法拍屋投標出價因素之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 政治大. 立法拍屋投標出價因素之研究 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：呂佩樺指導教授：林秋瑾博士. 中. 華. 民. 國一○三年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. I. i n U. v.

(3) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(4) 謝誌油桐盛開緊接著鳳凰來臨時，莘莘學子在學校的學習即將告一段落，行曩滿是同窗與師長們的祝福，頻添幾分離愁。此時益覺自己是一位幸運、幸福的人，是緣份讓我追隨學養兼修的恩師學習做學問，更學習做人做事，我彌足珍惜這份師生情緣。自己因為資質平平，在學習的過程中所幸有老師耐心與毅力的教導，才有這篇論文的完稿。師者，所以傳道、授業、解惑者也；善待問者如撞鐘，叩之以小者則小鳴，叩之以大者則大鳴，待其從容，然後盡其聲－恩師治學嚴謹、有一定水平的要求，是位頗具責任感與愛心的老師，連我這位資質平平的學生都能修成. 政治大. 一點點正果，還有誰做不到，希望猶豫不前的學弟妹們要有勇於自我挑戰的精神. 立. 與智慧，想想如何在碩士的學習過程中留下美好的回憶，不要只為文憑而寫作。. ‧ 國. 學. 我們都是幸運兒，也有一定的水平，才能進入執全國不動產領域牛耳的系所學習，我們的系所在世界上也同樣響有盛名，如果不想為盛名所累或有負系所盛. ‧. 名，那就得拿出您進入系所的初衷與永不放棄的決心及毅力，務實的跟老師學得. sit. y. Nat. 一點點真本事。. er. io. 畢業只是在學校受養成教育的學習告一段落，一路走來很感恩有恩師的陪. al. v i n Ch 使人生更豐富、更多的回憶。師恩浩瀚永烙我心，感恩之心如同呼吸之片刻不能 engchi U n. 伴，使我不會害怕學習上的挫折，雖有風雨，但也正因為這樣才讓我們成長茁壯，. 間斷，祈求上天保祐老師闔家平安健康，使其繼續為國家社會作育英才。同時將此完成的論文，獻給我的奶奶、父母、公婆、三姑姑與家人，希望他們能同享這份喜悅，感恩父母的養育之恩、長輩與家人們的支持與鼓勵。感謝當初要進入系所時對我口試的師長們給我這個機會來學習。感恩系所上在我學習過程中教我、評我的師長們。感恩我的另兩位口試恩師花敬群與楊宗憲老師的指導，讓這篇論文更蓁完善，同時對個人寫作方向的高度肯定。感謝周遭親友、學長姊與學弟妹們的鼓勵、支持與幫忙。. III.

(5) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(6) 摘要我國法拍屋的拍賣方式，是以「秘密投標(或稱書面封存出價)」代替傳統的「喊價」方式進行，雖然這 2 者都是屬於出價(bid)行為，不同的是：我國法拍屋的「投標」方式在開標比價過程中只能以書面標價 1 次，而以高於底價最都多者得標，投標室內的投標者相互間可能是競爭者的關係，可能是合作夥伴的關係，也可能只是認識或朋友的關係，初進入者 (或可稱外人，指突然間進入參與競爭者)如果對情勢掌握不夠清楚，即可能受投標現場氛圍之影響誤判情勢，而有所失誤，這個市場好像掌握在少數熟稔這個市場的人手中，外人不易進入，如同經濟學上所謂的寡占市場。. 政治大演繹出影響因素與既有資料庫中有關數據之關係的探討，而是在著重在整個拍賣立過中的前段進場標價部分，主要目的是想讓有興趣參與法拍屋投標的外人，對法. 鑒此，本研究不同於以往對法拍屋之研究係著重在以 SPSS 等統計技術歸納. ‧ 國. 學. 拍屋的拍賣市場能有更進一步的認識與瞭解，為此，本研究依據以往相關研究，將影響法拍屋標價因素歸類與層級分成以下第一層屬性與第二層因素：動機屬性. ‧. (包括貸款利率低、易售易、租資金來源、需求偏好等因素)、法拍屋屬性(包括. sit. y. Nat. 屋況單純、擔心高價競爭者、外部價格訊息、底價高低等因素)、建物屬性(包括. io. er. 樓層、低公設比、建物坐落、區位優異等因素)、生活機能與環境屬性(包括生活便利、交通便利、環境品質、安全管理等因素)、總體屬性(包括經濟景氣、房產. n. al. Ch. i n U. v. 景氣、政府稅賦優惠、政府貨幣寬鬆等因素)等，之後以專家問卷調查的方式蒐. engchi. 集資料及分析層級程序法(AHP)的方法，試圖瞭解有關在法拍屋拍賣市場中影響投標出價因素中的重要性排序。此外，在第三層因素中以設計「出價方案之選擇」的方式，試圖瞭解投標者可能會採取的出價方案。同時，再將上述以專家問卷調查方式所蒐集之資料經過整體(未分類)與將該資料分成 5 種類型(區域分類、底價分類、經驗分類、月所得分類與職業分類)，經過 AHP 之計算分析得到以下結果：整體與不同分類受訪者對出價方案之選擇，均以風險性較低之「A」方案：以各種拍次之下偏重延遲出價，但跳躍出價調幅較小，而調幅較小係以投標者以所參與投標拍次底價為基數，加價幅度為 10％以下之出價方案。而投標者對標購法拍屋之標價因素最受重視為第一層因素中法拍屋屬性之「屋況單純」因素。. V.

(7) Abstract There is a sort of house auctioned by the court in a secret bid way (or called sealed bid) instead of traditional bid way in our country. The most difference between the two ways in our country is the bidder could only bid one time in the former way by paper put inside a sealed envelope, whoever offers the highest price will win the bid. The relation of all bidders in the auction room may be competitors, associates, friends, or only nodding acquaintances. If the tenderfeet can not grasp the. 政治大. situation, they may be affected by the surrounding atmosphere and then make mistake.. 立. The research put emphasis on the forepart of the auction. ‧ 國. 學. process. Its major purpose is to make the tenderfeet interest in house auctioned by the court and grasp the situation well.. ‧. The research is according to relevant research done previously. sit. y. Nat. to sort out the factors which would affect bid. Furthermore,. er. io. We name those factors suitably, sort them into three levels and collect relative information through expert questionnaire. a. n. iv l C n After that, we arrange factors and design the choice h e n ginc order hi U which will tell us under what factors the bidder would adapt their favor programs when bidding. The results calculated and analyzed by AHP are as follows： 1.The bidding program chosen by survey candidates is lower risk options but particularly stress on the bid of postponing and less leaping range. 2.The three most heavily populated options valued by survey candidates include simple situation of house, sale & rent ease and life convenience.. VI.

(8) 目錄授權頁口試委員簽名表…………………………………………………………………Ι 謝誌 ………………………………………………………………………………Ⅲ 中文摘要 …………………………………………………………………………Ⅴ 英文摘要 …………………………………………………………………………Ⅵ 目錄 ………………………………………………………………………………Ⅶ 表目錄 ……………………………………………………………………………Ⅸ 圖目錄 ……………………………………………………………………………Ⅺ 第一章緒論 ……………………………………………………………………1. 政治大. 研究動機與問題 ………………………………………………………1. 第二節. 研究目的與方法. …………………………………………………… 3. 第三節. 研究範圍與限制. …………………………………………………… 4. 第四節. 研究架構與流程. …………………………………………………… 6. ‧ 國. 第二章. 立. 學. 第一節. 理論基礎與文獻回顧 ………………………………………………7 理論基礎……………………………………………………………… 7. 第二節. 文獻回顧………………………………………………………………12. 第三節. 小結……………………………………………………………………24. y. Nat. 投標法拍屋現況與研究設計 ……………………………………25. sit. 第三章. ‧. 第一節. 第二節. v i n Ch 研究設計………………………………………………………………33 engchi U 實證結果分析………………………………………………………47. 第四章. al. n. 第三節. er. 拍賣方式的類型………………………………………………………25. io. 第一節. 我國住宅法拍制度與市場……………………………………………27. 第一節. 問卷與資料整理………………………………………………………47. 第二節. 分析層級程序法（AHP）之計算與結果分析 ………………………52. 第三節. 重要標價因素之比較…………………………………………………69. 第五章. 結論與建議 …………………………………………………………75. 第一節. 結論…………………………………………………………………75. 第二節. 建議…………………………………………………………………77. 參考文獻 ………………………………………………………………………81 附錄一、臺灣士林地方法院民事執行處不動產投標須知 ……………………87 二、整體與 5 種分類各層因素權重、權值與排序 ………………………91 三、問卷. …………………………………………………………………117 VII.

