半結構式訪談結果分析

根據前述訪談大綱，本訪談欲探討地價人員於進行市價查估時，其行為模式 是否符合有限理性所描述的：在時間、資訊有限的前提下，會影響估價者的決策 行為，以求得最佳解為決策目的，訪談內容將這樣的行為模式對應到三個構面「時 間及資訊來源」、「估價行為及認知能力」、「以求得令人滿意的結果為估價目的」。

一、時間及資訊來源方面 (一) 作業時間是否寬裕

訪談中進到各個地價單位，可以看到每個位置上的地價人員都是埋頭在 厚厚的紙本以及電腦螢幕前，此起彼落的電話都是在談哪個案子要怎麼辦比 較好，或者什麼時候要開會的東西是不是已經準備好了？受訪者常常抬起頭 來，要我等他完成手上的工作就過來。

當我問起在地價單位工作，作業時間是否寬裕時，大部分的受訪者都用 了很堅定的口氣說：當然不夠！

大部分的受訪者皆表示在市價查估過程中，面對各種來源的時間壓力，

作業時間確實相當不足。造成作業時間不足的原因，包括例行性業務作業時 間過於集中、配合地評會召開的時間，以及特殊需求的急件等。

1.例行性業務作業期程過於集中，造成時間上的壓力

在 102 年的 12 月訪談受訪者 A 時，事務所人員不停的穿梭在各個辦公 桌之間，偶爾來問工作上的問題，打斷我們的訪談，受訪者 A 笑著說：我 們年底還要做很多例行性業務，像是地價指數、公告現值、土地分割合併 這些工作，都會集中在這個時間點，這個時候特別忙。

即使過了年底，也不代表輕鬆的日子到來，受訪者 D 是一位主管，仍 然常常加班才能完成工作：有時候會同時有三、四個徵收案例要做，會比 較忙不過來，一般案件正常來講是大約三個月的工作時間。

屏東縣政府的課員認為不一定什麼時間比較忙，要視案件內容而定，

他表示：要看徵收案件的量體大小，有些案件只要徵收幾筆土地，有些包 含很多筆土地，就會需要比較長的作業時間和較多人力(受訪者 B)

2. 作業必須配合地評會召開的時間

否則將造成後續的行政流程延宕，這也是另外一個時間壓力的來源：

到年底的時候壓力會比較大，因為徵收案件如果九月一號送進來，通 常我們年底就會開地評會來審議估價結果(受訪者 A)

市價查估辦法第二十七條規定九月一號前要提出申請，一般我們需要 三個月的作業時間，大約年底召開地評會(受訪者 C)

3. 特殊需求的急件打亂原本的作業流程

市價查估辦法第二十七條仍然規定當年具急迫性或重大公共建設推動 之需者，得於當年三月一日前送達，而需用土地人未及於前項期限前提供 者，也可以「協調」縣市政府來查估、評議，因此即使排定了處理案件的 時程，也隨時可能因為需地單位送來急件而打亂原本的計畫，壓縮原有的 作業時間。有三位受訪者描述處理急件的情形：

超過這個期限(九月一日)的話需地機關還是可以協調縣市主管機關進 行查估，有時候我們一個月就要完成這個估價作業，這時候就會有時間壓 力。(受訪者 C)

一般案件正常來講是大約三個月的工作時間，但是需地機關常常會送 急件來，以我個人來說，比較快大約也要一個半月才能做完一件，如果像 剛剛講同時要做三、四個案件，就會很忙。(受訪者 D)

常常會有案件可能牽涉到年度預算保留，當作急件在三月一號之後送 進來，我們也是很趕著作業。(受訪者 G)

儘管作業時間變得更緊湊，為了使公共建設能順利推動，不至因土地 徵收而停滯，地價人員還是努力的完成每一份案件，毫不懈怠。

(二)作業人力是否充足

所有受訪者都表示有人力不足的現象，造成人力短缺的原因包含業務 量增加、作業期程重疊、需地機關重複申請估價等。

1. 業務量增加導致人力負擔沉重

101 年實施實價登錄和市價徵收，對地政人員來說是很重大的改變，除 了原本的業務之外，新增的這兩個工作，反而成了最受關注、也最沉重的 項目。在屏東的兩位受訪者這麼描述他們的工作內容與市價徵收對人力的 影響：

十月開始我們要做地價指數、公告現值、土地分割合併等業務，還要加 上市價徵收，這些時間點都會重疊在一起，到年底會特別忙不過來(受訪者 E)。

我們每年都有固定的業務要做，例如每三個月要做地價變動資訊，七、

八月要做地價指數，每年都要做年度的公告現值調整，再加上市價徵收的 業務，真的工作量增加很多。(受訪者 G)

受訪者 F 是美濃地政事務所的一位主管，當他聽到人力是否不足的問 題時，指著旁邊一個櫃子的資料夾，說：

這些資料在縣市合併前都沒有，縣市一合併，我們的規定跟原高雄市 的規定不一樣，要做的東西就多非常多。

旗山美濃是地價課兼地用兼行政工作，目前只有六個人，都是新人，

要負責總務、地用、研考、人事等業務，尤其是 101 年 8 月之後工作量暴 增，市區是實價登錄案件多，我們還要輔導民眾做申報，連地政士抽查案 件地政局也委由我們做，人力非常吃緊。

