第五章 透天式高價住宅經營原則之建構
第二節 消費者理念面向之影響因子探討
一 、 價 格 之 面 向 －
在 前 述 面 向 中 的 價 格 依 本 研 究 影 響 的 因 子 整 理 如 下 ： (一 )土 地 成 本
透 天 住 宅 式 房 屋 與 土 地 一 起 銷 售 ， 土 地 價 格 往 往 反 應 在 總 價 市 場 上 ， 道 路 交 通 系 統 為 影 響 土 地 價 格 重 要 因 素 ， 區 位 內 公 共 設 施 、 明 星 學 區 也 會 影 響 地 價 高 低 ， 就 七 期 重 劃 區 在 台 中 市 的 區 位 條 件 ， 除 了 重 劃 土 地 大 量 且 完 整 外 ， 更 是 台 中 市 新 市 政 發 展 最 重 要 的 區 域 ， 在 地 價 高 低 除 了 反 應 在 選 地 的 先 期 作 業 外 ， 開 發 者 須 對 於 各 過 程 所 面 臨 的 種 重 因 素 都 能 掌 握 ， 如 建 蔽 率 、 容 積 率 、 防 火 間 隔 、 建 築 物 類 型 等 ， 相 對 之 下 市 場 也 會 將 成 本 反 應 到 消 費 者 身 上 。
(二 )建 築 成 本
在 現 況 中 可 以 發 現 ， 低 總 價 透 天 產 品 ， 會 降 低 總 價 吸 引 首 購 或 換 屋 族 ， 以 本 研 究 探 討 的 是 以 高 價 住 宅 ， 會 對 消 費 者 對 於 下 列 幾 項 會 特 別 在 意 ：
1. 建 築 材 質
在 材 質 方 面 消 費 者 注 重 於 它 的 質 感 ， 一 樣 的 商 品 會 有 不 一 樣 的 材 質 ， 也 會 有 不 同 的 價 值 存 在 ， 當 在 高 價 住 宅 中 所 使 用 的 材 質 成 本 一 定 是 水 準 之 上 ， 對 於 消 費 者 也 是 考 量 消 費 成 本 的 因 素 之 一 。
2. 建 築 工 法
在 日 新 月 異 的 變 化 下 ， 新 的 工 法 不 斷 的 出 現 ， 對 於 消 費 者 重 視 的 施 工 品 質 是 有 所 相 連 的 ， 工 法 越 精 細 成 本 也 會 越 高 ， 以 本 研 究 消 費 者 心 態 中 ， 成 本 上 應 該 不 是 問 題 ， 而 是 在 於 品 質 上 是 否 完 整 。
3. 建 築 配 件
在 建 築 配 件 所 指 的 是 如 衛 浴 設 備 、 燈 飾 、 窗 簾 、 室 內 裝 修 材 等 ， 因 為 商 品 的 種 類 繁 多 ， 所 以 對 於 消 費 者 所 付 出 的 成 本 也 會 相 對 提 高 。
二 、 建 設 公 司 形 象 －
在 本 研 究 中 可 提 出 下 列 幾 項 影 響 因 子 ： (一 )公 司 財 務
公 司 的 資 金 是 一 個 案 子 推 動 的 主 因 之 一 ， 消 費 者 對 於 公 司 財 務 的 了 解 ， 才 能 夠 掌 握 案 子 的 可 靠 性 ， 因 為 這 有 關 銷 售 時 的 情 形 ， 當 公 司 財 務 穩 定 ， 相 對 的 消 費 者 也 比 較 不 會 吃 虧 。
(二 )公 司 定 位
建 設 公 司 推 出 產 品 將 影 響 其 定 位 ， 尤 其 在 公 司 定 位 對 於 一 項 產 品 的 推 出 有 助 於 消 費 者 的 信 賴 ， 建 設 公 司 的 種 類 有 很 多 在 於 定 位 又 分 幾 種 ， 例 如 ： 專 門 建 造 商 業 大 樓 、 集 合 住 宅 、 以 及 別 墅 等 ， 市 場 反 應 出 之 訊 息 提 供 消 費 者 之 選 擇 。
(三 )公 司 經 歷
一 個 好 的 建 設 公 司 就 會 有 好 的 經 歷 背 景 ， 當 消 費 者 選 擇 購 屋 時 ， 以 高 價 透 天 住 宅 來 談 ， 必 然 會 對 於 公 司 之