(9) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VIII. i n U. v.

(10) 表目錄得標價格的影響因素整理…………………………………………………12 得標價格共通性影響因素分類……………………………………………13 拍定機率影響因素整理……………………………………………………16 拍定機率共通性影響因素分類……………………………………………16 購屋影響因素之整理 ……………………………………………………17 購屋共通性因素分類 ……………………………………………………17 法拍屋相關文獻其他主題影響因素整理…………………………………17 法拍屋相關文獻其他主題共通性因素分類………………………………19 相關文獻研究四種類型研究主題之共通性影響因素整理………………21 拍賣方式比較表……………………………………………………………25 歷年法拍屋建物所有權移轉登記統計資料 ……………………………30 103年第一季全國各法院拍賣相關資料 ………………………………31 AHP成對比較法 ……………………………………………………………35 衡量尺度內容與意義說明 ………………………………………………35 法拍屋拍次、底價與出價原則的關係 ………………………………… 39 影響法拍屋標價因素第一、二層層級關係 …………………………… 40 影響法拍屋標價因素歸類與層級 ……………………………………… 42 受訪者最可能進入之競標拍次時機及加價原則人數 …………………49 經驗分類交叉分析表 ……………………………………………………50 5大分類屬性次數分配表(可複選) ………………………………………51 整體方案排序表 …………………………………………………………52 整體前5名標價因素排序表 ………………………………………………53 區域分類方案排序表………………………………………………………54 區域分類之標價因素排序表………………………………………………56 標價因素之區域分類排序權值表…………………………………………59 底價分類方案排序表 ……………………………………………………60 底價分類之標價因素排序表 ……………………………………………60 標價因素之底價分類排序權值表 ………………………………………61 經驗分類方案排序表 ……………………………………………………62 經驗分類之標價因素排序表 ……………………………………………62 標價因素之經驗分類排序權值表 ………………………………………63 月所得分類方案排序表 …………………………………………………64 月所得分類之標價因素排序表 …………………………………………64 標價因素之月所得分類排序權值表 ……………………………………65 職業分類方案排序表 ……………………………………………………66 職業分類之標價因素排序表 ……………………………………………66. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 表2-1 表2-2 表2-3 表2-4 表2-5 表2-6 表2-7 表2-8 表2-9 表3-1 表3-2 表3-3 表3-4 表3-5 表3-6 表3-7 表3-8 表4-1 表4-2 表4-3 表4-4 表4-5 表4-6 表4-7 表4-8 表4-9 表4-10 表4-11 表4-12 表4-13 表4-14 表4-15 表4-16 表4-17 表4-18 表4-19. Ch. engchi. IX. i n U. v.

(11) 標價因素之職業分類排序權值表 ………………………………………67 職業分類與經驗分類標價因素交叉比較排序表 ………………………68 重要標價因素綜合表 ……………………………………………………70 法拍屋標價重要性因素綜合比較表 ……………………………………73 影響法拍屋前、後端價格因素之實證比較………………………………73. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 表4-20 表4-21 表4-22 表4-23 表4-24. Ch. engchi. X. i n U. v.

(12) 圖目錄研究流程圖 ………………………………………………………………6 買方競標收益分析 ………………………………………………………8 標出價與得標價格關係圖 ………………………………………………8 我國法拍屋拍賣流程圖…………………………………………………28 法拍屋市場現況之法拍過程簡圖………………………………………29 103 年第一季(1-3 月)全國各法院拍定金額比例圖 …………………32 103 年第一季(1-3 月)全國各法院拍賣總案量比較圖 ………………32 層級分析影響要素架構圖………………………………………………34 分析層級程序法流程圖…………………………………………………37 層級分析架構概念圖 …………………………………………………45 整體 AHP 問卷分析結果圖………………………………………………55 區域分類—大台北地區 AHP 問卷分析結果圖 ………………………58. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖 1-1 圖 2-1 圖 2-2 圖 3-1 圖 3-2 圖 3-3 圖 3-4 圖 3-5 圖 3-6 圖 3-7 圖 4-1 圖 4-2. Ch. engchi. XI. i n U. v.

(13) 第一章緒論. 第一章. 緒論. 本章旨在闡述本研究之研究動機與問題、研究目的與方法，並對本研究之範圍、架構與流程加以說明。. 第一節. 研究動機與問題. 一、研究動機法拍屋因具有依拍次減價拍賣之特性，相較於一般住宅交易價格為低廉，此乃吸引有意購置不動產者之主要誘因。然而，標購法拍屋之複雜性，常令欲標購者望而怯步，實際上簡單的出價競標過程，隱含諸多須待標購者處理之問題，. 政治大. 更有遭受損害之可能 1。法拍屋在我國已經是購屋者 2的一個管道，但如果經驗不. 立. 足，對整個法拍屋市場的資訊蒐集不足，及對標案的情形瞭解不夠，致使錯判情. ‧ 國. 學. 勢，或如有代標業者參與的標案，想要得標就必須加碼出價，甚至衝上標—即投標者當次拍賣之投標出價（下稱標價）高於前拍次底價，原因是代標業者為了得. ‧. 3 標，可能會以「陪標」方式參與投標。. y. Nat. sit. 國內外研究法拍屋拍定得標因素的文獻甚多，如趙子鑫 (2002)曾對法拍屋. n. al. er. io. 價格決定因素做過研究，王勝弘（2006）曾探討投資法拍屋時重要的決策因素，. i n U. v. 及高啟原（2010）建立法拍屋拍定價格指數之研究等文獻，因都只對法拍屋的後. Ch. engchi. 端之得標過程做探討，然而在法拍的過程中，除了後端之得標過程外，尚有如進場標價亦是一個很重要的法拍前端過程，為探討影響法拍屋投標者之標價因素、出價策略等議題，引發了本研究的第一個動機。過去對得標因素的相關研究，如蔡芬蓮(1997)的法拍屋價格影響因素之研究，張梅英、鍾陳佳(2002)對住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究，然而不同. 1. 許凱傑，2008：11。包括大陸人士在內，在奇奇集的房屋廣告中就有 104 代標業者以大陸簡體字出現的廣告，廣告號： 451537776，研判因為市場有這樣的需求，代標業者才會做這樣的廣告。奇集集網址： http://taichung-changhua-nantou.kijiji.com.tw/c-Housing-house-sale-partment-abuilding--W0Q QAdIdZ451537776。取用日期：2013.3.5。 3 「掀開法拍代標業者的黑幕分享：請注意新詐騙集團－掀開法拍代標業者的黑幕」，布落格網址： http://www.7headlines.com/article/show/161582622/。取用日期：2013.2.21。 2. 1.

(14) 法拍屋投標出價因素之研究. 分類之投標者可能會有不同的影響因素，為釐清此議題，因而引發本研究第二個動機。此外，對標購法拍屋之投標者而言，似乎有某些因素會影響其出價，不同投標者的標價因素中可能會有不同的出價原則(策略)，此議題亦引發了本研究的第三個動機。. 二、研究問題依前述的研究動機，本文整理之研究問題如下：. 政治大. (一)對法拍屋的投標者而言，影響其進場標價因素為何？其與得標因素之差異性是否存在？. 立. (二)不同類型的投標者對標購法拍屋的重要性標價因素是否存在差異？. ‧ 國. 學. (三)標購法拍屋的出價原則是否受到不同類型的投標者而有差異？. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 2. i n U. v.