在鳳山地政事務所擔任主管的受訪者 C，也認為縣市合併後業務量大 量增加，對人力是沉重的負擔，他苦笑著說：

縣市合併後業務負擔是加倍的，原本直轄市的規定較為嚴謹，我們要 適應更詳細的法規，尤其在實施實價登錄和市價徵收之後，地價課的業務 量更是沉重。就我所知除了新北市很重視地價業務，人力比較充足之外，

其他縣市的地價課人力都是不足的(受訪者 C)。

從以上訪談內容得知，無論是在高雄市或是屏東，因市價查估增加的 工作量，對人力都是沉重的負擔。

2. 重複估價及急件浪費人力資源

除了業務量的增加之外，造成人力不足的原因，還可能來自於需地單 位臨時性的需求，以及徵收前的作業不完備，造成重複估價的情形。關於 作業流程被急件打亂，受訪者 E 的經驗是：

有些重大政策的推行，會在九月一號之後才送來，我們本來有三個月 的時間，九月到十一月，可以作業，十二月準備開地評會的資料，如果比 較晚送來的案件，我們就可能只有一個多月、兩個月可以做，對人力來講

三位受訪者提到重複查估時，都露出無奈的表情：

有時候需地機關趕著要徵收，要我們快點估價，結果做完了以後需地機 關來不及在今年徵收，變成明年又要再估一次，就變成重複作業，花了兩 次的人力。(受訪者 C)

如果需地機關沒有做好徵收前的程序，還可能會重複估價，有一個案子 曾經開了四次評議，到現在都還沒有徵收，同一個工作做四次，人力就更 吃緊了。(受訪者 G)

很多案件是重複估價的，例如台 20 線南橫公路上 101 年八月就送了六 件，到目前為止(103 年 3 月)還有三件還沒完成，現在三月要估的兩個案其 實去年就估過了，因為需地機關所送的需地計畫書一直被內政部退件，過 了半年的期限就要案例就不能用了。(受訪者 F)

需地機關少了哪些流程，導致來不及在時限內徵收呢？受訪者 D 進一 步說明：

比較困擾的是「重複查估」，需地機關承辦人員有時候不清楚作業流程，

只知道要送我們這邊來估價，可能會少做開發許可、環評等程序，結果我 們做完了之後需地機關沒有辦法徵收，變成明年還要再做一次，讓我們的 工作量增加(受訪者 D)。

(三)買賣案例蒐集是否順利

所有受訪者皆表示實施實價徵收有助於蒐集買賣案例，但實際作業上，蒐 集買賣實例仍然有許多困難，主要原因在於許多徵收案是出於治水、保育等目 的，這些被徵收土地多在偏遠地區，買賣的數量較都市地區少很多，在估價基 準日前半年可以用的案例較少，必須擴大範圍找其他買賣實例。

1.都市地區比鄉下地區容易蒐集買賣實例

實施實價登錄以來，在交易頻繁的地區(如鳳山)較容易蒐集買賣實例，對 於鳳山區的受訪者 C 來說，要進行市場比較法相對就容易得多，而偏遠地區 不但交易案件較少，徵收案件又比都市地區來得多，幾位受訪者皆表示有這 樣的困難：

在市區蒐集買賣實例很容易，但是公共建設的徵收對象很多都是在鄉村 地區，例如要做排水、開闢新道路，比較多就會在農業區，這些地區比較難

蒐集買賣實例。(受訪者 B)

案例蒐集主要是根據實價登錄。都市比較好找買賣實例，但是以我們這 個地方來說，很多徵收案件在比較偏僻的地方，例如要開闢河川、水利工程 等，這些地方就比較找不到比較案例(受訪者 D)

比較案例的蒐集是從三月二日到八月三十一日的期間，徵收案很多是用 在國土保育、治山、防風這些地方，偏僻土地可以找到的交易量比較不足(受 訪者 E)。

高雄市以鳳山區、三民區、楠梓區實價登錄較多，但徵收案則主要集中 在偏遠地區，例如美濃、旗山等，很多跟莫拉克、排水工程有關，這些地方 買賣案例又少(受訪者 F)

買賣實例蒐集非常困難。以屏東來講買賣實例集中在少數區域，是要做 生意、買賣的地段比較多，至於農地和山地的買賣情況就很少，但我們徵收 的案件很多是要治水，都是要徵收這些農地和山地，所以很難在同一個區段 裡面找到比較案例(受訪者 G)。

2.若無適當案例可供選取，擴大範圍尋找實例，再進行區域因素或其他修正 當地價區段內無適當的比較案例可供選取時，受訪者皆表示會擴大案例

2.若無適當案例可供選取，擴大範圍尋找實例，再進行區域因素或其他修正 當地價區段內無適當的比較案例可供選取時，受訪者皆表示會擴大案例