台中市七、八期發展概況與分析

經 由 以 上 分 析 可 得 知 ， 台 中 市 之 各 高 價 住 宅 區 段 與 其 位 址 ； 但 由 於 本 研 究 之 研 究 範 疇 將 以 「 台 中 市 七 、 八 期 重 劃 區 透 天 式 之 高 價 住 宅 」 為 主 要 ， 因 此 ， 在 本 節 中 將 詳 加 探 討 七 、 八 期 重 劃 區 之 發 展 概 況 。

一 、 發 展 歷 程

未 來 台 中 市 採 雙 核 心 都 市 型 態 ， 以 中 港 路 、 中 正 路 為 中 心 軸 線 ， 兩 核 心 區 分 別 為 東 側 台 中 車 站 為 主 的 舊 市 區 中 心 與 西 側 的 新 市 政 中 心 ， 即 為 都 市 與 副 都 心 商 圈 。 其 中 新 市 政 中 心 區 因 擁 有 許 多 大 型 建 設 以 及 大 型 商 業 投 資 ， 未 來 將 成 為 台 中 市 新 的 政 治 、 商 業 中 心。並 由 此 為 中 心 吸 引 力 發 展 副 都 心 商 圈，並 提 出 招 商 計 畫，

勾 勒 出 未 來 的 願 景 吸 引 投 資 者 進 駐 。

七 期 重 劃 區 之 規 劃 目 的 係 為 配 合 原 副 都 市 中 心（ 新 市 政 中 心 ） 之 發 展 ， 以 期 達 成 下 列 政 策 目 標 ：

( 一 ) 實 現 「 以 發 展 經 濟 來 提 昇 文 化 內 涵 ， 以 文 化 水 準 來 培 養 經 濟 環 境 」 之 理 想 ， 建 設 台 中 市 為 國 際 化 、 現 代 化 之 文 化 城 。

( 二 ) 調 整 目 前 台 中 市 之 發 展 型 態 ， 加 強 台 中 市 為 中 部 區 域 中 心 之 領 導 功 能 。

( 三 ) 配 合 副 都 市 中 心 之 功 能 ， 創 造 都 市 生 活 環 境 ， 提 昇 市 民 之 生 活 品 質 。

1. 以 合 理 有 效 之 土 地 使 用 分 區 管 制 ， 誘 導 都 市 正 常 發 展 ， 提 高 居 住 環 境 品 質 。

2.引 導 市 民 逐 步 邁 向 現 代 化 之 都 市 形 態 。

( 四 ) 配 合 副 都 市 中 心 附 近 之 交 通 狀 況 及 規 劃 發 展 提 供 合 理 之 交 通 系 統 。

而 其 計 畫 目 標 則 有 以 下 三 者 ：

(一 )配 合 並 健 全 副 都 市 中 心 專 用 區 域 之 整 體 發 展 與 建 設 。 (二 )尊 重 並 塑 造 地 區 特 有 之 都 市 風 格 與 資 源 。

(三 )建 立 並 保 障 良 好 都 市 生 活 環 境 之 架 構 與 品 質 。 二 、 土 地 使 用 現 況

(一 )新 市 政 中 心 專 用 區

該 計 畫 區 內 部 分 公 共 設 施 開 闢 率 已 相 當 高 ， 而 其 他 各 種 新 市 政 專 用 區 之 開 闢 率 則 相 對 較 低 。 公 共 設 施 以 停 車 場 與 道 路 最 高 達 100％ ， 顯 示 該 地 區 之 基 礎 設 施 幾 乎 已 建 設 完 成。而 公 園 之 開 發 率 為 為 50％，但 上 位 開 闢 者 均 已 植 草 地 進 行 綠 美 化 ， 亦 能 提 供 休 憩 服 務 之 機 能 。

至 於 該 計 畫 劃 設 之 八 種 新 市 政 中 心 專 用 區 ， 一 般 而 言 開 闢 均 相 當 低 ， 其 中 以 第 二 種 新 市 政 中 心 專 用 區 之 開 闢 率 最 高 ， 約 為 61.76％ 。 第 三 種 新 市 政 中 心 專 用 區 之 開 闢 率 約 為 32.30 ％ ， 第 七 種 新 市 政 中 心 專 用 區 約 為 17.54％，第 八 種 新 市 政 中 心 專 用 區 之 開 闢 率 約 為 18.79

％ ， 其 餘 之 專 用 區 之 開 闢 率 需 超 過 40％ 。

(二 )新 市 政 中 心 專 用 區 西 側 地 區

本 區 原 為 農 業 區 ， 民 國 七 十 五 年 台 中 市 都 市 計 畫 主 要 計 畫 通 盤 檢 時 變 更 為 住 宅 區 ， 民 國 八 十 一 年 完 成 市 地 重 劃 後 ， 目 前 計 畫 區 內 各 種 實 質 發 展 現 況 ， 主 要 係 依 循 都 市 計 畫 之 指 導 ， 進 行 開 發 建 設 。