(15) 第一章緒論. 第二節. 研究目的與方法. 一、研究目的基於上述之研究動機與問題，本文欲達成之研究目的，可歸納說明如下： (一)對重要性標價因素的研究，以利法拍市場投標者的競標能力。 (二)釐清不同類型投標者標價因素的研究，可以提升投標者競標成功的機會。 (三)出價原則之研究，以協助競標者降低其競標成本。. 二、研究方法. 政治大本文擬以過去相關研究資料的蒐集做為研究途徑，奠基於前人在法拍屋得立. (一)文獻分析法. ‧ 國. 學. 標與否之影響因素及不動產等相關的研究文獻及理論基礎上，歸納出可能影響住宅法拍屋標價的因素。. ‧. (二)分析層級程序法（Analytic Hierarchy Process，AHP）. sit. y. Nat. 以 AHP 加以分析該等因素在投標者心目中之重要程度排序，並整理出實證. n. al. er. io. 研究結果，最後做出結論與建議。. Ch. engchi. 3. i n U. v.

(16) 法拍屋投標出價因素之研究. 第三節. 研究範圍與限制. 一、研究範圍 (一)對象係指具有投標資格者，在法拍屋市場中有意自行參與投標的自然人，包括投資者 4、自住者及不動產相關專業人士（代標業者、仲介、地政士及估價師等）。因此投資者中法人投資者不在本研究的範圍。 (二)類型法拍不動產的類型含括了住宅、商業大樓及土地等，而本研究認為對投標. 政治大法院對其所執行拍賣的法拍屋之公告中，並無法區分其類型以致難以辨識，然主立. 者而言，每種不同類型的法拍不動產，影響其是否參與投標的決策因素迴異，且. ‧ 國. 學. 要還是以住宅型為大宗，其比例最高，所以本文將所研究的範圍定位在住宅型法拍屋（簡稱住宅法拍屋）。. ‧. (三)整個拍賣過程中之一部分. sit. y. Nat. 法拍屋的拍賣過程中，可分為以下五個階段：1.評估是否要進場 2.進場投. al. er. io. 標出價 3.得標與否 4.取得權利移轉證明書 5.使用或處分，其中第 1、2 階段屬. v. n. 於法拍之前端過程，另第 3 至第 5 階段屬於法拍之後端過程。而本研究主要係在. Ch. engchi. i n U. 探討影響法拍屋標價因素之研究，故以前述過程而言，係在進場以後第 2 階段之標價過程，換言之，本研究的範圍主要聚焦在整個拍賣過程中屬於前端第 2 階段過程之出價策略與進場標價等二個範疇。. 二、研究限制 (一)拍賣方法之限制由於我國住宅法拍屋的拍賣過程係採取第一價位密封投標方式進行競標，且所有同一時段內不同標案的標單全部投入同一標匭中，完全無從分辦、知曉其 4. 本研究認為投資與投機的差別主要在其持有與轉售時間上長短的差異性，故將投機者含括在一般投資者中，不再另外列為影響因素之一且加以探討。. 4.

(17) 第一章緒論. 所投標之標的物究竟有多少個競標對手及其意向，故對於一般傳統拍賣方式中會影響投標人行為的心理原賦 5、賣場氛圍、競標人數等因素，本研究認為在第一價位密封投標方式進行競標模式中，不會產生此等情境，故在本研究中不再加以探討。 (二)影響因子之限制根據陳治文（2007）6的研究發現，知覺價值對於口碑與競標意願之間具有中介效果，本研究亦將口碑包含於知覺價值因素中，不再加以探討。類此，在本文所探討的所有因素間互相所產生的中介效果亦不再加以探討。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 5. 6. Ch. engchi. i n U. v. 消費者一但擁有某一項物品，則對該項物品的評價會比未擁有前大幅增函，此即為原賦效果(endowment effect)( Kahneman and Tversky, 1979；Thaler, 1980) ，這種效應也被稱之為心理帳戶(mental accounting)。在拍賣的情境當中，由於每一回合結束都會產生暫時得標者(leading bidder)，暫時得標者是指在每回合中對競標商品出價最高者，成為暫時得標者之後，若在次回合無人喊出更高的價格，此暫時得標者便成為得標者，得到競標商品；而 Carmon and Ariely(2000)則利用原賦效果說明對商品的所有權會增函消費者對商品的依戀程度，進而提高商品在消費者心中的主觀價值。轉引自郭佳宜，2009：13。知覺價值是來自於知覺利益與知覺成本之間的抵換關係。X 透過 Z 影響到 Y(X→Z→Y)，Z 即為中介變數。陳治文，2007：57。. 5.

(18) 法拍屋投標出價因素之研究. 第四節. 研究架構與流程. 一、研究架構本文擬以如下的架構進行研究：第一章緒論其內含研究動機與問題、研究目的與方法、研究範圍與限制、研究架構與流程，第二章理論基礎、文獻回顧，第三章投標法拍屋現況與研究設計其含拍賣方式的類型、我國住宅法拍制度與市場、研究方法與設計，第四章實證結果分析其包括實證資料整理、分析層級程序法之計算、結果分析，第五章結論與建議。二、研究流程. 政治大. 研究流程如下圖 1-1 所示：. 研究動機、問題與目的. 學. ‧ 國. 立. 研究方法、範圍與限制. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 法拍屋相關文獻回顧與理論探討. Ch. 投標法拍屋現況. engchi. i n U. v. 研究設計/問卷調查. 以分析層級程序法（AHP）進行分析. 實證研究結果. 結論與建議圖 1-1 研究流程圖資料來源：本研究整理 6.

(19) 第二章理論基礎與文獻回顧. 第二章. 理論基礎與文獻回顧. 在闡述本研究動機、目的、範圍、架構與流程後，本章擬就與本研究相關之理論（拍賣價格形成與競標出價理論及我國法拍屋在拍賣與經濟理論上的應用、及分析層級程序理論）與文獻回顧（法拍屋相關文獻中所探討之影響因素）等做說明。. 第一節. 理論基礎. 有關理論基礎方面，本節依二個方向整理，首先就拍賣價格形成與競標出價理論及我國法拍屋拍賣在經濟理論之應用，並再以分析層級程序理論提出說明如下：. 立. 政治大. 一、拍賣價格形成與競標出價理論. ‧ 國. 學. Krishna（2002）針對買賣雙方收益分析，認為賣方會依據心中保留價格（Reserve Price），決定底價訂定，賣方底價訂定必定大於或等於其對於拍賣物. ‧. 價值，以防損失；買方則會依據賣方底價決定是否競標與出價，故底價必須小於. y. Nat. sit. 或等於買方心中保留價，買方才會決定進場競標，且買方出價不會超過買方心中. n. al. er. io. 保留價，以保買方之利潤；最後經由拍賣競標方式，可以使價格達至市場正常價. i n U. v. 格。Krishna 提出賣方收益會達至市場正常價格，而買方通常出價不會超過自己. Ch. engchi. 心中對於拍賣物最高評價，以防損失，如下圖 2-1 所示，買方若出價低於其心中對於拍賣物最高評價，如下圖 2-1 中 b，則買方會認為有獲利，若買方出價超過其心中對於拍賣物最高評價，如下圖 2-1 中 z 時，買方則會有損失。而買方對於拍賣物評價來自於其所獲得拍賣物相關訊息，故訊息將決定其出價行為，最後並且經由競標方式使價格達至拍賣物市場價格 x。此外，Krishna 也提出，競標與價格之關係，如下圖 2-2 所示，認為競標行為乃依據所獲得相關訊息，由競標者對於拍賣物認定價格，並經由競標行為對拍賣物出價，最後得標價格將依據競標者獲得之訊息轉換成競標行為有緊密關聯，可見競標對價格影響，但 Krishna 並未討論競標人數多寡對於拍定價格會產生何種型態之影響，僅以競標 7.

(20) 法拍屋投標出價因素之研究. 分布函數（distribution function）代表其競標對於價格之影響。. 治政大均代表買方可能出價。註：圖中 x 代表買方心中最高價，r 代表拍賣底價，b、z 立學. ‧ 國. 圖 2-1 買方競標收益分析. 資料來源：Krishna(2002)；陳憶茹（2004）7. ‧. 競標（者）（bids）. n. al. 心中認定法拍屋的價值（value）. Ch. engchi. i n U. v. 得標價（out come）. 方案評估圖2-2. er. io. 出價. sit. y. Nat. 訊息（因素）. 競標出價與得標價格關係圖. 資料來源：陳憶茹（2004）8；本研究整理當競標方式為第1價位秘密競標時，競標者出價策略則受到每個競標者私有. 7 8. Krishna. V.，2002：16-21；陳憶茹，2004：11。同前註陳憶茹，頁 12。. 8.

