問卷結果之政策意涵分析

一、三大標的因素權重

茲將本研究三大標的之各要素的相對權重彙整如表 5-1 及圖 4-1，得知各標 的的重要性依序為：強化專業的估價知能(0.3938)、使用較能反映合理價格的估 價方法(0.3289)、制定能減輕作業負擔的估價程序(0.2772)

二、評估準則權重

(一) 強化專業的估價知能

各項權重依序分別為「提供市價查估人員適足的專業培訓」(0.2238)、「必 要時地評會成立專案小組協助估價」(0.0984)、「從徵收執行過程與結果回饋 來檢討估值合理性」(0.0716)

(二) 制定能減輕作業負擔的估價程序

各項權重依序分別為「增加委外由估價師查估之比例」(0.1756)、「需地 機關確實完成徵收前之必要程序」(0.066)、「調整或增加地評會召開時程與次 數」(0.0357)

(三) 使用較能反映合理價格的估價方法

各項權重依序分別為「放寬比較案例蒐集期間限制」(0.1582)、「提高影 響地價個別因素表中各因素調整比例上限」(0.1128)、「採用兩種以上估價方 法查估」(0.058)

三、AHP 標的權重意涵分析

綜合上述「以有限理性觀點建構令人滿意的市價查估模式」AHP 架構之權重 排序，進一步闡述其意涵如下

(一) 權重排序第一的標的為「強化專業的估價知能」(平均權重 0.3938)

根據問卷結果，市價查估人員將強化專業估價知能列為最重要的改善標 的，反映出在執行市價查估的過程中，確實因為估價專業不足而造成估價偏 誤。在此標的的三個準則中，以「提供市價查估人員適足的專業培訓」占了 最高的比重(0.2238)，也是所有準則中比重最高的，顯示即使市價徵收實施至 今已經一年多，執行查估人員仍然迫切需要提升如系統操作、估價專業知識、

宗地查估概念等專業知能。

在有限理性對實際決策模式的描述中，決策者在有限的時間內，由於認 知能力有限，必須採用捷思法來簡化決策過程，而產生如定錨、估價平滑等 各種決策偏誤。為了減少決策偏誤，求取合理的估價結果，行政單位有必要 提升地價人員的專業，適時邀請地評會成員加入市價查估作業，並定期檢討、

檢視估價過程及結果，來提升地價人員對於市價查估辦法的滿意度。

(二) 權重排序第二的標的為「使用較能反映合理價格的估價方法」

(平均權重 0.3289)

市價查估辦法第六條規定市價查估以蒐集市場買賣實例為主，無市場買 賣實例得蒐集收益實例，表示市價查估辦法應以市場比較法為主要估價方法，

這個觀點獲得受訪者認同，從「採用兩種以上估價方法查估」準則僅獲得 0.058 權重，可以看出地價人員認為增加比較法以外的估價方法，並不會讓地價人 員更滿意市價查估制度。

對於現在所使用的市場比較法，地價人員認為仍然有需要改進之處，包 括「放寬比較案例蒐集期間限制」、「提高影響地價個別因素表中各因素調整 比例上限」，前者反映了地價人員在執行市價查估時，都遇到估價基準日往前 推算半年內的案例不容易蒐集的困境，獲得第三高的權重；提高影響地價個 別因素表的上限，則是地價人員在實務上發現土地具有影響地價的重大因素，

然而在既有的規定中，其調整上限不足以反映該因素對地價影響的程度，例 如「其他」項上限為百分之 15，地價人員認為若將上限提高，將有助於估計 出合理土地價格，提高市價查估制度的滿意程度。

(三) 權重排序第三的標的為「制定能減輕作業負擔的估價程序」

(平均權重 0.2772)

