第四章 實證結果分析
第二節 分析層級程序法（AHP）之計算與結果分析
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第二節 分析層級程序法（AHP）之計算與結果分析
依分析層級程序法（AHP）操作過程中，三個須注意的原則（Zahedi, 1986）44： 一、建立評估的層級結構，二、計算各層級因素的權重，三、計算整體層級的 權重。本研究以全部 31 位受訪者所填寫之資料分為二大部分：整體與 5 種分類 經AHP之計算後，將方案與標價因素前 5 名排序之，其結果茲分述如下：
一、整體分析
有關整體各層因素權重，經過 AHP 及相關之計算後，其一致性指標 C.I.值
=0.02 皆能達到 Satty 所建議的一致性指標 C.I.(Consistency Index)≦0.1 的可容許 偏誤(參圖 4-1)，且得到選擇方案之排序如下：
(一)整體方案選擇
有關整體第三層方案經過 AHP 之計算後，其權重與排序結果如下表 4-4，整 體受訪者對法拍屋投標出價(標價)都一致選擇偏重延遲出價，但跳躍出價調幅 較小之方案「A」；「A」方案所指投標者之競標拍次可能為各拍次之偏重延遲出 價，但跳躍出價調幅較小，而調幅較小係以投標者以所參與投標拍次底價為基 數，加價幅度為 10％以下之出價方案。
表 4-4 整體方案排序表
第三層方案 權重 排序
A 0.332 1
B 0.215 3
C 0.253 2
D 0.200 4
資料來源：本研究整理 (二) 整體標價因素選擇之分析
由下表 4-5 中吾人可以得知，均選擇方案「A」之整體受訪者，其選擇方案 標價因素在第一層層級之下依第二層之因素排序前五名分別為：「法拍屋屬性」
之「屋況單純」、「動機屬性」之「易售易租」、「生活機能與環境屬性」之「生
44 Zahedi, F.,1986, The analytic hierarchy process: A survey of the method and its application.
Interfaces, 16(4), p.p.96-108.，轉引自同註 17 王琪、曾耀群、簡盈安、張宸銘，2008：4。
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活便利」與「建物屬性」之「區位優異」及「樓層」。 表 4-5 整體前 5 名標價因素排序表
因素排序 方案
第二層 第一層因素
因素 排序
A
屋況單純 1 法拍屋屬性 易售易租 2 動機屬性
生活便利 3 生活機能與環境屬性 區位優異 4 建物屬性
樓層 5 建物屬性 資料來源：本研究整理
二、各分類 AHP 之計算與結果分析
除前面所述整體之權重與排序外，本節就受訪者之基本資料中以區域、底 價、經驗、月所得與職業等 5 種分類之權重與排序，經過 AHP 及相關之計算後，
各分類依據其一致性指標皆能達到 Satty 所建議的一致性指標 C.I.(Consistency Index)≦0.1 的可容許偏誤，如大台北地區 AHP 問卷分析結果，其 C.I.值=0.01(參 圖 4-2)，此外，並進行交叉分析比較，五種分類之權值計算方式為排序最小者 權值最大，反之排序最大者權值最小為 1，例如：排序 1 者權值為 16，排序 16 者權值為 1，其餘排序權值類推計算，並予合計為標價因素排序權值，各分類的 分析結果分述如下：
(一)區域分類
受訪者以區域做分類，其中台北市、新北市與桃園市此三區亦即為大台北地 區，及其他縣市，經 AHP 法計算後，其對選擇出價方案與影響法拍屋投標因素 結果分析如下：
1.區域分類方案之選擇
有關 5 個區域分類第三層方案經過 AHP 之計算後，其權重與排序結果如下 表 4-6：
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表 4-6 區域分類方案排序表