(21) 第二章理論基礎與文獻回顧. 訊息分配的影響。在沒有轉賣市場的架構下，每個參與者只知道私有價值的原始分配，因此每個人根據此分配決定自己的出價策略。但存在轉賣市場時，初級市場（即轉賣市場）所揭露的資訊可能改變了次級市場（即拍賣市場）參與者對原始分配的認知，因此每個次級市場參與者會因收到初級市場的資訊而更新對對手私有資訊分配的看法，進而影響其出價策略9。由於我國法拍屋的拍賣機制是屬於第1價位密封投標拍賣，競標者間因為拍賣機制設計的關係，並無法觀察到對手心裡的想法，甚至判斷其身分是屬於個人型或專業代標者？是投資型或自住型的投標人？該拍賣方式主要目的是促使所. 治政大，使賣方預期報酬有（知覺價值）投標，優點為可避免拍賣過程不必要的干擾立有競標者在不受到其他競標者行為影響的情況下，以本身對於標的物的主觀價值 10. 所波動。但以購屋者角度觀之，由於無法觀察競標對手出價的行為，投標者為避. ‧ 國. 學. 免產生「贏者的詛咒11」的情況，多傾向保守出價，使投標者多觀望而延遲出價，. ‧. 至第3拍之後才進場。. y. Nat. 根據陳治文（2007）的研究發現：知覺價值對於口碑、賣場氛圍與競標意願 12. er. io. sit. 之間具有中介效果，又知覺價值對競標意願有正向影響，及郭佳宜（2009）研究. 發現競標意願的高低會反映在實際的出價行為上13。在拍賣進行的過程當中，參. al. n. v i n 與競標的競標者可能會出現一些特定的投標策略，也就是特定的出價行為。當競 Ch engchi U 標者對投標商品的興趣越大時，可能會為了順利得標而出現一些特定的行為，比. 較常見的就是延遲出價（Late bidding）或者是跳躍出價（Jump bidding）2種。延遲出價是指在投標過程當中，參與競價者將出價的時間延後，通常在每一個回合當中，競價者會有一段時間可以考慮自己的出價金額，而延遲出價就是指競價者會到時間截止之前才送出標金。透過延遲出價，競標者可以蒐集到更多有利的資訊，藉以順利贏得拍賣。延遲出價是一種理性的行為，因為這樣對了解 9. 高銘淞，2007：23。如英式拍賣中，拍賣過程競標參與者人數的多寡、行為皆會影響投標者出價策略。 11 即得標者的得標價格高於拍賣標的物原來應有的價值。 12 同註 6：51。 13 同註 5：51。 10. 9.

(22) 法拍屋投標出價因素之研究. 整個拍賣的情況是更有利的，但並非所有的競標者都會選擇這樣的行為。此出價行為與投標者依法拍屋的不同拍次進場有相似之處。再者為跳躍出價，是指在參與商品競標時，其出價的價格，是底價加上最低出價增額的倍數，由於法拍屋依其拍次之不同，每拍次之底價有依其上次流標拍次之底價遞減 20％之情形，而投標者亦可能依規則而有跳躍出價行為，Avery （1998）則指出在公共市場評價的拍賣活動當中，對拍賣標的物有較高評價的競標者可以更有效的利用跳躍出價的策略，Easley and Tenorio（1999）更指出，投標者會傾向在拍賣進行的初期使用跳躍出價的策略，因為較大的出價金額可以. 治政大探討影響投標法拍屋標價因素之出價原則時之參考。在一般性的拍賣研究當中，立有效的減少其他人的競標，藉以順利的贏得拍賣。這些出價理論可做為本研究在. 跳躍出價的情形尤其頻繁，因為當競標者對商品越有高度興趣的時候，他們會為. ‧ 國. 學. 了得標，而使用一些投標策略，其中跳躍出價的頻率越頻繁、幅度越大，代表越. ‧. 積極的想要標得該物品，故在此將跳躍出價的頻率視為競標意願的指標，並界定. sit er. io. 二、經濟理論之應用. y. Nat. 為主要的出價行為14. al. n. v i n 一般拍賣價格之形成與競標出價理論都是源自於經濟理論之應用，而我國法 Ch engchi U. 拍屋拍賣之價格形成與競標出價理論，於實務上於運用即為節省成本與提高得標機率，此亦為經濟理論之綜合應用，故於法拍屋投標出價過程中亦以此理論為準則。我國法拍屋的競標方式乃屬拍賣理論中的第 1 價位密封拍賣制度，此制度主要採競標者中所提出之最高投標金額為拍賣品之拍定價格，亦即競標者所願付購買價格最高者得標。此乃經濟學理論之綜合應用，了解拍賣與經濟兩者之間的關聯性，可以增進投標參與者在投資法拍房地產之前的風險認識。依據經濟理論對消費者決定商品價格之模型分析，包括消費者行為及其風險態度，甚或拍賣之法 14. Avery , 1998：185-210.；Ealsey, 1999，轉引自註 5：16-17。. 10.

(23) 第二章理論基礎與文獻回顧. 學精神與不動產之相關法令，有助了解法院拍賣的制度及其隱含之經濟行為，進而去除相關訊息不對稱及不確定因素，以增加消費者效用達到資源分配之效率性 15. 。. 三、分析層級程序法理論分析層級程序法（AHP）是美國匹茨堡大學 Saaty 教授於 1971 年所發展出來，主要應用在有多數個評估準則的決策問題上。其主要是層級結構與矩陣的概念，透過層級結構概念，將影響問題的要素分解成數個層面，每個層面再區分成數個次層面，逐次建立全部的層級結構；再運用矩陣概念，計算評估準則的權. 治政大根據 Saaty（1980）研究指出，層級分析法的應用領域包含有決定優先順序、立. 值，藉由量化結果，以利決策者做判斷16。. 產生替代方案、選擇最佳方案、決定需求、資源分配、預測結果或風險評估、衡. ‧ 國. 學. 量績效、系統設計、確保系統穩定、最佳化、規劃、解決衝突等 12 類問題；而. n. al. er. io. sit. y. Nat. 險17。. ‧. 葉牧青（1989）綜合 1982 以前以 AHP 所做的研究發現，AHP 還可應用於評估風. 15 16 17. Ch. engchi. i n U. v. 陳昆和，2009：16。陳惠惠、王哲宏，2008：3。 Saaty,T.L.,1980：36-42；葉牧青，1989：20-25，轉引自王琪、曾耀群、簡盈安、張宸銘，2008：4。. 11.

(24) 法拍屋投標出價因素之研究. 第二節. 文獻回顧. 在法拍屋市場中，投資者與自住者必將隨著法拍屋市場的擴充，進場投資以獲取利潤或降低其購屋成本，也因為法拍屋市場充斥著投資者，法拍屋便一直被認為是利潤頗高的投資工具。但法拍屋市場有別於搜尋市場，存在一些神秘色彩，不管在價格、拍賣機制、出價過程等，都與搜尋市場殊異。本節將以法拍屋與特徵價格的相關文獻做為基礎，將其對法拍屋使用因素之研究，做為本研究在選取變數時的參考。以下茲將相關文獻使用過之影響因素研究，分法拍屋相關文獻中對得標價格影響因素、對拍定機率影響因素、購買住宅法拍屋之因素、及其. 政治大一、法拍屋相關文獻中對得標價格影響因素立他法拍屋相關文獻所使用因素分別綜合整理如下：. ‧ 國. 學. 有關法拍屋相關文獻中，有蔡芬蓮（1997）、鍾陳佳（2002）、陳鈞羿（2008）、高啟原（2010）等對得標價格影響因素的研究。茲將各相關研究發現之影響因素. 得標價格的影響因素整理得標價格影響因素. sit. 文獻. Nat. 表2-1. y. ‧. 整理如下表2-1：. n. al. er. io. 蔡芬蓮（1997）底價、建物面積、所在樓層、競標人數、公告現值、建物類型、土地持分面積、區位、拍次、屋齡。. Ch. 鍾陳佳（2002）拍次、競標人數、法拍底價。. engchi. i n U. v. 趙子鑫（2003）競標人數、當次底價、點交情況、競標人數、末拍底價、建物面積、物件形態（公寓）、區位（巿郊）。陳憶茹（2004）空屋與否、市場競爭程度。錢定家（2004）拍賣底價、土地公告現值價格、房屋重置成本價格與空屋等價格、屋齡、樓層、房屋過於老舊、社區管理不良及環境品質不佳、地段沒落、房屋品質。廖志誠（2004）不點交。林祺欽（2005）點交。林俊源（2005）點交。郭志宏（2005）持分建坪、拍次、競標數、法拍底價。林慶賢（2006）拍次、就學便利性、公園綠地、購物方便性。. 12.

