69 臺中地方法院民事判決 96 年度訴字第 2526 號、編號 70 臺中地方法院民事判決 98 年度訴字第 643 號、編號 71 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 2175 號、編號 73 高雄地方法院民事判決 100 年度訴字第 1509 4.

(12) 例如：「一般不動產交易上所稱凶宅，多指在房屋內即專有部分發生非自然死亡之事故者。」 10. ；另外，亦有實務見解以內政部之函釋作為認定凶宅之標準，例如：「內政部於 97 年 7 月. 24 日函釋亦載明凶宅認定標準，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分 (包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡 (不包括自然死亡)之事實 (即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死 (如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為 (即未陳屍於專有部分）等情，有內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦字第 0970048190 號函釋影本在卷可稽。足見，賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部有 (包括主建物及附屬建物)，曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺、自行求死故意服藥過量中毒致死）之情形，應屬凶宅。」. 11. ；更有實務見解直接表示曾於建物之專有. 政治大. 部分發生有人自殺的情形，無論是否當場於屋內死亡或送醫方死亡，都會使大眾嫌惡該房屋，. 立. 該房屋自然為凶宅，且不以該事件之發生須在出賣人產權持有期間為必要，例如：「如在建. ‧ 國. 學. 築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物）曾發生自殺行為而致死，其死亡時間不論係自殺者當場死亡抑或送醫途中或於醫院急救無效而死亡，該房屋就一般社會大眾言已生心理. ‧. 層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成. Nat. al. er. io. 持有期間為必要，自不待言。」12. sit. y. 相當大的負面影響；故均應屬一般民間所稱之『凶宅』，且並不以該事件發生在出賣人產權. n. v i n C h 1543 號、編號 77U 號、編號 75 板橋地方法院民事判決 99 年度訴字第 e n g c h i 板橋地方法院民事判決 100 年度訴字第 378 號、編號 78 新北地方法院民事判決 102 年度訴字第 587 號、編號 79 新竹地方法院民事判決 101 年度重訴字第 16 號、編號 87 臺中地方法院民事判決 99 年度訴字第 375 號、編號 88 桃園地方法院民事判決 99 年度訴字第 1790 號、編號 90 臺中地方法院民事判決 102 年度重訴字第 119 號、編號 91 高等法院臺中分院民事判決 102 年度重上字第 177 號、編號 98 桃園地方法院民事判決 92 年度訴字第 1073 號、編號 102 士林地方法院民事判決 100 年度訴字第 352 號、編號 103 高等法院民事判決 100 年度上易字第 1073 號、編號 104 臺中地方法院民事判決 102 年度重訴字第 435 號、編號 106 高雄地方法院民事判決 94 年度訴字第 2874 號、編號 107 臺中地方法院民事判決 101 年度訴字第 3062 號、編號 113 桃園地方法院民事判決 102 年度訴字第 542 號。 10. 編號 21 士林地方法院民事判決 102 年度訴字第 211 號。同此見解之判決尚有：編號 3 板橋地方法院民事判. 決 99 年度重訴字第 211 號、編號 26 臺北地方法院民事判決 99 年度重訴字第 450 號、編號 68 臺北地方法院民事判決 100 年度訴字第 624 號、編號 92 臺南地方法院民事判決 101 年度訴字第 13 號、編號 93 高等法院臺南分院民事判決 102 年度上易字第 145 號。 11. 編號 111 板橋地方法院民事判決 98 年重訴字 168 號民事判決。同此見解之判決尚有：編號 13 臺中地方法院. 民事判決 100 年度中簡字第 1073 號。 12. 編號 74 板橋地方法院民事判決 99 年度訴字第 318 號。 5.

(13) 法院除了有以客觀認定作為凶宅之判斷基礎之見解外，亦有部分實務見解是採主觀認定說，認為房屋是否因為發生非自然身故之情事成為凶宅，此屬於個人主觀面及心理面之範疇，且該事件可以藉由時間或宗教等讓人淡忘，因此不認為房屋會因曾發生非自然身故之情事而成為凶宅，進而否認該房屋具有物之瑕疵之情形，例如：「建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。」13；有實務見解進一步指出非自然身故之情形及發生時間之久遠，亦會影響認定房屋是否屬於凶宅，例如：「房屋是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬個人主觀及心理價值範疇，且因人、因時、因宗教. 政治大. 信仰之不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交. 立. 易觀念上，尚難謂必將導致房屋價值、效用、品質之減損，衡情仍應考量案發事故之情狀、. ‧ 國. 學. 案件經過時間之長短等因素，非謂曾發生自殺致死事故之房屋，不論時間久遠，即概均認為係屬凶宅，指為物之瑕疵。」14；亦有實務見解指出房屋是否因曾發生非自然身故而成為凶. ‧. 宅除了係個人主觀心理之範疇及案發之情形及時間之經過外，尚需該名死者亦必須死於屋內，. Nat. sit. y. 該房屋才有成為凶宅之可能，例如：「凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指『曾. n. al. er. io. 發生兇殺或自殺致死之情事』之房屋，……惟房屋是否因為曾有人於此『發生兇殺或自殺致. i n U. v. 死之情事』而成為『凶宅』，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信. Ch. engchi. 仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否為『凶宅』，除應具備『發生兇殺或自殺致死』之『人』應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係等因素，並非以『曾發生兇殺或自殺致死之情事』之房屋，一概均認係『凶宅』而構成物之瑕疵，否則將影響房. 13. 編號 23 高等法院民事判決 90 年度上易字第 401 號。同此見解之判決尚有：編號 22 臺北地方法院民事判決. 89 年度訴字第 4750 號、編號 24 臺北地方法院民事判決 98 年度訴字第 562 號、編號 25 高等法院民事判決 99 年度上易字第 229 號、編號 52 臺中地方法院民事判決 95 年度訴字第 1179 號、編號 95 新竹地方法院民事判決 98 年度重訴字第 154 號、編號 97 高等法院臺南分院民事判決 100 年度上易字第 44 號。 14. 編號 66 臺中地方法院民事判決 97 年度訴字第 321 號。同此見解之判決尚有：編號 54 臺中地方法院民事判. 決 99 年度訴字第 192 號、編號 55 高等法院臺中分院民事判決 100 年度上易字第 77 號、編號 67 高等法院臺中分院民事判決 98 年度上易字第 8 號。 6.

