土地徵收補償市價查估機制與有限理性

謝明瑞(2008)提出，有限理性所描述的決策行為包含以下特徵：

一、決策者的能力是有限的。二、決策者所具備之資訊不完全。三、決策者傾向 將問題及情境簡化。四、決策者易受過去知識或經驗的影響。五、決策者的行為 會受到所得資訊先後次序的影響，因為搜尋資料的時間有一定的時效性。

從以上的特徵可以知道，在複雜的環境中，決策者面臨外界的各種限制，如 時效性、資訊來源、認知能力等，必然會採取簡化的決策法則，追求令人滿意的 解答；此外，決策者不可避免地會受到自身經驗及能力的影響，造成決策結果的 改變。簡而言之，決策環境的複雜程度，以及決策者自身的經驗及認知能力，讓 決策者只可能追求令人滿意的解答，而無法達到完全理性。

本節從謝明瑞提出決策行為的特徵出發，從市價查估辦法條文中分析地價人 員可能面臨的限制，並找出對應的簡化策略，再與現有的不動產估價技術規則做 比較，了解制定市價查估辦法時，是否考慮到決策環境中各種複雜的限制，例如 作業時間、買賣實例蒐集、資訊來源，以及決策者的認知限制等。若能針對這些 限制，擬定出簡化決策過程的作業規範，則可得知制定市價查估辦法，而不沿用 現有的估價技術規則，乃是有限理性運作下的結果。

一、 複雜決策環境的限制

市價查估辦法中規定的市價查估辦理程序規定，估價人員必須調查買賣或收 益實例，並查估影響地價之區域因素，其中即包含了作業時間、案例蒐集及資訊 來源的限制，分述如下

(一)作業時間的限制

市價查估辦法第二十七條規定，需用土地人應於每年九月一日前送達直轄 市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。而根據第二十八 條，宗地市價應於每年底前完成評議作業，次年一月前提供需用土地人，作為 次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。

而對於當年度具急迫性或重大公共建設推動之需的估價需求，根據第二十 七及二十八條，需地單位也可於當年度三月一日前提出，並於當年六月底前完 成評議作業，七月前提供需用土地人，作為當年七月至十二月報送徵收計畫計

算徵收補償價額之基準。

綜合以上規定，可知對地價人員而言，自三月或九月收到需地機關的估價 需求開始，只有三個月的時間完成估價作業，並檢送地價評議委員會，確實存 在著時間壓力，符合有限理性理論中，複雜決策環境裡的時間限制。

(二)資訊來源的限制

市價查估辦法以比較法為主，能否選擇適合的比較標的，會影響比較法的 估價結果，因此買賣實例的蒐集實為重要。市價查估辦法第十七條規定，估價 基準日為每年九月一日，案例蒐集期間為當年三月二日至九月一日。但屬第二 十七條第一項但書規定者，估價基準日指三月一日，案例蒐集期間為前一年九 月二日至當年三月一日。市價查估辦法將比較案例的選取範圍限制在估價基準 日的前半年，原意或許是希望找到買賣日期較接近的案例，然而台灣每個地區 不動產成交情形差異甚大，各地價單位是否能在這半年的範圍內找到適合的買 賣實例作為比較標的，不無疑問。

為了回應在同一供需圈內找到適合的買賣實例可能產生的困難，第十九條 也規範，地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行 區域因素及個別因素調整。市價查估辦法制定時，同樣考慮到資訊的限制，因 此以其他地區的比較標的進行區域因素調整，作為尋找買賣實例限制的簡化措 施。

如果連其他區域的買賣案例都無法蒐集，則可根據法第六條規定，蒐集市 場收益實例，也就是採取估價技術規則中的收益法。第七條指出，買賣或收益 實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載 於買賣實例或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及 量化調整時，應不予採用。第七條同樣承認估價者有可能無法掌握影響價格之 因素，或無法將影響的結果量化，記錄在調查估價表中。

二、決策者認知能力的限制

完成蒐集買賣實例及影響地價因素後，必須估計選取比準地及查估比準地 地價，並估計預定徵收土地宗地單位市價。有限理性認為，決策過程會受到個 人經驗及認知能力影響，在市價查估的程序中，即是與與估價人員的專業知識