(25) 第二章理論基礎與文獻回顧. 表 2-1. 得標價格影響因素整理. (續完). 文獻. 得標價格影響因素. 邱國隆（2006）土地面積、建物面積、增建建物面積（未保存建物面積）、拍定拍次、競（投）標人數、增價金額、臨巷、拍定時間、公告現值。朱思潔（2006）地坪、樓層數、臨路寬度、拍次、競標人數。吳富鶯（2007）增價金額、拍定拍次、點交與否、使用現況、建物坪數、總樓層數、房屋結構、屋齡、購買能力、競標人數、捷運路線（距最近捷運站公里數）。陳鈞羿（2008）競標人數、所在樓層、土地持份大小、無人、租用、佔用、債務人自住。王麗珠（2008）競標人數。. 政治大劉先達（2009）國民所得、房貸利率。立陳秋忍（2008）拍次。. 洪仁修（2009）市場景氣。. ‧. ‧ 國. 學. 許舒婷（2009）定價折價程度、總建物面積、土地持分價格、拍次、競標人數房屋現況（非空屋）、房屋現況（出租）、車位、點交、建材、所在樓層（1樓）、建物型態（大樓）、建物型態（公寓）、建物型態（透天）、房價指數、區位。. sit. y. Nat. 高啟原（2010）建物面積、拍定次數、地上樓層數、區位、中央銀行重貼現率、擔保放款率、基準放款利率。. io. er. 資料來源：本研究整理. al. v i n Ch 通性因素，並將過去影響因素之文獻茲依前表將其分類為法拍特有因素、一般因 engchi U n. 將研究文獻整理得出其共同因素，並將其歸類統一命名後之因素稱其為共. 素及經濟因素如下表 2-2：表2-2 得標價格共通性影響因素分類共通性因素法當次底價拍特末拍底價有定價折價程度因競標人數（市場競爭程素度）. 文獻蔡芬蓮（1997）；鍾陳佳（2002）；趙子鑫（2003）；錢定家（2004）；郭志宏（2005）趙子鑫（2003）許舒婷（2009）蔡芬蓮（1997）；鍾陳佳（2002）；趙子鑫（2003）；陳憶茹（2004）；郭志宏（2005）；邱國隆（2006）；朱思潔（2006）；吳富鶯（2007）；陳鈞羿（2008）；王麗珠（2008）；許舒婷（2009）. 13.

(26) 法拍屋投標出價因素之研究. 表 2-2. 得標價格共通性影響因素分類. (續). 共通性因素. 文獻. 法拍次蔡芬蓮（1997）；鍾陳佳（2002）；郭志宏（2005）；拍林慶賢（2006）；朱思潔（2006）；邱國隆（2006）；特吳富鶯（2007）；陳秋忍（2008）；許舒婷（2009）；有高啟原（2010）因拍定時間邱國隆（2006）素點交情況（點交與或不點趙子鑫（2003）；廖志誠（2004）；林祺欽（2005）；交）. 林俊源（2005）；吳富鶯（2007）；許舒婷（2009）. 房屋現況（空屋、非空陳憶茹（2004）；吳富鶯（2007）；陳鈞羿（2008）；屋、無人、租用、佔用、許舒婷（2009）債務人自住）增價金額. 邱國隆（2006）；吳富鶯（2007）. 一土地公告現值般因土地持分面積大小素土地持分價格. 立. 政治大. 蔡芬蓮（1997）；錢定家（2004）；邱國隆（2006）. ‧ 國. 學. 蔡芬蓮（1997）；陳鈞羿（2008）許舒婷（2009）. 土地面積（地坪）. 邱國隆（2006）；朱思潔（2006）. ‧. 區位（巿郊、地段沒落）蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；錢定家（2004）；許舒婷（2009）；高啟原（2010）. y. Nat. sit. 所在樓層（1 樓）. er. al. n. 建物面積. io. 建物類型（公寓、大樓、蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；許舒婷（2009）透天）蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；邱國隆（2006）；吳富鶯（2007）；許舒婷（2009）高啟原（2010）. Ch. engchi. i n U. v. 蔡芬蓮（1997）；錢定家（2004）；陳鈞羿（2008）；許舒婷（2009）. 總樓層數（地上樓層數）朱思潔（2006）；吳富鶯（2007）；高啟原（2010）屋齡（房屋過於老舊）. 蔡芬蓮（1997）；錢定家（2004）；錢定家（2004）；吳富鶯（2007）. 房屋重置成本價格. 錢定家（2004）. 空屋價格. 錢定家（2004）. 房屋品質(建材). 錢定家（2004）；許舒婷（2009）. 房屋結構. 吳富鶯（2007）. 持分建坪. 郭志宏（2005）. 臨巷（臨路寬度）. 邱國隆（2006）；朱思潔（2006）. 捷運路線（距最近捷運站吳富鶯（2007）公里數） 14.

(27) 第二章理論基礎與文獻回顧. 表 2-2. 得標價格共通性影響因素分類. (續完). 共通性因素. 文獻. 一社區管理不良般環境品質不佳因就學便利性素購物便利性. 錢定家（2004）錢定家（2004）林慶賢（2006）林慶賢（2006）. 公園綠地. 林慶賢（2006）. 增建建物面積（未保存建邱國隆（2006）物面積）車位. 許舒婷（2009）. 經購買能力濟市場景氣因國民所得素房貸利率. 吳富鶯（2007）洪仁修（2009）. 政治大. 劉先達（2009）劉先達（2009）. 立許舒婷（2009）. 房價指數擔保放款率. 高啟原（2010）. ‧ 國. 高啟原（2010）. 基準放款利率. 學. 中央銀行重貼現率. 高啟原（2010）. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 表註： 1.共通性因素：指各研究者於不同之相關研究文獻中所使用之相同或相似因素，如蔡芬蓮（1997）與鍾陳佳（2002）於其不同之相關研究文獻中皆有使用過「當次底價」因素。 2.法拍特有因素：指各研究因素中因法拍屋才具有之特性因素。 3.經濟因素：指各研究因素中屬於經濟面向(主要為總體經濟)之因素。 4.一般因素：指各研究因素中不屬於法拍特有因素與經濟因素者，主要指與不動產有關之因素。. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源：本研究整理. 二、法拍屋相關文獻中對拍定機率影響因素有關法拍屋相關文獻中，有趙子鑫（2003）、周佳穎（2008）、陳鈞羿（2008）等對拍定機率影響因素的研究。茲將各相關研究發現之影響因素整理如下表2-3：. 15.

(28) 法拍屋投標出價因素之研究. 表2-3. 拍定機率影響因素整理文獻. 顯著性影響因素. 蔡芬蓮（1997）拍次、所在樓層為一樓、總樓層數、建物類型（大樓）、房屋現況（其他使用）、市區、公告現值趙子鑫（2003）末拍底價、有無車位、點交情形、建物面積、區位（巿區、巿郊）、房屋現況（空屋、出租）、競標人數、建物種類。周佳穎（2008）法拍特徵（競標人數、點交、空屋）、房屋特徵（所在樓層、總樓層數、坪數、區域）等。陳鈞羿（2008）所在樓層同表2-2 之表註. 資料來源：本研究整理. 各文獻中共通性因素分類為法拍特有因素及一般因素如下表2-4：表2-4. 拍定機率共通性影響因素分類共通性因素. 立. 政治大文獻蔡芬蓮（1997）. ‧. ‧ 國. 學. 法拍次拍屋現況（其他使用、空屋、蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；周佳穎（2008）特出租）有末拍底價趙子鑫（2003）因點交情形趙子鑫（2003）；周佳穎（2008）素競標人數趙子鑫（2003）；周佳穎（2008）. Nat. sit. 蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）；周佳穎（2008）. al. n. 總樓層數所在樓層（1 樓）有無車位同表2-2 之表註. y. 蔡芬蓮（1997）. er. io. 一土地公告現值般區位（巿區、巿郊）因建物面積（坪數）素建物類型（大樓）. 趙子鑫（2003）周佳穎（2008）. i n U. v. 蔡芬蓮（1997）；趙子鑫（2003）. C蔡芬蓮（1997）；周佳穎（2008） hengchi. 蔡芬蓮（1997）；周佳穎（2008）；陳鈞羿（2008）趙子鑫（2003）. 資料來源：本研究整理. 三、法拍屋相關文獻中購屋之影響因素在法拍屋相關文獻中，有鍾陳佳（2002）、林致慶（2003）、吳惠綺（2010）等對購屋之影響因素整理如下表2-5：. 16.