(14) 市交易之公平性、安全性及發展性。」15；然有實務見解認為凶宅並不以發生兇殺或自殺致死之人需死於屋內為必備要件，例如：「存有非自然身故情事之房屋即一般所稱之『凶宅』，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指『曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋，......再者，房屋是否因為曾有人於此『發生凶殺或自殺致死之情事」而成為『凶宅』，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷房屋是否為『凶宅』，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以『發生凶殺或自殺致死』之『人』應死於『屋內』為必備要件。」16；亦有實務見解認為房屋是否屬於凶宅除了會受到個人主觀價值觀、事件之具體情狀、時間經過多久之影響外，也需要考量居住之生活品質是否有受到. 政治大. 影響來決定，例如：「系爭房屋是否即屬『凶宅』，仍應考量具體事故之情狀、個人主觀價. 立. 值觀之認知、時間是否已經過久遠、及居住者生活品質是否有受影響等因素而決之。」17。. ‧ 國. 學. 實務見解有不少都認為非自然身故所經過之時間亦為判斷是否成為凶宅之要件之一，本文將之歸納為主觀認定說，認為非自然身故所經過之時間會因人而異，蓋觀察實務上曾出現. ‧. 之案例，曾有房屋發生自殺死亡事件，該事件之發生已距離買賣契約成立時約 13 年，採主觀. sit. y. Nat. 認定說之法院仍認該房屋為凶宅18，然同樣是自殺死亡事件，但該自殺死亡事件之發生距離. n. al. er. io. 買賣契約成立時僅約 3 年，採主觀認定說之法院卻認為該房屋並非凶宅19；同樣是房屋內曾. i n U. v. 發生自殺死亡事件，後案例中自殺事件所經過之時間較前案例短，但後案例之法院卻不認為. Ch. engchi. 後案例之房屋屬於凶宅，反之自殺事件所經過之時間較長之前案例，法院卻認為其屬於凶宅，是由此可知以非自然身故所經過之時間作為考量房屋是否為凶宅，係因法院而異，即此乃主觀認定。. 15. 編號 53 臺中地方法院民事判決 97 年度重訴字第 380 號。同此見解之判決尚有：編號 9 臺北地方法院民事判. 決 96 年度訴字第 2417 號、編號 10 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 453 號、編號 114 臺北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號。 16. 編號 18 高雄地方法院民事判決 98 年度訴字第 1927 號。同此見解之判決尚有：編號 15 臺北地方法院民事判. 決 96 年度訴字第 8434 號、編號 62 板橋地方法院民事判決 96 年度訴字第 1666 號。 17. 編號 56 臺中地方法院民事判決 102 年度訴字第 44 號。. 18. 編號 18 高雄地方法院民事判決 98 年度訴字第 1927 號。. 19. 編號 52 臺中地方法院民事判決 95 年度訴字第 1179 號。 7.

(15) 第三節凶宅爭議案例本文將近幾年來，實務上曾出現的凶宅買賣案例，以死亡方式區分為兇殺類型、自殺類型與意外類型，並整理事件發生背景及法院見解於附表一、附表二與附表三。從附表一（詳第 88 頁以下）來看，若兇殺情事發生於房屋內，被害人亦死於房屋內，實務見解多以客觀認定說認為該房屋為凶宅20；然若兇殺情事發生於房屋內，但被害人死於房屋外之其他地方，實務見解有以客觀認定說認為該房屋為凶宅21，亦有實務見解以主觀認定說認為該房屋於非屬凶宅22。另外，實務見解多認為若兇殺情事發生於隔壁房屋，則買賣標的之房屋即非屬凶宅23。從附表二（詳第 97 頁以下）來看，若跳樓自殺之起跳地為屋內，實務見解不論是採客觀. 政治大. 認定說或主觀認定說多認該房屋為凶宅24；若跳樓自殺情事非發生於買賣標的之房屋內，而. 立. 係發生於其他地方，例如：頂樓或其他樓層，實務見解不論是採客觀認定或主觀認定多認買. ‧ 國. 學. 賣標的物之房屋非屬凶宅25，實務見解似認為即使跳樓自殺係發生於專有部分以外之其他地. ‧. 方，如：共有部分，但因房屋本身並無任何非自然身故之情形，因此難認該房屋僅因專有部分以外之其他地方曾發生非自然身故即使該房屋成為凶宅。. y. Nat. sit. 若除了跳樓自殺外的其他種自殺情事，例如：燒炭自殺、服藥自殺等發生於屋內，行為. n. al. er. io. 人亦死於屋內，實務見解多以客觀認定說認定該房屋為凶宅26，僅有少數對凶宅之成立採取 20. Ch. engchi. i n U. v. 編號 1 花蓮地方法院民事判決 99 年度訴字第 258 號、編號 2 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 680 號、編號 3 板橋地方法院民事判決 99 年度重訴字第 211 號、編號 4 嘉義地方法院民事判決 100 年度訴字第 513 號、編號 5 彰化地方法院民事判決 98 年度訴字第 512 號。 21 編號 8 桃園地方法院民事判決 99 年度重訴字第 408 號。 22. 編號 9 臺北地方法院民事判決 96 年度訴字第 2417 號、編號 10 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 453. 號。 23. 編號 13 臺中地方法院民事判決 100 年度中簡字第 1073 號、編號 14 新竹地方法院民事判決 97 年度竹簡字第 669 號。 24 編號 15 臺北地方法院民事判決 96 年度訴字第 8434 號、編號 16 桃園地方法院民事判決 100 年度訴字第 1160 號、編號 18 高雄地方法院民事判決 98 年度訴字第 1927 號、編號 19 高等法院高雄分院民事判決 99 年度上字第 149 號。 25 編號 21 士林地方法院民事判決 102 年度訴字第 211 號、編號 22 臺北地方法院民事判決 89 年度訴字第 4750 號、編號 23 高等法院民事判決 90 年度上易字第 401 號、編號 24 臺北地方法院民事判決 98 年度訴字第 562 號、編號 25 高等法院民事判決 99 年度上易字第 229 號、編號 26 臺北地方法院民事判決 99 年度重訴字第 450 號。 26. 編號 27 士林地方法院民事判決 101 年度訴字第 118 號、編號 29 臺中地方法院民事判決 98 年度重訴字第 514. 號、編號 30 高等法院臺中分院民事判決 99 年度重上字第 142 號、編號 31 臺中地方法院民事判決 101 年度重訴字第 130 號、編號 32 高等法院臺中分院民事判決 102 年度上字第 233 號、編號 33 臺中地方法院民事判決 101 8.

