第四章 影響透天式高價住宅經營原則之面向探討
第一節 研究設計
一 、 研 究 對 象 確 立
住 宅 代 表 一 個 更 複 雜 的 經 濟 與 社 會 的 過 程 ， 在 國 家 經 濟 發 展 過 程 中 ， 它 扮 演 著 一 個 帶 動 發 展 的 角 色 ， 此 外 ， 住 宅 是 具 有 象 徵 性 社 會 資 本 財 ， 它 提 供 住 戶 的 遮 蔽 場 所 ， 代 表 社 會 中 某 種 程 度 的 經 濟 狀 況 與 地 位 （ 趙 志 豪 ， 2003）。
透 過 行 銷 的 觀 點 來 看 ， 住 宅 已 是 「 藉 由 交 換 過 程 以 滿 足 人 類 需 求 與 欲 求 的 活 動 」，這 意 涵 著 開 發 者 透 過 開 發 與 建 設 消 費 者 所 需 求 的 建 築 產 品 ， 藉 由 買 賣 而 獲 取 利 潤 ； 而 消 費 者 透 過 買 賣 而 獲 得 其 所 需 之 建 築 產 品 。 因 此 ， 開 發 者 與 消 費 者 這 兩 個 面 向 ， 將 是 影 響 高 價 住 宅 經 營 之 主 要 因 素 。
故 本 研 究 將 以 「 開 發 者 」 與 「 消 費 者 」 這 兩 個 面 向 做 為 本 研 究 之 對 象 ， 藉 由 開 發 者 所 知 實 務 與 專 業 知 識 、 消 費 者 對 高 價 住 宅 之 需 求 以 及 行 銷 之 觀 點 ， 探 討 影 響 透 天 高 價 住 宅 經 營 之 因 子 。 二 、 開 發 者 面 向
由 於 筆 者 本 身 已 是 高 價 住 宅 之 開 發 者 ， 從 事 建 築 相 關 行 業 以 有 25 年 的 經 歷，自 民 國 80 起 從 事 高 價 住 宅 開 發 至 今 已 有 13 年 之 經 歷 ， 曾 操 作 過 多 個 高 價 住 宅 開 發 與 建 設 ， 如 附 件 一 ， 因 此 ， 將 以 筆 者 對 實 務 之 專 業 經 驗 作 為 影 響 高 價 住 宅 開 發 之 因 子 之 建 立 。 三 、 消 費 者 面 向
（ 一 ） 訪 談 對 象 之 界 定
由 於 本 研 究 所 探 討 的 研 究 範 疇 為「 高 價 位 之 住 宅 」，
經 文 獻 分 析 探 討 得 知 ， 此 類 型 之 商 品 消 費 族 群 多 為 以 社 會 階 層 中「 上 階 層 」，及 國 民 所 得 者 與 儲 蓄 率 於 金 字 塔 頂
端 之 客 層 居 多 ； 因 此 ， 本 研 究 將 訪 問 之 樣 本 界 定 於 有 能 力 購 買 高 價 住 宅 之 客 戶 族 群 為 主 ， 其 受 訪 者 來 源 則 為 筆 者 銷 售 高 價 住 宅 時 之 建 檔 顧 客 。 由 於 樣 本 為 少 數 且 較 特 殊 之 族 群 ， 因 此 在 樣 本 數 量 上 將 以 筆 者 所 有 之 客 戶 族 群 共 40 人 做 為 研 究 之 抽 樣 數 。
（ 二 ） 訪 談 大 綱
1. 受 訪 者 之 基 本 資 料 主 要 是 針 對 ：
(1)性 別 (2)年 齡 (3)職 業
(4)現 居 住 之 建 築 形 式
2. 訪 談 之 相 關 性 問 題 設 計 及 方 向 之 掌 握 ：
(1) 就 消 費 動 機 之 角 度 ， 對 購 買 高 價 住 宅 之 原 因 為 何 ？ 理 念 為 何 ？
(2)就 商 品 類 型 選 擇 之 角 度，影 響 選 擇 透 天 式 住 宅 因 素 何 ？
(3)就 外 在 影 響 面 向 而 言，何 為 購 買 高 價 住 宅 時 所 考 慮 之 面 向 ？
(4)承 上 ， 各 影 響 面 向 中 包 含 那 些 影 響 因 素 ？
(5)就 內 在 影 響 面 向 而 言，何 為 購 買 高 價 住 宅 時 所 考 慮 之 面 向 ？
(6)承 上 ， 各 影 響 面 向 中 包 含 那 些 影 響 因 素 ？
(7)就 以 上 之 內 外 各 部 影 響 面 向 中，哪 些 面 向 將 是 購 買 高 價 住 宅 時 最 為 注 重 ？ 原 因 為 何 ？
3. 訪 談 結 果 之 分 析
本 次 訪 談 中 如 表 4-1， 受 訪 者 男 性 34 人 （ 85.0﹪ ） 多 於 女 性 6 人（ 15.0﹪ ），如 圖 4-1；年 齡 分 佈 則 以 51~55 歲 （ 25.0﹪ ） 最 多 ， 如 圖 4-2， 其 次 46~50 為 歲 （ 22.5
﹪ ） 及 56~60 歲 （ 20.0﹪ ）； 職 業 則 以 貿 易 業 （ 27.5﹪ ） 及 創 投 （ 25﹪ ） 最 多 ， 如 圖 4-3； 現 居 住 之 建 築 形 式 則 以 透 天 式 住 宅（ 52.5﹪ ）為 主，其 次 為 大 廈 式 住 宅（ 27.5
﹪ ） 及 公 寓 式 住 宅 （ 20.0﹪ ）， 如 圖 4-4。
表 4-1 受 測 者 基 本 資 料 表
項 目 分 類 項 人 數 百 分 比 （ ﹪ ）
男 性 34 85.00%
性 別
女 性 6 15.00%
30~35 歲 2 5.00%
36~40 歲 4 10.00%
41~45 歲 5 12.50%
46~50 歲 9 22.50%
51~55 歲 10 25.00%
56~60 歲 8 20.00%
年 齡
60 歲 以 上 2 5.00%
貿 易 業 11 27.50%
創 投 10 25.00%
製 造 業 9 22.50%
金 控 5 12.50%
醫 生 3 7.50%
職 業
科 技 2 5.00%
透 天 式 住 宅 （ 七 樓 以 下 無 電 梯 者 ）
21
52.50%
公 寓 式 住 宅 （ 七 樓 以 上 有 電 梯 者 ）
8
20.00%
現 居 住 之 建 築 形 式
大 廈 式 住 宅 11 27.50%
（ 2） 性 別 分 析
圖 4-1 性 別 分 析 圖 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理
（ 3） 年 齡 分 析
圖 4-2 年 齡 分 析 圖 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理
性別分析圖
85%
15%
男性 女性
年齡分析圖
5% 10%
13%
24% 23%
20% 5% 30~35歲
36~40歲
41~45歲
46~50歲
51~55歲
56~60歲
60歲以上
（ 4） 職 業 分 析
圖 4-3 職 業 分 析 圖 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理
（ 5） 現 居 住 之 建 築 形 式 分 析
圖 4-4 現 居 住 之 建 築 形 式 分 析 圖 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理
職業分析圖
27%
23% 24%
13%
8% 5%
貿易業創投 製造業 金控 醫生 科技