(29) 第二章理論基礎與文獻回顧. 表2-5. 購屋影響因素之整理文獻. 購屋之因素. 鍾陳佳（2002）房價低的地區、建坪（面積）。邱國勳（2002）總樓層數、有增建使用、建物面積、建物類型（大廈、公寓）、所在樓層、區位（市區、舊市區、郊區）。林致慶（2003）建坪、至市中心距離、屋齡。吳惠綺（2010）區位。資料來源：本研究整理其共通性因素茲依前表將其分類整理如下表2-6：表2-6. 購屋共通性因素分類共通性因素. 文獻. 治政鍾陳佳（2002）大. 區位（市區、舊市區、郊區）邱國勳（2002）；吳惠綺（2010）一房價低的地區般建坪（建物面積）因總樓層數素所在樓層. 鍾陳佳（2002）；邱國勳（2002）；林致慶（2003）. ‧ 國. 邱國勳（2002）邱國勳（2002）林致慶（2003）. 有增建使用. 邱國勳（2002）. Nat. er. n. al. Ch. sit. 林致慶（2003）. 資料來源：本研究整理. io. 同表2-2 之表註. y. 邱國勳（2002）. ‧. 建物類型（大廈、公寓）至市中心距離. 學. 屋齡. 立. engchi. 四、法拍屋相關文獻其他主題影響因素之研究. i n U. v. 法拍屋之研究主題中非由得標價格也非由拍定機率或住宅法拍購屋因素之文獻中，尚有其他文獻針對法拍屋的其他範疇做過相關的研究，本研究歸類為其他法拍屋相關文獻，如：楊智勇（2006）、黃國保（2007）等，相關影響因素整理如下表2-7： 2-7. 法拍屋相關文獻其他主題影響因素整理文獻. 研究主題. 其他主題文獻影響因素. 彭芳琪（2005）不同拍賣機制對訊息不對稱。不良資產價格之影響 17.

(30) 法拍屋投標出價因素之研究. 表 2-7. 法拍屋相關文獻其他主題影響因素整理 (續). 文獻. 研究主題. 其他法拍屋相關文獻影響因素. 王勝弘（2006）法拍屋投資決策拍賣底價、拍次、點交有無、建物面積、房屋之研究狀況、車位有無、區位、環境。楊智勇（2006）房仲商對於法拍「房屋建材、建築風格及附加設施」、「轉售屋購屋特性及營的便利性及獲利」、「購屋負擔能力及整體環運策略之研究境」、「競標狀況及房屋區位」、「住宅型態及便利性」、「仲介特徵及家人意見」及「法拍價格及成交屋況」。黃國保（2007）購屋方案選擇評價格（價差、交易費用、貸款）、住宅條件（內估指標建立之研環境、外環境）、交易制度、購屋者條件。究(搜尋市場與法拍屋市場). 政治大. 許凱傑（2008）法拍不動產交易交易成本、債務人破壞房地、債務人與第三人制度之研究－法假造租約、房地異主狀態導致拆屋還地。律經濟觀點. 學. ‧ 國. 立. ‧. 鄭嘉慧（2008）台灣不動產擔保風險、交易成本。品拍賣制度變遷之研究—交易成本與財產權觀點. n. al. er. io. sit. y. Nat. 陳秋忍（2008）中古屋與法拍屋點交率、空屋率、景氣燈號、股價指數。成交價格之比較－以屏東市透天厝為例. Ch. 洪俊傑（2008）法拍屋之投資風風險。險評估. engchi. i n U. v. 林毅明（2008）法拍屋競標人數所在樓層、房屋面（坪數）、點交、潛在利得、與得標金額決定公設比、區位（高價位、中價位、低價位）、因素之研究房屋使用情形（空屋或無人居住、被佔用）、有優先承購權。陳昆和（2009）法拍房地產點交點交、不點交、風險。與否之投資風險分析林燧風（2009）法拍屋投資獲利屋齡、區域、所在樓層、房屋面積。因素之研究－以台中地區為例. 18.

(31) 第二章理論基礎與文獻回顧. 表 2-7. 法拍屋相關文獻其他主題影響因素整理 (續完). 文獻. 研究主題. 其他法拍屋相關文獻影響因素. 洪仁修（2009）不動產景氣變動市場景氣、競標人數、拍定次數。對法拍屋市場影響之研究—拍定價格、數量與次數的實證分析資料來源：本研究整理茲依前表將共通性因素分類為法拍特有因素、一般因素及經濟因素如下表 2-8：表2-8. 法拍屋相關文獻其他主題共通性因素分類共通性因素. 王勝弘（2006）洪仁修（2009）. 王勝弘（2006）；林毅明（2008）；陳昆和（2009）陳秋忍（2008）. ‧. ‧ 國. 立. 學. 法拍賣底價拍拍次特拍定次數有點交有無因點交率素房屋狀況（房屋使用情形）. 治文獻政王勝弘（2006）大. y. 陳秋忍（2008）. sit. 空屋率. Nat. 王勝弘（2006）；楊智勇（2006）；林毅明（2008）（空屋或無人居住、被佔用）. 仲介特徵(代標業者). 楊智勇（2006）. n. al. 法拍價格債務人破壞房地. 楊智勇（2006）. Ch. 債務人與第三人假造租約. engchi. 許凱傑（2008）. er. 楊智勇（2006）；洪仁修（2009）. io. 競標狀況（競標人數）. i n U. v. 許凱傑（2008）. 房地異主狀態導致拆屋還地許凱傑（2008）風險. 鄭嘉慧（2008）；洪俊傑（2008）；陳昆和（2009）. 訊息不對稱. 彭芳琪（2005）. 有優先承購權. 林毅明（2008）. 一區位（域）（高價位、中價般位、低價位）因建物面積（坪數）素車位有無. 王勝弘（2006）；楊智勇（2006）；林毅明（2008）；林燧風（2009）王勝弘（2006）；林毅明（2008）；林燧風（2009）王勝弘（2006）. 房屋建材. 楊智勇（2006）. 建築風格. 楊智勇（2006）. 附加設施. 楊智勇（2006） 19.

(32) 法拍屋投標出價因素之研究. 表 2-8. 法拍屋相關文獻其他主題共通性因素分類 (續完) 共通性因素. 文獻. 一住宅型態般便利性因家人意見素價格. 楊智勇（2006）楊智勇（2006）楊智勇（2006）黃國保（2007）. 價差. 黃國保（2007）. 內環境. 黃國保（2007）. 外環境. 黃國保（2007）. 交易制度. 黃國保（2007）. 所在樓層. 林毅明（2008）；林燧風（2009）. 公設比. 林毅明（2008）. 屋齡. 政治大楊智勇（2006）林燧風（2009）. 立. ‧ 國. 楊智勇（2006）；林毅明（2008）. 學. 經轉售的便利性濟獲利（潛在利得）因購屋負擔能力素整體環境. 楊智勇（2006）. 王勝弘（2006）；楊智勇（2006）黃國保（2007）；許凱傑（2008）；鄭嘉慧（2008）. 貸款. 黃國保（2007）. y. 黃國保（2007）. Nat. 購屋者條件. ‧. 交易費用（交易成本）. 股價指數. 陳秋忍（2008）. 資料來源：本研究整理. Ch. engchi. er. al. n. 同表2-2 之表註. sit. 陳秋忍（2008）；洪仁修（2009）. io. 景氣燈號（市場景氣）. i n U. v. 因為法拍屋具有減價與重複拍賣（第 1 拍至第 3 拍、特別拍賣-應買、減價拍賣-第 4 拍）及產權移轉清楚18之特殊規定，是吸引大眾進入法拍市場之誘因19。此外，拍賣底價、拍次、點交有無、建物面積、房屋狀況、車位有無、區位環境亦是影響投資者之決策因素20。而仲介商認為客戶購買法拍屋的考量因素為「轉售的便利性及獲利」、「購屋負擔能力及整體環境」、「競標狀況及房屋區位」、「住宅型態及便利性」及「法拍價格及成交屋況」等項構面21；由四種類型研究主題(得 18. 19 20 21. 拍定人於繳足價款後五日內，法院依規定應發給得標人權利移轉證書，及通知地政機關撤銷查封，地政機關辦理撤銷查封移轉證明書後，得標人即取得所有權，產權絕對清楚。但產權移轉清楚並不表示使用權的取得時間沒有問題，在法律的層次上，兩者是不相干的。邱國隆，2006：10。王勝弘，2007：68。楊智勇，2006：106。. 20.

