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開發者經營理念各面向之影響因子探討

在文檔中 中 華 大 學 (頁 70-78)

第五章 透天式高價住宅經營原則之建構

第一節 開發者經營理念各面向之影響因子探討

一 、 基 地 之 面 向 -

在 前 述 探 討 過 基 地 面 向 , 其 中 包 括 土 地 現 況 、 土 地 環 境 、 土 壤 種 類 、 土 地 價 值 、 土 地 區 位 、 基 地 週 遭 環 境 等 , 經 過 消 費 者 訪 談 整 理 後 得 知 , 1.基 地 區 位 2.基 地 現 況 3.基 地 環 境 4.現 行 政 策 為 消 費 者 主 要 影 響 之 因 子 , 在 本 節 將 影 響 基 地 面 向 的 因 子 找 出 探 討 , 主 要 是 以 七 期 為 例 。

(一 )基 地 區 位

在 前 述 章 節 中 有 提 到 基 地 區 位 影 響 著 開 發 者 對 於 未 來 的 發 展 因 素,經 調 查 得 知 消 費 者 所 重 視 的 特 點,故 開 發 者 因 該 對 於 區 位 上 須 評 估 , 能 滿 足 此 次 研 究 對 象 之 消 費 者,以 台 中 的 區 位 方 面,可 依 交 通 分 成 幾 各 區 域,台 中 是 主 要 道 路 系 統 屬 於 放 射 狀 分 布,而 內 外 環 道 系 統 則 串 連 各 主 要 幹 道 , 將 可 區 分 為 下 列 四 區 :

1. 核 心 區

主 要 精 華 住 宅 區 為 西 區 和 北 區 發 展 漸 趨 飽 和 , 鄰 近 科 博 館 、 美 術 館 、 文 化 中 心 、 經 國 大 道 多 為 中 高 價 位 。

2. 內 環 區

主 要 為 四 期 五 期 重 劃 區 , 大 多 為 大 樓 社 區 型 產 品 , 透 天 案 多 出 現 於 南 邊 中 興 大 學 附 近 , 東 邊 的 發 展 則 集 中 於 九 期 重 劃 及 太 平 交 界 處 。

3. 外 環 區

十 一 期 重 劃 區 在 地 震 後 為 消 化 預 進 入 台 中 市 購 屋 的 受 災 戶 , 推 案 量 大 增 ; 七 八 期 為 台 中 市 雙 核 心 都 市 結 構 之 趨 勢 影 響 , 該 區 成 為 目 前 房 地 產 發 展 重 心 , 為 本 研 究 之 範 疇 。

4. 郊 區 、 外 環 鄉 鎮 地 區

郊 區 所 指 的 是 東 海 山 區 及 大 坑 風 景 區 , 外 環 鄉 鎮 區 為 潭 子 、 大 雅 、 太 平 一 帶 。

近 年 台 中 地 區 民 間 住 宅 之 供 給 區 位 已 經 明 顯 往 外 環 區 發 展,核 心 區 已 完 全 飽 和,而 內 環 區 有 發 展 空 間 條 件,

但 亦 漸 趨 飽 和 , 外 圍 區 成 為 未 來 發 展 重 心 例 如 七 、 八 期 的 區 位 , 在 七 、 八 期 近 年 來 紛 紛 開 始 建 造 高 價 住 宅 , 由 於 七 、 八 為 雙 核 心 都 市 結 構 在 未 來 相 當 的 看 好 , 所 以 在 區 位 的 選 定 對 於 往 後 案 子 的 推 展 以 及 利 潤 是 有 相 對 的 關 係 。