該 地 區 除 公 共 設 施 用 地 外 ， 其 餘 皆 為 住 宅 區 。 區 內 住 宅 型 態 因 受 差 別 容 積 管 制 之 影 響 ， 呈 現 不 同 風 貌 ， 其 中 位 於 台 中 港 路 及 黎 明 路 沿 線 主 要 發 展 為 店 舖 式 住 宅 ， 尤 以 前 述 主 要 道 路 交 叉 口 附 近 住 商 混 合 情 形 顯 著 ， 且 因 屬 早 期 開 發 區 域 ， 故 多 為 傳 統 之 「 販 厝 式 」 建 物 ； 另 位 處 潮 洋 溪 沿 線 地 區 則 以 低 密 度 之 獨 棟 或 雙 併 別 墅 住 宅 型 態 為 主 。

目 前 該 地 區 內 住 宅 區 使 用 面 積 為 一 七 ‧ 五 ○ 公 頃 ， 開 闢 率 達 五 三 ‧ 五 八 ％ ， 其 中 以 台 中 港 路 至 朝 馬 三 街 間 街 廓 及 黎 明 路 兩 側 開 闢 率 最 高 。 其 次 ， 在 已 開 發 使 用 的 住 宅 區 內 ， 純 作 住 宅 使 用 者 計 有 九 ‧ 五 ○ 公 頃 （ 佔 住 宅 區 面 積 之 二 九‧○ 九 ％ ），而 非 作 純 住 宅 使 用 者 計 有 八 ‧

○ ○ 公 頃 （ 佔 住 宅 區 面 積 之 二 四 ‧ 四 九 ％ ） 如 表 3-1。

表 3-1 新 市 政 中 心 專 用 區 西 側 地 區 住 宅 區 使 用 現 況 面 積 統 計 表

項 目 現 況 開 闢 面 積 （ 公 頃 ）

佔 計 畫 區 面 積 百 分 比 （ 使 用 率 ）

（ ％ ）

計 畫 面 積（ 公 頃 ）

純 作 住

宅 使 用 9.50 29.09

非 作 住

宅 使 用 8.00 24.49

住 宅 區

合 計 17.50 53.58

32.6639

(三 )新 市 政 中 心 專 用 區 南 側 地 區 1. 住 宅 區

區 內 住 宅 型 態 因 受 差 別 容 積 管 制 之 影 響 ， 呈 現 不 同 風 貌 ， 其 中 位 於 向 上 路 、 公 益 路 及 河 南 路 等 主 要 交 通 幹 道 沿 線 ， 因 容 許 發 展 較 高 強 度 之 建 築 及 設 置 日 常 零 售 及 服 務 等 使 用 ， 故 主 要 發 展 為 店 舖 式 住 宅 ， 沿 線 商 業 活 動 相 當 活 絡（ 如 餐 廳、汽 車 展 示 中 心 等 ）；另 於 市 政 路 沿 線 均 劃 設 為 第 四 種 住 宅 區 ， 容 許 設 置 較 無 公 害 之 輕 工 業 與 一 般 零 售 業 等 使 用 ， 故 其 南 側 主 要 發 展 為 汽 車 修 護 廠 、 汽 車 旅 館 等 非 住 宅 使 用 型 態 ； 其 餘 住 宅 區 內 則 以 低 密 度 獨 棟 或 雙 併 別 墅 住 宅 型 態 為 主 。

目 前 該 地 區 內 住 宅 區 使 用 面 積 為 44.00 公 頃 ， 開 闢 率 達 64.47％ 。 其 次 ， 在 已 開 發 使 用 的 住 宅 區 內 ， 純 作 住 宅 使 用 者 計 有 23 公 頃 （ 佔 住 宅 區 計 畫 面 積 33.70 ％ ）， 多 集 中 於 大 業 路 以 北 及 惠 文 路 兩 側 之 街 廓 。 而 非 作 住 宅 使 用 者 計 有 21.00 公 頃 （ 佔 住 宅 區 計 畫 面 積 30.77％ ），多 集 中 於 市 政 路 南 側 及 文 心 路 西 側 之 街 廓 。

2. 商 業 區

主 要 集 中 於 大 墩 十 一 街 兩 側 與 惠 中 、 惠 來 路 之 街 廓 內 ， 主 要 商 業 活 動 為 餐 廳 、 汽 車 旅 館 、 KTV 及 保 齡 球 館 等 最 為 普 遍 。 經 現 況 調 查 統 計 結 果 ， 計 畫 區 內 商 業 區 使 用 面 積 為 3.8 公 頃 ， 開 闢 率 達 56.49％ 。 在 已 開 發 使 用 的 商 業 區 內 ， 純 作 商 業 使 用 者 計 有 3.5 公 頃