第三層方案 台北市 新北市 桃園市 大台北地區 其他縣市 權重 排序 權重 排序 權重 排序 權重 排序 權重 排序 A 0.366 1 0.301 1 0.460 1 0.321 1 0.331 1 B 0.217 3 0.226 3 0.207 3 0.219 3 0.219 3 C 0.240 2 0.268 2 0.237 2 0.268 2 0.239 2 D 0.178 4 0.206 4 0.096 4 0.192 4 0.212 4 資料來源：本研究整理
由上表 4-6 吾人可以得知：以偏重延遲出價，但出價跳躍調幅較小之「A」
方案排序第一。
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圖註：上長條圖為第一層因素權重之排序圖。左上圖為動態敏感度分析圖、右 上圖為績效敏感度分析圖、左下圖為方案兩兩比較敏感度分析圖、右下 圖為坡度敏感度分析圖。
資料來源：本研究整理
圖 4-1 整體 AHP 問卷分析結果圖
由圖 4-1 第一層屬性的偏好程度可看出整體受訪者在五個屬性中最偏好生 活機能與環境屬性，其偏好程度為 0.242；再從左上圖動態敏感度分析圖中可看 出整體受訪者在第三層方案的選取係以方案 A 為主，其權重為 0.332，是四個方 案中排序最高者。
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2.區域分類之標價因素分析
區域分類之受訪者都一致選擇「A」方案，標價因素在第一層層級之下依第 二層之因素，在各區域不同排序分析，如下表 4-7：
表 4-7 區域分類之標價因素排序表 因素排序
區域分類
第二層 第一層因素
因素 排序
台北市 屋況單純 1 法拍屋屬性
易售易租 2 動機屬性
區位優異 3 建物屬性
生活便利 4 生活機能與環境屬性
底價高低 5 法拍屋屬性
新北市 屋況單純 1 法拍屋屬性
區位優異 2 建物屬性
易售易租 3 動機屬性
底價高低 4 法拍屋屬性
生活便利 5 生活機能與環境屬性
桃園市 屋況單純 1 法拍屋屬性
生活便利 2 生活機能與環境屬性 貸款利率低 3 動機屬性
外部價格訊息 4 法拍屋屬性
底價高低 5 法拍屋屬性
大台北地區 屋況單純 1 法拍屋屬性
區位優異 2 建物屬性
易售易租 3 動機屬性
生活便利 4 生活機能與環境屬性
底價高低 5 法拍屋屬性
其他縣市 易售易租 1 動機屬性
樓層 2 建物屬性
屋況單純 3 法拍屋屬性
區位優異 4 建物屬性
底價高低 5 法拍屋屬性
資料來源：本研究整理
（1）台北市
台北市之重要標價因素分別為在「法拍屋屬性」之「屋況單純」、「動 機屬性」之「易售易租」與「建物屬性」之「區位優異」等三個因素，而
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「生活機能與環境屬性」之「生活便利」因素也在考量中。
（2）新北市
新北市重要標價因素第 1 名與台北市相同，均落於「法拍屋屬性」
之「屋況單純」因素，其他差異只是重要性排序之名次略有不同而已，如
「動機屬性」之「易售易租」與「建物屬性」之「區位優異」因素在台北 市為第 2、3 名，而在新北市則為第 3 名與第 2 名。
（3）桃園市
桃園市與前二市同樣選擇「法拍屋屬性」之「屋況單純」為第 1 名顯 視其為同樣重要，然而其標價因素於「法拍屋屬性」除了「外部價格訊息」
與「底價高低」外，另加二個因素分別為「生活便利」與「貸款利率低」；
另與前二市不同者為加入了「動機屬性」之「貸款利率低」與「法拍屋屬 性」之「外部價格訊息」是前二市沒有選擇者。
(4) 大台北地區
就台北市、新北市與桃園市而言之大台北地區來說，更可以確定選擇 在「A」方案下標價因素主要為「法拍屋屬性」之「屋況單純」、「建物屬性」
之「區位優異」、「動機屬性」之「易售易租」、「生活機能與環境屬性」之
「生活便利」與「法拍屋屬性」之「底價高低」。此亦與台北市、新北市之 前五名因素相同，只是重要性排序之名次略有不同。
由圖 4-2 第一層屬性的偏好程度可看出區域分類中大台北地區之受 訪者在五個屬性中最偏好法拍屋屬性，其偏好程度為 0.297；再從左上圖 績效敏感度分析圖及左下圖坡度敏感度分析圖來看，有關第三層方案的選 取，均以「A」方案為四個方案中之排序最高。