台 中 市 七 期 重 劃 區 相 對 於 整 體 的 居 住 環 境 , 不 僅 因 為 新 市 政 中 心 的 願 景 , 延 續 並 建 立 了 台 中 是 房 地 產 景 氣 起 落 的 指 標 , 也 在 規 劃 理 想 上 試 圖 展 開 低 密 度 住 宅 環 境 的 典 範 ; 相 較 於 隔 鄰 文 心 路 的 早 先 重 劃 區 是 在 建 蔽 率 時 代 下 高 密 度 的 住 宅 開 發 , 七 期 重 劃 區 南 側 區 內 的 低 密 度 住 宅 , 毋 寧 承 接 了 台 中 人 透 天 別 速 居 住 的 習 慣 與 未 來 新 市 政 中 心 坐 落 的 兩 大 理 想 。

(二 )基 地 現 況

基 地 現 況 為 前 述 探 討 中 基 地 面 向 的 一 環 , 在 基 地 的 現 況 來 談 , 所 指 的 是 土 地 用 途 、 附 近 土 地 用 途 的 鄰 接 、

分 割 的 問 題 、 地 形 、 地 勢 、 基 地 上 現 有 構 造 物 , 以 及 周 圍 連 接 道 路 對 於 土 地 的 影 響 , 這 些 都 是 對 於 開 發 者 的 衝 擊 , 如 何 處 置 這 些 衝 擊 點 是 開 發 者 須 慎 重 面 臨 的 。 (三 )基 地 環 境

在 基 地 環 境 所 指 的 是 對 於 開 發 的 土 地 周 圍 是 否 有 鄰 接 公 園 、 綠 地 、 學 校 、 市 場 、 交 通 建 設 、 商 圈 等 。 各 項 環 境 因 子 與 條 件 將 會 影 響 消 費 者 生 活 的 便 利 性 與 區 位 之 價 值 性 , 以 七 、 八 期 來 看 周 圍 有 百 貨 商 圈 , 行 政 中 心 人 文 發 展 區 以 及 四 通 八 達 的 交 通 系 統 , 在 整 體 環 境 對 於 現 今 來 看 是 相 當 有 前 瞻 性 的 環 境 。

(四 )單 元 戶 數

案 例 的 規 劃 特 色 與 空 間 品 質 也 取 決 於 戶 數 規 劃 , 在 整 體 而 言 , 基 地 垢 塊 45-65 公 尺 的 案 例 大 多 為 雙 排 配 置 型 態 , 從 12 戶 -18 戶 都 有 , 基 地 垢 塊 深 度 45 公 尺 上 下 是 一 個 較 集 中 的 範 圍,設 計 上 多 規 劃 為 10 戶 左 右,若 達 12 戶 者 , 既 單 元 面 寬 與 平 均 持 有 土 地 面 積 較 小 的 社 區 , 若 規 劃 為 8 戶 者 , 既 單 元 面 寬 、 平 均 持 有 土 地 面 積 較 大 的 案 例 , 是 屬 於 單 元 空 間 規 模 定 位 較 高 的 案 例 , 在 基 地 深 度 達 60 公 尺 上 下 時,多 規 劃 為 雙 排 配 置 型 態,戶 數 規 模 約 12 戶 左 右,並 且 此 類 案 例 的 平 均 單 元 持 有 土 地 面 積 在 所 有 案 例 的 比 較 中 也 偏 大 , 是 屬 於 單 元 空 間 規 模 定 位 較 高 的 案 例 , 開 發 者 對 於 基 地 的 深 度 、 面 積 等 條 件 , 在 配 合 開 發 利 潤 的 考 量 , 既 可 決 定 單 元 戶 數 的 規 模 。 (五 )現 行 政 策

對 於 現 行 的 政 策 方 面 所 指 的 是 , 都 市 計 劃 法 、 建 蔽 率 、 容 積 率 、 特 殊 獎 勵 辦 法 等 , 在 相 關 的 建 築 法 規 以 及 都 市 計 劃 中 , 與 當 時 的 政 策 和 法 令 去 做 相 對 的 開 發 , 在

