中華大學

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中華大學碩士論文

題目：從建築經營的觀點探討透天式高價住宅發展之研究－以台中市七、八期重劃區為例

系所別：建築與都市計畫學系碩士班學號姓名：M09105028 溫兩山

指導教授：謝偉勳博士

中華民國九十三年六月

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從建築經營的觀點探討透天式高價住宅發展之研究－以台中市七、八期重劃區為例

學生：溫兩山指導教授：謝偉勳博士

摘要

對消費者而言，在這「品牌」掛帥的時代中，住宅除了可以滿足其「住」的基本生活需求，亦是個人身分地位的象徵與代表，因此「高價住宅」的市場因此被打開。在高價住宅逐漸成為主流商品趨勢的同時，建築開發業者所推出之高價商品若為獲得消費者的青睞，其勢必符合目標客戶的需求，才是真正吸引客戶購買。

以透過行銷的觀點來看，住宅已是「藉由交換過程以滿足人類需求與欲求的活動」，這意涵著開發者透過開發與建設消費者所需求的建築產品，藉由買賣而獲取利潤；而消費者透過買賣而獲得其所需之建築產品。因此，開發者與消費者這兩個面向，將是影響住宅經營之主要因素。

因此，本研究將透過開發者與消費者這兩個面向之探討，並藉由台中市七、八期重劃區做為研究對象，以對影響高價住宅經營原則之因素進行探討之。

本研究首先透過文獻分析與探討，以瞭解台中市住宅市場的演變，藉由歷史脈絡的方式說明台中市房地市場的演進及建築產品類型的發展，並探討重劃區住宅發展模式。續而藉由開發者實務經歷與專業知識，以及瞭解消費者對高價住宅需求之深度訪談，以建構符合消費市場之透天式高價住宅發展經營原則。

本研究之目的，期將實務層面的考量與學術相互結合，進

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而整理出影響高價住宅經營之因子，建立一套非理論性之經營原則，提供學術界研究以及建築業者將來在面對高價住宅開發時，以達到迎合市場需求且合乎經濟成本的雙贏目標。

關鍵字：建築經營、高價住宅

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誌謝

「書到用時方恨少」這句話讓在職場多年經歷了許多人事物的我有深深的感受。每當想拿起課本再次深造，但總因事業壓力無法找到適當時間與機會。偶然間，從友人口中得知中華大學建築學系碩士班的教學體制，就這樣開啟了睽違已久的學生生涯。

身為在職生的我，論文對我來說是一份沉重的負擔，若沒有謝偉勳教授的鼓勵與鞭策，今天的我肯定是個肄業的學生。在此，由衷的感激謝教授的指導，讓學生受益良多。

這一路走來若沒有世達、一誠兩人與同學們在我怠惰、受挫甚至放棄的時候，鼓勵、協助離開學校已久的我，今天這本論文研究也無法產生，在此除了謝謝，也將這甜美的果實與他們分享。

最後慎重的向鼓勵與體諒我的老婆以及我的寶貝溫馨、溫擎、溫豪說聲感謝，尤其是我的「牽手」，還好有她幫我分擔家裡與公司大大小小的事，讓我能不故一切，自私的去唸書。

得到這甜美的果實，要感謝的人實在太多，千言萬語無法表達我心中的感激，但還是要再說一聲謝謝，謝謝諸位教授的指導、謝謝建築所的夥伴的鼓勵、謝謝我的家人，謝謝你們讓我的人生再次活出自信與光芒。

溫兩山謹誌

2004 年 06 月

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目錄

目錄圖目錄表目錄摘要

第一章緒論………..1

第一節研究背景與動機………..1

第二節研究目的………..2

第三節研究內容與流程………..2

第四節研究方法與架構設計………..3

第五節研究範疇………..7

第二章文獻探討………..8

第一節重要名詞定義………..8

第二節台中市住宅市場的演變………11

第三節高價住宅市場與消費族群之研究………15

第四節相關文獻整理………17

第三章台中市高價住宅發展分析………20

第一節大台中地區地理變遷………20

第二節台中市高價住宅區段發展概況與分析………26

第三節台中市七、八期發展概況與分析………28

第四章影響透天式高價住宅經營原則之面向探討………46

第一節研究設計………46

第二節開發者經營理念之面向………51

第三節消費者需求面向之探討………48

第四節消費者需求之面向………53

第五章透天式高價住宅經營原則之建構………58

第一節開發者經營理念各面向之影響因子探討………59

第二節消費者理念面向之影響因子探討………67

第六章結論與建議………81

第一節結論………81

第二節建議與後續研究………82

參考文獻………84

附件一………86

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圖目錄

圖 1-1 研究流程圖………..4

圖 1-2 研究架構………..6

圖 1-3 研究範圍圖………..7

圖 3-1 台中市重劃區位置圖………21

圖 3-2 台中市交通系統圖………25

圖 3-3 獨棟高價住宅………37

圖 3-4 雙排臨路配置形態………..……..40

圖 3-5 三排或多排配置形態……….….…..40

圖 3-6 單排不臨路配置形態………41

圖 3-7 大坪數之集合住宅………44

圖 4-1 性別分析圖………49

圖 4-2 年齡分析圖………49

圖 4-3 職業分析圖………50

圖 4-4 現居住之建築形式分析圖………50

圖 5-1 影響透天高價住宅經營之因子樹狀圖………58

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表目錄

表 2-1 台中市房地產市場各個時期之演變………11

表 2-2 建築產品類型的演進與發展………12

表 2-3 各期市地重劃區住宅模式發展狀況………13

表 2-4 建築經營相關研究………18

表 2-5 建築經營相關研究(續) ………..19

表 3-1 新市政中心專用區西側地區住宅區使用現況面積統計表……30

表 3-2 七、八期配置形態………42

表 4-1 受測者基本資料表………48

表 5-1 中庭配置樣式………69

表 5-2 中庭配置樣式（續）………70

表 5-3 七期的建築外觀風格………71

表 5-4 一樓室內格局………74

表 5-5 二樓室內格局……….…...75

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第一章緒論

第一節研究背景與動機

由於台灣人民經濟水平的提升，對於生活中食、衣、住、行之品質與態度也相對的提高，而其中在「住」的面向中，居住品質的提升、住宅之內部空間、外部的環境品質以及區位「品牌」認定相對的也逐漸被受重視。

對消費者而言，在這「品牌」掛帥的時代中，住宅除了可以滿足「住」的基本生活需求，也開始成為個人身分地位的象徵與代表，然「高價住宅」的市場因此被打開。高價住宅的價位雖高於一般住宅之價位，但仍有其特定市場與需求；對於供給者 (開發者 ) 而言，高級住宅之營建成本雖高，但其利潤相對較一般住宅高。在這如此供給與需求平衡的生態趨勢下，高價住宅逐漸成為建築消費市場中不可或缺的主流趨勢之一。

