有限理性與估價行為

有限理性所描述的估價行為，包含了以下現象：一、熟悉度偏誤造成不動 產估價程序偏離。二、選取比較案例時，產生易獲性及代表性等認知偏誤。 三、

估價人員會在心中產生定位行為，當估價人員找到他們認為的價格參考點時，

容易受到定位點的影響。四、每年公告現值的訂定，地價人員於查估現值的 過程中，其評價行為明顯受到「長官要求」或「評議委員會要求」等因素的 若干影響(陳清富，2009)。本研究從這些現象出發，探討國內外估價行為可 能產生的認知偏誤。

(一)不動產估價程序偏離

對於不動產估價行為與規範程序偏離的研究，是Diaz(1990a)開始的，

在他的研究中，發現不動產估價專家實際的估價程序與規範的程序有明顯 的差距。估價的規範程序的起始點是蒐集最大範圍的比較案例，在Diaz的 研究中，估價者使用最有效率的歸納性程序，從估價標的性質來找尋比較 案例。Adair et al(1996) 的研究結論是不動產估價者與實際市場參與者對於 不動產的重要特徵有不同的看法。這會讓人們省思：規範性的估價方法論，

以及決定價格的模型是否適當？

Diaz(1990b)也發現有經驗的專家估價師與新手估價師選擇比較標的程 序的差異，專家估價師使用篩選策略(screening strategies)，而新手估價師則 無。專家估價師使用比新手估價師還少的資料，可能導致找出次佳的 (sub-optimal)或偏誤的估價結果。Wolverton (1996) 、Gallimore and

Wolverton (1997)進一步研究比較標的選擇方式造成偏誤的可能性，這些研 究顯示對於標的交易價格的了解，會對比較標的選擇，以及估價結果產生 影響，研究結果中，美國及英國的估價師都會受到這些偏誤的影響，只是 因為估價文化的不同，導致影響程度有所差異。

(二)估價偏誤

Tversky and Kahneman(1974)開啟了以捷思法討論估價偏誤的先端，

Gallimore (1994)發現估價者會給予最近獲得的資訊較高的權重，

Gallimore (1996)也發現確認偏誤(confirmation bias)的證據：專家估價 師指出，他們會先做出價格判斷，再尋找支持這個價格判斷的證據。Havard

(1999)發現新手估價師將他們認為被低估的價值往上調整的幅度，高於被 高估的價值往下調整的幅度，是損失厭惡的體現。Diaz and Hansz (1997) 發現專家估價師在不熟悉的市場中，會被匿名的專家意見所影響，而在熟 悉的市場中，Diaz (1997)並沒有發現證據顯示專家估價師會被影響。Diaz and Hansz (2000)又與專家估價師在不熟悉的市場進行研究，發現了顯著 的參考點定錨現象，包含勘估標的與比較標的的開價之間的關係。Diaz and Wolverton (1998)發現估價者傾向使用他們先前的價格判斷，作為定錨的 參考點。Black and Diaz(2000)的研究認為，估價者先前的價格判斷讓估 價者忽視市場現有的證據，造成定錨影響。

估價師進行估價時，其心中有一個主觀的價格，也就是會有心中有價的 情形，且因有效性錯覺的而認為心中的價是正確，而捨棄那些和心中價格 不合的比較案例，因此，估價師並不會因案例的增加而提高估值的正確度。

張能政（2004）針對國內估價人員在價格決定的參考點進行研究，發 現估價經驗資深者傾向不以交易案例價格做為決策的參考點，其中又以估 價師主觀認知的價格和訪查仲介人員意見推定之不動產價格為主要參考點。

反之，資淺者明顯地較信任交易案例的修正結果。至於在區域熟悉度變項 方面，雖可看出熟悉度高的估價人員傾向非以比較案例價格做為參考點，

但尚未達統計上顯著水準，因此熟悉度差異不會顯著影響價格決定是否以 比較案例為主要參考點。而王士嗚（2006）認為估價師因存在著心中有價 的定錨情形，且會因有效性錯覺，而認為定錨點，也就是心中認知的價格 是正確的，而捨棄那些與其心中價格不符合的比較案例資料，因此估價師 的估值準確度並不會隨著買賣案例的增加而顯著的提高。陳奉瑤（2006）