開 發 者 可 以 對 於 法 令 上 的 應 用 得 到 雙 贏 的 局 面 , 例 如 可 以 利 用 都 市 計 劃 的 開 闢 所 產 生 之 土 地 附 加 價 值 作 為 廣 告 , 得 到 消 費 者 的 注 意 。 在 新 市 區 低 密 度 住 宅 的 發 展 , 是 由 兩 向 度 平 面 的 土 地 條 件 定 位 , 包 括 地 及 分 割 系 統 、 使 用 方 式 與 密 度 等 , 到 第 三 向 度 使 用 強 度 的 容 積 管 制 、 建 築 類 型 規 範 , 以 及 開 發 空 間 規 劃 等 整 體 環 境 品 質 的 控 制 。 七 期 重 劃 區 公 佈 實 施 後 該 區 所 崛 起 的 透 天 住 宅 , 在 各 新 市 區 透 天 住 宅 開 發 的 表 現 與 特 質 獨 樹 一 格 , 一 方 面 因 該 區 是 第 一 個 實 施 容 積 率 的 重 劃 區 , 另 一 主 因 則 是 在 於 新 市 政 中 心 專 用 區 的 設 立 , 使 其 區 位 環 境 的 特 性 呈 現 最 為 顯 著,其 中 又 以 低 密 度「 住 一 」用 地 開 發 較 為 集 中 , 當 然 也 吸 引 最 多 開 發 業 者 投 資 興 建 。

二 、 財 務 之 面 向 -

由 前 述 得 知 財 務 之 面 向 的 種 種 影 響 因 子 , 影 響 透 天 高 價 住 宅 的 因 子 如 下 :

(一 )成 本

透 天 高 價 住 宅 是 在 於 土 地 與 建 築 物 一 起 售 出,因 此 在 地 坪 與 建 坪 的 大 小 也 就 直 接 影 響 到 其 總 價 , 相 關 因 子 如 下 :

1. 地 坪

地 坪 所 指 的 就 是 開 發 土 地 的 坪 數 大 小 , 地 坪 的 大 小 除 受 到 一 樓 建 築 面 積 的 影 響 外 , 連 棟 是 透 天 如 騎 樓 式 、 前 院 式 或 獨 棟 雙 併 、 獨 棟 獨 院 別 墅 的 地 坪 分 割 方 式 也 都 有 所 不 同,在 一 般 50 公 尺 上 下 的 地 坪,大 約 開 發 為 10-12 戶 , 當 地 坪 越 大 時 開 發 的 規 劃 戶 數 也 越 多 , 但 如 開 發 戶 數 少 時 , 也 就 是 單 元 空 間 規 模 定 位 較

高 的 案 例 。 2. 建 坪

建 坪 所 指 的 就 是 建 築 物 所 蓋 在 土 地 上 的 坪 數 , 由 於 透 天 住 宅 是 以 總 價 市 場 來 計 算 及 市 場 區 隔 為 考 量 , 因 此 土 地 成 本 高 、 高 總 價 的 透 天 產 品 為 反 映 成 本 考 量 , 也 就 會 有 較 大 的 建 坪 ; 反 之 價 位 低 的 就 會 有 較 小 的 地 坪 與 建 坪 。

在 對 於 成 本 上 開 發 者 不 止 於 土 地 上 的 問 題 , 還 包 括 了 環 境 評 估 費 、 電 費 、 水 費 、 通 訊 費 、 勞 動 成 本 、 公 關 費 等 等 , 都 是 對 於 產 品 推 出 時 需 考 量 的 一 環 。 (二 )利 潤

