第二章 區段徵收作業程序與抵價地之本質
第一節 區段徵收作業程序
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第二章 區段徵收作業程序與抵價地之本質
土地徵收條例35為現行我國關於土地徵收相關規定之特別法36或準據 法37(土地徵收條例第 1 條參照)。依據土地徵收條例第 4 條六項規定，區段 徵收範圍勘選、計畫之擬定、核定、用地取得、拆遷補償、工程施工、分配 設計、地籍整理、權利清理、財務結算及區段徵收與都市計畫配合等事項之 實施辦法，由中央主管機關定之。中央主管機關內政部據依授權訂定「區段 徵收實施辦法」，該辦法第 2 條規定區段徵收作業程序有「準備作業」程序 及「正式作業」程序。而與本文探討較有相關為該實施辦法第 26 條規定之 抵價地分配作業程序。
第一節 區段徵收作業程序
所謂區段徵收乃是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區 更新或其他開發目的需要(參土地徵收條例第 4 條、平均地權條例第 53 條)，
對於一定區域內之土地全部予以徵收，並重新規劃整理；開發完成後，由政 府直接支配使用公共設施用地，其餘之可供建築土地，部分供作土地所有 權人領回抵價地之用，部分作為開發目的或撥供需地機關使用，剩餘土地 則辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地之收入抵付開發總費 用38，初有財務平衡之考量，宣稱公私互蒙其利，政府與民眾雙贏之措施39！
區段徵收實施之程序主要依據土地徵收條例第 4 條六項規定，有關區
35 中華民國八十九年二月二日總統（89）華總一義字第 8900023570 號令制定公布全文 63 條；並自公布日起施行。內政部基於土地徵收法制除於土地法有專編規定外，散見各種不 同法規，規定分歧執行不便，且土地徵收程序互異，徵收項目及標準不一，造成土地徵收 阻力及抗爭，為符合政府機關推動「法制再造」宗旨，亟需制定土地徵收專法，確保土地 所有權人權益，加速取得公共建設所需私有土地。參立法院公報第 88 卷第 54 期委員會紀 錄地 172 頁，內政部黃部長主文報告說明。
36 陳立夫，2011，「我國土地徵收制度相關爭議問題之研究─以近年行政法院裁判為中心 素材」。頁 195-242，收錄於陳立夫著，『土地法研究(二)』一版，台北：新學林出版有限公 司，197 頁。
37 陳新民，2008，『憲法學釋論』修訂六版，台北：三民書局，316 頁。
38 參內政部地政司
http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq.asp?lcid=10&cid=68&qcode=5#13 瀏覽日期 2017.02.27。
39 參『區段徵收作業手冊』，2016，內政部編印，1 頁。
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(土地徵收條例第 10 條)。
（五）事業計畫報請目的事業主管機關許可。需用土地人興辦之事業 依法應經目的事業主管機關許可者，於申請徵收土地或土地改良物前，應 將其事業計畫報經目的事業主管機關許可。
（六）辦理變更、新訂或擴大都市計畫作業。區段徵收範圍勘定後，應 配合辦理變更都市計畫者，直轄市或縣(市)政府應依都市計畫法第 26 條規 定辦理通盤檢討變更(區段徵收實施辦法第 7 條參照)，應配合辦理新訂或擴 大都市計畫者，直轄市或縣(市)政府應先依規定層報核可後，再依都市計畫 法定程序辦理之(區段徵收實施辦法第 8 條參照)。
（七）範圍邊界分割測量。區段徵收範圍內土地應確實依據基本測量 實施規則及地籍測量實施規則規定辦理。
（八）建築改良物禁止事項之報核及公告。區段徵收範圍勘定後，該管 直轄市或縣(市)主管機關得視實際需要，報經上級主管機關核定後，分別或 同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地 形45。前項禁止期間，不得超過 1 年 6 個月(土地徵收條例第 37 條參照)。
（九）地籍資料整理、調查及繕造清冊。區段徵收範圍勘定後，應利用 土地登記簿及相關冊、籍資料校對地籍圖，圖簿資料如有不符時，應立即查 明原因並依規定更正，地籍圖經校正無誤後，應以地籍圖製區段徵收範圍 圖。
（十）土地徵收補償市價查估資料之提送及評定。徵收補償市價查估 得由需用土地人委託不動產估價師 查估，再將不動產估價師依據相關規定 製作之圖籍及各式書表、檔案，於提報區段徵收計畫書前 2 至 3 個月報送 土地所在地直轄市、縣(市)政府提交地價及標準地價評議委員會評定，作為 土地徵收補償依據。
（十一）徵收補償費查估及繕造清冊。被徵收之土地，應按照徵收當期 之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共
說明後，仍有異議者。
45 內政部 82.8.10 台內地字第 8285838 號函：係指以人為方式改變原有地形、地貌，而致 妨礙區段徵收之實施。意旨為避免土地或建物所有權人於公告徵收前搶建或改建，以避免 民眾無謂之投資建設浪費，及有心人士藉機搶建投機取得不當利益，俾順利推動區段徵收 作業。
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設施保留地之平均市價補償其地價。依據調查資料繕造區段徵收土地清冊 及地價補償費清冊。
區段徵收實施之準備作業程序，概以需用土地人對將來欲使用土地範 圍之事前調查土地狀態、使用情形及地籍等，作事前事業主管機關許可申 請、補償費查估及資料造冊等行政。
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圖一：區段徵收作業流程圖(資料來源：『區段徵收作業手冊』2016，內政部 編印)
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49 「情況特殊」之論述可參廖義男，2015，「抵價地制度之檢討」。頁 111-148，收錄於廖 義男著，『土地法制度論集』初版，台北：元照出版有限公司，147 頁「應係指為達成開發 為，稱之「協議價購」。參『區段徵收作業手冊』，2016，內政部編印，319 頁。