(16) 主觀認定說之實務見解認為該房屋非屬凶宅27；若行為人雖於屋內為自殺行為，但死於屋外或其他地方，實務見解雖有以客觀認定說或主觀認定說認為該房屋為凶宅者28，但亦有實務見解採主觀認定說而不認為該房屋屬於凶宅29；若自殺情事非發生於買賣標的之房屋內，實務見解多以非發生於買賣標的之房屋內，而認該買賣標的之房屋並非屬凶宅30，僅有特殊情形，如於鄰近系爭房屋對外窗戶之鋼樑處（距離房屋 90 公分）上吊自殺31，實務見解認為足致居住、使用該房屋之住戶對生活品質所發生疑慮、嫌惡，而屬於凶宅。從附表三（詳第 147 頁以下）來看，若意外墜樓之發生地為屋內，實務見解多以意外非屬兇殺或自殺致死之見解，而認該房屋非屬凶宅32；另外，若是於房屋建造過程中，曾於基地發生墜樓意外，實務見解有以主觀認定說認為此種情形並不會使買賣標的之房屋成為凶宅。. 政治大. 年度重訴字第 346 號、編號 34 臺中地方法院民事判決 102 年度訴字第 904 號、編號 35 高等法院臺中分院民事. 立. 判決 102 年度上易字第 521 號、編號 36 臺北地方法院民事判決 101 年度訴字第 3888 號、編號 37 臺南地方法. ‧ 國. 學. 院民事判決 98 年度訴字第 289 號、編號 38 臺南分院民事判決 99 年度上易字第 131 號、編號 39 桃園地方法院民事判決 100 年度訴字第 1393 號、編號 40 桃園地方法院民事判決 101 年度訴字第 150 號、編號 41 雲林地方法院民事判決 102 年度訴字第 196 號、編號 42 新竹地方法院民事判決 102 年度訴字第 550 號、編號 43 嘉義地. ‧. 方法院民事判決 98 年度訴字第 227 號、編號 44 高等法院臺南分院民事判決 98 年度上字第 145 號、編號 59 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 218 號、編號 63 新北地方法院民事判決 102 年度訴字第 2135 號、編號 69. y. Nat. sit. 臺中地方法院民事判決 96 年度訴字第 2526 號、編號 70 臺中地方法院民事判決 98 年度訴字第 643 號、編號 71. io. er. 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 2175 號、編號 72 桃園地方法院民事判決 102 年度訴字第 1705 號、編號 73 高雄地方法院民事判決 100 年度訴字第 1509 號、編號 74 板橋地方法院民事判決 99 年度訴字第 318 號、編. al. n. v i n C 號、編號 78 新北地方法院民事判決 77 板橋地方法院民事判決 100 年度訴字第 378h 102 年度訴字第 587 號、編 engchi U 號 79 新竹地方法院民事判決 101 年度重訴字第 16 號、編號 80 新竹地方法院民事判決 102 年度重訴字第 55 號、號 75 板橋地方法院民事判決 99 年度訴字第 1543 號、編號 76 高等法院民事判決 99 年度上字第 1316 號、編號. 編號 81 士林地方法院民事判決 98 年度消字第 7 號、編號 82 高等法院民事判決 99 年度消上字第 10 號、編號 87 臺中地方法院民事判決 99 年度訴字第 375 號。 27. 編號 52 臺中地方法院民事判決 95 年度訴字第 1179 號、編號 53 臺中地方法院民事判決 97 年度重訴字第 380 號。 28 編號 57 臺北地方法院民事判決 99 年度重訴字第 1160 號、編號 61 高雄地方法院民事判決 100 年度雄簡字第 520 號、編號 62 板橋地方法院民事判決 96 年度訴字第 1666 號。 29. 編號 54 臺中地方法院民事判決 99 年度訴字第 192 號、編號 55 高等法院臺中分院民事判決 100 年度上易字. 第 77 號、編號 56 臺中地方法院民事判決 102 年度訴字第 44 號、編號 66 臺中地方法院民事判決 97 年度訴字第 321 號、編號 67 高等法院臺中分院民事判決 98 年度上易字第 8 號。 30. 編號 68 臺北地方法院民事判決 100 年度訴字第 624 號、編號 88 桃園地方法院民事判決 99 年度訴字第 1790 號、編號 89 彰化地方法院民事判決 100 年度訴字第 475 號。 31 編號 45 高雄地方法院民事判決 101 年度訴字第 1563 號。 32. 編號 90 臺中地方法院民事判決 102 年度重訴字第 119 號、編號 91 高等法院臺中分院民事判決 102 年度重上. 字第 177 號。 9.

(17) 33. 若係除了墜樓意外之其他種意外情事發生於屋內，被害人亦死於屋內，實務見解多採意外非屬兇殺或自殺致死之見解，而不認為該房屋屬於凶宅34，僅有少數之實務見解認為係凶宅35；若意外情事非發生於買賣標的之房屋內，實務見解多以並非發生於買賣標的之房屋，而認該房屋非屬凶宅36。綜合以上法院實務之見解，本文將各種死亡情形是否為法院所認定之凶宅，整理如下圖：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 33. 編號 95 新竹地方法院民事判決 98 年度重訴字第 154 號、編號 97 高等法院臺南分院民事判決 100 年度上易字第 44 號。 34. 編號 98 桃園地方法院民事判決 92 年度訴字第 1073 號、編號 100 板橋地方法院民事判決 98 年度訴字第 2687. 號、編號 106 高雄地方法院民事判決 94 年度訴字第 2874 號、編號 111 板橋地方法院民事判決 98 年重訴字 168 號民事判決、編號 112 高等法院民事判決 98 年度重上字第 579 號。 35 36. 編號 104 臺中地方法院民事判決 102 年度重訴字第 435 號。. 編號 102 士林地方法院民事判決 100 年度訴字第 352 號、編號 103 高等法院民事判決 100 年度上易字第 1073 號、編號 105 臺北地方法院民事判決 97 年度訴字第 1312 號、編號 107 臺中地方法院民事判決 101 年度訴字第 3062 號、編號 114 臺北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號。 10.