台中市近年來所發展的新市區當中，七、八期重劃區是第一個實施容積率管制的區域。原先全市實施容積率的比例偏低，居住環境因人口過度飽和、擁擠，造成居住品質與形象品牌不易提升，如台中市四、五期重劃區，於民國 75~76 年期間雖為全台中市高價位住宅區段，但因尚未實施容積率管制，超額的樓地板面積與過高的使用密度，造成環境每況愈下、擁擠凌亂之失序印象，

因而喪失高價位之「品牌」區段。

而在成長管理開發總量限制的理念下的七、八期重劃區，新市政中心專用區願景的未來發展備受矚目，加上其交通、區位、公共設施 ....等得天獨厚的先天條件優於台中市其他區位，因此成為了台中全市目前高價住宅開發的第一戰場。

故本研究針對台中市七、八期重劃區之高價住宅市場作為研究對象，期望透過建築經營者之專業與經歷，將實務層面的考量與學術研究相互結合，進而整理出影響高價住宅經營管理之因

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子，建立一套非理論性之高價住宅經營原則，提供學術界研究以及建築業者將來在面對高價住宅開發時，能達到迎合市場需求且合乎經濟成本的雙贏目標。

第二節研究目的

隨著經濟水平的提升，國人對於生活品質與態度也有所轉變。任何商品已被「品牌」化，其中包含了房地產；高價位房地產業屬帶不走又無法進出口的本土商品，故其有著一定的市場與需求。誰能洞悉市場，使產品具有市場競爭力，誰就能在這個產業脫穎而出；多數建築開發者、團隊或公司仍缺乏完整的產業認知、產業競爭分析及有效的行銷策略，在面對產業的變遷與衝擊時，以致有不少經營不良之公司面臨經營困境。故本研究的具體目的如下：

一、藉由整理出影響高價住宅經營管理之因子，作為實務界擬定高價住宅推案、企劃的依據。

二、透過開發者實務層面的導入，突破傳統學術紙上談兵的模式，

以幫助建築學界在高價住宅經營管理之後續研究。

第三節研究內容與流程

本研究主要分為六個章節，以下僅簡單描述本研究內容的主要陳述主題與架構。如圖 1-1。

第一章首先概述研究問題與衍生動機，並簡述研究目的與研究範圍、描述研究撰寫之內容與研究流程圖、說明本研究之研究方法與架構，以及說明本研究之研究限制。

第二章文獻探討，以文獻回顧法先將幾個主要探討名詞定義，接著回顧居住空間型態與都市發展之理論，最後對住宅行銷策略相關研究文獻作深入探討。

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第三章探討近年台中市房屋市場的發展，並探討變遷與影響因素，續而對七期八期住宅市場的概況，作一調查與說明，而後分析住宅空間、市場與住宅規劃等特性。

第四章及第五章探討影響透天式高價住宅經營原則之面向，經由開發者的專業知識開發者的執業經驗以及調查消費者需求之兩個面向探討，探討透天高價住宅發展時之影響面向及因子，以建構透天式高價住宅經營原則，提供高價住宅在開發時之影響面向。

第六章結論與建議，針對個案研究之結果，與相關理論作比對評析，探討舊有理論與實際推案過程之差異，將整個研究作一總結以得出結論以及對建設公司將來在推高級住宅案上及後續研究者提出建議。如圖 1-1。

第四節研究方法與架構設計

為避免重蹈一般學術研究缺乏實務層面之缺失，故本研究在建構影響因子架構時，除了從相關文獻與研究中收納因子之外，並加入開發者之專業經歷與市場消費者實務層面的影響因素作為因子架構之建立，以健全過去一般缺乏實務層面的學術研究。一、研究方法

本研究之研究方法主要採用 : (一 )相關文獻收集與分析 :

經由既有之論文或研究報告、期刊的整理，並瞭解台中市住宅市場之歷史與變遷、建築現象與相關之資料收集，以建立對高價住宅的基本認識。

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本研究之研究流程，如圖 1-1:

圖 1-1 研究流程圖資料來源：本研究整理

研究背景與動機

研究範圍與目的

相關文獻與理論回顧

研究內容之相關用辭定義

居住空間型態與都市發展建築產品行

銷策略研究

研究架構設計

問卷調查

。界定問卷母體

。問卷統計與分析研

究架構確立問題確認

相關理論與文獻

結論與建議 結

論建議

高價住宅經營原則建立

。開發者經營理念各面向之影響因子探討

。消費者理念面向之影響因子探討經

營原則建立

資料蒐集與整合

。資料之蒐集與分析

。開發者專業知識整合

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(二 )訪問法：

訪問法是研究者針對研究主題為了收集更深入的研究資料，經由預先的問題規劃，以深入訪談方式獲取必要的資料，在經由紀錄整理、分析與比較後，以達該研究主題的成果之一種社會科學研究方法。本研究將以深度訪談方式（ in-depth interview），

訪談者藉著面對語言的交換，引發對方提供一些資料或表達他對某項事務的意見與想法。被訪談者必須針對訪談者提出的問題或主題談論（ Henderson，1991），有關深度訪談的優點，Brainbridge

（ 1989）指出：

1. 在深度訪談中常採用開放式問卷，可問得更多資訊也問的更徹底。

2. 使用深度訪談的研究通常只專注探討一論點，較能針對此問題得到全方位且深入的了解。

3. 質化研究可補足量化研究的不足。雖說量化研究有許多優點，但量化研究的不足在於無法測量受試者的思維過程，或是較敏感或細膩的心理變化，這些是質化研究的優點。

(三 )個案研究法 :

早在一八七 0 年美國哈佛大學法學院創用此方法，目的是在於訓練學生思考法律原理與原則。此方法最初大多用於醫學方面，應用於研究病人的案例；之後，在心理學、社會學、工商管理陸續採用此方法，教育方面也應用此法於教學與學術研究。個案研究是指對特別的個人或團體，蒐集完整的資料之後，再對其問題的前因後果做深入的剖析 (陳致榮， 2001)。

個案研究是以一個體，或以一個組織 (例如 :一個家庭、一個社會、一所學校或是一個部落等 )為對象，進行研究某項特定行為或問題的一種方法。個案研究偏重於探討當前的事件或問題，尤

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其強調對於事件的真相、問題形成之原因等等方面，做深刻且周詳的探討。

二、研究架構設計

本研究是以台中市第七、八期重劃區為研究個案，藉此探討建立一影響高價住宅經營之原則。欲使經營原則更為客觀及更具實務性、市場性，除一般文獻、研究報告、期刊等二手資料蒐集來瞭解影響因素外，更透過建築開發者的專業經驗與經歷，以及市場消費者需求面的導入，建構具市場性、實務層面性之影響因子架構。其研究架構如，圖 1-2。

