第二章 理論基礎與文獻回顧
第二節 文獻回顧
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第二節 文獻回顧
在法拍屋市場中，投資者與自住者必將隨著法拍屋市場的擴充，進場投資 以獲取利潤或降低其購屋成本，也因為法拍屋市場充斥著投資者，法拍屋便一直 被認為是利潤頗高的投資工具。但法拍屋市場有別於搜尋市場，存在一些神秘色 彩，不管在價格、拍賣機制、出價過程等，都與搜尋市場殊異。本節將以法拍屋 與特徵價格的相關文獻做為基礎，將其對法拍屋使用因素之研究，做為本研究在 選取變數時的參考。以下茲將相關文獻使用過之影響因素研究，分法拍屋相關文 獻中對得標價格影響因素、對拍定機率影響因素、購買住宅法拍屋之因素、及其 他法拍屋相關文獻所使用因素分別綜合整理如下：
一、法拍屋相關文獻中對得標價格影響因素
有關法拍屋相關文獻中，有蔡芬蓮（1997）、鍾陳佳（2002）、陳鈞羿（2008）、
高啟原（2010）等對得標價格影響因素的研究。茲將各相關研究發現之影響因素 整理如下表2-1：
表2-1 得標價格的影響因素整理
文獻 得標價格影響因素
蔡芬蓮（1997） 底價、建物面積、所在樓層、競標人數、公告現值、建物類型、
土地持分面積、區位、拍次、屋齡。
鍾陳佳（2002） 拍次、競標人數、法拍底價。
趙子鑫（2003） 競標人數、當次底價、點交情況、競標人數、末拍底價、建物 面積、物件形態（公寓）、區位（巿郊）。
陳憶茹（2004） 空屋與否、市場競爭程度。
錢定家（2004） 拍賣底價、土地公告現值價格、房屋重置成本價格與空屋等價 格、屋齡、樓層、房屋過於老舊、社區管理不良及環境品質不 佳、地段沒落、房屋品質。
廖志誠（2004） 不點交。
林祺欽（2005） 點交。
林俊源（2005） 點交。
郭志宏（2005） 持分建坪、拍次、競標數、法拍底價。
林慶賢（2006） 拍次、就學便利性、公園綠地、購物方便性。
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當次底價 蔡芬蓮（1997）；鍾陳佳（2002）；趙子鑫（2003）；
錢定家（2004）；郭志宏（2005）
末拍底價 趙子鑫（2003）
王麗珠（2008）；許舒婷（2009）
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拍次 蔡芬蓮（1997）；鍾陳佳（2002）；郭志宏（2005）；
林慶賢（2006）；朱思潔（2006）；邱國隆（2006）；
土地公告現值 蔡芬蓮（1997）；錢定家（2004）；邱國隆（2006）
土地持分面積大小 蔡芬蓮（1997）；陳鈞羿（2008）
土地持分價格 許舒婷（2009）
土地面積（地坪） 邱國隆（2006）；朱思潔（2006）
區位（巿郊、地段沒落） 蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；錢定家（2004）；
許舒婷（2009）；高啟原（2010）
建物類型（公寓、大樓、
透天）
蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；許舒婷（2009）
建物面積 蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；邱國隆（2006）；
吳富鶯（2007）；許舒婷（2009）高啟原（2010）
所在樓層（1 樓） 蔡芬蓮（1997）；錢定家（2004）；陳鈞羿（2008）；
許舒婷（2009）
總樓層數（地上樓層數） 朱思潔（2006）；吳富鶯（2007）；高啟原（2010）
屋齡（房屋過於老舊） 蔡芬蓮（1997）；錢定家（2004）；錢定家（2004）；
吳富鶯（2007）
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表 2-2 得標價格共通性影響因素分類 (續完)
共通性因素 文獻
一 般 因 素
社區管理不良 錢定家（2004）
環境品質不佳 錢定家（2004）
就學便利性 林慶賢（2006）
購物便利性 林慶賢（2006）
公園綠地 林慶賢（2006）
增建建物面積（未保存建 物面積）
邱國隆（2006）
車位 許舒婷（2009）
經 濟 因 素
購買能力 吳富鶯（2007）
市場景氣 洪仁修（2009）
國民所得 劉先達（2009）
房貸利率 劉先達（2009）
房價指數 許舒婷（2009）
中央銀行重貼現率 高啟原（2010）
擔保放款率 高啟原（2010）
基準放款利率 高啟原（2010）
表註：
1.共通性因素：指各研究者於不同之相關研究文獻中所使用之相同或相似 因素，如蔡芬蓮（1997）與鍾陳佳（2002）於其不同之相關研究文獻中皆 有使用過「當次底價」因素。
2.法拍特有因素：指各研究因素中因法拍屋才具有之特性因素。
3.經濟因素：指各研究因素中屬於經濟面向(主要為總體經濟)之因素。
4.一般因素：指各研究因素中不屬於法拍特有因素與經濟因素者，主要指 與 不動產有關之因素。
資料來源：本研究整理
二、法拍屋相關文獻中對拍定機率影響因素
有關法拍屋相關文獻中，有趙子鑫（2003）、周佳穎（2008）、陳鈞羿（2008）
等對拍定機率影響因素的研究。茲將各相關研究發現之影響因素整理如下表2-3：