(18) 類型. 凶宅. 發生於屋內，死於屋內. V. 發生於屋內，死於屋外. △. 隔壁房屋. X. 跳. 起跳地為屋內. V. 樓自殺. 起跳地非屋內. 兇殺. 政治大. 立. X. 發生於屋內，死於屋內. ‧ 國. 發生於屋內，死於屋外. △. ‧. 他自殺. 學. 其. △. Nat. y. 其他地方. al. er. io. sit. X. 發生地為屋內. 其. 發生於屋內，死於屋內. △. 他意外. 其他地方. X. n. 意外墜樓. Ch. 發生地為基地. engchi. i n U. v. X. X. 圖一：死亡類型與凶宅. 11.

(19) 第四節小結由於凶宅非一法律名詞，故其無明確之定義，是有學者依據內政部之函釋，認為凶宅之構成要件為：賣方產權持有期間，發生非自然死亡（兇殺或自殺），陳屍於專有部分或專有部分有人求死行為致死（如從該專有部分跳樓）。惟亦有學者認為內政部之函釋僅為凶宅之說明義務，非凶宅之定義，其認為凶宅之認定標準係非自然身故發生於「專有部分」內，且該非自然事故之發生不以出賣人產權持有期間為必要，而非自然身故之類型包括兇殺、自殺及意外致死，且對於房屋是否為凶宅應以客觀存在之事實判斷，當事人主觀認知不宜作為凶宅之判斷基礎。實務見解就凶宅之定義，有以房屋內是否發生非自然身故為判斷基準；有實務見解進一. 政治大. 步將所謂之非自然身故解釋為兇殺或自殺致死；亦有實務見解認為非自然身故之發生須於房. 立. 屋之專有部分；另有實務見解以內政部於 97 年 7 月 24 日之函釋作為認定基準，認為須於賣. ‧ 國. 學. 方產權持有期間，於其建築改良物之專有部有 (包括主建物及附屬建物)，曾發生他人加工致. ‧. 死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺、自行求死故意服藥過量中毒致死）之情形，方屬凶宅；然有實務見解則認為非自然身故之情事不以發生於出賣人產權持有期間為必要，且不論. y. Nat. io. sit. 自殺之行為人係死於屋內或送醫途中或醫院等其他地方，均屬凶宅。. n. al. er. 有部分實務見解認為凶宅乃係依個人主觀認知而異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗. Ch. i n U. v. 教儀式去除該不安之心理，且難認為物之瑕疵；有實務見解認為曾發生非自然身故之房屋是. engchi. 否為凶宅，除了可能依個人主觀認知而異外，更進一步指出尚應考量案發事故之情狀、案件經過時間之長短等因素；亦有實務見解認為曾發生非自然身故之房屋是否為凶宅，除了需考量個人主觀認知及案發事故之情狀、案件經過時間之長短等因素外，其更明白指出發生兇殺或自殺致死之人須死於屋內；然有實務見解不支持前述之凶殺或自殺致死之人須死於屋內係凶宅之必備要件；另有實務見解認為是否為凶宅除了考量具體事故之情狀、個人主觀之認知、時間是否已經過久遠外，尚需考量居住者生活品質是否有受影響。整理實務上曾出現之凶宅買賣交易案例，可以進一步得知實務見解多認兇殺情事之發生和死亡均須發生於買賣標的之房屋內，該房屋方可能成為凶宅；跳樓自殺情事則須發生於買賣標的之房屋內，該房屋方可能成為凶宅；跳樓以外之其他自殺情事之發生和死亡則均須發 12.

(20) 生於買賣標的之房屋內，該房屋方可能成為凶宅；而意外墜樓之情事不論是否發生於買賣標的之房屋內，實務多認意外墜樓不會使買賣標的之房屋成為凶宅；至於除了意外墜樓以外之其他意外死亡情形，不論是否發生於買賣標的之房屋內，實務亦多認，意外死亡之情形不會使買賣標的之房屋成為凶宅。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 13. i n U. v.

(21) 第三章凶宅與說明義務第一節說明義務說明義務，係指傳送特定資訊予資訊需求者之法律上義務，依說明義務之目的，可將說明義務分成二種：第一種係「資訊給付義務」，又稱「給付義務」，此種說明義務之目的係為了實現債權人之給付利益，因此當事人若在契約中約定資訊之提供為該契約之主要目的時，則該契約之主給付義務即為資訊提供；第二種. 政治大. 則係「資訊保護義務」，又稱「附隨義務」，係指於契約締結前、履行過程中及契. 立. 約終了後，為維護契約當事人一方之人身、財產與契約締結之「合理利益」之目. ‧ 國. 學. 的，就其未請求或不知資訊，他方當事人應負提供之義務37，以確保債權人之權利及利益，不會因債務人之給付行為而受侵害38。在契約成立前，雙方當事人為. ‧. 了締結契約而有所接觸、準備與磋商時，此時所生之說明義務，學說稱為「先契. y. Nat. n. al. er. io. 契約締結之合理利益，性質上屬於附隨義務40。. sit. 約義務」或「先契約責任」39，其目的係在維護契約當事人一方之人身、財產與. i n U. v. 先契約說明義務之形成，德國學說與實務均認為，若契約一方當事人具有影. Ch. engchi. 響契約締結與否之重大知識、經驗與資訊，則其向他方說明，他方當事人即能取得合理之利益，簡言之，契約雙方當事人存有「資訊上之落差」係先契約說明義務發生之前提41。德國實務與通說均認為信賴保護原則為先契約說明義務之理論基礎，當事人為締結契約，而開始接觸、準備與磋商時，透過雙方當事人所建立之「信賴惹起與信賴賦予」之關係，產生了類似契約之信賴關係，因此一方當事 37. 向明恩（2011），〈前契約說明義務之形塑與界線－評基隆地方法院九十二年度訴字第三四二號民事判決〉，《月旦法學雜誌》，190 期，頁 174-176。 38 姚志明（2003），《誠信原則與附隨義務之研究》，頁 62，台北：元照。 39 王澤鑑（2009），《債法原理（一）基本理論．債之發生、契約、無因管理》，頁 49，台北：三民。 40 向明恩，前揭註 37，頁 176-177。 41 向明恩，前揭註 37，頁 177。 14.