（5）其他縣市
而其他縣市則較重視「建物屬性」之「樓層」，此為與大台北地區所 不同之處。
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圖註：上長條圖為第一層因素權重之排序圖。左上圖為績效敏感度分析圖、右 上圖為動態敏感度分析圖、右下圖為方案兩兩比較敏感度分析圖、左下 圖為坡度敏感度分析圖。
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圖 4-2 區域分類-大台北地區 AHP 問卷分析結果圖
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表 4-9 底價分類方案排序表
第三層方案 500 萬元以下(含 500 萬元) 500 萬元以上
權重 排序 權重 排序
A 0.307 1 0.354 1
B 0.226 3 0.204 4
C 0.267 2 0.237 2
D 0.200 4 0.205 3
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從表 4-9 得知：以偏重延遲出價，但跳躍出價調幅較小之「A」方案排序第 一。
2.底價分類之標價因素分析
底價分類之受訪者都一致選擇 A 方案之標價因素在第一層層級之下依第二 層因素之不同排序分析，如表 4-10：
表 4-10 底價分類之標價因素排序表 因素排序
底價分類
第二層 第一層因素
因素 排序 500 萬元以下(含
500 萬元)
易售易租 1 動機屬性
生活便利 2 生活機能與環境屬性 環境品質 3 生活機能與環境屬性 屋況單純 4 法拍屋屬性
樓層 5 建物屬性 500 萬元以上 屋況單純 1 法拍屋屬性
區位優異 2 建物屬性
生活便利 3 生活機能與環境屬性 易售易租 4 動機屬性
底價高低 5 法拍屋屬性 資料來源：本研究整理
由表 4-10 各底價分類分析得知：其相同的重要標價因素為動機屬性之「易 售易租」、生活機能與環境屬性之「生活便利」與法拍屋屬性之「屋況單純」等 因素，其差異性為：500 萬元以下者較重視生活機能與環境屬性之「環境品質」
與建物屬性之「樓層」。而 500 萬元以上者則較重視建物屬性之「區位優異」與 法拍屋屬性之「底價高低」等因素。
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3.標價因素之底價分類排序分析
標價因素之底價分類排序如下表 4-1146，若以標價因素之重要性來看，其 在各底價分類排序中受重視程度之一致性與差異性如下：
(1)一致性：各底價均認為動機屬性之「易售易租」、法拍屋屬性之「屋況單純」
與「生活機能與環境屬性」之「生活便利」為其重要標價因素。
(2)差異性：較有差異之部分出現在法拍屋屬性之「底價高低」。
表 4-11 標價因素之底價分類排序權值表 第一層因素 底價分類
第二層因素
500 萬元以下 (含 500 萬元) 標價因素排序
500 萬元以 上標價因素 排序
權 值 小 計
動機屬性 易售易租 1 4 29
法拍屋屬性 屋況單純 4 1 29
底價高低 12 5 17
建物屬性 樓層 5 6 23
區位優異 7 2 25
生活機能與環境屬性 生活便利 2 3 29
環境品質 3 8 23
資料來源：本研究整理
再由表 4-11 底價分類之標價因素排序分析得知：底價在 500 萬元以下(含 500 萬元)，其最重視之標價因素為動機屬性之「易售易租」—較好賣好租，可 見較重視轉手性高與收益性佳之法拍屋；另底價在 500 萬元以上者，反而最重 視之標價因素為法拍屋屬性之「屋況單純」，可見對底價略高之法拍屋，投標 者除對拍定後所有權之取得外，更在乎的是房屋「使用權」—希望可趕快入住。
(三)經驗分類
不同經驗之受訪者，經由 AHP 法計算後，其對選擇出價方案與影響法拍屋投 標因素結果分析如下：
1.經驗分類方案之選擇
1.經驗分類方案之選擇