圖 1-2 研究架構

開發者專業知識導入

。開發者的專業知識

。開發者的執業經驗

影響因子架構之建立相關資料蒐集與整合

。居住空間型態與都市發展的變遷

。台中市都市空間結構發展狀況

。台中市七期八期發展概況與分析

消費者需求面導入

。消費者之考慮層面

。影響其購買意願之因素

問卷調查

。界定問卷母體

。問卷統計與分析

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第五節研究範疇

由文獻探討分析、現況實調以及筆者身為建築開發者對市場脈動的了解得知：台中市自七、八期重劃區開始全面實施容積率管制，與以往受建蔽率管制之高價位區段有所不同，在容積率管制實施下形成了開發強度低、公共設施比例增加、區段品質提升，

進而造成了建築形式由高層集合住宅轉變成為獨棟或雙拼透天建築形式。由於本研究之研究對象將以「透天式之高價住宅」為主要範疇，因此，本研究將擬以台中市七、八期重劃區做為研究之主要範圍，如圖 1-3。

圖 1-3 研究範圍圖資料來源：本研究整理

研究範圍

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第二章文獻探討

第一節重要名詞定義

本研究主要是以生產者（建築開發者）的角度，對高價住宅未來發展進行探討。在高價住宅逐漸成為主流商品趨勢的同時，開發業者推出的產品為獲得消費者的青睞，其產品必須確實符合目標客戶的需求，才是真正吸引客戶購買；因此，對於產品、價格、市場需求及高價住宅定義等面向，需進行相關之探討，以提供建築業者在未來市場成長之趨勢與開發之依據。故此，需對上述四個名詞做定義上之說明。

一、產品（ Product）

Kotler(2001)認為任何一家企業在發展自己的產品之前，均應先有清楚的「產品觀念」。產品包含三個層次，最基本的層面是核心產品 (Core Product)，也就是公司提供此產品，是要解決顧客的某項需求。按著在根據核心產品的觀念，發展出有形產品 (Actual Product)，共有五項特徵：品質、特色、設計、品牌名稱及包裝。最後再發展出附增產品 (Augmented Product)，包括了售後服務、保證、運送及裝設。

Levitt(1976)認為在服務產品策略上，常碰到的困難應屬標準化、品牌決策及顧客的參與；因此，品質與績效常因人、事、時、地不同而難以維持。業者在要求提高生產力及將品質維持一定水準上，有賴於選擇及訓練合適的人員、建立顧客意見回饋系統及利用機器替代人工，善加管理有形的人、事、物及服務人員的外表，以降低顧客的知覺風險。而產品包含有形的產品及無形的服務，此均為顧客所追求的利益。有形產品例如：功能、式樣、品質、品牌、包裝；無形服務則包含：品質保證、售後服務、安裝、交貨條件等。

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二、價格（ Price）

在價格策略上，可以依市場需求來定價，根據黃俊英 (2000) 的說法，定價程序有六個步驟可以考慮：

(一 )決定定價目標

(二 )估計需求和價格彈性 (三 )估計成本

(四 )分析競爭者的成本，價格和品質 (五 )選擇定價方法

(六 )訂定最後價格三、市場區隔的定義：

目標市場的內容是先將市場區隔，再選擇目標市場，最後再對目標市場做市場定位。市場是由購買者所組成，企業在展開行銷活動前，需先就市場需求之同質性及異質性進行市場區隔化的分析。

消費者彼此間的特性迥異，每位購買者的需求與偏好習慣往往有不同的差異，所以可依據消費者的屬性與變數，將市場切割成有意義的異質需求群體，並選擇一個具有利基的市場來發展行銷策略。有關市場區隔 (Market Segmentation)的觀念，是由學者 WendeII Smith 於 1956 年所提出，其觀念認為市場具有多元特質，行銷研究者可在發現市場異質性之後，將一個市場分割成兩個以上的小市場，企業經營者可對顧客需求調整產品與行銷方式，選擇一個適當的市場。行銷學大師 Kotler 將市場區隔定義為 : 依據購買者對產品或行銷組合的差異需求，將市場分割成幾個不同的區隔，企業體確認區隔市場的各種方式，進行目標市場行銷，

這些經過描述的區隔化群體，稱為「市場區隔」。

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在國內學者方面，方至民 (2001)則認為市場區隔指的是將一個具有不同特質顧客的大市場，利用一個或數個區隔變數，分隔成兩個以上特質相近的較小市場；林建煌 (2002)提出：市場區隔是在市場範圍中的一群人或組織，共享有一個或多個特徵，導致他們有共同的產品需求；這種將一個異質的大市場區分為有意義、相似，並可視為許多小的同質群體或區隔市場的過程，稱為

「市場區隔」。李吉仁等 (1999)指出「市場區隔」：於行銷活動展開前，企業須就市場需求的異質性，進行市場區隔化的分析，根據適當的消費者屬性變數將市場整體消費者，切割成不同的次市場，依據不同市場區隔提供不同的產品或服務，以滿足消費者差異化的需求。

市場區隔是在市場當中尋求相似消費者對產品的需求與消費動機，因此銷售者必須針對不同的市場區隔訂定不同的行銷組合。而就建築市場而言，建築開發者方可實施市場調查，區隔出各項建築產品的區隔，再了解購屋消費者的需求之後，發展出原則以達成經營目標。

四、高價住宅的定義：

「高價住宅」依字面解釋即高價位之居住空間，從建築經營的角度觀之，影響住宅價位的包含（一）區位條件；（二）環境涵構；（三）營建成本；（四）營建品質等因素；以價格角度觀之，高價住宅之價位有其市場「參考門檻」，以台中市為例，每坪單價超過二十萬以上，總價為一千八百萬以上者即可稱為高價住宅，而其參考門檻，會因地區性而有所不同，例如台中市的高價住宅價門檻為一千八百萬以上，而此價卻只為台北市中價住宅之房價。以消費族群觀點探討之，可依國民所得與消費能力將消費族群分為低、中、高等階層，而高價住宅為一高單價消費之商品，因此其顧客層以「金字塔頂端」為主。（ 1800 價錢的定義）

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第二節台中市住宅市場的演變

住宅本身具有很多不同層次的意義，所牽涉的範圍相當廣泛且複雜，包括國情、政策、經濟、實質環境、傳統生活習慣與社會人文背景，都將影響房地產之發展（許東旭， 2002）。

