第五章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
依上節所得到之結論，本節擬就投標策略、是否委託代標、不動產拍賣方式 的改善與未來研究方向提出以下建議：
一、投標策略的建議
投標策略是指標價影響因子配合出價方案而得之投標策略。根據實證結果得 到標價影響因子「屋況單純」為最重要，若再與出價方案結合運用，則建議如下 之投標策略以提高得標機會：
(一)有關標價因素之法拍屋屬性「屋況單純」，事實上亦含有風險認知的成份在其 中，從上述各節的研究所得的結論中，足以證明此資訊對參與投標法拍屋者應是 首要考慮的因素，又於問卷中所得到的相關資訊做比對，大部分均認為法拍屋是
「中、高度以上風險」者，此點與法拍屋實務上的經驗不謀而合。同時，必須強 調的是，屋況單純之標價因素，此標案資訊的取得對投標者非常重要，資訊愈清 楚愈有助標價策略的運用。
此外，如標價因素與出價方案一併考慮時，「屋況單純」因素與出價「A」方 案或「C」方案51之選擇亦提供了欲參與法拍屋投標者之參考價值，對於符合「屋 況單純」的標案時，如以「C」方案會較「A」方案來的更有把握得標；反之，「A」
方案則較「C」方案風險性低。
(二)動機屬性之「易售易租」及生活機能與環境屬性之「生活便利」等因素，則 是其次要考慮的因素，而投標者心理的想法與採用的投標策略有一定程度的關 係，至於其應採用如何的投標策略，則建議對於勢在必得之標案，則建議採用「C」
方案，但需承受之風險性較高。
二、代標業者選擇的建議
51 A 方案：偏重延遲出價，但跳躍出價調幅較小。調幅較小係指投標者以所參與投標拍次底價為基數，加 價幅度為 10％(含)以下。
C 方案：偏重跳躍出價調幅(加價幅度為 10％以上)，但較重視前拍（第 1、2、3 拍)。
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從問卷資料中得知 31 位受訪者中，曾委託仲介業者有 5 位，未曾委託仲介業 者有 2 6 位。不難看出大部分的人對代標業者的信心仍較不足，這其中不難理解 到受託者最大的疑慮：代標業者能否在標金與得標間為受託者之最大利潤考量，
一則因為代標業者如果要壓低標金，則有容易失標的可能，又如果失標，代標業 者就賺不到傭金 52。二則即使壓低標金後仍有得標，相對的其傭金亦相對減少。
但就專業的代標業者而言仍有其功能，就是針對「屋況不單純」的得標案，一般 的投標者可能除了循法律途徑解決外，其餘的途徑就較束手無策，此時可能即要 借重代標業者的專業。故是否要委託代標業者代標，可能視個人需求或個案的需 要而定。
三、法院拍賣不動產方式的建議
誠如上面所提，我國法院現行拍賣不動產方式，最大的問題即是無法了解法 拍屋內部的實際情況是否單純，而其中即隱含了某一程度無法預知的風險，這也 是讓許多有意參與標購法拍屋者望而怯步的極大原因之一，資訊不明確，相對風 險愈高。從問卷資料中得知 31 位受訪者中，對於法拍屋價格的認知中，認為「與 市價差不多，甚至還低」的有 30 位，對法拍屋能接受的程度中，「可以接受」以 上之程度者有 30 位，加上目前銀行「貸款利率低」已低到不能再低的程度，故照 理推論應該會有興趣參與標購法拍屋者應該也不在少數，但實際上「貸款利率低」
因素在本研究所得的結果中並未明顯被認為是促使投標者參與進入標購法拍屋市 場的因素；但 31 位受訪者中相對的認為法拍屋是「中、高度以上風險意」者也有 30 位，復依本研究的結論得知「屋況單純」是所有因素與方案中最會被考慮到的，
綜之上述推論，足以研判風險與資訊不夠透明是讓有意參與法拍屋標購者裹足不 前的最大因素，故如果在法院執行的過程中，如能像銀拍屋或金拍屋的做法，開 放標案物件供有意競標者看屋 53，提升標案的資訊透明度，如此則會是一個很大
52 一般是得標金額之 2％至 5％。
53 永慶房仲網網址：瀏覽日期：2013.09.06。
http://www.yungching.com.tw/CA/CA0302.asp?Pkey=%7BD91008B3-7E26-4F2F-8AFA-75FA2BC75B75%7D。
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的進步。
事實上，從現今許多公共事務已由主管機關委託經過其認證的專業機構辦理 的角度而言，法拍屋的執行標售朝這個方向前進的想法，似乎也不是不可能，主 要問題在於主管機關是否願意放手與修改法令及配套措施，法拍屋既是不動產，
也是一種商品，而商品的價格最怕被不當的扭曲，它應該是將標案資訊公開透明 化後，透過自由化的市場機制進行拍賣交易，才能顯現出它實際上的價值。
四、未來的研究方向
對法拍屋而言，投標者之心理狀態與現場的氛圍等因素亦可能是影響的因素 之一，意即投標者容易受現場氛圍的影響，但本研究未針對投標者之心理狀態與 現場的氛圍等因素做深入的探討，此一限制可謂是未能盡善之處，建議對此範疇 有興趣者，可以做為未來相關議題的研究方向之一。此外，另一研究方向即是如 何改善我國法院不動產拍賣方式，突破現行標案未能開放看屋之限制，使其資訊 能更透明。
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