（ 佔 商 業 區 計 畫 面 積 52.03％ ），而 非 作 商 業 使 用 者 計 有 公 頃 0.3（ 佔 商 業 區 計 畫 面 積 4.46％ ）。

3. 電 信 事 業 專 用 區

劃 設 一 處，計 畫 面 積 為 0.3971 公 頃，目 前 已 開 闢 供 中 華 電 信 之 數 據 通 信 大 樓 使 用 。

(四 )豐 樂 里 地 區 1. 住 宅 區

該 地 區 內 之 住 宅 區 總 開 發 率 為 73.27％ ， 其 中 第 一 種 住 宅 區 開 發 率 為 63.32％ ， 第 二 種 住 宅 區 開 發 率 為 76.73％，第 二 之 一 種 住 宅 區 開 發 率 為 76.82％，第 三 種 住 宅 區 開 發 率 為 76.60％ 。 住 宅 區 之 開 發 集 中 在 計 畫 區 北 側 、 西 側 與 西 北 側 ： 西 南 側 與 南 側 之 住 宅 區 開 發 情 形 不 甚 理 想 。

在 土 地 使 用 現 況 方 面 ， 住 宅 區 多 作 住 宅 使 用 ， 面 臨 道 路 寬 度 20 公 尺 以 上 之 住 宅 區，多 有 住 宅 混 合 使 用 情 形 ， 尤 其 以 計 畫 區 之 北 側 、 西 側 最 為 嚴 重 。 部 份 住 宅 區 內 另 有 作 工 業 使 用 情 形 ， 主 要 分 佈 在 計 畫 區 西 側 與 東 側 ； 幼 稚 園 使 用 分 佈 在 公 園 、 學 校 等 公 共 設 施 附 近 之 住 宅 區 。

2. 商 業 區

商 業 區 分 佈 在 向 上 南 路 、 文 心 南 三 路 、 大 墩 南 路 與 文 心 南 七 路 之 間 。 計 畫 區 內 之 商 業 區 之 總 開 發 率 為 60.14％，其 中 第 一 種 商 業 區 開 發 率 為 67.10％，第 二 種 商 業 區 開 發 率 為 53.60％ 。

在 土 地 使 用 現 況 方 面 ， 文 心 南 路 兩 旁 已 開 發 使 用 之 商 業 區 ， 多 作 商 業 使 用 ， 如 酒 店 、 KTV、 Motel、 加 油 站 、 汽 車 修 理 廠 、 汽 車 銷 售 中 心 、 傢 俱 販 售 場 、 餐 廳 （ 館 ） 等 ； 位 於 向 上 南 路 東 側 之 商 業 區 ， 除 了 一 樓 作 商 業 使 用 ， 如 洗 車 場 、 釣 蝦 場 、 電 子 遊 戲 場 、 餐 飲 店 、 服 飾 店 等 ， 二 樓 以 上 多 作 住 宅 使 用 。

3. 保 存 區

開 發 率 為 100％ 。 保 存 區 分 有 兩 處 ， 一 處 為 清 真 寺 使 用 ， 另 一 處 為 大 千 幼 稚 園 與 簡 氏 宗 祠 使 用 。

三 、 台 中 市 七 期 八 期 重 劃 區 之 住 宅 市 場 定 位

由 於 七 期 八 期 扮 演 著 配 合 未 來 新 市 政 中 心 開 發 的 角 色 ， 在 提 升 文 化 水 準 ， 成 為 國 際 化 、 現 代 化 的 前 提 下 ， 如 何 定 位 其 住 宅 市 場 的 走 向 ， 以 合 乎 新 市 政 中 心 的 整 體 形 象 ， 則 需 要 對 於 產 品 的 定 位 加 以 探 討 。

當 新 市 政 中 心 如 此 之 建 築 空 間 現 象 已 經 具 體 呈 現 出 清 楚 的 特 質 與 課 題 時 ， 究 竟 是 哪 些 關 鍵 因 素 在 實 質 空 間 的 生 產 及 操 作 背 後 導 致 現 在 的 對 七 期 、 八 期 空 間 特 性 ？ 然 開 發 業 者 所 提 供 的 產 品 乃 是 依 循 這 些 基 本 條 件 ， 來 創 造 出 住 宅 的 產 品 價 值 與 定 位 ， 以 能 在 個 案 林 立 的 市 場 競 爭 中 爭 取 金 字 塔 頂 端 的 消 費 客 層 青 睞 。

