第四章 凶宅與物之瑕疵擔保責任
第三節 物之瑕疵擔保責任與不完全給付
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第三節 物之瑕疵擔保責任與不完全給付
今若出賣人所出售的房屋在買賣契約成立前曾發生非自然身故，而成為物之 瑕疵時，出賣人除了須負物之瑕疵擔保責任外，買受人得否主張不完全給付呢？
實務和學說有不同之見解。
第一項 實務見解 一、否定說
最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議（一）要旨謂：「出賣人就其交 付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因 可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不 完全給付之債務不履行責任。」，此決議認為僅有契約成立後之瑕疵，出賣人方 有可能同時負擔物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任；至於契約成 立前之瑕疵，出賣人似無庸負擔不完全給付之債務不履行責任。
最高法院民事判決 93 年度台上字第 695 號亦謂：「按物之出賣人就買賣標的 之給付有瑕疵，致買受人之履行利益未能獲得滿足，而無加害給付（即因給付有 瑕疵或不完全，致買受人之固有利益受有損害）之情形，由於民法第三百五十四 條以下已就出賣人所負物之瑕疵擔保責任為特別規定，原則上自應優先於民法第 二百二十七條關於債務不履行之一般規定而為適用。倘該瑕疵係於契約成立後始 發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，始例外承認出賣人應同時負不完全給付 之債務不履行責任。」，是此判決認為契約成立前之瑕疵，出賣人無須負擔不完 全給付之債務不履行責任；僅有契約成立後之瑕疵，出賣人方例外地同時負擔物 之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任。
二、肯定說
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最高法院民事判決 94 年度台上字第 1112 號謂：「出賣人依民法第三百五十 四條第一項規定，自負有擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效 用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約 時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則 出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。
查本件上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目為建築用地，其中系爭土地已 屬上訴人興建南京新村國宅之法定空地，不得再重複作為其他建築基地使用，自 屬物之瑕疵，且屬無法補正之瑕疵，既為原審所認定。則該瑕疵係發生於兩造締 約前，上訴人因故意或過失而未告知該瑕疵於被上訴人，仍以建地出售於被上訴 人，其所為給付之內容即不符合債務本旨。原審本此見解，認上訴人應負不完全 給付之債務不履行責任，為上訴人敗訴之判決，並無不合。」，此判決認為於買 賣契約成立前已發生之瑕疵，而出賣人又可歸責時，出賣人即應負不完全給付之 債務不履行責任。
第二項 學說見解 一、否定說
學者認為給付係以特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付，即使該特 定物於契約成立時，即有瑕疵存在，若以現狀交付之，仍然屬於依債務本旨而為 給付，並不構成不完全給付，至於特定物所存之瑕疵則係物之瑕疵擔保責任之問 題；且瑕疵擔保責任係保護善意之買受人對於買賣標的物之信賴，以期有償交易 之安全為目的，故不論瑕疵之存在，是否因出賣人之故意或過失所致，均因負責；
債務不履行責任則係為使債權人獲得因債務人不履行債務而未能獲得之利益為 目的，故以可歸責於債務人之事由所致為要件，二者立法意旨不同，因此，學者 認為「不完全給付之瑕疵，既以可歸責於債務人之事由所致者為限，則其瑕疵必
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須於債之關係成立後發生者始足當之。於債之關係成立時，原已存在之瑕疵，祇 發生瑕疵擔保問題。」123
二、肯定說
學者認為關於物之瑕疵之存在或發生，出賣人既具可歸責之事由，則即不應 其存在或發生時間之不同而異其責任，且為加強保護買受人之利益，出賣人於訂 立契約時，因故意或過失而不告知物之瑕疵，出賣人除了負物之瑕疵擔保責任外，
亦應負不完全給付之債務不履行責任124。
亦有學者認為不完全給付係指債務人因可歸責之事由，而未依債之本旨給付，