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表2-3 拍定機率影響因素整理
文獻 顯著性影響因素
蔡芬蓮（1997） 拍次、所在樓層為一樓、總樓層數、建物類型（大樓）、房屋 現況（其他使用）、市區、公告現值
趙子鑫（2003） 末拍底價、有無車位、點交情形、建物面積、區位（巿區、巿 郊）、房屋現況（空屋、出租）、競標人數、建物種類。
周佳穎（2008） 法拍特徵（競標人數、點交、空屋）、房屋特徵（所在樓層、
總樓層數、坪數、區域）等。
陳鈞羿（2008） 所在樓層
同表2-2 之表註 資料來源：本研究整理
各文獻中共通性因素分類為法拍特有因素及一般因素如下表2-4：
表2-4 拍定機率共通性影響因素分類
共通性因素 文獻
法 拍 特 有 因 素
拍次 蔡芬蓮（1997）
屋現況（其他使用、空屋、
出租）
蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；周佳穎（2008）
末拍底價 趙子鑫（2003）
點交情形 趙子鑫（2003）；周佳穎（2008）
競標人數 趙子鑫（2003）；周佳穎（2008）
一 般 因 素
土地公告現值 蔡芬蓮（1997）
區位（巿區、巿郊） 蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；周佳穎（2008）
建物面積（坪數） 趙子鑫（2003）周佳穎（2008）
建物類型（大樓） 蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）
總樓層數 蔡芬蓮（1997）；周佳穎（2008）
所在樓層（1 樓） 蔡芬蓮（1997）；周佳穎（2008）；陳鈞羿（2008）
有無車位 趙子鑫（2003）
同表2-2 之表註 資料來源：本研究整理
三、法拍屋相關文獻中購屋之影響因素
在法拍屋相關文獻中，有鍾陳佳（2002）、林致慶（2003）、吳惠綺（2010）
等對購屋之影響因素整理如下表2-5：
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表2-5 購屋影響因素之整理
文獻 購屋之因素
鍾陳佳（2002） 房價低的地區、建坪（面積）。
邱國勳（2002） 總樓層數、有增建使用、建物面積、建物類型（大廈、公寓）、
所在樓層、區位（市區、舊市區、郊區）。
林致慶（2003） 建坪、至市中心距離、屋齡。
吳惠綺（2010） 區位。
資料來源：本研究整理
其共通性因素茲依前表將其分類整理如下表2-6：
表2-6 購屋共通性因素分類
共通性因素 文獻
一 般 因 素
區位（市區、舊市區、郊區）邱國勳（2002）；吳惠綺（2010）
房價低的地區 鍾陳佳（2002）
建坪（建物面積） 鍾陳佳（2002）；邱國勳（2002）；林致慶（2003）
總樓層數 邱國勳（2002）
所在樓層 邱國勳（2002）
屋齡 林致慶（2003）
建物類型（大廈、公寓） 邱國勳（2002）
有增建使用 邱國勳（2002）
至市中心距離 林致慶（2003）
同表2-2 之表註 資料來源：本研究整理
四、法拍屋相關文獻其他主題影響因素之研究
法拍屋之研究主題中非由得標價格也非由拍定機率或住宅法拍購屋因素之 文獻中，尚有其他文獻針對法拍屋的其他範疇做過相關的研究，本研究歸類為其 他法拍屋相關文獻，如：楊智勇（2006）、黃國保（2007）等，相關影響因素整 理如下表2-7：
2-7 法拍屋相關文獻其他主題影響因素整理
文獻 研究主題 其他主題文獻影響因素
彭芳琪（2005） 不同拍賣機制對 不良資產價格之 影響
訊息不對稱。
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點交有無 王勝弘（2006）；林毅明（2008）；陳昆和（2009）
點交率 陳秋忍（2008）
房屋狀況（房屋使用情形）
（空屋或無人居住、被佔用）
王勝弘（2006）；楊智勇（2006）；林毅明（2008）
空屋率 陳秋忍（2008）
風險 鄭嘉慧（2008）；洪俊傑（2008）；陳昆和（2009）
訊息不對稱 彭芳琪（2005）
王勝弘（2006）；楊智勇（2006）；林毅明（2008）；
林燧風（2009）
建物面積（坪數） 王勝弘（2006）；林毅明（2008）；林燧風（2009）
車位有無 王勝弘（2006）
房屋建材 楊智勇（2006）
建築風格 楊智勇（2006）
附加設施 楊智勇（2006）
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交易費用（交易成本） 黃國保（2007）；許凱傑（2008）；鄭嘉慧（2008）
貸款 黃國保（2007）
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表 2-9 相關文獻研究四種類型研究主題之共通性影響因素整理(續完) 共通性因素
文獻研 究主題(I~IV)
法拍特有因素 一般因素 經濟因素
法拍屋相關文 獻其他主題 (IV)
債務人破壞房地 債務人與第三人假 造租約
房地異主狀態導致 拆屋還地
風險
訊息不對稱 有優先承購權
外環境 交易制度 所在樓層 公設比 屋齡
同表2-2 之表註 資料來源：本研究整理
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