第一章 緒論
第四節 研究架構與流程
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第四節 研究架構與流程
一、研究架構本文擬以如下的架構進行研究：第一章緒論其內含研究動機與問題、研究 目的與方法、研究範圍與限制、研究架構與流程，第二章理論基礎、文獻回顧，
第三章投標法拍屋現況與研究設計其含拍賣方式的類型、我國住宅法拍制度與市 場、研究方法與設計，第四章實證結果分析其包括實證資料整理、分析層級程序 法之計算、結果分析，第五章結論與建議。
二、研究流程
研究流程如下圖 1-1 所示：
圖 1-1 研究流程圖 資料來源：本研究整理
研究動機、問題與目的
投標法拍屋現況 研究設計/問卷調查
以分析層級程序法（AHP）進行分析
實證研究結果 研究方法、範圍與限制
法拍屋相關文獻回顧與理論探討
結論與建議
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第二章 理論基礎與文獻回顧
在闡述本研究動機、目的、範圍、架構與流程後，本章擬就與本研究相關 之理論（拍賣價格形成與競標出價理論及我國法拍屋在拍賣與經濟理論上的應 用、及分析層級程序理論）與文獻回顧（法拍屋相關文獻中所探討之影響因素）
等做說明。
第一節 理論基礎
有關理論基礎方面，本節依二個方向整理，首先就拍賣價格形成與競標出 價理論及我國法拍屋拍賣在經濟理論之應用，並再以分析層級程序理論提出說明 如下：
一、拍賣價格形成與競標出價理論
Krishna（2002）針對買賣雙方收益分析，認為賣方會依據心中保留價格
（Reserve Price），決定底價訂定，賣方底價訂定必定大於或等於其對於拍賣物 價值，以防損失；買方則會依據賣方底價決定是否競標與出價，故底價必須小於 或等於買方心中保留價，買方才會決定進場競標，且買方出價不會超過買方心中 保留價，以保買方之利潤；最後經由拍賣競標方式，可以使價格達至市場正常價 格。Krishna 提出賣方收益會達至市場正常價格，而買方通常出價不會超過自己 心中對於拍賣物最高評價，以防損失，如下圖 2-1 所示，買方若出價低於其心 中對於拍賣物最高評價，如下圖 2-1 中 b，則買方會認為有獲利，若買方出價超 過其心中對於拍賣物最高評價，如下圖 2-1 中 z 時，買方則會有損失。而買方 對於拍賣物評價來自於其所獲得拍賣物相關訊息，故訊息將決定其出價行為，最 後並且經由競標方式使價格達至拍賣物市場價格 x。此外，Krishna 也提出，競 標與價格之關係，如下圖 2-2 所示，認為競標行為乃依據所獲得相關訊息，由 競標者對於拍賣物認定價格，並經由競標行為對拍賣物出價，最後得標價格將依 據競標者獲得之訊息轉換成競標行為有緊密關聯，可見競標對價格影響，但 Krishna 並未討論競標人數多寡對於拍定價格會產生何種型態之影響，僅以競標
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分布函數（distribution function）代表其競標對於價格之影響。
註：圖中 x 代表買方心中最高價，r 代表拍賣底價，b、z 均代表買方可能出價。
圖 2-1 買方競標收益分析 資料來源：Krishna(2002)；陳憶茹（2004）7
訊息（因素） 出價
方案評估
圖2-2 競標出價與得標價格關係圖 資料來源：陳憶茹（2004）8；本研究整理
當競標方式為第1價位秘密競標時，競標者出價策略則受到每個競標者私有
7 Krishna. V.，2002：16-21；陳憶茹，2004：11。
8 同前註陳憶茹，頁 12。
競標（者）
（bids）
心中認定法 拍屋的價值
（value）
得標價
（out come）
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訊息分配的影響。在沒有轉賣市場的架構下，每個參與者只知道私有價值的原始 分配，因此每個人根據此分配決定自己的出價策略。但存在轉賣市場時，初級市 場（即轉賣市場）所揭露的資訊可能改變了次級市場（即拍賣市場）參與者對原 始分配的認知，因此每個次級市場參與者會因收到初級市場的資訊而更新對對手 私有資訊分配的看法，進而影響其出價策略9。
由於我國法拍屋的拍賣機制是屬於第1價位密封投標拍賣，競標者間因為拍 賣機制設計的關係，並無法觀察到對手心裡的想法，甚至判斷其身分是屬於個人 型或專業代標者？是投資型或自住型的投標人？該拍賣方式主要目的是促使所 有競標者在不受到其他競標者行為影響的情況下，以本身對於標的物的主觀價值
（知覺價值）投標，優點為可避免拍賣過程不必要的干擾10，使賣方預期報酬有 所波動。但以購屋者角度觀之，由於無法觀察競標對手出價的行為，投標者為避 免產生「贏者的詛咒11」的情況，多傾向保守出價，使投標者多觀望而延遲出價，
至第3拍之後才進場。
根據陳治文（2007）的研究發現：知覺價值對於口碑、賣場氛圍與競標意願 之間具有中介效果，又知覺價值對競標意願有正向影響12，及郭佳宜（2009）研究 發現競標意願的高低會反映在實際的出價行為上13。在拍賣進行的過程當中，參 與競標的競標者可能會出現一些特定的投標策略，也就是特定的出價行為。當競 標者對投標商品的興趣越大時，可能會為了順利得標而出現一些特定的行為，比 較常見的就是延遲出價（Late bidding）或者是跳躍出價（Jump bidding）2種。