本節將藉由歷史脈絡的方式說明台中市房地市場的演進及建築產品類型的發展，並探討重劃區住宅發展模式。

一、台中市房地產演進概述

透視台中房地產市場之變化，深受許多因素所影響，不外乎國情、政策、經濟、實質環境、傳統生活習慣與社會人文背景等；表 2-1 為台中市房地產市場各個時期之演變。

表 2-1 台中市房地產市場各個時期之演變

時期消費者之理念

民國 75 年以前擁有一個「棲身之所」就是莫大的幸福。民國 75 年至 80 年代中期隨著家戶所得快速增加，存款數字與都市人口密度開始成正比成長，住宅自用及住宅市場隨著投資客起舞，對「中庭花園、多項公共設施等附加價值」趨之若鶩。

民國 80 年代中後期強調產品的附加價值，開始向「豪華、氣派、

五星級飯店模式」演進，「 e 化、安全、管理」也躍升為主角，竭力邁向高級生活的意象。

資料來源：許東旭， 2002

二、建築產品類型的演進與發展

許東旭（ 2002）提到台中市住宅建築產品類型的演進與發展狀況，主要內容為表 2-2 歸納概述。而就變化原因部份，筆者將加入實務之層面，以做更為詳細之說明。

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表 2-2 建築產品類型的演進與發展產品類型發展時程

（民國）

形式特徵變化原因透天厝住宅 70 年前獨門獨戶，採沿街配

置

都市計畫街廓較小，土地單價比營建單價低

四、五層無電梯公寓住宅

70~75 年沿街連棟排列方式、中庭式

土地使用率大，壓低單層總價

七至十二層中庭式集合住宅

76~89 年沿街連棟排列方式及簇群規模型式

土地飆漲透天住宅已非一般民眾經濟所能承受

產品複合式多元化時期

78~82 年商業化複合大樓組合設計

因應周邊商業行為多元化之需求

整體規劃安全別墅住宅

88~90 年獨棟、雙拼、連棟式排列搭配整體規劃優質庭園景觀

容積率管制，安全考量，講求生活私密；並受到 921 地震之影響

資料來源：本研究整理

三、台中市重劃區住宅發展模式

台中市發展飛快的竄起，一切拜市地重劃所賜，這些新生的土地因「住宅規劃品質與環境涵構的關係」以及「住宅與公共設施的相關性」等兩項重要之因素，充分提供了發展高價住宅最佳的籌碼。表 2-3 為各期市地重劃區住宅模式發展狀況。

(一 )住宅規劃品質與環境涵構的關係

雖然目前住宅容積率管制在人口密度方面的成效相當顯著，但理想的環境設施品質維持卻未見完滿。其因乃是：容積率是依據計畫人口乘以每人應享有樓地板而得，除以計畫建築用地的面積而得；環境公共設施則是依據計畫人口而配置其種類、規模等，容積率與公共設施的相關是透過計畫人口而結合，屬於間接性關連。因此兩者間並無絕對的因果關係，而成為都市生活環境品質惡化的原因之一。

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表 2-3 各期市地重劃區住宅模式發展狀況

重劃區別住宅產品

類型法規限制區域內住宅發展模式

四期重劃 (中正、東

山 ) 五期重劃

(大墩 )

1.透天厝 (店舖及別墅 ) 2.高層住宅 3. 超高層住宅

建蔽率管制 (至 88 年 6 月全面實施容積率管制 )

1. 獎勵開放空間留設以補都計體制內綠地供給不足之立法原意被徹底扭曲。

2.待容積管制時，所有建地均已搶建已有建照，造成無容積可管之窘境。

3. 超額的建築樓地板面積與過高的使用密度，已抵消透過重劃所分享之公共設施，提高都市服務水準的美意。

4.廣大重劃區內，是一群彼此間無群性語彙的集合住宅開發案為主體的小社群。

5.周圍環境因大量開發，已顯露出擁擠零亂之失序印象。

六期重劃 (干城 )

1.偏屬商業

區開發模式容積率管制

1.位處市中心地區，連結台中市商業地段。

2.因市府財政短絀，暫停開發，目前僅為停車塔及客運場站之營運。 3.周邊街道及建築物正逐步更新，將

再面臨轉型與再分配

七期重劃 (惠來 )

1. 高級透天別墅 2.高檔高層

集合住宅

容積率管制及新市政中心區都市設計管制

1.新市政中心延宕多年未興建，影響本區域之開發速度。

2.提供大量閒置土地，形成特種行業與旅館 Motel 集中的現象。 3. 未來將是中市最具發展潛力的地

區。

4.住宅環境優越，另有高速公路，中彰快速道路等聯外交通便捷的獨厚條件。

八期重劃 (豐樂 )

1. 高容積率土地，高層集合住宅 2. 透天厝居多

容積率管制

1.人口密度，商業喧染較低的區域，區域內高度綠化。

2.住宅環境優越，另有高速公路，中彰快速道路等聯外交通便捷的獨厚條件。

(25)

都會區居住環境品質的日益低落，除了環境因素之外，住宅的不當規劃亦為影響主因。亦即住宅居住環境的建構，其規劃設計之良窳是主導著「居住環境品質」。

根據王瑞男 (1997) 的研究主要在於：住宅的居住環境中，居住者在使用上著實有相當不便，導致這些問題的原因是，在市場競爭下，居住者的需求，被業者以其所謂之「市場需求」取代。然而居住環境品質的改善，無法只以規劃設計手法來提升，應從「業者構想需求」觀念的轉變與「法規對品質需求最低標準」的修正，以及

「購屋者的教育」來達成。住宅產品近年來在房市景氣高峰不再，且容積率全面實施下，市場勢必面臨多元化的發展趨勢。即不論是業者或購屋者，都必須在觀念上有所轉變；住宅從「量」的累積，到「質」的提昇，以及「分眾」市場的概念，到「精緻」路線搶攻購屋者金字塔頂端的銷售策略下，住宅品質的要求愈趨細密。 (二 )住宅與公共設施區位的相關性

台中市住宅區位之探討，主要可從「公共設施」與

「居住環境」兩觀點觀之；依都市公共設施之規劃，配合住宅居住者對其居住環境之需求來著手，發現台中市各個公共設施之主要分佈地區，都是住宅的密集分佈之處，且沿著各區與屯區邊緣成一帶狀分佈。而在居住環境滿意度方面，則以通學、交通與購物便利性以及公園綠地為考量主因。同時，台中市住宅未來發展，除了仍以公共設施分佈最密集的各區與屯區的交界地帶為主外，沿主要外環道的發展趨勢，也將逐漸因都會區的生活圈擴大，藉著與市中心的聯絡便利性，成為日後住宅向外擴大的主要集中區域。

(26)

