第四章 實證結果分析
第三節 重要標價因素之比較
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第三節 重要標價因素之比較
在經過上節整體與各種分類之重要標價因素排序與比較(表 4-5 至表 4-21) 後，為使比較結果能更清楚顯示，茲再整理如下：
一、重要標價因素之整理
為了在各種不同分類中找出共同重要標價因素，其過程分述如下：
(一)重要標價因素之選取
在各種不同分類中找出第二層標價因素互相交集後之前五名而得之共同重 要標價因素，如法拍屋屬性之「屋況單純」、「底價高低」、「外部價格訊息」等 三個因素與動機屬性之「易售易租」、「貸款利率低」二個因素再選取生活機能 與環境屬性之「生活便利」、「環境品質」、「交通便利」三個因素與建物屬性之
「區位優異」與「樓層」最後並選取總體屬性之「經濟景氣」等因子為共同之 重要標價因素。
(二)各分類之標記
除整體分類外，其他各種不同分類以羅馬字母 I~V 標記之，分別為區域Ⅰ、
底價Ⅱ、經驗Ⅲ、月所得Ⅳ與職業Ⅴ。另又以Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ分項歸類為法拍屋認 知屬性與Ⅳ、Ⅴ分項歸類為個人基本屬性等二分類。
經由(一)、(二)整理過程形成重要標價因素綜合表(如下表 4-22)，以利進 一步分析比較。
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二、重要標價因素之分析
由表 4-22 分析結果如下：
(一)整體與Ⅰ~V 分類比較
各分類以一致性與差異性分別比較之。
1.整體與分類Ⅰ區域比較：
(1)一致性：兩者重要標價因素第一、二名均相同為法拍屋屬性之「屋況單純」
及動機屬性之「易售易租」。
(2)差異性：「底價高低」為差異性因素，其屬分類Ⅰ區域的法拍屋屬性之標價 因素。
2.整體與分類Ⅱ底價比較
(1)一致性：兩者重要標價因素第一名均相同為法拍屋屬性之「屋況單純」。 (2)差異性：較有差異之重要標價因素則為分類Ⅱ底價的生活機能與環境屬性之
「環境品質」。
3.整體與分類Ⅲ經驗比較
(1)一致性：兩者重要標價因素第二名均相同為動機屬性之「易售易租」。 (2)差異性：生活機能與環境屬性之「交通便利」為分類Ⅲ經驗之較有差異部分。
4.整體與分類Ⅳ月所得比較：
(1)一致性：兩者重要標價因素第一名~第四名因素相同只是排序略有不同。
(2)差異性：較有差異之重要標價因素則為分類Ⅳ月所得的法拍屋屬性之「底價 高低」因素。
5.整體與分類Ⅴ職業比較：
(1)一致性：兩者重要標價因素第一名~第三名因素相同只是排序略有不同。
(2)差異性：整體受訪者較重視的標價因素為建物屬性之「樓層」而分類Ⅴ職業 較重視的標價因素為法拍屋屬性之「底價高低」。
(二)整體與法拍屋認知屬性分類(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)重要標價因素之比較：
以標價因素之重要性分析，其受重視程度之一致性與差異性如下：
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(1)一致性：重要標價因素前五名均完全相同為法拍屋屬性之「屋況單純」與動 機屬性「易售易租」等因素。
(2)差異性：此二者無差異性存在。
(三)整體與個人基本屬性(Ⅳ、Ⅴ)重要標價因素之比較 此兩者重要標價因素重視程度之一致性與差異性如下：
(1)一致性：此兩者重要標價因素第一、二、三名因素相同，只是排序略有不同，
如法拍屋屬性之「屋況單純」於整體排序為第一名，但在個人基本屬性排序 則為第二名。
(2)差異性：較有差異之部分出現在法拍屋屬性之「底價高低」，此為個人基本 屬性較重視之標價因素；另總體屬性之「樓層」則為整體受訪者較重視之標 價因素。
(四)綜合比較
將其分二方向討論之，首先對不同類型投標者做綜合比較，其次再對法拍 過程中前端與後端做綜合比較。
1.不同類型之整體與法拍屋認知屬性分類(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)及個人基本屬性(Ⅳ、Ⅴ) 投標者對標購法拍屋標價因素差異性之比較
經過方案「A」之選擇後，整體與法拍認知屬性、個人基本屬性分類等重要 因素中其一致性為動機屬性之「易售易租」；但最重要的標價因素反而形成差 異，如整體與法拍認知屬性分類者共有之一致性重要因子為法拍屋屬性之「屋 況單純」，然而另類個人基本屬性分類之群體其重要因子就與整體或不同分類者 有所不同，其較重要因子為生活機能與環境屬性之「生活便利」。茲將比較結果 摘錄如下表 4-23：
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表 4-24 影響法拍屋前、後端價格因素之實證比較(續完)
屬性因素類型(第一層) 實證後之前端因素(第二層) 後端因素(第二層)
總體屬性 經濟景氣 經濟景氣、房產景氣、
政府稅賦優惠、
政府貨幣寬鬆 表註：本表參考來源為第三章第三節表 3-7 綜合整理而得
資料來源：本研究整理
此外，表 4-24 中經實證後之前、後端影響因素之差異處為：前端投標出價 之重要影響因素中有動機屬性之「易售易租」與法拍屋屬性之「外部價格訊息」，
但這 2 個因素未出現於後端影響因素中。
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