(22) 人在其影響之領域內，即對他方當事人負有注意義務42。關於先契約說明義務範圍與射程，學者認為「每一個契約義務之內容與範圍乃是本於個別契約之基礎情事之而生，欲描繪出一道既清晰又單一且適用於各類契約之前契約說明義務之分界係屬不可能。然在信賴理論之基石下，參酌誠實信用原則，按個別契約之利益結構特徵推導出合理是否可期待之說明義務，或在具體個案中判斷當事人一方是否有認識挫敗或危害將來契約目的之情事，或綜合個案之情事去尋繹出當事人一方所認識之事實對於契約締結是否存有重大影響，並借助活動性體中三個異質卻具有協調性與流動性之變因－資訊需求性、資訊可行. 政治大劃出一道合理而非漫無限制之界線。」立. 性與職務範圍期待性等因素，可為前契約階段應負之說明義務在射程上與範圍上 43. ‧ 國. 學. 第二節凶宅之說明義務. ‧. 由於凶宅非一法律名詞，且成立之態樣有許多種可能，因此，難以對凶宅下. sit. y. Nat. 定義44。然依臺灣地區一般社會大眾感情，契約標的物是否為凶宅係影響買賣契. al. er. io. 約成立之因素之一，是以，與其去認定個案是否為凶宅，不如認定出賣人就此個. v. n. 案中有無說明義務，申言之，凶宅交易之案件重點不在於如何定義「凶宅」，而. Ch. engchi. i n U. 係在於如何畫定出賣人說明義務之範圍45。然該說明義務之範圍該如何劃定呢？以下將分別討論內政部與法院實務對於出賣人就凶宅之說明義務範圍之認定。. 第一項內政部一、不動產標的現況說明書與函釋內政部民國 92 年 3 月公告的「不動產委託銷售契約範本」的附件一「不動. 42. 向明恩，前揭註 37，頁 178。向明恩，前揭註 37，頁 182。 44 蔡晶瑩（2013），〈凶宅交易之法律問題－台高院 101 上易 183 判決〉，《臺灣法學雜誌》，222 期，頁 169。 45 邱琦（2011），〈凶宅與純粹經濟上損失〉，《月旦裁判時報》，7 期，頁 26-27。 43. 15.

(23) 產標的現況說明書」項次 11 將有關出賣人對凶宅之說明義務定義為「本建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。內政部更於民國 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函中進一步解釋「『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」。. 政治大. 依據上開內政部之函釋，出賣人就凶宅之說明義務如下：（一）於賣方產權期間。. 立. （二）於建築改良物之專有部分。. ‧ 國. 學. （三）發生凶殺或自殺而死亡或有求死行為致死之事實。. Nat. y. ‧. （四）不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。. er. io. sit. 二、建物現況確認書. 民國 101 年 10 月 29 日內政部內授中辦地字第 1016651846 號公告的「成屋. al. n. v i n 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第壹項「應記載事項」第 2 條載明「買 Ch engchi U 賣雙方應於建物現況確認書互為確認」，該「建物現況確認書」項次 7 之內容即. 記載「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事： (1)於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。(2)於產權持有前，賣方□確認無上列情事。□知道曾發生上列情事。□不知道曾否發生上列情事。」依據建物現況確認書，出賣人就凶宅之說明義務如下：（一）於賣方產權期間。（二）是否知悉出賣人產權持有前。（三）於建物之專有部分。（四）曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事。 16.

(24) 建物現況確認書項次 7 與不動產標的現況說明書相較，增訂一氧化碳中毒致死之情事，亦增訂是否兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事發生於產權持有「前」作為建物現況確認之事項之一，此項次之增訂使得出賣人之說明義務由原本不動產委託銷售契約範本所規定的產權持有期間，擴大致產權持有期間前，避免房屋之出賣人得以該事故非發生於其產權持有期間而故意不告知，以保護房屋之買受人之權益。. 政治大首先，房屋買賣交易上，買賣雙方除了於買賣契約上直接對房屋是否為凶宅立. 第二項實務見解. 之情形有所約定外，亦常僅以不動產說明書或不動產現況說明書或建物現況確認. ‧ 國. 學. 書約定，未特別於買賣契約書上約定之。不動產經紀業管理條例規定第 24 條規. ‧. 定「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託. y. Nat. 人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。（第一項）前項不動產說. er. io. sit. 明書視為租賃或買賣契約書之一部分。（第二項）」，是出賣人若將房屋委託仲介出賣，則該不動產說明書即為房屋買賣契約書之一部分，故於不動產說明書中就. al. n. v i n 買賣標的房屋是否為凶宅情形一事之約定即等於買賣契約中有對凶宅之情形有 Ch engchi U 所約定。. 然不動產標的現況說明書乃係不動產委託銷售契約書範本之附件一，又依不動產委託銷售契約書範本第 16 條前段規定「本契約之附件一視為本契約之一部分。」，故不動產標的現況說明書僅係不動產委託銷售契約書之一部分，非如不動產說明書係房屋買賣契約之附件，然房屋交易實務上，亦有不動產經紀人員會以「標的現況說明書」取代「不動產說明書」46，是若於房屋買賣契約中，有以標的物現況說明書作為附件，則該標的物說明書即應類推適用不動產經紀業管理條例規定第 24 條第 2 項之規定，成為房屋買賣契約書之一部分，故於標的物現 46. 臺北市地政電子報第 70 期，http://210.241.73.250/enews/content/70/70_4_1.html。 17.