第三節高價住宅市場與消費族群之研究

一、市場區隔確認：

購屋者因個人之條件而導致需求均不同，市場區隔化是依據購屋者對產品之需求，將市場劃分成數個不同的需求市場。經常用來區隔購屋者市場大略為 (一 )以用途為市場區隔； (二 )以區域環境為市場區隔；(三 )以市場產品量及行為為市場區隔； (四 ) 以購屋者經濟能力為市場區隔； (五 )以購屋者對居住型態偏好為市場區隔等幾類，開發者如何有效掌握各種市場變化，除了須作好市場調查外，敏銳的市場變化反應為致勝關鍵。

(一 )以建築用途為市場區隔：

從用途分別有純辦公大樓、商業大樓、純住宅大樓、

住商混合大樓、廠辦大樓、一般工廠、透天店舖住宅，純透天住宅、車庫別墅型住宅．．．等購屋者有不同用途之需求。

(二 )以區域環境為市場區隔：

購屋者之生活習慣及作息活動範圍，往往決定購屋之區域地點。以住宅而言，通常購屋者大多以生活圈、工作圈、理想住宅圈為購屋地點之最大考量。然區域環境均有不同程度之需求量，建設公司在開發新案時，對區域客源及外區域客源應有所了解及評估，否則再好的規劃、再低的價格亦無法吸引外來區域客源。

(三 )以市場產品量及行為為市場區隔：

上述區域環境影響購屋者選定區域地點，每個區域有每個區域需求量，量多必滯。建設公司對一新開發區，

瞭解需求量是最重要課題。

(27)

行為區隔化是以購屋者對產品尋求不同利益 (benefits)來區隔，每一類型的利益尋求群體皆有其獨特的人口統計，行為及心理方面之特徵。購屋者依其購屋利益分為：理財型、自住型、出租型、保值型、炫耀型．．．等，因個人尋求利益不同。

(四 )以購屋者經濟能力為市場區隔：

產品定位及價格與購屋者經濟能力有絕對關係，依購屋者之國民所得與儲蓄率高低分為金字塔底層、中段與頂端三部份。有以針對金字塔底層客戶的低總價路線，有針對金字塔中段客層的中高價位路線，亦有訴求金字塔頂端客層頂級路線。就產品而言，有上百坪之大樓高價住宅，五、六十坪高級住宅或三、四十坪普通住家，甚至十坪左右之小套房，其價格差異很大，購屋者經濟能力也全然不同，購屋之消費者考量也不一樣。

(五 )以購屋者對居住型態偏好為市場區隔：

購屋者對居住型態亦不同，一般人喜好型態均可透過市場調查及統計數字來加以區隔。就以住家而言，透天店舖住宅、透天別墅型住宅、大樓住宅、超高樓住宅、低層公寓或小套房，各類房子滿足不同人之喜好與需求，台灣南部或鄉村人較喜歡有天有地的透天厝，單身或特種營業小姐比較喜愛總價低，隱密安全好清理的大樓小套房。

二、目標行銷：

開發者所生產之產品，不論是商業用途、住宅用途或工廠用途其價格都是上百萬元、上千萬元甚至上億元的產品，購買者也許一生之中只作一、二次購屋交易，因此購買者在採取行動前會恨慎重，因為這種大金額的交易有較高的社會、心理和財務風險，

(28)

為了降低風險購買者通常採取一種慎重且長時間計劃購買決策過程。

身為產品製造者，必須瞭解消費者購買角色和購買決策，生產合適消費者的產品，才能在市場上贏得勝利。一個公司決定在某個市場開發時，必需認清一個事實，它通常無法滿足所有市場顧客的需要與服務，因消費者太多，分佈也太廣，購買者的需求差異也很大。故需透過市場調查、篩選客源、選定特定之目標市場，進而開發適合目標市場的產品，也就是目標行銷。

因此生產者在開發案先期應先選擇一個或數個區隔市場 (Market Segment)做為目標市場，並針對所選定的每一個市場區隔，研判發展出合適的產品與行銷方案，並集中力量開發此類產品及有效購屋顧客，才是上選的策略。

第四節相關文獻整理

藉由文獻評析與探討得知，如表 2-4，在過去許多相關住宅價格、住宅空間結構、空間分部、住宅區位等研究大多數以消費者及學術的面向作為探討觀點，但卻忽略了建築經營層面中，生產者（建築開發者）這重要的環節，導致相關研究忽略現實層面或與市場現況有相當的差距。故本研究將以開發者角度探討建築經營之相關面向以彌補過去缺乏現實層面之研究。

(29)

表 2-4 建築經營相關研究

文獻基本資料資料內容摘要與本研究相關之內容 1. 台中市住宅價格空間

結構

作者：王秉五

出版單位：逢甲大學建築及都市計畫研究所

出版日期： 1994

以圖面與統計模式等方法，探討台中市住宅空間結構；主要分為三個部分：首先分析探討市內住宅價格的平面空間分佈與歷年來空間上之變遷，接著利用逐步迴歸分析法與交互作用之複迴歸模式分析影響因素與全市性住宅價格間的關係；最後再將所有變數分為整體性與地方性兩方面，分別對各研究分區進行理論驗證。

1. 研究方法的擬定

2. 研究設計 3. 台中市發展歷

史

4. 居住空間變遷 5. 住宅價格 6. 區位分析

2. 台中市住宅特性空間 分佈之研究

作者：蔣淑萍

以學區來劃分住宅價格圈，分析各分區之住宅市場特性及其在空間分佈情形。研究中對於各分區住宅次市場的不同產品組合、推案戶數、坪數等與分區發展趨勢。

2. 研究設計 3. 住宅價格 4. 住宅特性 5. 住宅市場 6. 區位分析 3. 台中市房地產之地理

研究 — 以預售屋為例

作者：張育彰

出版單位：中國文化大學地學研究所

探討新建住宅空間分佈特性及消費者購買住宅的選擇偏好。研究分為兩大部分，一為理論架構的研究，包括相關研究的研讀回顧及本身的研究架構；另一部份為實證研究，根據相關的統計資料及問卷調查結果，分析預售屋空間的分佈特性及消費者的選擇偏好，並探討其相關程度。

1. 台中市發展歷史

2. 居住空間變遷 3. 住宅特性 4. 區位分析

(30)

表 2-5 建築經營相關研究 (續 )