在 以 往 公 開 標 售 土 地 , 只 要 價 格 定 在 底 價 的 1.3 倍 到 1.4 倍 就 可 得 標 , 現 在 非 得 要 至 少 底 價 的 1.8 倍 才 有 機 會 成 交,如 北 屯 區 后 庄 路 原 瑞 陽 工 具 土 地,底 價 3.38 億 元,最 後 以 6.25 億 元 被 標 走;即 使 算 是 台 中 市 郊 區 的 太 平 市 , 位 於 精 武 路 、 樹 孝 路 的 土 地 , 底 價 每 坪 5.3 萬 元 , 最 後 每 坪 卻 以 1.6 萬 元 底 價 整 整 一 倍 的 價 格 被 標 走 。 七 、 八 期 來 談 , 因 為 正 為 當 紅 的 房 地 產 區 位 , 所 以 在 土 地 標 售 中 一 定 是 貴 上 好 幾 倍 , 由 上 述 可 知 利 潤 的 有 無 在 於 土 地 上 的 成 本 , 當 土 地 價 格 越 低 對 於 往 後 的 利 潤 則 越 高 。

以 台 中 市 政 府 規 劃 七 期 重 劃 區 為 新 市 政 中 心 , 區 內 已 有 多 家 百 貨 業 進 駐 , 例 如 衣 蝶 百 貨 、 新 光 三 越 及 老 虎 城 , 生 活 機 能 相 當 良 好 , 加 上 古 根 漢 美 術 館 、 國 家 歌 劇 院 、 國 際 會 議 展 覽 中 心 也 將 座 落 於 此 地 , 已 有 經 貿 園 區 的 雛 形 , 因 此 無 論 開 發 者 或 消 費 者 都 相 當 看 好 這 塊 區 域

未 來 的 發 展 , 在 開 發 者 也 有 幾 個 特 點 如 下 : 工 程 期 短 、 回 收 快 、 建 築 成 本 較 低 、 施 工 簡 單 較 易 發 揮 營 建 水 準 、 建 立 品 牌 形 象 。 投 資 利 潤 較 低 、 私 設 道 路 比 例 增 加 。 (三 )財 務 管 理

財 務 上 的 管 理 對 於 經 營 者 是 相 當 重 要 , 包 括 下 列 幾 項 :

1. 公 司 內 部 營 運

一 間 公 司 對 外 有 相 當 的 實 力 , 對 內 更 是 重 要 , 對 於 公 司 內 部 營 運 所 指 的 是 公 司 員 工 的 福 利 、 制 度 、 品 管 等 , 如 公 司 能 妥 善 規 劃 , 對 於 公 司 內 部 營 運 及 外 部 形 象 會 有 所 幫 助 。

2. 公 司 投 資

一 間 永 續 的 公 司 不 只 經 營 一 個 產 業 , 他 是 會 以 多 方 面 角 度 去 觀 察 做 評 估 投 資 , 以 投 資 的 取 向 來 擴 展 自 己 公 司 的 發 展 領 域 , 達 到 財 物 上 的 利 潤 , 總 之 在 財 物 管 理 的 方 面 , 從 以 前 的 人 工 作 業 到 現 今 的 電 腦 化 , 開 發 者 需 要 對 於 電 腦 化 的 經 營 以 及 管 理 更 加 注 重 , 以 符 合 時 事 的 需 求 。

三 、 設 計 之 面 向 -

(一 )建 築 規 模

在 建 築 規 模 所 指 的 就 是 開 發 者 所 要 開 發 的 規 模 , 在 規 模 方 面 依 現 行 法 令 中 , 基 地 面 積 、 臨 路 數 與 臨 路 寬 以 及 建 築 法 令 之 限 制 , 往 往 取 決 於 個 案 開 發 規 模 的 大 小 、 使 用 強 度 、 甚 至 配 置 型 態 , 以 七 八 期 來 談 , 在 開 發 規 模 的 變 數 可 分 為 下 列 幾 種 ,

1. 總 銷 建 坪 - 指 所 銷 售 建 築 面 積 的 總 和 坪 數 。

2. 容 積 比 - 實 施 都 市 計 劃 地 區 所 規 定 之 規 則,與 建 蔽 率 相 互 關 係 。

3. 地 上 樓 層 數 - 基 地 面 以 上 之 樓 層 稱 之 。 4. 地 下 樓 層 數 - 基 地 面 以 下 之 樓 層 稱 之 。 5. 汽 車 位 數 - 以 樓 板 面 積 規 定 來 設 置 。 (二 )產 品 定 位