此 外 ， 在 市 地 重 劃 的 步 驟 中 妥 善 地 劃 設 土 地 使 用 與 鄰 里 區 位 、 交 通 動 線 的 關 係 ， 及 切 分 土 地 垢 塊 與 地 區 特 質 的 相 容 等 ， 都 是 影 響 其 市 場 價 值 與 定 位 之 重 要 的 因 素 ， 且 在 法 規 方 面 ， 鄰 棟 間 距 的 縮 減 、 容 積 率 的 放 寬 、 但 地 下 室 面 積 計 入 容 積 等 改 變 ， 或 多 或 少 都 影 響 了 案 例 的 空 間 設 計 ， 同 時 也 連 帶 促 使 銷 售 過 程 中 策 略 定 位 的 差 異 性 更 加 明 確 。

在 先 前 的 研 究 中 發 現 ， 七 期 八 期 重 劃 區 受 到 台 中 市 雙 核 心 都 市 結 構 的 影 響 ， 在 住 家 環 境 、 周 圍 交 通 及 安 全 性 都 為 各 重 劃 區 之 首 ， 因 此 成 為 目 前 房 地 產 的 發 展 重 心 ， 而 以 價 格 而 言 ， 在 89 年 11 月 到 90 年 1 月 間，此 兩 區 的 房 價 均 在 1000 萬 以 上。由 此 可 知，

此 兩 區 的 發 展 有 著 重 於 高 價 位 的 住 宅 趨 勢 ， 且 為 別 墅 型 之 產 品 居 多 。

而 從 「 市 場 區 隔 」 的 角 度 來 看 ， 在 消 費 者 心 中 已 充 滿 情 報 的 現 今 ， 不 論 銷 售 的 產 品 樣 式 為 何 ， 最 重 要 的 莫 過 於 在 目 標 消 費 者 心 中 建 立 起 一 個「 定 位 」。其 目 的 不 外 乎 市 場 區 隔 或 產 品 差 異 化 ， 以 得 到 價 格 槓 桿 的 好 處 ， 亦 即 可 以 訂 定 較 高 的 價 格 ， 這 也 是 造 成 該 類 型 個 案 單 價 偏 高 的 成 因 之 一 。 也 正 基 於 這 種 心 態 ， 所 以 在 產 品 上 也 傾 向 超 大 坪 數 的 規 劃 ， 以 得 到 較 大 的 表 現 空 間 及 明 確 的 市 場 定 位 。

四 、 台 中 市 七 期 八 期 住 宅 之 消 費 定 位 ：

七 八 期 重 劃 區 產 品 性 格 與 價 格 策 略 是 具 有 競 爭 性 的 。 不 論 對 建 築 開 發 者 或 消 費 者 來 說 ， 透 天 式 高 品 質 住 宅 這 類 型 的 產 品 是 以 前 所 沒 有 的 ； 故 這 種 性 格 也 是 造 成 該 類 型 的 產 品 單 價 偏 高 的 成 因 之 一 。 加 上 其 數 量 並 不 多 ， 在 「 物 以 稀 為 貴 」 的 情 況 下 ， 其 單 價 自 然 偏 高 。 其 次 ， 則 與 該 產 品 「 高 涉 入 」 的 性 格 有 關 ， 買 產 品 時 要 經 過 思 考 ， 產 品 價 格 愈 高 或 複 雜 度 愈 高 也 就 意 味 著 思 考 層 面 愈 廣 ， 在 行 銷 學 上 稱 為 「 高 涉 入 商 品 」。 這 可 分 兩 方 面 來 談 :其 一 ， 由 於 本 產 品 的 客 層 ， 以 社 會 階 層 中 「 上 階 層 」 者 居 多 ， 而 這 個 階 層 的 人 可 能 比 較 願 意 購 買 那 些 具 有 地 位 象 徵 的 產 品 或 服 務 ， 加 在 豪 華 餐 廳 用 餐 ， 買 名 牌 服 飾 及 轎 車 等 。 其 二 ， 其 對 產 品 的 「 外 顯 性 」 需 求 較 高 ， 而 對 價 格 的 「 敏 感 性 」 則 略 低 。

在 一 般 高 涉 入 又 兼 具 有 高 外 顯 性 的 產 品 ， 比 較 適 合 使 用 高 價 策 略 。 且 高 價 產 品 的 利 潤 加 成 也 必 然 比 低 價 產 品 高 。 如 賓 士 汽 車 的 成 本 比 國 產 車 高 ， 但 是 其 利 潤 加 成 則 遠 比 國 產 車 高 ， 其 中 有 一 部 份 是 「 符 號 性 價 值 」 所 附 加 的 差 價 。