(25) 況說明書中就買賣標的房屋是否為凶宅情形一事之約定即等於買賣契約中有對凶宅之情形有所約定47。至於建物現況確認書之性質，依民國 101 年 10 月 29 日內政部內授中辦地字第 1016651846 號公告的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建物現況確認書規定於第壹項「應記載事項」之第 2 條，是建物現況確認書自為房屋買賣契約書之一部分。48 再者，若買賣契約有約定，則實務見解就凶宅的說明義務主要是以契約認定為主：若契約約定產權持有期間，則說明義務之範圍即限於出賣人產權持有期間，. 政治大持有期間，則說明義務之範圍自不限於出賣人產權持有期間，凡該房屋曾發生之立不包括不是於出賣人產權持有期間發生的非自然身故情事49；若契約未約定產權. 非自然身故情事，出賣人均須告知50；若契約約定專有部分，則說明義務之範圍. ‧ 國. 學. 即限於房屋之專有部分，不包括專有部分以外之其他地方，例如：隔壁房屋51；. y. Nat. 如高等法院臺中分院民事判決 98 年度重上字第 123 號謂：「系爭不動產買賣契約書係以被上. sit. 47. ‧. 若契約約定非自然身故之情形，如：兇殺或自殺，則意外死亡即不在告知之範圍. al. er. io. 訴人之配偶於代為委託仲介出售系爭房地時所出具之『不動產標的現況說明書』為附件，該『不. v. n. 動產標的現況說明書』亦就系爭房屋之各種狀況詳為標記一節，亦有上開『不動產標的現況說明. Ch. i n U. 書』影本 1 份在原審卷為佐（見原審卷第 18 頁），參以不動產經紀業管理條例第 24 條規定：『雙. engchi. 方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契書之一部分』，可知不動產現況說明書視為買賣契約之一部分。」 48. 惟「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」自中華民國 102 年 5 月 1 日方生效，故法院實務上尚少見有案例有建物現況確認書。 49 編號 11 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 2744 號、編號 40 桃園地方法院民事判決 101 年度訴字第 150 號、編號 48 臺中地方法院民事判決 98 年度訴字第 762 號、編號 77 板橋地方法院民事判決 100 年度訴字第 378 號、編號 103 高等法院民事判決 100 年度上易字第 1073 號、臺北地方法院民事判決 97 年度訴字第 1312 號、編號 114 臺北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號。 50. 編號 34 臺中地方法院民事判決 102 年度訴字第 904 號、編號 35 高等法院臺中分院民事判決. 102 年度上易字第 521 號、編號 78 新北地方法院民事判決 102 年度訴字第 587 號、編號 81 士林地方法院民事判決 98 年度消字第 7 號、編號 110 臺北地方法院民事判決 98 年度重訴字第 12 號。 51. 編號 11 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 2744 號、編號 68 臺北地方法院民事判決 100 年度訴字第 624 號、編號 102 士林地方法院民事判決 100 年度訴字第 352 號、編號 103 高等法院民事判決 100 年度上易字第 1073 號、編號 105 臺北地方法院民事判決 97 年度訴字第 1312 號、編號 114 臺北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號。 18.

(26) 內52；但亦有實務見解認為，非自然身故之情形依文義解釋，係指不含病死等自然死亡以外之死因，自殺、他殺及意外均應包含在內，故出賣人就自殺、他殺及意外均須告知買受人53。另外，若買賣契約雖有約定系爭房屋有無非自然身故之情事，而行為人卻於專有部分求死、被殺害或發生意外，但死於醫院或送醫途中，此是否為出賣人之說明義務範圍，有判決認此種情形非死於屋內，出賣人無說明義務54，但亦有判決並不須於屋內死亡，出賣人仍有說明義務55。另外有些判決中並無當事人契約約定之內容，無法得知是否為契約未約定，. 政治大務的範圍主要是限於房屋之專有部分；亦有判決認為房屋內曾發生一氧化碳中立或契約有約定，但判決未引為參考。於此種情形下，實務主要認為凶宅的說明義 56. 毒意外死亡屬房屋交易之重要資訊，無論房屋買受人是否詢問，出賣人均應主動. ‧ 國. 學. 告知57。. ‧. 在討論出賣人是否成立不完全給付或詐欺時，有時契約有約定出賣人產權持. y. Nat. 有期間，而該非自然身故實際上亦非發生於出賣人產權持有期間，但判決仍會以. er. io. sit. 買受人未能證明出賣人故意不告知或出賣人不知該非自然身故情事，而認為不成立不完全給付或詐欺58，此是否意味縱使契約約定出賣人就其產權持有期間內所. al. n. v i n 發生之非自然身故須告知買受人 C ，但即使是非於出賣人產權持有期間曾發生非自 hengchi U 52. 編號 90 臺中地方法院民事判決 102 年度重訴字第 119 號、編號 91 高等法院臺中分院民事判. 決 102 年度重上字第 177 號、編號 97 高等法院臺南分院民事判決 100 年度上易字第 44 號。 53. 編號 96 臺南地方法院民事判決 99 年度訴字第 726 號、編號 110 臺北地方法院民事判決 98 年. 度重訴字第 12 號。 54. 編號 9 臺北地方法院民事判決 96 年度訴字第 2417 號、編號 62 板橋地方法院民事判決 96 年度訴字第 1666 號。 55 編號 96 臺南地方法院民事判決 99 年度訴字第 726 號。 56 編號 13 臺中地方法院民事判決 100 年度中簡字第 1073 號、編號 24 臺北地方法院民事判決 98 年度訴字第 562 號、編號 88 桃園地方法院民事判決 99 年度訴字第 1790 號。 57. 編號 99 桃園地方法院民事判決 100 年度訴字第 1252 號。. 58. 編號 8 桃園地方法院民事判決 99 年度重訴字第 408 號、編號 32 高等法院臺中分院民事判決 102 年度上字第 233 號、編號 46 士林地方法院民事判決 99 年度重訴字第 360 號、編號 47 高等法院民事判決 100 年度重上字第 686 號、編號 59 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 218 號、編號 60 高等法院民事判決 99 年度上字第 873 號。 19.

(27) 然身故，出賣人知情者，出賣人仍須告知買受人？或法院僅以法條構成要件討論之，未考量到出賣人之說明義務？尚有疑慮。. 第三項本文見解本文以為若買賣契約中有約定曾發生怎樣的非自然身故情事，出賣人須告知買受人時，則出賣人自應依買賣契約之約定告知買受人。然某些非自然身故之情事，縱使未約定於買賣契約中，然就凶宅買賣之情形觀之，出賣人對買賣標的之房屋較買受人了解，是出賣人與買受人間存有資訊上之落差，且在為了締結買賣. 政治大係」，出賣人即對買受人負有保護其人身、財產與契約締結之合理利益之說明義立. 契約而有所接觸、準備與磋商時，出賣人與買受人間產生了類似契約之「信賴關. 務，出賣人仍應主動向買受人告知，以維買受人權益，是本文以下將就房屋買賣. ‧ 國. 學. 契約中未約定凶宅之情形，出賣人就非自然身故之情事主動告知之範圍為何作討. ‧. 論。. y. Nat. 如前所述，內政部民國 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號之函. er. io. sit. 釋，將出賣人就凶宅之說明義務定義如下：於賣方產權期間，於建築改良物之專有部分，發生凶殺或自殺而死亡或有求死行為致死之事實，不包括在專有部分遭. al. n. v i n 砍殺而陳屍他處之行為。建物現況確認書，則將出賣人就凶宅之說明義務定義如 Ch engchi U 下：於賣方產權期間，或於出賣人產權持有前，但知悉於建物之專有部分，曾發. 生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事。是內政部之函釋及建物現況確認書均將出賣人之說明義務範圍限於房屋之專有部分及出賣人產權持有期間，其中建物現況確認書更將說明義務之範圍擴大至雖非於出賣人產權持有期間發生，但其知悉者，出賣人仍須負說明義務。內政部之函釋及建物現況確認書將說明義務之時間限於出賣人產權持有期間，或非於其產權持有期間，但其知悉者，本文以為可採，蓋若於出賣人產權持有期間於房屋之專有部分曾發生非自然身故，難以想像其會不知情，縱其將房屋出租於他人，但若該房屋發生此種事故，該房客或警察等其他人必定會將此事告 20.