產 品 銷 售 成 功 與 否,除 了 要 有 良 好 的 產 品 設 計 及 開 發 外,應 與 產 品 之 行 銷 包 裝 有 著 極 大 的 關 係 ! 產 品 行 銷 的 目 的 是 透 過 市 場 的 運 作,讓 產 品 能 被 潛 在 的 消 費 者 認 知,並 進 一 步 引 起 他 們 購 買 產 品 的 慾 望 , 甚 至 掏 錢 把 產 品 買 回 家,這 其 中 包 含 產 品 的 訂 價、廣 告、促 銷 活 動、競 爭 者 的 分 析 與 因 應 對 策 ..等 。 健 全 的 行 銷 機 制 既 先 做 好 產 品 定 位,所 謂 的 產 品 定 位 就 是 指 開 發 者 要 賣 的 是 何 種 商 品,以 本 研 究 是 以 高 價 透 天 住 宅 為 例,以 七、八 期 來 談 高 價 而 有 特 色 的 住 宅 似 乎 成 為 此 地 區 的 主 流 。

四 、 銷 售 之 面 向 -

在 前 述 中 銷 售 為 開 發 者 是 否 賺 取 最 後 利 潤 的 關 鍵 點 , 因 為 影 響 的 因 子 眾 多 , 在 對 於 本 研 究 以 高 價 透 天 住 宅 所 歸 納 出 的 因 子 如 下 :

(一 )銷 售 方 式

透 天 厝 個 案 幾 乎 都 以 預 售 及 邊 建 邊 售 的 方 式 為 主 ,

在 銷 售 過 程 可 分 為 下 列 幾 種 :

1. 預 售 屋 :透 天 產 品 通 常 邊 建 邊 售 ,委 託 代 銷 公 司 的 預 售 期 為 四 個 月,只 要 能 掌 握 市 場 行 情、目 標 購 屋 客 層 級 產 品 規 劃 得 宜 , 在 預 售 時 就 有 不 錯 的 佳 績 。 2. 興 建 中:當 四 個 月 銷 售 期 過 後 ,銷 售 由 代 銷 轉 回 建 設

公 司 自 行 銷 售 。

3. 新 成 屋:在 一 般 推 案 中 該 階 段 已 完 成 7~8 成 的 銷 售 成 績

4. 成 屋 一 年 :建 商 未 出 清 餘 屋 多 會 降 價 拋 售 ,低 於 市 場 行 情 。

5. 餘 屋 處 理 :大 型 建 商 為 了 品 牌 及 形 象 ,由 銷 售 部 門 自 行 銷 售 餘 屋 ; 其 他 則 委 託 房 屋 仲 介 公 司 或 由 代 銷 買 斷 。

以 七 期 現 況 來 看 , 因 為 已 鎖 定 金 字 塔 頂 端 的 購 屋 者 所 以 在 銷 售 的 方 式 會 與 一 般 的 不 同 。 整 體 而 言 七 期 重 劃 區 所 提 供 的 住 宅 產 品 與 其 銷 定 課 層 的 特 質 不 盡 相 符 , 因 此 業 者 在 銷 售 策 略 上 , 就 必 須 更 靈 活 及 具 備 耐 心 才 行 。 (二 )客 戶 族 群

在 族 群 方 面 針 對 高 價 住 宅 所 能 消 費 的 族 群 範 圍 不 多 , 可 依 照 他 們 的 背 景 、 工 作 場 合 、 職 業 、 等 去 分 類 , 例 如 : 醫 生 、 老 闆 、 電 子 新 貴 等 ..對 於 各 族 群 的 所 需 , 需 透 過 專 業 的 調 查 更 可 了 解 每 各 族 群 對 於 高 價 住 宅 的 需 求 。

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