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（四）召開區段徵收公聽會。需用土地人申請區段徵收土地，應檢具區 段徵收計畫書、徵收土地圖冊及土地使用計畫圖，送由當地直轄市或縣(市) 主管機關邀集需用土地人及土地所有權人舉行公聽會後，報請中央主管機 關核准(土地徵收條例第 38 條)。
（五）區段徵收計畫書之報核、審議及核准。經直轄市或縣(市)政府召 開公聽會後，檢具計畫書及相關附件報請中央主管機關內政部，經土地徵 收審議小組審議通過後由內政部核准，並將原案通知該管直轄市、縣(市)政 府，即辦公告徵收等手續。
（六）區段徵收公告及通知。直轄市或縣 (市) 主管機關於接到中央主 管機關通知核准徵收案時，應即公告三十日，並以書面通知土地或土地改 良物所有權人及他項權利人(土地徵收條例第 18 條參照)。直轄市或縣(市) 地政機關於接到中央地政機關通知核准徵收土地案時，應即公告，並通知 土地所有權人及他項權利人(土地法第 227 條 1 項)。若所有權或他項權利於 公告前已因繼承、強制執行或法院之判決，已於公告前取得權利者，應於公 告期間內向該管直轄市或縣〈市〉地政機關申請備案；被徵收土地之所有權 未登記完畢，附麗土地所有權之他項權利者，應於公告期間向直轄市或縣 (市)地政機關聲請備案，若未為備案者，他項權利將不視為被徵收土地之負 擔(參土地法第 229 條)，其權利將依徵收公告之日登記簿所載為準
（七）異議處理及通知。徵收公告之權利關係人對徵收公告有異議者，
應以書面提出，主管機關應即查明處理並通知權利關係人，若仍有不符者 得依法提起行政救濟(土地徵收條例第 22 條參照)
（八）發給抵價地案件之申請、審查及核定。實施區段徵收時，原土地 所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內51，檢具三七五52租約 已補償、他項權利同意塗銷、限制登記塗銷證明等有關證明文件，以書面向 該管直轄巿或縣(巿)主管機關申請發給抵價地。該管直轄巿或縣(巿)主管機 關收受申請後，應即審查，並將審查結果，以書面通知申請人(土地徵收條
51 解釋上應於被徵收人收到徵收通知之次日起 30 日內申請，參內政部 104 年 12 月 4 日 內授中辦地字第 1041309677 號令規定，土地所有權人應於區段徵收書面通知送達翌日起 30 日內申請。亦即區段徵收範圍內土地所有權人無論所持有之土地面積大小，皆得於區段 徵收書面通知送達翌日起 30 日內，自行決定是否申領抵價地。
52 關臺灣特有之制度「三七五」減租制度，請參徐世榮，2016，「三七五減租」。頁 38-53，
收錄於徐世榮著『土地正義：從土地改革到土地徵收，一段被掩蓋、一再上演的歷史』初 版，台北：遠足文化事業股份有限公司第二編輯部。
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例第 40 條參照)。
（九）徵收補償費之發放或存入保管專戶。徵收補償費應於徵收公告 期滿後 15 日內發給，或因補償費受領遲延、拒絕受領、不能受領等法定理 由，補償費得存入徵收補償費保管專戶(土地徵收條例第 20、26 條參照)。
（十）公有土地及未登記土地之處理。公有土地之管理機關應以作價 或領回土地方式撥供該管區段徵收主管機關統籌規劃開發、分配(土地徵收 條例 43 條)。未登記土地，得視需用土地人分別登記為國有、直轄市或縣 (市)有，並指定管理機關(土地徵收條例施行細則第 49 條參照)。
（十一）囑託辦理區段徵收土地所有權移轉登記、公有土地所有權移
轉或管理機關變更登記、他項權利塗銷或變更登記、建物滅失或標示 變更登記。於土地登記時登記原因為「區段徵收」，無償撥用者原因發生日
期為「行政院核准撥用之日」，其餘為「公告之日」並得免繕造權利書狀。
（十二）工程施工。
（十三）辦理抵價地分配及農業專用區配售。抵價地發交被徵收土地 所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣(市)主管機關按 其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領補償之權利 價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之(土地徵收條例第 44 條第 1 項 第 1 款)。抵價地領回面積不足最小建築單位面積者，應於規定期間內提出 申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣(市)主管機關應於規定 期間屆滿之日起 30 日內，按原徵收地價補償費發給現金補償(土地徵收條 例第 44 條第 2 項)。各級主管機關依本條例 43 之 1 第 2 項規定訂定配售辦 法時，應會商需用土地人並邀集原土地所有權人舉行土地 配售說明會，且
（十三）辦理抵價地分配及農業專用區配售。抵價地發交被徵收土地 所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣(市)主管機關按 其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領補償之權利 價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之(土地徵收條例第 44 條第 1 項 第 1 款)。抵價地領回面積不足最小建築單位面積者，應於規定期間內提出 申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣(市)主管機關應於規定 期間屆滿之日起 30 日內，按原徵收地價補償費發給現金補償(土地徵收條 例第 44 條第 2 項)。各級主管機關依本條例 43 之 1 第 2 項規定訂定配售辦 法時，應會商需用土地人並邀集原土地所有權人舉行土地 配售說明會，且