(33) 第二章理論基礎與文獻回顧. 標價格影響因素(I)、拍定機率影響因素(II)、購屋因素(III)與法拍屋相關文獻其他主題影響因素(IV))之相關文獻中綜合整理歸類為三種共通性影響因素—法拍特有因素、一般因素與經濟因素，此外，本研究進一步列出可能影響法拍屋標價之不同構面共通性因素，如表 2-9。表 2-9. 相關文獻研究四種類型研究主題之共通性影響因素整理. 共通性因素. 法拍特有因素. 一般因素. 經濟因素. 文獻研究主題(I~IV). 當次底價土地公告現值購買能力末拍底價土地持分面積大小市場景氣定價折價程度土地持分價格國民所得競標人數（市場競土地面積（地坪）房貸利率爭程度）區位（巿郊、地段沒房價指數拍次落）中央銀行重貼現率拍定時間建物類型（公寓、大擔保放款率點交情況（點交或樓、透天）基準放款利率不點交）建物面積房屋現況（空屋、所在樓層（1 樓）非空屋、無人、租總樓層數（地上樓層用、佔用、債務人數）自住）屋齡（房屋過於老舊）增價金額房屋重置成本價格空屋價格房屋品質(建材) 房屋結構持分建坪臨巷（臨路寬度）捷運路線（距最近捷運站公里數）社區管理不良環境品質不佳就學便利性購物便利性公園綠地增建建物面積（未保存建物面積）. 立. 政治大. 學. ‧. ‧ 國. io. sit. y. Nat. n. al. er. 得標價格影響因素(I). Ch. engchi. 21. i n U. v.

(34) 法拍屋投標出價因素之研究. 表 2-9. 相關文獻研究四種類型研究主題之共通性影響因素整理(續). 共通性因素. 法拍特有因素. 一般因素. 經濟因素. 得標價格影響因素(I). 車位. 拍定機率(II) 拍次房屋現況（其他使用、空屋、出租）末拍底價點交情形競標人數. 土地公告現值區位（巿區、巿郊）建物面積（坪數）建物類型（大樓）總樓層數所在樓層（1 樓）有無車位. x. 文獻研究主題(I~IV). x 立. 購屋（一般市場）(III). 政治大區位（市區、舊市區、. y. sit. io. n. er. Nat. al. ‧. ‧ 國. 學. 郊區）房價低的地區建坪（建物面積）總樓層數所在樓層屋齡建物類型（大廈、公寓）有增建使用至市中心距離. x. Ch. engchi. i n U. v. 法拍屋相關文拍賣底價區位（域）（高價位、轉售的便利性獻其他主題拍次中價位、低價位）獲利（潛在利得） (IV) 點交有無建物面積（坪數）購屋負擔能力點交率車位有無整體環境房屋狀況（房屋使房屋建材交易費用（交易成本）用情形）（空屋或無建築風格貸款人居住、被佔用）附加設施購屋者條件空屋率住宅型態景氣燈號（市場景氣）競標狀況（競標人便利性股價指數數）家人意見仲介特徵(代標業價格者) 價差法拍價格內環境 22.

(35) 第二章理論基礎與文獻回顧. 表 2-9. 相關文獻研究四種類型研究主題之共通性影響因素整理(續完). 共通性因素. 法拍特有因素. 一般因素. 經濟因素. 文獻研究主題(I~IV). 法拍屋相關文債務人破壞房地獻其他主題債務人與第三人假 (IV) 造租約房地異主狀態導致拆屋還地風險訊息不對稱有優先承購權同表2-2 之表註. 外環境交易制度所在樓層公設比屋齡. 政治大. 資料來源：本研究整理. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 23. i n U. v.

(36) 法拍屋投標出價因素之研究. 第三節. 小結. 從上節國內法拍屋相關文獻中，影響投標住宅法拍屋因素之屬性，除了法拍屋的特有因素，如：點交與否、拍次、競標人數、法拍底價、空屋與否等外，投資者或自住型購屋者在決定標購某一戶住宅法拍屋時，同樣也可能會考慮法拍屋中屬於一般搜尋住宅的購屋屬性，如：區位、建坪數、房間數、屋齡、所在樓層、車位等。綜合上述有關法拍屋及住宅之影響變數整理，本研究同時亦參考法拍屋與住宅搜尋市場文獻所選取之影響變數，而在探討影響法拍屋投標出價因素之出價. 政治大數加上某百分比做為指標（如：以第 1 拍底價加價 1％-10％），以符合我國法拍立. 原則時，出價理論之延緩出價與跳躍出價以投標者所參與投標拍次及其底價為基. ‧ 國. 學. 屋拍賣實況。因此，共通性之影響因素與不同之出價原則，可以做為法拍屋標價研究設計與問卷因素選取之參考，前者可做為不同構面項目之設計，後者可做為. ‧. 不同方案內容之設計。. sit. y. Nat. 本研究將相關研究文獻中探討過之因素歸類為對得標價格影響因素(I)、對. al. er. io. 拍定機率影響因素(II)、購屋因素(III)、及法拍屋相關文獻其他主題(IV)等四. v. n. 大研究主題，再將上述因素歸類為法拍特有因素、一般因素、經濟因素等三大類. Ch. engchi. i n U. 共通性影響因素，如：拍次、房屋現況等為法拍特有因素；建物類型、建物面積等為一般因素；購買能力、市場景氣為經濟因素。因相關研究文獻中所使用之因素眾多，故將具有相同或類似性質的因素合併、歸類後統一命名，以為後續 AHP 之研究設計與實證之層級準則參考。. 24.

(37) 第三章投標法拍屋現況與研究設計. 第三章投標法拍屋現況與研究設計本章將投標法拍屋現況分別以拍賣方式類型及我國住宅法拍制度與市場二節說明，並以研究設計進一步為實證分析之依據。. 第一節. 拍賣方式的類型. 拍賣係指在交易進行中，獨賣者希望賣出最高價，獨買者希望買到最低價，所以彼此聚集起來競價，以找到最適價格來交易。Cassady（1967）將現代各類拍賣制度依競價公開與否，區分為「公開招標」(open auction)及「秘密競標」 (sealed-bid auction)22。有關拍賣方式的類型主要可分公開喊價與秘密投標二大類，如下表 3-1：. 立. 拍賣方式比較表. 秘密投標. 學. 公開喊價. ‧ 國. 表 3-1. 政治大. 荷式拍賣. 第一價位密封競第二價位密封競標拍賣標拍賣. 競標方式. 競標者公開出價拍賣者公開喊價秘密競標. 出價方式. 出價由低往高提出價由高往低降各競標者自行出各競標者自行出昇價價. 得標方式. 由出價最高者得第一個表示願意出最高價者得標出最高價者得標標接受價格之競標，但支付次高價者得標位. sit. y. 秘密競標. er. io. al. v i n Ch 藝術品、古董、鮮花、魚市、煙郵票、相片等收 i U e n g c h房屋、土地礦權 n. 拍賣場合. ‧. 英式拍賣. Nat. 方式名稱. 法院抵押品. 草. 集品市場. 資料來源：謝昭熠(1992) 23 而與本研究有關的是第1價位密封競標拍賣，指招標者公告開標日期，在開標日前接受各競標者的密封標價，競標者需將所願意購買的價錢寫於投標單上並密封，競標者只能提出1次競標價且不能修改，開標當日公開所有競標者的競標價格，由最高價格者得標。我國法拍屋的拍賣程序是採用第1價位密封競標的拍賣方式，但該方式又與. 22 23. 鍾鴻鈞譯，2006：11-12。謝昭熠，1992：21；轉引自蔡芬蓮，1997：24。. 25.