在三個標的中，地價人員賦予「制定能減輕作業負擔的估價程序」最少 的權重比例，可以從兩個方面解讀：地價人員認為提升本身的專業能力、採 取適當的估價方法，對於估計出合理價格較有直接的影響，減輕作業負擔並 不能讓地價人員感到更滿意；再者，地價人員對於現行估價程序感到相當程 度的滿意，這或許和公務人員較注重依法行政的習慣有關，市價查估辦法已 是既定的政策，地價人員傾向於接受並實施，較少提出程序上的質疑。

值得注意的是，在這個標的中「增加委外由估價師查估之比例」佔了所

的的分析結果得知，地價人員認為減輕作業負擔並不是最迫切的需求，然而 在準則方面，地價人員又高度希望估價師能夠參與市價查估，由此可以推論：

地價人員希望估價師參與市價查估，主要的原因不在於分擔地價人員的工作 量，更重要的是借重估價師的專業知能，以及其對於個別宗地運用市場比較 法的經驗，讓市價查估工作更順利估計出土地的合理價值，如此地價人員對 於市價查估辦法將感到更滿意。

表 4-3 標的權重分析表 強化專業的估價知能 使用較能反映合理

價格的估價方法

制定能減輕作業 負擔的估價程序 受訪者 1 0.1429 0.1429 0.7143 受訪者 2 0.0549 0.2897 0.6554 受訪者 3 0.2790 0.0719 0.6491 受訪者 4 0.6941 0.1315 0.1744 受訪者 5 0.0975 0.3879 0.5146 受訪者 6 0.0909 0.4545 0.4545 受訪者 7 0.0667 0.4667 0.4667 受訪者 8 0.6491 0.0719 0.2790 受訪者 9 0.0667 0.4667 0.4667 受訪者 10 0.6586 0.1562 0.1852 受訪者 11 0.7854 0.1488 0.0658 受訪者 12 0.7732 0.1392 0.0877 受訪者 13 0.6370 0.1047 0.2583 受訪者 14 0.6370 0.1047 0.2583 受訪者 15 0.1140 0.4806 0.4054 受訪者 16 0.1392 0.7732 0.0877 受訪者 17 0.6586 0.1562 0.1852 受訪者 18 0.6586 0.1562 0.1852 受訪者 19 0.3333 0.3333 0.3333 受訪者 20 0.0633 0.7429 0.1939 受訪者 21 0.6586 0.1562 0.1852 受訪者 22 0.8142 0.0718 0.1140 受訪者 23 0.7471 0.1336 0.1194 受訪者 24 0.3333 0.3333 0.3333 受訪者 25 0.2000 0.6000 0.2000

表 4-4 標的及各項準則的相對權重及一致性分析表

四、AHP 準則權重意涵分析

評估準則權重的計算結果，代表的是地價人員認為現行的市價查估制度最 迫切需要改進的項目，分別闡述如下：

(一) 權重排序第一的準則為「提供市價查估人員適足的專業培訓」

(平均權重 0.2238)

很高比例的受訪者認為提供適足的專業培訓，可以提升對市價查估制度 的滿意程度，可能的原因包括：

1. 地價人員已經習慣公告現值加成作業方式：市價查估辦法草案於 101 年 2 月公告，同年 6 月正式發布，地價人員僅有四個月的時間來熟悉宗地估價技 術及系統，在新制上路初期，仍然習慣用公告現值的區段地價概念來估價。

2. 人員流動率提高：受訪者 C 表示自從市價徵收和實價登錄實施後，地價課業 務量大增，造成人員流動率提高。受訪者 F 表示，在他的單位中新人的比例 很高，對於系統和估價的專業概念都不熟悉，而過去的培訓僅限於資訊系統 的操作，而未強調估價基本概念及能力。

從問卷結果可以得知，地價人員認為需要更多的專業知識及能力的訓練，

才能更順利執行業務，並回應民眾對新制度的問題及質疑。

(二) 權重排序第二的準則為「增加委外由估價師查估之比例」(平均權重 0.1756) 在「制定能減輕作業負擔的估價程序」這個構面中，地價人員給予「增 加委外由估價師查估之比例」的權重遠高於其他兩個準則，其重要性可見一 般。根據訪談結果，歸納出地價人員支持由估價師查估之可能原因：

