第三章 投標法拍屋現況與研究設計
第三節 研究設計
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第三節 研究設計
本節研究設計首先就實證方法加以說明，其次由前章之法拍屋理論與文獻 整理出影響法拍屋標價因素與出價原則設計層級架構，並進一步為 AHP 層級構面 與方案之設計。
一、實證方法
本研究以方法理論 AHP 處理實證，其操作須經歷 3 大階段的工作（Zahedi, 1986）33：
(一)建立評估的層級結構，(二)計算各層級要素的權值，(三)計算整體層級的權 值。其主要欲解決的問題是：如何建構決策元素的層級關係及如何評估各層級中 各個元素的相對值。
AHP 主要的執行步驟如下：
步驟 I：決定問題決策因素與將因素建立層級結構
將複雜決策問題的評估結構化與系統化，列出相關的因子，建立層級結構 分析層級程序法的基本假設與分析群組原則，找出影響問題因子的評估準則、次 要評估準則、替代方案的性質及替代方案，以便建構整個問題的層級結構。
再依據所分析出之影響要素，建立層級，從最高層級依次定義每一層級與 因素，如下圖 3-5。層級的建構在分析層級程序法中是非常重要的一環，一個成 功的層級架構對於問題的解決有關鍵性的影響。建立評估的層級結構時，必須對 欲分析的問題與其相關影響要素有全面性的考量與理解，建立較具客觀性的層級 結構以求系統化地釐清問題，且應注意以下各點（鄧振源，2005）34：
1.最高層級代表評估的最終目標。
2.儘可能將重要性相近的要素放在同一層級。
3.依 Saaty 的建議層級內要素不宜過多，最好不要超過 7 個，超出者最好合併或 再分層解決，以免影響層級的一致性。
33 Zahedi, F.,1986：96-108；轉引自同註 17 王琪、曾耀群、簡盈安、張宸銘，2008：4。
34 鄧振源，2005：19；轉引自同註 17 王琪、曾耀群、簡盈安、張宸銘，2008：4。
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4.層級內各要素應力求獨立性。
評估準則 A1 A2 A3
次要評估準則 X1 X2 … Xn Y1 Y2 … Yn Z1 Z2 … Zn 圖 3-5 層級分析影響要素架構圖
資料來源：陳惠惠、王哲宏(2008)35
鄧振源、曾國雄（1989）研究中提出層級分析法的作用是將複雜且非結構 化的問題系統化，從高層次往低層次逐步分解，並經過量化的判斷，簡化並改進 以往依靠直覺的決策程序，求得各方案間的優先權重值，提供決策者選擇適當方 案的充分資訊，凡優先權重值越大的方案表示被採納的優先順序越高，可降低決 策錯誤的風險性36。
步驟 II：建立評估屬性和各屬性不同方案的成對比較矩陣
每一層級的準則，都以上一個層級準則作為評估基準，進行準則間的成對 比較。成對比較時我們需要一個數值尺度作為衡量指標用，其數值為 1/9，
1/8，…………，1/2，1，2，………，9，下例即為一個成對矩陣。所代表之意 義，如表 3-4 所示：
35 同註 16：4。
36 鄧振源、曾國雄，1989，第 27 卷，(上)第 6 期：5-22；(下)第 7 期：1-20。
決策目標
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5 頗重要（Essential Importance） 經驗與判斷強烈傾向喜好某一因素 7 極重要）Very Strong Importance）實際顯示非常強烈傾向喜好某一因素 9 絕對重要（Absolute Importance）有足夠證據肯定絕對喜好某一因素 2、4、6、8
相鄰尺度之中間值（Intermediate values）
需要折衷值之時
資料來源：鄧振源、曾國雄（1989）38
步驟 III：檢定一致性
決策者在成對比較之時，保持一貫的一致性是重要的要求，一致性比率
（Consistency Raito，CR）可以協助我們來測試決策者回答內容所構成的比較 矩陣，是否達到一致性的要求。其主要之目的為提醒決策人員在評估的過程中，
做成對的比較，是否達到一定的一致性，若沒有，則可即時修正。至於多少為合
37 同註 16：4。
38 同註 32。
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理，以 Saaty 建議，C.R.以不超過 0.1 為理想狀況。在相同階數的矩陣下， C.I.