市價查估辦法第三條規定：直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理 土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，

委託費用由需用土地人負擔。不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應 依本辦法辦理。

雖然辦法中並沒有說明開放估價師參與市價查估的原因，但確實已經有許 多呼籲擴大估價師的參與的聲浪出現，例如魏均芸(2004)認為，目前於政府公 家機關從事地價業務的公務人員，大多是通過國家高考、普考或基層特考而取 得公務人員資格，而這些考試通常不要求是地政相關科系畢業之學歷即可報考，

其考試科目也並非所有考試都有不動產估價這一科，如普通考試就沒有此科，

既使有也侷限於理論上，並未如不動產估價師考試般針對不動產估價而設定考 試科目。 而且公部門之地價人員，常因職務需要而調動，如此便無法與私部門 的估價師一般累積估價方面的經驗，而難以迅速掌握地價，也使得經驗上的傳 承不如私部門的估價師。再者，公部門之地價人員數量有限，常是一至三人管 理一個市鄉鎮土地的地價，業務量繁重，也無法對轄區內各宗土地進行全面性 的了解。

除了畢業科系、考試科目及職務調動之外，市價查估辦法必須考慮徵收標 的的各項宗地個別因素的查估。對地價人員而言，宗地個別因素查估與先前的 區段地價、公告現值加成的概念有很大的不同，需要重新適應；然而不動產估 價師長期以來都是根據估價技術規則來作業，對於個別因素的認知及調整程度 應高於過去熟悉以公告現值加成的地價人員。開放不動產估價師參與市價查估 作業，可視為針對地價人員認知能力限制的改善方法之一。

三、 簡化決策過程

不動產估價技術規則由內政部自 2001 年發布施行，作為不動產估價作業時 的依據，然而在 2012 年土地徵收條例第十一條改以市價徵收時，並未採用行之 有年的估價技術規則來估計市價，而另訂土地徵收補償市價查估辦法供地價人 員執行市價查估，可見兩種估價機制之間存在著重要的差異。本研究比較估價 技術規則與市價查估辦法之間，出現了哪些簡化的現象，來回應前述複雜的決 策環境及決策者的認知限制。

(一)從估價作業程序來比較

不動產估價技術規則第十四條規定：不動產估價師應兼採二種以上估價 方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價 報告書中敘明者，不在此限。而市價查估辦法第六條規定：依第四條第二款 調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益 實例。

估價技術規則要求兩種以上估價方法，而市價查估辦法則以比較法為主，

若無法蒐集買賣實例則以收益法估價。兩者對於估價程序有不同的要求，可 能是因為徵收的目的包含治水、防洪等公共建設用途，有許多位於偏遠地區 的土地，收益實例蒐集恐有困難，因此在市價查估辦法中並不是必要的估價 程序；其次，考量地價人員必須在三個月內完成估價及評議程序，將程序簡 化為只要一種估價方法即可。

(二)從估價方法來比較

在比較法中，兩者對於比較案例的選取規範不同。不動產估價技術規則 第 27 條規定，不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討 後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘 估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正 內容敘明之。市價查估辦法第十九條第一項規定，就第十七條估價基準日調 整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的，也就是 說只要有一個適用的買賣實例即可。

黃昭閔(2013)將不動產估價技術規則與土地徵收補償市價查估辦法的比較整 理如表 3-1：

表 3-1 不動產估價技術規則與土地徵收補償市價查估辦法比較 項目 不動產估價技術規則 土地徵收補償市價查估辦法 適用階段 協議價購階段 土地徵收階段

法規條文 134 條 31 條 估價方法 比較法、收益法、成本法(含土

地開發分析、建物、房地)

以比較法為主，收益法(參照技術 規則)、成本法(僅建物)

市價定義 正常價格：指具有市場性之不 動產，於有意願之買賣雙方依 專業知識、謹慎行動，不受任 何脅迫，經適當市場行銷及正 常交易條件形成之合理價格，

並以貨幣金額表示者。

市價：市場正常交易價格

要求估價

要求估價