1. 專業能力較足夠：受訪者 F 認為一般而言，估價師專業能力比地價人員 高，因為估價師對於宗地個別因素的估價具有較高的專業能力，較能掌 握地區的地價。

2. 查估結果更有公信力：受訪者 D 認為徵收和查估單位都是政府，有球員 兼裁判的疑慮，由第三方估價師來估價，可以避免這個質疑。受訪者 E 表示，由有專業證照的估價師所查估出來的價格，較能說服民眾。

(三) 權重排序第三的準則為「放寬比較案例蒐集期間限制」(平均權重 0.1582) 在訪談過程中，所有受訪者都認為比較案例的蒐集有困難，此情形於偏

圍，若能放寬比較案例選取期間至一年，將有助於讓估價結果更為合理。

在 103 年 3 月 17 日召開的市價查估作業檢討會議中，已經將第 4 款放寬 案例蒐集期間的條文修正為「得放寬至估價基準日前一年內」，可見此準則確 實反映地價人員有這方面的需求。

(四) 權重排序第四的準則為「提高影響地價個別因素表中各因素調整比例上限」

(平均權重 0.1128)

有些特殊因素如凶宅、限定購買者身分的土地等，對價格的影響大現行 影響地價個別因素表的調整上限，或者無法放在主要項目中，應調高個別因 素評價基準表之「其他」因素上限(現為 15%)，以反映該因素對價格實際的影 響程度。

(五) 權重排序第五的準則為「必要時地評會成立專案小組協助估價」

(平均權重 0.0984)

從訪談結果及 AHP 問卷中可以得知，地價人員由於流動率高、對宗地估 價較不熟悉等因素，認為提升專業估價知能是迫切需要的，這樣的需求反映 在權重排名上，地價人員認為當執行市價查估作業時發現在估價專業方面需 要協助時，可以邀請地評會協助進行估價。

根據地評會組織規程，地價評議委員會包含了專家學者、不動產估價師、

地政士、建築師、銀行公會代表等與地價評定審議相關之人士，能夠從多面 向給予估價的參考建議，有助於提升估價過程及結果的合理性。

高雄市在召開正式的地評會之前，會根據需求舉行一次小型的評議會議，

根據一位地政事務所主管表示，在小型會議中會有部分地評會成員會先針對 要審議的估價案件給予修正意見，提供估價人員重新審視提案的機會，經過 修正後再次提出報告，這樣的過程有時候甚至會進行二至三次，對於正式會 議的報告有很大的幫助。

(六) 權重排序第六的準則為「從徵收執行過程與結果回饋來檢討估值合理性」

(平均權重 0.0716)

郭峰淵(2004)認為，根據有限理性，要使一個組織進步，必須要有一套好的 遊戲規則，加上一個能檢討改進的制度流程，因此 Simon 提出「沒有終極目標 的設計」(Design Without Final Goals)，衍生出著名的「全面品質管理」，(Total Quality Management)，即使決策者擁有的是有限理性，卻可以透過決策回饋來

進行檢討，使後續決策更令人滿意。

在進行訪談時，受訪者多半針對現行制度表達意見，並沒有提到後續的評 估及檢討機制，本研究認為決策結果的動態調整乃是有限理性理論最重要的貢 獻，因此將徵收過程與估值合理性檢討納入 AHP 問卷中，也得到了許多地價人

在進行訪談時，受訪者多半針對現行制度表達意見，並沒有提到後續的評 估及檢討機制，本研究認為決策結果的動態調整乃是有限理性理論最重要的貢 獻，因此將徵收過程與估值合理性檢討納入 AHP 問卷中，也得到了許多地價人