值與 R.I.值的比率， 稱為一致性比率（Consistency Raito，C.R.），式子如下 所示：
一致性指標（Consistency Index，CI）的公式為 C.I.= （λmax-n）/（n-1）， 其 中 n 代 表 矩 陣 的 階 數 。 λ max 是 比 較 矩 陣 的 最 大 特 徵 值 （ maximum eigenvalue)，其愈接近 n（矩陣中因數的個數），愈有一致性。
步驟 IV：計算各因素屬性之相對權重
當所有層級的一致性符合要求後，計算出因素屬性之相對權重。
步驟 V：將影響法拍屋標價因素的重要因素做排序
利用上述計算出因素屬性之相對權重，將影響法拍屋投標因素的重要因素 做排序。
步驟 VI：結論分析
根據將影響法拍屋投標因素的重要因素的排序結果，做出結論。
基於上面內容所述，茲將分析層級程序法的執行步驟流程，表示如下圖 3-6：
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否
是
圖3-6 分析層級程序法流程圖 資料來源：呂國良（2011）39，本研究整理
二、影響法拍屋標價因素之歸類統一命名
依據法拍屋相關文獻整理之四個研究主題(法拍屋相關文獻中對得標價格 影響因素、對拍定機率影響因素、購屋之影響因素及其他主題影響因素之研究)
39 呂國良，2011：15-17。
決定問題決策因素
將因素建立層級結構
依層級結構建立成對比較矩陣
矩陣一致性 檢定≦0.1
影響法拍屋標價因素重要性排序
結論
計算各因素屬性之相對權重
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所形成共通因素之分析，將相似性因素歸類統整後統一命名，例如將相關文獻整 理之四大研究主題之一的得標價格法拍特有因素之房屋現況（空屋、非空屋、無 人、租用、佔用、債務人自住）與點交情況（點交或不點交）等統一命名為屋況 單純；又如交通便利為相關文獻整理之四個研究主題中的得標價格一般因素之就 學便利性、購物便利、捷運路線等統整後之命名；其餘不得統整者，保持其原名，
例如：易售易租、貸款利率低；其餘說明如下：
(一)資金來源：可分自有資金與貸款。
(二)需求偏好：如照應家人便利、地緣環境熟悉等共通因素統稱之。
(三)擔心高價競爭者：其與賣場氛圍之心理層面者不同，後者非本研究內容。
(四)外部價格訊息：如個人熟悉物件鄰近地區法拍屋拍定價資訊之統稱。
(五)建物坐落：包含三角間、邊間等。
(六)樓層：包含 1 樓、頂樓、視野、景觀、採光及日照良好等。
(七)生活便利：包含近行政中心、學校、公園、商圈、醫療機構，停車、上班方 便等。
(八)環境品質：包含整體居住環境品質、住戶素質、社區總戶數、人口數等。
(九)安全管理：包含管理員、垃圾處理方式、刷卡門禁、監視保全、消防設備。
三、AHP 層級架構設計
本設計主要為找出影響進場標價之重要因素與方案選擇，其中第三層級選 擇方案架構係依據拍賣價格形成與競標出價理論所架構而成；第一、二層級因素 架構係蒐集相關研究文獻中所使用過之因素及個人經驗因素，將之歸納分類統一 命名後再對影響因素之層級架構進一步設計歸類，以為後續 AHP 評估標價因素之 依據。首先設計 AHP 為三個層級，由下至上(buttom-up)分別為第三層選擇方案 之設計與說明，其次為第二層主要影響因素之架構設計，最後為第一層因素構面 設計，其每一個構面之分項即為 AHP 第二層之影響因素。
(一)以出價理論為第三層級選擇方案之設計與說明
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方案 B：以偏重延遲出價，但跳躍出價調幅較大。調幅較大係指投標者以其所參 與投標拍次底價為基數，加價幅度為 10％(含)以上。
方案 C：以偏重跳躍出價調幅(加價幅度為 10％以上)，但較重視前拍（第 1、2、
3 拍)。
方案 D：偏重跳躍出價調幅(加價幅度為 10％以上)，但較重視後拍（特別拍賣、
減價拍賣)。
(二)第二層主要影響因素之架構設計
此層級之因素架構設計分別來自屬於法拍屋拍賣過程中之前端因素—此為 筆者個人由實務經驗所得之標價因素；後端因素—自相關研究文獻中整理出之共 同使用過之因素，並將其歸類統一命名後之因素稱其為共通性因素。如易售易 租、需求偏好、競標氣氛與外部價格訊息影響因素是屬於前端的因素；低利率貸 款、資金來源、樓層、低公設比、建物坐落、區位優異、生活便利、交通便利、
社區環境、安全管理、經濟景氣、房產景氣、政府稅賦優惠、政府貨幣寬鬆則是 屬於後端影響因素。
(三)第一層因素構面設計
此層級因素構面設計係依據第二層因素之性質加以概略分類成五個構面之 設計，這五個構面之影響因素屬性為：1.動機屬性 2.法拍屋屬性 3.建物屬性 4.
生活機能與環境屬性 5.總體屬性等影響因素。如將之與第二層主要影響因素結 合，其層級關係呈現如下表 3-7：
表 3-7 影響法拍屋標價因素第一、二層層級關係
屬性因素類型(第一層) 前端因素(第二層) 後端的共通性因素(第二層) 動機屬性 易售易租、需求偏好 貸款利率低、資金來源
法拍屋屬性 擔心高價競爭者、
外部價格訊息
屋況單純、底價高低
建物屬性 樓層、低公設比、建物坐落、
區位優異
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表 3-7 影響法拍屋標價因素第一、二層層級關係(續完)
屬性因素類型(第一層) 前端因素(第二層) 後端的共通性因素(第二層)
生活機能與環境屬性 生活便利、交通便利、
環境品質、安全管理
總體屬性 經濟景氣、房產景氣、政府稅
賦優惠、政府貨幣寬鬆 資料來源：本研究整理
(四)影響法拍屋標價因素各層級分析設計
有關影響法拍屋標價因素層級分析由上而下(top-buttom)之設計如下：
1.目的：進場標價
2.第一層評估準則：計有動機屬性，法拍屋屬性，建物屬性，生活機能與環境屬 性，及總體屬性等 5 個準則。
3.第二層次要評估準則，係歸類在第一層 5 個評估準則下的次要評估準則計有：
(1)貸款利率低、易售易租、資金來源、需求偏好。
(2)屋況單純、擔心高價競爭者、外部價格訊息、底價高低。
(3)樓層、低公設比、建物坐落、區位優異。
(4)生活便利、交通便利、環境品質、安全管理。
(5)經濟景氣、房產景氣、政府稅賦優惠、政府貨幣寬鬆。
4.第三層級選擇方案：
方案 A—偏重延遲出價，但跳躍出價調幅較小。
方案 B—偏重延遲出價，但跳躍出價調幅較大。
方案 C—偏重跳躍出價，但較重視前拍。
方案 D—偏重跳躍出價，但較重視後拍。
本研究設計之目的係為影響法拍屋標價因素在投標者心中之重要性做排序
，故將其因素歸類與層級設計如下表 3-8：