認為各縣市公告現值的評定係遵循相同的規範，但其評價結果與市價的差 距卻有所不同，如果由定錨的因素切入，原因可能來自於新手與老手的認 知、對環境的熟悉度及對上一期價格的依賴等。

(三)客戶的意見

客戶的意見是另一個造成偏誤的原因，許多學者針對客戶的意見和壓 力進行研究，Kinnard et al(1997)調查美國的估價師，發現估價師可能願 意根據客戶的壓力來改變估價結果。Wolverton and Gallimore (1999)也 進行相關的調查，結論是美國估價師的估價目標，與客戶的意見有很大程

度的關聯，Wolverton and Gallimore在2000年對英國的估價師進行同樣的 調查，卻發現結果截然不同。在對紐西蘭估價師進行的研究中，Levy and Schuck (1999)提出證據，表示估價師面對客戶的影響時，的確會調整估價 的結果，不同的客戶屬性會對估價師造成不同的偏誤，Hansz(1999)以市場 回饋當作控制組的變因，實驗中提出了證據給專家估價師，顯示他們對於 之前的勘估標的所估計的價格結果是偏低的，結果這些專家估價師將其他 不相關的勘估標的價格也一起大幅提高；反之，如果這些專家估價師知道 他們之前所估計的價格是偏高的，卻不會將其他的勘估標的價格降低。

(四)定錨作用

Tversky and Kahneman(1974)認為開價會讓估價者在估價決定時產生 定錨，以致估價結果產生偏誤。Quan and Quigley(1991)提出估價會對先 前估值賦予較大權重之假說，反映對已有估值之定錨。Black and Diaz (1996), Black(1997)以一連串的控制實驗，來研究不動產價格協商過程中 開價的定錨作用，即使開價與現有的市場資料出入甚大，不動產的專家和 新手都給予開價過高的權重比例。Aycock (1999)要研究定錨的影響程度，

便設計了一組實驗，以不動產專業人士為受試對象，來測試在協商過程中 開價相對於買方最初出價的比例，研究結果指出較高的開價對於成交價格 影響程度，比買方的最初出價還大。

Gregory Northcraft and Margaret Neale(2002)做了一個定錨作用對 於估價結果影響的實驗，對象是兩組隨機挑選的不動產從業人員，要他們 對於同一個房子進行估價，他們手上的資料完全相同，唯一的差別是第一 組的開價是美金 65,900 元，而第二組開價則是美金 83,900 元。第一組估 價的結果是美金 67,811 元，第二組則是 75,190 元，差距達到 10%，從估價 結果中可以看出明顯的定錨作用。

在國內的估價行為分析文獻中，周賓凰等(2002)認為當某人鑑估某些 事件的數值時，其起始值的設定，即定位(anchoring)或稱定錨，會因為問 題被陳述時所提及現象不同而產生差異，而影響決策者對於數值的判斷或 估計。且當一個人受到起始值影響時，常無法進行充分的調整。也就是說，

當人們在參考資訊作決策判斷時，通常會對該問題做出初步的判斷或決策，

小結：

本章從有限理性的起源開始，依序介紹有限理性的特徵及應用，以及有限理 性與估價行為的關連。第一節整理出有限理性的特徵，以及決策者簡化決策過程 的研究結果；第二節探討以有限理性為出發點而發展出的理論：行為經濟學及行 為財務學，並探討各種捷思法的運用；第三節彙整估價行為中出現的有限理性現 象，包含估價程序偏離、估價偏誤、定錨作用等。

從以上研究結果可知，估價者的實際決策過程中，的確含有有限理性所描述 的現象，例如決策偏誤、捷思法、定錨作用。在以下章節中，將根據先前的文獻 結果，探討市價查估機制中的估價行為，是否同樣符合有限理性特徵。