(28) 知房屋之所有人，是若於出賣人產權持有期間於房屋之專有部分曾發生非自然身故之情事，出賣人即應基於先契約之說明義務，主動告知買受人；至於若非出賣人產權持有期間於房屋之專有部分發生非自然身故之情事，出賣人既然知情，亦應基於先契約之說明義務，主動告知買受人為是。又內政部之函釋、建物現況確認書及實務見解將說明義務之空間限於房屋專有部分，本文亦認可採，蓋若房屋專有部分以外之其他地方曾發生非自然身故之情事，出賣人不一定會知情，例如：出賣人將房屋出租予他人，出賣人未居住於該屋，若該屋之隔壁房屋或其他地方發生非自然身故之情事，由於非發生於出賣. 政治大賣人知情呢？縱使出賣人知悉買賣標的之房屋之隔壁房屋曾發生非自然身故之立. 人所有之房屋，警察應該不會主動通知與案件沒關係的出賣人，則要如何期待出. 情事，惟出賣人乃係出賣該房屋，非隔壁房屋，為何出賣人要主動告知隔壁房屋. ‧ 國. 學. 之狀況呢？且縱使非自然身故之情事係發生於公共空間，然買受人未來的主要生. ‧. 活起居係於房屋之專有部分內，若認出賣人須主動告知公共空間曾發生之非自然. y. Nat. 身故恐過於嚴苛。故若買受人會在意房屋專有部分以外之其他地方是否曾發生非. er. io. sit. 自然身故之情事，則其自可於買賣契約明定之，若買賣契約未約定到此，則難以期待出賣人就房屋專有部分以外之非自然身故之情事有主動告知之義務。. al. n. v i n 另外，雖然有些實務見解認為非自然身故之發生與死亡均須發生於房屋專有 Ch engchi U. 部分內，或將非自然身故限於兇殺或自殺，出賣人方有說明義務或方為凶宅，惟. 跳樓自殺之發生地若為房屋之專有部分，死亡地通常不可能係於該房屋之專有部分，然實務上仍多認此種情形為凶宅，既然如此，為何以其他方式自殺或遭兇殺，卻要求該人必須死於房屋之專有部分呢？次按，所謂「非自然身故」，就字面上乃係指自然身故以外之身故情形，而意外死亡並不是自然身故，故其當然為非自然身故之一種，且建物現況確認書亦將意外死亡中之一種類型－一氧化碳中毒致死列為出賣人須告知買受人之事項之一。因此，本文以為房屋之專有部分為兇殺、自殺或意外死亡之發生地或死亡地時，出賣人即應基於先契約之說明義務，負有主動告知之義務。 21.

(29) 是本文參照上開函釋、建物現況確認書及實務上常見之凶宅案例，認為於下列情形，出賣人應主動向買受人說明，並整理如圖二：一、於出賣人產權持有期間內，房屋之專有部分係兇殺之發生地。二、非於出賣人產權持有期間內，但出賣人知悉於房屋之專有部分係兇殺之發生地。三、於出賣人產權持有期間內，房屋之專有部分係兇殺之死亡地。四、非於出賣人產權持有期間內，但出賣人知悉於房屋之專有部分係兇殺之死亡地。. 政治大六、非於出賣人產權持有期間內，但出賣人知悉於房屋之專有部分係自殺之立五、出賣人產權持有期間內，房屋之專有部分係自殺之發生地。. 發生地。. ‧ 國. 學. 七、於出賣人產權持有期間內，房屋之專有部分係自殺之死亡地。. y. Nat. 死亡地。. ‧. 八、非於出賣人產權持有期間內，但出賣人知悉於房屋之專有部分係自殺之. er. io. sit. 九、於出賣人產權持有期間內，房屋之專有部分係意外死亡之發生地。十、非於出賣人產權持有期間內，但出賣人知悉於房屋之專有部分係意外死. n. al. 亡之發生地。. Ch. engchi. i n U. v. 十一、於出賣人產權持有期間內，房屋之專有部分係意外死亡之死亡地。十二、非於出賣人產權持有期間內，但出賣人知悉於房屋之專有部分係意外死亡之死亡地。. 22.

(30) 說明義務發生地. V. 死亡地. V. 發生地. V. 死亡地. V. 兇殺房屋之專有部分. 自殺. 意外死亡. 立. 治政發生地大. V. 死亡地. V. 學. 發生地死亡地. V V. y 發生地. al. n. 自殺. sit. io. 房屋之專有部分. ‧. 兇殺. Nat. 出賣人知悉. 非於出賣人產權持有期間，但. 事故. V. er. 於出賣人產權持有期間. 地點. ‧ 國. 時間. Ch. 死亡地. engchi. i n U. v. V. 發生地. V. 死亡地. V. 意外死亡. 圖二：說明義務與凶宅. 第三節違反說明義務之法律效果如前所述，有些非自然身故之情事，縱使未約定於買賣契約內，出賣人基於先契約之說明義務，仍須主動向買受人說明。若出賣人已盡說明義務，買受人亦 23.

(31) 知買賣標的物為凶宅，卻仍願意購買，此種情形買受人自不得主張任何違反說明義務之法律效果；然若出賣人未盡說明義務，使得買受人不知買賣標的之房屋實際上有發生非自然身故之情形，買受人似可主張出賣人應負締約上過失責任、不完全給付59或詐欺等。因此，以下將分別討論締約上過失、不完全給付與詐欺等。. 第一項締約上過失責任締約上過失責任，係指於締約的準備階段，當事人一方未盡相當的注意，為必要的作為或不作為，致他方信賴可順利締結契約之目的不能達成，或發生未曾. 政治大. 預期的損害，該未盡相當注意之一方即應負締約上過失責任60，我國將其規定於民法第 245 條之 1。. 立. 民法第 245 條之 1 規定：「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而. ‧ 國. 學. 有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠. ‧. 償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說. y. Nat. 明者。二、知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失. er. io. sit. 洩漏之者。三、其他顯然違反誠實及信用方法者。（第一項）前項損害賠償請求權，因二年間不行使而消滅。（第二項）」，由於條文明文規定「契約未成立時」. al. n. v i n 與「非因過失而信契約能成立」 C，因此，學說對於締約上過失責任之適用情形即 hengchi U 有不同之意見：. 一、限於契約未成立此說認為，我國民法於第 245 條之 1 增定前，已早有締約上過失責任之規定，例如：民法第 91 條之錯誤意思表示撤銷之賠償責任、第 110 條之無權代理人之損害賠償責任、第 247 條之給付自始客觀不能之損害賠償責任，而民法第 227 條係契約成立時，債務人未盡附隨義務時，債權人則據此行使權利之規定，是以，. 59 60. 邱琦，前揭註 45，頁 26-28。孫森焱（2010），《民法債編總論（下冊）》，頁 677，台北：三民。 24.