前 是 否 有 操 作 過 這 樣 的 案 例 來 評 估 ， 如 前 述 所 言 ， 故 公 司 經 歷 會 影 響 消 費 者 的 絕 定 購 屋 因 素 之 一 。
三 、 設 計 之 面 向 －
在 設 計 方 面 由 前 述 的 面 向 中 經 訪 談 整 理 後 得 知 本 研 究 相 關 影 響 的 因 子 如 下 ：
(一 )建 築 配 置
就 設 計 來 論 ， 消 費 者 對 於 建 築 物 的 配 置 為 考 量 購 屋 因 素 之 一 ， 建 築 物 配 置 有 許 多 種 ， 針 對 透 天 住 宅 可 由 下 列 幾 種 來 評 估 ， 以 七 期 重 劃 區 的 住 宅 雖 有 類 似 別 墅 生 活 的 形 象 與 目 標 ， 但 乃 因 基 地 條 件 不 易 施 展 出 空 間 的 特 性 ， 在 配 置 中 庭 的 樣 式 如 表 5-1、 5-2 所 示 ：
表 5-1 中 庭 配 置 樣 式
空 間 型 態 圖 示 說 明
臨 路 型 庭 院 空 間 無 共 用 中 庭 空 間， 單 元 戶
外 空 間 以 圍 牆 隔 開 ， 並 有 獨 立 出 入 口 。
單 軸 線 中 庭 空 間 兩 側 有 建 築 立 面 圍 繞， 寬
度 會 影 響 通 風 品 質 ， 中 庭 端 點 的 是 也 成 為 規 劃 特 色 。
資 料 來 源 ： 楊 世 國 ， 2001； 本 研 究 整 理
表 5-2 中 庭 配 置 樣 式 （ 續 ）
空 間 型 態 圖 示 說 明 單 面 臨 建 築 物 中
庭 空 間
僅 有 一 面 有 建 築 立 面 的 圍 蔽 ， 另 一 側 為 圍 牆 ， 空 間 品 質 受 臨 地 開 發 影 響 甚 大 。
雙 軸 線 中 庭 空 間 兩 方 向 以 上 的 中 軸 線， 皆
有 建 築 立 面 圍 蔽， 軸 線 焦 點 為 空 間 規 劃 的 重 點 。
資 料 來 源 ： 楊 世 國 ， 2001； 本 研 究 整 理
(二 )建 築 風 格 與 特 色
對 於 風 格 來 談 ， 不 論 是 美 式 、 歐 式 、 日 式 、 中 式 抑 或 傳 統 還 是 新 潮 ， 每 個 都 有 不 同 的 特 色 ， 對 於 各 種 的 風 格 以 高 價 透 天 住 宅 來 看 ， 需 要 展 露 出 獨 特 的 設 計 風 格 才 能 襯 托 出 價 值 的 存 在 。 以 七 期 的 建 築 外 觀 風 格 可 由 表 5-3 得 知 ：
表 5-3 七 期 的 建 築 外 觀 風 格
外 觀 風 格 圖 示 說 明
法 國 古 典 以 柔 性 的 手 法 元
素 ， 創 造 出 另 一 種 建 築 的 立 面 型 式 。
美 國 草 原 仿 照 美 國 建 築 師
萊 特 早 期 所 做 的 樣 式 ， 斜 屋 頂 立 面 三 段 式 。
日 本 古 典 以 日 本 的 元 素 加
入 ， 創 造 出 不 同 的 建 築 外 貌
現 代 樣 式 具 現 代 感 的 模 式
去 創 造 出 特 殊 的 外 觀
歐 洲 古 堡 以 歐 洲 城 堡 的 方
式 來 表 現 建 築 外 觀 。
中 國 古 典 建 築 樣 式 中 加 上
中 國 傳 統 的 元 素 ， 達 到 另 一 種 風 格 。
英 國 古 典 以 簡 明 的 線 條 及
英 國 皇 室 般 的 樣 式 去 作 為 建 築 外 觀 。
資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理
(三 )內 外 部 空 間 設 計