文獻基本資料資料內容摘要與本研究相關之內容

4. 台中市市民的都市環 境態度與都市景觀偏好關係之研究

作者：王銘山

經由相關文獻瞭解台中市都市發展演變過程及都市景觀變遷之重要事件，並透過專業者認知圖之跌圖過程得知台中市都市空間架構，將具有帶表性及可意象性之都市景觀地點歸類。

2. 研究設計 3. 台中市發展歷

史

4. 區位分析

5. 投機城市的興起 — 戰 後台中市都市空間轉化之研究

作者：賴志彰

出版單位：台灣大學建築與城鄉研究所

本論文是一篇關於人為環境的變遷研究，研究者嘗試透過台中市都市空間轉化與社會的歷史分析，來探討都市與社會脈絡的問題。

1. 台中市發展歷史

2. 居住空間變遷

6. 台中市民間住宅供給 特性之分析

作者：譚刈孟

以台中市八個行政區為研究範圍，以九個住宅屬性作為區隔變數，運用多變量分析方法及群落區隔模式進行分析。

2. 研究設計 3. 居住空間變遷 4. 住宅特性 5. 區位分析 7. 台中市七期重劃區住

一獨棟別墅空間特性與形成之研究

作者：楊世國

出版單位：東海大學建築學所

分析台中市七期重劃區在成長管理開發總量限制的理念下，「獨戶或雙併」所具之意義。

1. 居住空間變遷 2. 住宅特性 3. 區位分析

(31)

第三章台中市高價住宅發展分析

第一節大台中地區地理變遷

一、都市空間結構發展狀況

從都市發展的型態來看，台中市早期的發展屬於單核心輻射型都市，由都市機能擴充，從核心向外成長而成。然而隨著都市規模的拉大，使得台中市由點的發展 (都市核心 )延伸為線的發展 ( 延交通軸線之發展 ) ，再擴展成為面的發展 ( 多期重劃區的發展 )，甚至與台中縣的大雅、潭子、大里、太平等鄉鎮的都市發展連成一片，如圖 3-1。

台中市在此發展特徵下，環狀道路系統的發展，解決了原有單純的放射線道路系統交通擁擠的問題，而形成高土地附加價值之區域。以目前台中市之都市結構看來，已經具有發展雙核心都市模式的雛型，從近來副都心區的快速發展及其影響附近地區發展之程度使可瞭解 (譚釗孟， 1998)。

(一 )早期一單核心：

早期的台中市發展是以舊市區為主，主要的產業及活動也多集中在此區域，一般而言以火車站附近地區，其有較大規模之住宅區存在，而此時舊市區以外地區之發展皆尚未具有都市規模，屯區亦無明顯之發展，自民國 75 年開始，台中市隨著都市發展，由舊市區向外擴張，住宅的發展亦隨之往外圍發展，屯區內亦逐漸產生新建之住宅，同時在舊市區的發展飽和，以及四期與五期重劃區之開闢後，住宅也隨之往屯區發展，如圖 3-1。

(32)

(二 )近期一複核心：

近幾年在重劃區發展之餘波下，加速了屯區的發展，並且高、中級住宅區亦有郊區化之傾向，例如西屯之外側地區、北屯區之松竹特區及大坑地區等。而近五年七、八、九期重劃區的開放，副都心地區所產生的雙核心結構之變化，以及後期發展區內待發展之土地，因此屯區內住宅發展的數量與規模亦居台中市住宅發展中重要的地位，如圖 3-1。

圖 3-1 台中市重劃區位置圖資料來源：本研究整理

(33)

二、土地使用情況

都市空間上的發展直接影響土地之利用狀況反映至住宅發展上，隨著時間的變遷，目前部份舊市區地區發展比其他新興地區則顯得非常緩慢，而如北區、西區等較外圍地區的發展亦達飽和，

相形之下屯區的住宅發展使具有相當大之發展潛力。因此，就土地的發展型態而言，目前可將台中市劃分成舊市區、新興地區，以及面臨轉變之過渡地區。

(一 )先前土地利用狀況：

台中市雖然有一段不算短的發展歷史，但先前土地利用型態之影響並非十分顯著，換言之就都市空間涵構來說，台中市其有相當之發展背景；然而就實質環境及土地利用來說，台中市卻算是一個新興的都市。

儘管台中市都市空間結構之性質不盡相同，但都市發展中之歷史因素，對於台中市房價空間結構之影響並不顯著，事實上台中市並沒有因為特殊歷史背景所造成住宅價格特殊差異之地區，而造成住戶住宅區位選擇不同的主要原因，多由於實質環境之差異及其他個人選擇行為上之偏好所致。

(二 )土地利用現況分析：

目前的土地利用狀況，除了市中心區內部分地區仍為住商混合之地區外，住宅用地區主要多集中在東區、北區、西區之外側，及靠近屯區之邊緣地區。就住宅之老舊程度以及住宅型態而言，西區、北區、南屯區之重劃地區及西屯、北屯區之外側地區多為中、高級住宅區，

而其他地區之住宅等級次之。

隨著七期、十一期重劃區的開發，郊區新生活圈的形成，使得大雅、潭子、大里、太平等鄉鎮與台中市的

(34)

都市計劃發展變為密不可分；尤其是地震後，三大屯區及台中縣市交界地區更成為透天住宅推案密生的區域，此時期台中縣市已經沒有明顯的邊界區分可言，如圖 3-2。

三、交通系統與房價，如圖 3-2：

(一 )縱貫道路： 1. 北屯路 :

北屯路為聯絡北屯區到豐原之間的通路，此路段東側受到鐵路區隔，發展較為緩慢；此路段西側發展較為迅速，尤其以北屯路與文心路交叉地區發展較為熱絡，文心路南側為早期四期重到區發展之所在，大樓型住宅推案已趨逐漸飽和；而文心路北側與北屯路西側一帶，雖然早期成長較為緩慢，但是民國 77-80 年間，房地產大幅成漲時期，住宅推案相當熱絡。

2. 崇德路 :

崇德路為近年來新開闢的縱貫道路，取代早期昌平路之道路系統機能，成為潭子通往台中市區之主要幹道，道路兩側有許多尚未開發土地，因此相當具有潛力。早期住宅區往高容積發展，多以住宅大樓推案為主；九二一地震後，北屯路、崇德路、松竹路等交界處成為透天住宅推案的熱門地區。

3. 大雅路、中清路 :

大雅路為台中市通往高速公路之要道，其土地之經濟價值相對提高，但由於部份地區為開發較早、已經興建完成之地區，所以近幾年來住宅推案並不多見，主要是以住宅大樓型態為主；一直到了中清路，

(35)

連接大雅鄉外環道路一帶，才有公寓及透天住宅推案出現。

4. 中港路：

中港路為台中市通往台中港及高速公路交流道之主要動線，為 60 米之林蔭大道，並且貫穿西區、西屯區等住宅、文教、商業精華區，為台中市地價昂貴之地段。中港路兩側多為辦公大樓或超高層住宅大樓。早期傳統之透天住宅與店舖之居住使用已經很少見，而且中港路南側之五期重劃區，於民國 77 年以後推出之住宅個案，幾乎為住宅大樓。