(38) 法拍屋投標出價因素之研究. 傳統的第1價位秘密競標制度不太相似，參與法拍屋拍賣的投標者在參與競標時無法得知實際的競標人數，而是在開標後才可得知實際參與競標的人數，再者若法拍屋流標或無人投標，則法拍屋可以再次重新招標24。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 24. Ch. engchi. 周佳穎，2008：8-9。. 26. i n U. v.

(39) 第三章投標法拍屋現況與研究設計. 第二節. 我國住宅法拍制度與市場. 第1價位密封競標之拍賣方式，競標者只能提出1次標價且不能再修正其標價，其將所願標購的價格密封於標單內，於截止日期前遞送至拍賣者手中；拍賣者於開標日才將所有密封之標單一併拆封，進行比價，由最高出價者為最後得標者，得標價格則為其出價。第1價位密封競標拍賣方式有其特定的時間限制，每位買方僅有1次的出價機會，而參與競標的金額皆為密封，其他人無法得知，在拍賣結束後，由出價最高者得標，此種拍賣方式在我國法院對法拍屋的拍賣程序、政府部門採購、法拍屋及金拍屋上經常被採用。為使讀者能夠對本研究的投. 政治大. 標法拍屋之論述與實證有更深一層的瞭解，擬將我國對法拍屋的拍賣制度與市場. 立. 做以下說明：. ‧ 國. 學. 一、由我國投標法拍屋之制度的演變與法院法拍屋拍賣流程可對法拍屋的拍賣制度更進一步了解。. ‧. (一)我國投標制度的演變25. sit. y. Nat. 以前我國法院投標匭設計是以個別拍賣物使用個別投標匭，投標者欲競標. al. er. io. 某一拍賣物，需將競標單投入拍賣物所指定投標匭中，故很容易知曉哪個拍賣案. v. n. 件有無人競標。由於法拍屋市場投標者多為投資客，因此其多會在投標時，觀察. Ch. engchi. i n U. 哪一個標匭有人競標，或幾人競標，依據投標當日競標情況，判斷與決定其競標與出價，或者於觀察後才決定競標哪一個拍賣物；此外，此種投標制度也造成圍標情況嚴重，產生俗稱海蟑螂集團出現，其會看守某些固定投標匭，投標者若想要競標海蟑螂看守之拍賣個案，均會遭受其威脅，要求支付價金，造成一般民眾對於拍賣市場卻步。此種投標匭制度，基本上除了無法使競標功能發揮外，也因為一般民眾卻步，使得參與競標者多為投資客與海蟑螂，常使得許多拍賣物因為無人競標，故競標者僅須以底價投標便可得標，此種情況產生對於債權人、債務人之權益無法合理有效保障。. 25. 翁火輪，2001：11。. 27.

(40) 法拍屋投標出價因素之研究. 為杜絕此不良競標制度，法院增設投標室，並採單一大標匭之投標制度，當次拍次拍賣產品均投入同一標匭中，故對於過去投標匭弊病可多少有防範作用26。 (二)法院法拍屋拍賣流程法院法拍屋拍賣流程主要分成3階段：拍賣前準備階段、拍賣進行階段，及拍賣後分配階段。有關法拍屋的詳細拍賣流程可以下圖3-1表示之：. 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. 圖 3-1. engchi. i n U. v. 我國法拍屋拍賣流程圖. 資料來源：楊宗憲27。 26 27. 陳憶茹，2004：37。楊宗憲，法拍的流程，財團法人國土規劃及不動產資訊中心，網址：http://www.ippi.org.tw/。取用日期：2011.10.20。. 28.

(41) 第三章投標法拍屋現況與研究設計. (三)法院之法拍屋投標須知有關法拍屋投標須知，雖然每個地方法院的規定不盡相同，但仍為大同小異，茲舉臺灣士林地方法院民事執行處不動產投標須知28 (附錄一)做為讀者之參考。. 二、法拍屋市場現況有關法拍屋市場現況如以其過程劃分，可以下圖 3-2 簡略表示之，大致上可分為以下幾階段：評估是否要進場、進場投標出價(標價)、得標、取得權利移. 治政大端過程，取得權利移轉證明書與自行使用或處分係屬後端過程。立. sit. 否. n. al. 圖 3-2. 處分. er. io 前端過程. 使用. y. 是. 取得權利移轉證明書. ‧. 得標與否. 學. 進場標價. Nat. 評估是否進場. ‧ 國. 轉證明書、自行使用或處分。其中評估是否要進場與進場投標出價(標價)係屬前. i n U. v. C h結束 e n g c h i後端過程. 法拍屋市場現況之法拍過程簡圖. 資料來源：本研究整理其中前端過程是投標者針對法拍屋個案評估是否要進場，與進場後是什麼因素會影響投標者的出價，又其出價策略(原則)為何？如有得標進入後端過程，再由法院發給得標者權利移轉證明書，以利其取得所有權後自行使用或處分。內政部公布 2013 年全國拍賣移轉棟數僅有 8093 棟，較前年量縮 15.57%，. 28. 臺灣士林地方法院，民事執行處不動產投標須知，網址： http://sld.judicial.gov.tw/default.asp?but1=28&but2=39。取用日期：2013.1.25。. 29.

(42) 法拍屋投標出價因素之研究. 繼前年跌破萬棟大關後，再次寫下內政部記錄拍賣移轉資料以來的新低量。在五都表現上，均呈現大幅量縮，台中市萎縮 25.86%最多，量縮最少的台北市也有 3.49%的跌幅，被視為空頭指標的拍賣量大減，相較於 2003 年的榮景，去年表現還不到全盛時期的 15%。近年來由於中古市場活絡，在法拍屋市場不一定檢得到便宜，是拍賣移轉量萎縮的重要因素，目前銀行房貸利率處於低檔，加上房屋持有成本低，許多屋主不像過去高利率時容易斷頭，往往透過中古市場轉手，只要價格便宜，就有機會一解燃眉之急，不至於落入法拍屋市場，甚至不少房貸債務人要求銀行將申請拍. 治政大轉量縮的重要因素。此外，法院為了避免爭議，第一拍價格往往在法院估價時就立. 賣案件撤回，改從中古屋市場轉手，以致於法拍屋供給量減少，這是造成拍賣移. 與市價相去不遠，實價揭露後這種狀況更為明顯，而許多民眾一廂情願搶進法. ‧ 國. 學. 拍，也不時出現得標價高於市價的窘況，加上法拍需在 7 天內補足價款，相較之. ‧. 下中古市場具有不少選擇，在供給減少的狀況下，也讓交易明顯減少29。. y. Nat. 法拍屋向來是一般(新、舊屋)市場的反指標，景氣越好，法拍屋數量越少。. er. io. sit. 隨著國內房市景氣攀升，都會區不動產的資產價格上揚與低利率的條件，除有利過度槓桿操作的投資客外，一般民眾的房貸壓力並不沉重，加上就業情況穩定，. n. al. Ch. 30. 還不起房貸而被法拍的機率明顯減少許多。. engchi. i n U. v. 根據內政部統計資料，法拍屋辦理建物所有權移轉登記件數則有逐年遞減的趨勢，如下表、圖所示：表 3-2. 歷年法拍屋建物所有權移轉登記統計資料法拍屋所有權移轉登記. 件數. 年度. 29. 30. 92. 57,899. 93. 54,717. 94. 33,295. 顏真真，創新低！去年房屋拍賣移轉量 8093 棟、年減 15%，NOWnews，yahoo 網址： https://tw.news.yahoo.com/。取用日期：2014.2.7。徐義平，房市反指標？去年拍賣棟數，跌破萬棟，自由時報網址： http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/654744。取用日期：2013.2.18。. 30.