則出賣人如因故意或過失而交付有瑕疵之標的物，即屬於未依債之本旨給付，而 成立不完全給付，至於該瑕疵係發生於買賣契約訂立前或後並非重點，且關於物 之瑕疵擔保責任有擔保說與履行說之分：履行說認為出賣人有交付無瑕疵物之義 務，因此當特定物之出賣人交付有瑕疵之物時，即為未依債之本旨給付；擔保說 雖認為出賣人僅負以現狀交付之義務，但此只表示出賣人交付之標的物有瑕疵時，
買受人僅能依瑕疵擔保規定而解除契約、減少價金或請求賠償、而不得請求交付 他物或修補瑕疵，並不表示以有瑕疵現狀之標的物交付屬於依債務本旨所為之給 付，因此，學者亦認為不論瑕疵係發生於買賣契約成立前或後，凡買賣標的物有 物之瑕疵者，出賣人因故意或過失交付該標的物於買受人者，出賣人即應負不完 全給付責任125。
第三項 本文見解
123 孫森焱，前揭註 60，頁 567，571，578-580。
124 王澤鑑（2002），〈物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯〉，國立臺灣大學法律學系 法學叢書編輯委員會（編），《民法學說與判例研究（第六冊）》，頁 132-134，台北：三民。
125 詹森林（2010），〈民事法〉，《臺大法學論叢》，39 卷第 2 期，頁 75-77；詹森林（2010），〈不 完全給付與物之瑕疵擔保之實務發展：從最高法院七十七年度第七次到九十六年度第八次民事庭 會議決議〉，《臺大法學論叢》，39 卷第 3 期，頁 77-79。
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今若於買賣契約成立後，房屋發生非自然身故而成為瑕疵，實務和學說見解 都認為買受人可對出賣人主張物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責 任。但交易上常見的情況是於買賣契約成立前，房屋已發生非自然身故，且該非 自然身故又成為物之瑕疵，而出賣人故意或過失不告知並給付該有瑕疵之房屋時，
此時買受人固可對出賣人主張物之瑕疵擔保責任無疑，但買受人可否對出賣人主 張不完全給付之債務不履行責任，實務和學說均有肯否二說。本文以為應以肯定 說為妥，蓋出賣人既故意或過失不告知房屋之瑕疵，即不應該因該瑕疵存在或發 生時間之不同而異出賣人之責任，且物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履 行責任之規範目的既然不同，則基於保護買受人之立場，應使買受人可視其狀況，
選擇適用物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任方為妥適。
第四節 小結
通說認為基於維護買賣契約之對價平衡，民法第 354 條特別課予買賣契約之 債務人物之瑕疵擔保責任，以保護交易安全和信用，且物之瑕疵擔保責任為法定 無過失責任，縱出賣人無過失，仍應負物之瑕疵擔保責任。
而民法第 354 條所規定之物之瑕疵擔保之類型可分為價值瑕疵擔保、效用瑕 疵擔保與品質保證瑕疵擔保，效用瑕疵擔保又可分為通常效用瑕疵擔保與契約預 定瑕疵擔保。通說與實務見解認為，凡可影響物之價值或效用之一切因素，均有 可能成為物之瑕疵。價值瑕疵擔保，所指之「價值」為客觀交易價值；效用瑕疵 擔保，所指之「效用」則為使用價值；而契約預定效用瑕疵與品質保證瑕疵均係 由買賣契約雙方當事人所約定，故有時於適用上會難以區分，因此，有學說認為 當二者適用上有模糊不清時，基於對買受人之保護，應以效力較強之品質保證瑕 疵擔保責任為妥，或於特定個案中，買受人較出賣人為弱勢時，亦應以品質保證 瑕疵擔保責任之適用為優先，但品質保證又涉及出賣人意思表示之擬制，因此亦 有學說認為宜審慎為之，否則將會過度侵害出賣人之意思自主，惟若謹慎判斷出
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賣人有無品質保證之意思又會使得品質保證難以成立，遂有學說表示應廢除契約 預定效用瑕疵，以解決契約預定效用瑕疵與品質保證瑕疵適用上之困難。
關於發生非自然身故之房屋是否為民法第 354 條之物之瑕疵，實務認為：
一、兇殺情事發生於買賣標的之房屋內，被害人亦死於買賣標的之房屋內之 情形，實務見解多肯認此種情形為價值瑕疵。
二、兇殺情事發生於買賣標的之房屋內，但被害人死於買賣標的之房屋以外 之其他地方之情形，實務見解有認為屬於價值瑕疵，亦有認為不屬於物之瑕疵。
三、兇殺情事發生於買賣標的之隔壁房屋，實務見解有認為屬於價值瑕疵，
但多認不屬於物之瑕疵。
四、跳樓自殺情事發生於買賣標的之房屋內，實務見解有認為屬於價值瑕疵，
亦有認為屬於品質保證瑕疵。
五、跳樓自殺情事非發生於買賣標的之房屋內，而係發生於其他地方，例如：
頂樓或其他樓層之情形，實務見解多認不屬於物之瑕疵。
六、跳樓自殺外的其他種自殺情事，例如：燒炭自殺、服藥自殺等發生於買 賣標的之房屋內，行為人亦死於買賣標的之屋內之情形，實務見解有認為不屬於
六、跳樓自殺外的其他種自殺情事，例如：燒炭自殺、服藥自殺等發生於買 賣標的之房屋內，行為人亦死於買賣標的之屋內之情形，實務見解有認為不屬於