室 內 空 間 的 設 計 除 了 室 內 照 明 外 還 有 室 內 色 系 的 搭 配 、 家 飾 的 擺 放 、 空 間 的 運 用 等 等 ， 在 室 內 環 境 照 明 設 計 的 任 務 ， 就 是 要 根 據 設 計 的 基 本 目 的 ， 綜 合 運 用 技 術 手 段 和 藝 術 手 段 與 現 代 科 學 技 術 法 則 和 美 學 法 則 ， 充 分 掌 握 設 計 環 境 物 件 的 各 種 因 素 ， 充 分 利 用 有 利 條 件 ， 積 極 發 揮 創 作 思 維 ， 創 造 出 一 個 既 符 合 生 産 、 工 作 和 生 活 物 質 功 能 要 求 ， 又 符 合 人 們 生 理 、 心 理 要 求 的 室 內 照 明 環 境 。
在 內 部 空 間 設 計 又 可 分 為 下 列 幾 項 ：
1. 格 局
大 台 中 地 區 透 天 住 宅 的 格 局 規 劃 ， 主 流 產 品 為 5 房 2 廳 （ 4 房 3 廳 ） 的 格 局 方 式 ， 佔 了 64％ 的 比 例 ， 兩 者 之 差 別 在 於 有 無 神 明 廳 的 配 置 。
2. 樓 高
樓 層 高 度 是 依 其 使 用 方 式 ， 定 義 有 所 不 同 ， 在 樓 層 高 度 大 致 可 分 為 下 列 幾 項 ：
（ 1）三 樓 半：三 樓 半 的 規 劃 通 常 是 為 一 樓 客 廳、餐 廳 及 半 套 衛 浴 ， 二 、 三 樓 總 共 四 間 臥 室 及 2~4 套 衛 浴，加 上 頂 樓 神 明 廳 為 目 前 台 中 地 區 透 天 主 流 產 品 。
（ 2）四 樓 半：通 常 規 劃 於 馬 路 邊，一 樓 作 為 店 舖 ， 二 、 三 樓 才 為 住 宅 。
（ 3）五 樓 以 上：通 常 都 是 以 低 樓 層 為 商 業 行 為，上 半 部 才 為 住 家 使 用 。
3. 面 寬
過 去 業 主 為 增 加 可 建 戶 ， 連 棟 透 天 通 常 面 寬 都 壓 縮 在 4.2m 以 下，採 切 豆 腐 的 方 式 來 規 劃，現 今 的 消 費 者 因 要 求 空 間 的 舒 適 性 ， 面 寬 有 逐 漸 加 大 的 趨 勢 。 4. 結 構
在 結 構 方 面，地 震 後 R.C.造 成 大 樓 倒 塌 情 形，造 成 一 般 民 眾 對 於 R.C.構 造 產 生 恐 懼，因 此 不 少 透 天 推 案 改 採 用 S.C.或 是 S.R.C.造 的 結 構 方 式，鋼 骨 構 造 成 為 時 下 最 熱 門 的 材 料 之 一 。
以 七 期 來 談 室 內 單 元 垂 直 組 織 大 致 相 同 ， 由 入 口 層 往 上 分 別 為 公 共 空 間 、 臥 室 空 間 與 彈 性 空 間 使 用 ， 另 外 下 層 就 是 停 車 與 彈 性 空 間 為 主 ， 在 組 織 型 態 中 還 是 會 有 些 不 同 ， 故 在 空 間 平 面 設 計 上 有 下 列 幾 種 不 同 的 樣 式 ， 如 表 5-3， 5-4。
表 5-4 一 樓 室 內 格 局
編 碼 圖 示 說 明
1.
整 體 格 局 較 為 方 正 ， 廚 房 與 梯 間 為 在 後 半 部
2.
整 個 格 局 較 為 狹 長 ， 客 廳 空 間 在 前 ， 廚 房 與 餐 廳 在 後
3.
入 口 既 為 面 臨 挑 空 的 底 部 ， 客 廳 空 間 格 局 為 前 半 部 ， 後 半 部 有 臥 室 與 廚 房 ， 特 別 的 是 餐 廳 提 升 到 二 樓 。
4.
整 體 格 局 較 為 狹 長 ， 客 廳 在 前 臥 室 與 廚 房 在 後 側 ， 餐 廳 則 為 在 中 間，樓 梯 部 分 則 可 以 有 機 會 採 光 。
資 料 來 源 ： 楊 世 國 ， 2001； 本 研 究 整 理
表 5-5 二 樓 室 內 格 局
編 號 圖 示 說 明
1. 格 局 進 深 較 短 的 類 型，臥 室 在 一 前
一 後 ， 浴 室 則 在 中 間 。
2.
梯 間 與 浴 室 空 間 在 同 一 側 邊，兩 個臥 室 在 格 局 的 一 前 一 後 並 列
3.
格 局 較 狹 長，梯 間 與 浴 室 在 整 體 格局 的 中 間 部 分，兩 個 臥 室 分 部 於 正 面 與 背 面 。
4.
