第二章 台灣財產稅介紹
第二節 台灣現行財產稅制度
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
14
第二節 台灣現行財產稅制度
財產稅的課徵可以分成「持有」與「交易」兩種方式，以下分別從「持有」
與「交易」方式介紹與土地、房屋相關的稅制以及最新開徵的房地合一稅。
一、持有稅
（一）地價稅
地價稅課徵範圍是依據各縣市地價評議委員會每三年所規定的公告地價作 為課徵地價稅的稅基，採取累進課徵。一般土地依地價總額超過累進起點之倍數，
採基本稅率千分之 10 至千分之 55 等六級超額累進稅率制。原則上每三年納稅義 務人必須自行申報地價，並且可以按照各縣市政府區段公告地價的上下 20％變 動範圍內申報地價。
1. 稅基計算
地價稅的課徵係以申報地價為基礎，核定申報地價主要介於公告地價上下加 減 20％的區間範圍。
2. 稅率
地價稅基本稅率為千分之 10，土地所有權人之地價總額未超過土地所在地 直轄市或縣 (市) 累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收。所謂累進起點地 價，是以直轄市及縣 (市) 土地七公畝之平均地價為準，但不包括工廠用地、礦 業用地、農業用地及免稅土地在內。超過累進起點地價者，依下表規定累進課徵：
另外對於自用住宅用地，都市土地面積未超過三公畝部分，非都市土地面積 未超過七公畝部分，其地價稅按千分之二課徵；工礦用地、遊憩用地、宗教用地 以及加油站、停車場等，直接使用的土地按千分之十課徵地價稅；都市計畫公共 設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，按千分之六課徵地價稅，如果公共設
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
15
施保留地未做其他用途者，免徵地價稅；公有土地按基本稅率課徵地價稅，但公 有土地供公共使用者，免徵地價稅。
表 2.1 地價稅現行制度
稅級別 計算公式
第 1 級 應徵稅額＝課稅地價(未超過累進起點地價者)×稅率(10/1000)
第 2 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價未達 5 倍者)×稅率(15/1000)－累 進差額(累進起點地價×0.005)
第 3 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 5 倍至 10 倍者)×稅率(25/1000)
－累進差額(累進起點地價×0.065)
第 4 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者)×稅率(35/1000)
－累進差額(累進起點地價×0.175)
第 5 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者)×稅率(45/1000)
－累進差額(累進起點地價×0.335)
第 6 級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 20 倍者以上)×稅率(55/1000)－
累進差額(累進起點地價×0.545) 資料來源：財政部
3. 計算公式
地價稅計算方式如下：
地價稅額＝公告地價×土地面積×適用稅率
（二）房屋稅
房屋稅是一種財產稅，因持有房屋而定期課徵的稅。房屋稅係以附著於土地 之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。所謂房屋是指 固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者；所謂增加該房屋使用價值之 建築物，則是指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價 值者。
1. 稅基
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
16
房屋稅依房屋評定現值課徵之，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定 之標準，核計房屋評定現值。而房屋標準價格由不動產評價委員會依據下列事項 分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之：
（1）按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
（2）各類房屋之耐用年數及折舊標準。
（3）按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同 地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。
上述房屋標準價格，每三年重新評定，並且應依其耐用年數予以折舊，按年 遞減其價格。
2. 稅率及稅額計算
房屋稅係以房屋實際使用情形按其房屋現值，依下列稅率課徵：
（1）住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，稅率為 1.2%；其他供住家 用者，最低不得少於 1.5%，最高不得超過 3.6%。個地方政府得視所有權人持有 房屋戶數訂定差別稅率。
（2）非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低 不得少於 3%，最高不得超過 5%；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於 1.5%，最高不得超過 2.5%。
（3）房屋同時作住家及非住家用者：應以實際使用面積，分別按住家用或非住 家用稅率課徵房屋稅，但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之 一。
3. 計算公式
房屋稅額＝房屋標準單價×房屋面積×（1-折舊率×折舊經歷年數）
×街路等級調整率×適用稅率
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
17
二、交易稅
（一）土地增值稅
土地增值稅係對土地的增值課稅，其性質為資本增益稅，原來應屬於所得稅，
但是為奉行平均地權的理念，對不勞而獲部分實施漲價歸公，單獨對其課徵土地 增值稅，且稅率從高。並且為避免重複課稅，出售土地之利得，課徵土地增值稅 外，均不再課徵所得稅，因此可以視為所得稅的分離課稅。
1. 稅基計算
以每年 1 月 1 日公告之土地現值作為土地移轉現值的核定依據，以納稅義務 人申報之土地移轉現值與公告現值比較，取大者作為該次申報土地移轉現值。
2. 稅率
土地增值稅係按土地漲價總數額計算較前次移轉現值或原規定地價漲價的 倍數採累進課徵，其稅率級距如下：
3. 自用住宅優惠稅率
土地所有權人出售或交換其自用住宅用地時，土地增值稅可就該部分之土地 漲價總數額，每人一生一次申請 10％優惠稅率來計算應納稅額，並有重購退稅 的優惠措施，但是此規定仍難完全照顧有多次換屋者之需求。財政部放寬原適用 優惠稅率之次數限制，對於土地所有權人於適用一生一次 10％優惠稅率措施後，
再次出售其自用住宅用地，符合一定條件者可再依 10％優惠稅率繳納土地增值 稅，不受一生一次的限制，其條件如下：
（1） 出售都市土地面積未超過 1.5 公畝或非都市土地面積未超過 3.5 公畝部分。
（2）出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
（3）出售前持有該土地六年以上。
級距 稅率
漲價倍數一倍以內 20%
漲價倍數超過一倍未滿二倍部分 30%
漲價倍數超過二倍以上部分 40%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
18
（4）土地所有權人或其配偶、未成年人子女於土地出售前，在該地設有戶籍且 持有該自用住宅連續滿六年。
（5）出售前五年內，無供營業使用或出租。
（二）契稅
不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申 報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。契稅依據不同形式所 有權的取得，而有不同的納稅義務人。
1. 納稅義務人
買賣契稅部分，應由買受人按契約所載價額申報納稅；典權契稅部分，應由 典權人按契約所載價額申報納稅；交換契稅部分，應由交換人估價立契，各就承 受部分申報納稅；贈與契稅部分，應由受贈人估價立契申報納稅；分割契稅部分，
應由分割人估價立契申報納稅；占有契稅部分，應由占有不動產依法取得所有權 人估價立契，申報納稅。
2. 稅率
契稅稅率採從價課徵，稅率的規定也是依據不同所有權取得方式，訂定差別 稅率。買賣契稅為其契價 6％，典權契稅為其契價 4％，交換契稅為其契價 2％，
贈與契稅為其契價 6％，分割契稅為其契價 2％，占有契稅為其契價 6％。
三、房地合一實價課稅
房地合一實價課稅是指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本 後，按實際獲利課徵交易所得稅。用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分 的課稅方式，修正了原本不動產交易時，土地交易利得按公告現值課徵土地增值 稅，房屋交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課 徵的目的。