(二 )環狀道路： 1. 五權路：

五權路位於市中心商業區之邊緣，由於為離市中心較近之環狀道路，附近商業使用頻繁，特種營業林立，附近地區地價昂貴，多為商業使用之建築。道路兩側之住宅使用以高價位之住宅大樓居多。反之，連結五權路西側之五權西路，由於較遠離市中心商業區，且位於台中市之文教設施中心，附近有文化中心、

美術館、以及廣大的綠園道圍繞，附近為優質品質之純住宅區，多為住宅大樓，並且部份有透天別墅分佈於此 (譚釗孟， 1998)。

2. 進化北路、忠明南路 :

進化北路以北、忠明南路以西為早期四期、五期重劃區，由於開發較早，目前住宅推案不多。忠明南路一帶接近美術館與文化中心，附近陸續興闢寬廣之園道系統，亦形成優質品質之住宅區，為近年來高價

(36)

位大樓住宅集中地區，如精明一街附近，具有較大規模之住宅社區。

3. 文心路、文心南路 :

文心路為 40 公尺之中環道路，為台中市之主要環狀道路，四、五期重劃區開發較早，區內公共設施完善、為明星學區，發展成為房價昂貴之地區；七、八期重劃區發展較緩，加上新市政特區的規劃，將取代傳統市中心的地位，由於開發較晚，尚未完全開發完成，區內公共設施陸續開闢中，其極大之住宅發展潛力。因為實施容積率，除副都心地區之商業使用外，大部份為住宅大樓與高級別墅。

圖 3-2 台中市交通系統圖資料來源：本研究整理

大里

(37)

第二節台中市高價住宅區段發展概況與分析

「區段」（ location）往往是影響「高價住宅」產品規模及價格最重要的因素之一（陳覺惠，1999）。在過去，台中市中區一直是商業設施的發展中心，無論是百貨公司、車站、公家機關、學校等，因而吸引較多公教人士、老師、律師就近居住，形成了人文薈萃的知名社區。

直至現今，隨著四、五期重劃區的建構完成，七、八期重劃區的開發，以及中投、中彰快速公路陸續完工，部分旅次不需經過舊市區，西區的發展逐漸朝台中市的交通主要幹道中港路向西北延伸，由於中港路以成為台中市都會發展的重心，加上公共設施及商圈的發展，故西區自然形成了建商推出高價住宅產品的首選之地。

除分區以西區為主外，「聚集性」之特性，使得高價住宅發展上形成幾個主要的聚落（陳覺惠， 1999）：

一、科博館至全國商圈週邊

多數分佈集中在從科博館前，沿著全國飯店、市民廣場到文化中心這段，以全長一點六公里的「經國園道」週邊為主。由於本區內有科博館、經國園道的等大型公共設施的支持，加上全國商圈逐步成熟，廣三崇光百貨、大廣三量販店，長榮桂冠、晶華、永豐棧以及未來的鄉林凱悅等的商機帶動下，造成目前此路段已宛若台北市的仁愛路，成為「最具代表性、且最被認同，同時也是目前超大坪數推案最多，最密集也是平均單價最高的一級戰區」。

若就其區位及分佈狀況而言，大致可以劃分為經國園道沿線與科博館，植物園後側兩大部份。

(38)

二、美術館及綠園道週邊

美術館週邊則是近年超大坪數產品的另一個主要的聚集區，推案數上僅次於全國商圈，單價亦普遍較前者低，約在十六～十八萬左右，且開發時程較晚，多集中在 86 年以後，同時其與經國園道週邊已形成目前台中市最富盛名的高級住宅區。基本上，以文化中心、美術館為區位訴求的個案，在分佈上大致也可以分為兩大群落。由於美術館週邊並無大型商場所夾帶喧嚷的人潮，故開發商以強調生活品質的純住宅為其主要區位特色。

三、五期重劃區

五期重劃區開發迄今也成為相當成熟的生活區，其與中港交流道及南屯交流道銜接，再加上東興路、大墩路南北貫穿；公益路、向上路連接七期重劃區等交通便利之因素，故也成為高價住宅推案集中的區域之一。

不過由於本區內並無大型的公設綠地或知名的商圈等作為有利的支撐，故單價為目前各區同類型產品中最低的區域，約在十四～十六萬之間，其產品也主要是以鄰接重要交通幹道為訴求。四、七、八期重劃區

七期重劃區中面臨新市政中心週邊的區域，也是目前超大坪數產品的另一產品聚集地。由於台中新市政中心未來潛力廣被看好，加上其中任何個案皆必須經過都市設計審查始可取得建照，故產品素質遠較其他既成區域平均。

另一方面，導致本區出現高價住宅之因素為土地使用限制較嚴格，且開發強度低，如其中新一的建蔽率 50％、容積 350％；新三的建蔽率 50％、容積 400％，故其土地成本及單價自然偏高，

相關個案單價多在十八萬以上；因此相對於經國園道及美術館週邊兩個目前高價聚集區，七期市政中心可以說是未來高價住宅的明日之星。

(39)

五、大和區

介於中港路、向上路、民權路及模範街間的大和區，為日據時代日本人的高級住宅區，沿襲至今，亦保有優質的住宅環境。單價多在二十萬以上，不過案量甚少。

第三節台中市七、八期發展概況與分析

經由以上分析可得知，台中市之各高價住宅區段與其位址；但由於本研究之研究範疇將以「台中市七、八期重劃區透天式之高價住宅」為主要，因此，在本節中將詳加探討七、八期重劃區之發展概況。

一、發展歷程

未來台中市採雙核心都市型態，以中港路、中正路為中心軸線，兩核心區分別為東側台中車站為主的舊市區中心與西側的新市政中心，即為都市與副都心商圈。其中新市政中心區因擁有許多大型建設以及大型商業投資，未來將成為台中市新的政治、商業中心。並由此為中心吸引力發展副都心商圈，並提出招商計畫，

勾勒出未來的願景吸引投資者進駐。

七期重劃區之規劃目的係為配合原副都市中心（新市政中心）之發展，以期達成下列政策目標：

( 一 ) 實現「以發展經濟來提昇文化內涵，以文化水準來培養經濟環境」之理想，建設台中市為國際化、現代化之文化城。

( 二 ) 調整目前台中市之發展型態，加強台中市為中部區域中心之領導功能。

( 三 ) 配合副都市中心之功能，創造都市生活環境，提昇市民之生活品質。

(40)