格 局 較 深 以 及 淺，面 寬 較 大 的 平 面類 型，梯 間 在 共 同 壁 側 背 面 角 落 ， 兩 個 臥 室 在 正 面 並 列 。
資 料 來 源 ： 楊 世 國 ， 2001； 本 研 究 整 理
(四 )規 劃 戶 數
對 於 規 劃 戶 數 方 面 ， 以 本 研 究 消 費 者 心 理 來 談 ， 一 般 想 住 在 高 價 住 宅 的 消 費 者 都 不 希 望 開 發 者 開 發 太 多 戶 數 ， 因 為 消 費 者 為 了 顯 現 出 它 有 價 值 的 一 面 ， 故 針 對 透 天 高 價 住 宅 開 發 者 須 保 持 一 定 的 品 質 存 在 ， 所 以 在 規 劃 戶 數 方 面 應 在 一 定 的 量 ， 須 考 量 土 地 的 大 小 及 消 費 者 品 質 來 作 為 戶 數 的 評 估 。
以 七 期 在 規 劃 戶 數 方 面 主 要 是 以 基 地 的 大 小 來 分 配，在 基 地 深 度 50 公 尺 以 下，設 計 規 劃 為 10-12 戶 既 為 雙 排 配 置 型 態 ， 開 發 者 將 基 地 面 積 與 深 度 等 條 件 ， 在 配 合 開 發 利 潤 才 會 做 最 後 的 開 發 規 模 考 量 。
四 、 風 俗 之 面 向 －
台 灣 的 習 俗 眾 多 ， 本 研 究 以 影 響 消 費 者 對 於 高 價 住 宅 的 因 子 探 討 如 下 ：
(一 )陽 宅 學
古 云：「 一 命、二 運、三 風 水、四 積 陰 功、五 讀 書 」，
仕 途 是 否 平 順 ， 能 否 直 上 青 雲 ， 前 者 五 項 是 參 考 重 點 ， 而 平 民 百 姓 ， 但 求 好「 運 」到 ， 不 貴 也 求「 富 」， 不 求 名 但 求「 利 」總 可 以 吧 ！ 然 而「 運 」勢 又 因：祖 德、陽 宅 (住 家 環 境 )、 陰 宅 (先 人 風 水 )、 本 命 (八 字 及 姓 名 ) 的 不 同 而 有 變 數 ， 其 中 尤 以 陽 宅 對 人 的 影 響 尤 鉅 。
對 於 陽 宅 學 與 人 的 對 應 如 下 表 示 ：
客 廳 － 代 表 一 家 人 的 面 子 及 科 名 ， 亦 代 表 男 主 人 的 事 業 及 權 利 地 位 。
神 位 － 代 表 一 家 人 的 精 神 感 受 、 靈 台 。
主 臥 室 － 代 表 生 兒 育 女 之 所 ， 人 丁 是 否 興 旺 ， 亦 代 表 女 主 人 的 子 宮 胞 ， 代 表 腸 胃 輸 送 養 分 的 樞 紐 脾 臟 。
臥 室 － 代 表 消 納 之 所 ， 代 表 腸 胃 。
廁 所 － 代 表 開 閤 之 排 放 系 統，代 表 前 後 兩 陰 (腎 臟 及 膀 胱 )。
廚 房 － 代 表 一 家 人 的 食 祿 、 財 帛 及 健 康 狀 況 。 前 後 陽 台 － 代 表 手 腳 。
風 水 對 於 特 定 的 消 費 者 是 相 當 重 要 的 ， 最 常 看 到 的 是 ， 所 以 是 影 響 因 子 之 一 。
(二 )風 水
風 水 ， 顧 名 思 義 就 是 風 和 水 。 風 水 是 指 與 環 境 、 大 自 然 的 關 係 ， 以 及 地 理 景 觀 對 建 築 物 及 居 住 者 運 勢 的 影 響 ， 在 確 立 了 消 費 者 的 房 子 的 角 落 與 需 求 ， 接 著 就 是 要 能 判 斷 房 子 的 整 體 格 局 配 置 ， 如 經 常 走 動 的 房 間 如 客 廳 、 臥 室 、 餐 廳 與 廚 房 最 為 重 要 ， 更 要 安 排 在 適 當 的 位 置 。 簡 單 的 說 ， 當 氣 流 通 平 穩 順 暢 就 是 好 的 風 水 ， 而 當 氣 停 滯 或 是 流 通 得 太 快 時 就 是 不 好 的 風 水 。
風 水 ， 是 講 究 人 類 生 活 環 境 (食 、 衣 、 住 、 行 )與 天 時 地 利 關 係 的 一 門 學 問 。 人 類 生 活 、 生 存 居 住 的 環 境 ， 既 要 有 風 有 水，風 就 是 空 氣 的 流 動。 所 以 好 的 風 水，就 是 要 藏 風 聚 氣 ， 而 不 是 風 吹 氣 散 。 風 水 是 一 門 與 土 地 和 諧 共 處 的 藝 術 ， 若 是 適 時 適 地 的 運 用 ， 就 能 帶 來 莫 大 的 好 運 、 安 康 及 財 富 。 最 常 看 到 的 是 單 元 的 大 門 都 是 面 對 式 外 的 左 邊，習 慣 上 稱 之 為「 龍 虎 門 」，而 當 樓 梯 與 大 門 在 同 一 邊 時 ， 為 避 免 直 接 面 對 大 門 ， 設 計 上 會 使 樓 梯 轉 一 個 角 度 ， 這 些 都 基 於 「 左 青 龍 、 右 白 虎 」 的 傳 統 觀 念