延遲出價是指在投標過程當中，參與競價者將出價的時間延後，通常在每 一個回合當中，競價者會有一段時間可以考慮自己的出價金額，而延遲出價就是 指競價者會到時間截止之前才送出標金。透過延遲出價，競標者可以蒐集到更多 有利的資訊，藉以順利贏得拍賣。延遲出價是一種理性的行為，因為這樣對了解
9 高銘淞，2007：23。
10 如英式拍賣中，拍賣過程競標參與者人數的多寡、行為皆會影響投標者出價策略。
11 即得標者的得標價格高於拍賣標的物原來應有的價值。
12 同註 6：51。
13 同註 5：51。
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整個拍賣的情況是更有利的，但並非所有的競標者都會選擇這樣的行為。此出價 行為與投標者依法拍屋的不同拍次進場有相似之處。
再者為跳躍出價，是指在參與商品競標時，其出價的價格，是底價加上最低 出價增額的倍數，由於法拍屋依其拍次之不同，每拍次之底價有依其上次流標拍 次之底價遞減 20％之情形，而投標者亦可能依規則而有跳躍出價行為，Avery
（1998）則指出在公共市場評價的拍賣活動當中，對拍賣標的物有較高評價的競 標者可以更有效的利用跳躍出價的策略，Easley and Tenorio（1999）更指出，
投標者會傾向在拍賣進行的初期使用跳躍出價的策略，因為較大的出價金額可以 有效的減少其他人的競標，藉以順利的贏得拍賣。這些出價理論可做為本研究在 探討影響投標法拍屋標價因素之出價原則時之參考。在一般性的拍賣研究當中，
跳躍出價的情形尤其頻繁，因為當競標者對商品越有高度興趣的時候，他們會為 了得標，而使用一些投標策略，其中跳躍出價的頻率越頻繁、幅度越大，代表越 積極的想要標得該物品，故在此將跳躍出價的頻率視為競標意願的指標，並界定 為主要的出價行為14
二、經濟理論之應用
一般拍賣價格之形成與競標出價理論都是源自於經濟理論之應用，而我國法 拍屋拍賣之價格形成與競標出價理論，於實務上於運用即為節省成本與提高得標 機率，此亦為經濟理論之綜合應用，故於法拍屋投標出價過程中亦以此理論為準 則。
我國法拍屋的競標方式乃屬拍賣理論中的第 1 價位密封拍賣制度，此制度主 要採競標者中所提出之最高投標金額為拍賣品之拍定價格，亦即競標者所願付購 買價格最高者得標。此乃經濟學理論之綜合應用，了解拍賣與經濟兩者之間的關 聯性，可以增進投標參與者在投資法拍房地產之前的風險認識。依據經濟理論對 消費者決定商品價格之模型分析，包括消費者行為及其風險態度，甚或拍賣之法
14 Avery , 1998：185-210.；Ealsey, 1999，轉引自註 5：16-17。
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學精神與不動產之相關法令，有助了解法院拍賣的制度及其隱含之經濟行為，進 而去除相關訊息不對稱及不確定因素，以增加消費者效用達到資源分配之效率性
15。
三、分析層級程序法理論
分析層級程序法（AHP）是美國匹茨堡大學 Saaty 教授於 1971 年所發展出 來， 主要應用在有多數個評估準則的決策問題上。其主要是層級結構與矩陣的 概念，透過層級結構概念，將影響問題的要素分解成數個層面，每個層面再區分 成數個次層面，逐次建立全部的層級結構；再運用矩陣概念，計算評估準則的權 值，藉由量化結果，以利決策者做判斷16。
根據 Saaty（1980）研究指出，層級分析法的應用領域包含有決定優先順序、
產生替代方案、選擇最佳方案、決定需求、資源分配、預測結果或風險評估、衡 量績效、系統設計、確保系統穩定、最佳化、規劃、解決衝突等 12 類問題；而 葉牧青（1989）綜合 1982 以前以 AHP 所做的研究發現，AHP 還可應用於評估風 險17。
15 陳昆和，2009：16。
16 陳惠惠、王哲宏，2008：3。
17 Saaty,T.L.,1980：36-42；葉牧青，1989：20-25，轉引自王琪、曾耀群、簡盈安、張宸銘，2008：4。
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第二節 文獻回顧
在法拍屋市場中，投資者與自住者必將隨著法拍屋市場的擴充，進場投資 以獲取利潤或降低其購屋成本，也因為法拍屋市場充斥著投資者，法拍屋便一直 被認為是利潤頗高的投資工具。但法拍屋市場有別於搜尋市場，存在一些神秘色 彩，不管在價格、拍賣機制、出價過程等，都與搜尋市場殊異。本節將以法拍屋 與特徵價格的相關文獻做為基礎，將其對法拍屋使用因素之研究，做為本研究在 選取變數時的參考。以下茲將相關文獻使用過之影響因素研究，分法拍屋相關文 獻中對得標價格影響因素、對拍定機率影響因素、購買住宅法拍屋之因素、及其
在法拍屋市場中，投資者與自住者必將隨著法拍屋市場的擴充，進場投資 以獲取利潤或降低其購屋成本，也因為法拍屋市場充斥著投資者，法拍屋便一直 被認為是利潤頗高的投資工具。但法拍屋市場有別於搜尋市場，存在一些神秘色 彩，不管在價格、拍賣機制、出價過程等，都與搜尋市場殊異。本節將以法拍屋 與特徵價格的相關文獻做為基礎，將其對法拍屋使用因素之研究，做為本研究在 選取變數時的參考。以下茲將相關文獻使用過之影響因素研究，分法拍屋相關文 獻中對得標價格影響因素、對拍定機率影響因素、購買住宅法拍屋之因素、及其