1. 以合理有效之土地使用分區管制，誘導都市正常發展，提高居住環境品質。

2.引導市民逐步邁向現代化之都市形態。

( 四 ) 配合副都市中心附近之交通狀況及規劃發展提供合理之交通系統。

而其計畫目標則有以下三者：

(一 )配合並健全副都市中心專用區域之整體發展與建設。 (二 )尊重並塑造地區特有之都市風格與資源。

(三 )建立並保障良好都市生活環境之架構與品質。二、土地使用現況

(一 )新市政中心專用區

該計畫區內部分公共設施開闢率已相當高，而其他各種新市政專用區之開闢率則相對較低。公共設施以停車場與道路最高達 100％，顯示該地區之基礎設施幾乎已建設完成。而公園之開發率為為 50％，但上位開闢者均已植草地進行綠美化，亦能提供休憩服務之機能。

至於該計畫劃設之八種新市政中心專用區，一般而言開闢均相當低，其中以第二種新市政中心專用區之開闢率最高，約為 61.76％。第三種新市政中心專用區之開闢率約為 32.30 ％，第七種新市政中心專用區約為 17.54％，第八種新市政中心專用區之開闢率約為 18.79

％，其餘之專用區之開闢率需超過 40％。

(二 )新市政中心專用區西側地區

(41)

本區原為農業區，民國七十五年台中市都市計畫主要計畫通盤檢時變更為住宅區，民國八十一年完成市地重劃後，目前計畫區內各種實質發展現況，主要係依循都市計畫之指導，進行開發建設。

該地區除公共設施用地外，其餘皆為住宅區。區內住宅型態因受差別容積管制之影響，呈現不同風貌，其中位於台中港路及黎明路沿線主要發展為店舖式住宅，尤以前述主要道路交叉口附近住商混合情形顯著，且因屬早期開發區域，故多為傳統之「販厝式」建物；另位處潮洋溪沿線地區則以低密度之獨棟或雙併別墅住宅型態為主。

目前該地區內住宅區使用面積為一七 ‧ 五 ○ 公頃，開闢率達五三 ‧ 五八％，其中以台中港路至朝馬三街間街廓及黎明路兩側開闢率最高。其次，在已開發使用的住宅區內，純作住宅使用者計有九 ‧ 五 ○ 公頃（佔住宅區面積之二九‧○ 九％），而非作純住宅使用者計有八 ‧

○ ○ 公頃（佔住宅區面積之二四 ‧ 四九％）如表 3-1。

表 3-1 新市政中心專用區西側地區住宅區使用現況面積統計表

項目現況開闢面積（公頃）

佔計畫區面積百分比（使用率）

（％）

計畫面積（公頃）

純作住

宅使用 9.50 29.09

非作住

宅使用 8.00 24.49

住宅區

合計 17.50 53.58

32.6639

(42)

(三 )新市政中心專用區南側地區 1. 住宅區

區內住宅型態因受差別容積管制之影響，呈現不同風貌，其中位於向上路、公益路及河南路等主要交通幹道沿線，因容許發展較高強度之建築及設置日常零售及服務等使用，故主要發展為店舖式住宅，沿線商業活動相當活絡（如餐廳、汽車展示中心等）；另於市政路沿線均劃設為第四種住宅區，容許設置較無公害之輕工業與一般零售業等使用，故其南側主要發展為汽車修護廠、汽車旅館等非住宅使用型態；其餘住宅區內則以低密度獨棟或雙併別墅住宅型態為主。

目前該地區內住宅區使用面積為 44.00 公頃，開闢率達 64.47％。其次，在已開發使用的住宅區內，純作住宅使用者計有 23 公頃（佔住宅區計畫面積 33.70 ％），多集中於大業路以北及惠文路兩側之街廓。而非作住宅使用者計有 21.00 公頃（佔住宅區計畫面積 30.77％），多集中於市政路南側及文心路西側之街廓。

2. 商業區

主要集中於大墩十一街兩側與惠中、惠來路之街廓內，主要商業活動為餐廳、汽車旅館、 KTV 及保齡球館等最為普遍。經現況調查統計結果，計畫區內商業區使用面積為 3.8 公頃，開闢率達 56.49％。在已開發使用的商業區內，純作商業使用者計有 3.5 公頃

（佔商業區計畫面積 52.03％），而非作商業使用者計有公頃 0.3（佔商業區計畫面積 4.46％）。

3. 電信事業專用區

中 華 大 學

中 華 大 學 碩 士 論 文

題目：從建築經營的觀點探討透天式高價住宅 發展之研究－以台中市七、八期重劃區為例

系 所 別：建築與都市計畫學系碩士班 學號姓名：M09105028 溫兩山

指導教授：謝偉勳 博士

中華民國九十三年六月

從建築經營的觀點探討透天式高價住宅發 展之研究－以台中市七、八期重劃區為例

學生：溫兩山 指導教授：謝偉勳博士

摘要

誌 謝

身為在職生的我，論文對我來說是一份沉重的負擔，若沒有謝偉 勳教授的鼓勵與鞭策，今天的我肯定是個肄業的學生。在此，由衷的 感激謝教授的指導，讓學生受益良多。

這一路走來若沒有世達、一誠兩人與同學們在我怠惰、受挫甚至 放棄的時候，鼓勵、協助離開學校已久的我，今天這本論文研究也無 法產生，在此除了謝謝，也將這甜美的果實與他們分享。

最後慎重的向鼓勵與體諒我的老婆以及我的寶貝溫馨、溫擎、溫 豪說聲感謝，尤其是我的「牽手」，還好有她幫我分擔家裡與公司大 大小小的事，讓我能不故一切，自私的去唸書。

得到這甜美的果實，要感謝的人實在太多，千言萬語無法表達我 心中的感激，但還是要再說一聲謝謝，謝謝諸位教授的指導、謝謝建 築所的夥伴的鼓勵、謝謝我的家人，謝謝你們讓我的人生再次活出自 信與光芒。

溫兩山 謹誌

2004 年 06 月

目錄

圖目錄

表目錄

第一章 緒論

第 一 節 研 究 背 景 與 動 機

第 二 節 研 究 目 的

第 三 節 研 究 內 容 與 流 程

第 四 節 研 究 方 法 與 架 構 設 計

開 發 者 專 業 知 識 導 入

影 響 因 子 架 構 之 建 立 相 關 資 料 蒐 集 與 整 合

消 費 者 需 求 面 導 入

問 卷 調 查

第 五 節 研 究 範 疇

第二章 文獻探討

第 一 節 重 要 名 詞 定 義

第 二 節 台 中 市 住 宅 市 場 的 演 變

第 三 節 高 價 住 宅 市 場 與 消 費 族 群 之 研 究

第 四 節 相 關 文 獻 整 理

第三章 台中市高價住宅發展分析

第 一 節 大 台 中 地 區 地 理 變 遷

第 二 節 台 中 市 高 價 住 宅 區 段 發 展 概 況 與 分 析

第 三 節 台 中 市 七 、 八 期 發 展 概 況 與 分 析