(32) 於契約成立時，無庸另設締約上過失責任規定之必要61，且為避免對民法體系產生破壞與衝擊62，民法第 245 條之 1 之締約上過失責任之規定須限縮於一定之範圍內－契約未成立時，始有適用。. 二、不限於契約未成立此說認為，若將民法第 245 條之 1 之適用僅限於「致」契約未成立時，則適用範圍過狹，意義不大，且民法第 245 條之 1 第 1 項所定之三款情形與契約未成立之間，難認均有因果關係上的關聯，例如，第 2 款所定之「知悉或持有他方之. 政治大以察覺洩密之事，而仍訂立契約，是以，基於交易安全之保護與雙方當事人間因立秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者」，通常相對人都難. 準備或商議訂立契約而建立之特殊信賴關係之保障，應將「契約未成立時」解釋. ‧ 國. 學. 為「當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者」係發生於契約未成立前，. ‧. 至於其後契約是否成立，在所不問63。. y. Nat. er. io. sit. 民法第 245 條之 1 第 1 項第 1 款規定：「就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者」，當事人得請求他方負賠償責任，若出賣. al. n. v i n 人未主動告知凶宅之情形時，買受人似得依民法第 245 條之 1 之規定向出賣人主 Ch engchi U 張締約上過失之賠償責任，然關於民法第 245 條之 1 之適用範圍，有認為僅於契約未成立時，方可主張締約上過失；亦有認為契約成立時，仍可主張締約上過失責任。若依前說，則當出賣人違反凶宅之說明義務時，因此時買賣契約已成立，買受人不得主張締約上過失責任；若依後說，則當出賣人違反凶宅之說明義務時，買受人得主張締約上過失責任。. 61. 孫森焱，前揭註 60，頁 678。林誠二（2010），《債法總論新解－體系化解說（下冊）》，頁 233，台北：瑞興。 63 王澤鑑（2009），《債法原理（一）基本理論．債之發生、契約、無因管理》，頁 269-271，台北：三民。 62. 25.

(33) 第二項不完全給付若認為民法第 245 條之 1 之適用範圍僅限於「契約未成立」時，則當出賣人違反凶宅之說明義務時，因為此時買賣契約已成立，買受人不得對出賣人主張締約上過失責任，僅得討論是否有民法第 227 條不完全給付之適用。一、不完全給付之意義民法第 227 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。（第一項）因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。（第二項）」，所謂「不完全給付」，. 政治大容，斟酌誠信原則所應得者，該給付對債權人而言，價值係有減損的或完全無價立. 係指履行在時間上正確，給付亦為可能，然債權人收到的，並非依債務關係之內. 值64，簡言之，不完全給付係債務人雖為給付，但給付之內容不符合債務之本旨. ‧ 國. 學. 65. ，不論是契約之主給付義務、從給付義務或附隨義務之違反，均得主張不完全. ‧. 給付66。. y. Nat. er. io. （一）損害賠償. sit. 二、法律效果. al. n. v i n 債務人違反附隨義務時，造成瑕疵給付時，此時債權人依民法第 227 條第 1 Ch engchi U. 項之規定，得依民法第 226 條、第 231 條或第 232 條之規定請求損害賠償；若債. 務人違反附隨義務，造成債權人固有利益之損害時，此時債權人得依民法第 227 條第 2 項之規定請求損害賠償。. （二）解除契約. 64. 黃立（2006），《民法債編總論》，頁 469，台北：元照。史尚寬（1961），《債法總論（中下冊）》，頁 397，台北：自版；孫森焱，前揭註 60，頁 564。 66 史尚寬，前揭註 65，頁 397-398；王澤鑑，前揭註 63，頁 45-48；林誠二，前揭註 62，頁 103-104；王澤鑑（2010），《民法概要》，頁 270-271，台北：三民。 65. 26.

(34) 債務人違反附隨義務時，債權人得否解除契約，法無明文67，肯否二說均有學者及實務見解採納，以下將分別討論之： 1. 否定說最高法院民事判決 86 年度台上字第 440 號認為：「其中關於開工日期之約定僅為實現使買受人取得房屋所有權並受領房屋之契約附隨義務而已，與契約之主給付義務在性質上並不相同，縱有違反，亦不得構成對方解除契約之理由。」，換言之，附隨義務之違反，並不使得債權人取得契約解除權；學者亦認為僅給付義務的不履行，債權人方得解除契約，附隨義務之不履行，債權人原則上不得解除契約68。. 立. 2. 肯定說. 政治大. ‧ 國. 學. 最高法院民事判決 100 年度台上字第 2 號認為：「附隨義務性質上屬於非構. ‧. 成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘. y. Nat. 為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無. er. io. sit. 法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解. al. n. v i n 除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩 Ch engchi U. 序。」，學者亦認為不以該義務是否為主給付義務，判斷債權人得否解除契約，若系爭附隨義務之不履行，已導致債權人喪失訂約目的、破壞契約雙方當事人之信賴時，自應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益獲得完全之滿足，維護契約應有之規範功能與秩序69。又德國民法第 324 條規定：「債務人在雙務契約中違反其依據第 241 條第 2 項之義務，而債權人無法被期待繼續受契約之拘束者，債權人得解除契約。」，而德國民法第 241 條第 2 項係規定：「債之關係得依其. 67. 詹森林（2010），〈出賣人附隨義務之實務發展－最高法院裁判之研究〉，《法令月刊》，61 卷 3 期，頁 44。 68 王澤鑑，前揭註 63，頁 43-44。 69 詹森林，前揭註 67，頁 44-45。 27.