財產稅相關議題之研究-以台北市自用住宅為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學財政學系研究所博士學位論文. ‧. ‧ 國. 學. 財產稅相關議題之研究政治大立－以台北市自用住宅為例 Essays on Property Tax. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. 指導教授：吳文傑博士生：陳揚仁. v. 博士撰. 中華民國一 ○ 五年七月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(3) 謝辭一生中約莫有十個九年，其中一個九年，終於完成了財政博士的學位。這個得來不易的博士學位可以順利完成，首要感謝我的指導教授－吳文傑老師，九年來不斷給予鼓勵，在最後要放棄之時，及時伸出援手，並且給予最大的協助，才能在這有寫謝辭的機會。在論文寫作過程中，老師發揮最大的耐心以及包容學生資質駑鈍，從研究方向、研究方法、章節架構等，老師總是不厭其煩的細心指導，才能夠讓我將博士論文順利完成。此外，在剛開始的博士生涯，老師也讓我擔任. 政治大. 課程助教，在經濟上給予莫大的幫助。老師的協助與付出，學生我畢生難忘並且. 立. 銘記在心。. ‧ 國. 學. 其次要感謝博士論文口試委員－何怡澄老師、郭振雄老師、張文俊老師以及羅光達老師。在口試過程中，提出相當多的寶貴意見，讓這篇文章得以更臻完善. ‧. 與周延。此外，還有在這九年中不論是在經濟方面、工作方面、精神方面等給予. sit. y. Nat. 我最大的支持以及援助，包括：林其昂老師、連賢明老師、欣儀姐、潘俊男學長、. al. er. io. 黃曉園學長、韓幸紋學姐、仲林、士儀以及周遭的朋友與學弟妹等，感謝您們的. v. n. 幫助以及關心，這一路上因為有您們，才能讓我更有勇氣完成學位，這個恩情我畢生難忘。. Ch. engchi. i n U. 最後，要感謝在背後默默支持我的家人，尤其是我的太太鈺軒，在身邊要忍受我的情緒，並且也在這段時間給我相當多的鼓勵，我才有繼續堅持下去的勇氣，才能克服許許多多的困難。. 陳揚仁. 謹致於. 國立政治大學財政系民國 105 年 7 月.

(4) 摘要財產稅分成單一稅率財產稅制以及雙率財產稅制。財產稅稅基依賴的是評估價值，稅基通常沒有正確反應市價，雙率的財產稅制在有效稅率以及評估比率估算上皆較單一稅率稅制複雜；此外，房價居高不下之下，財產稅資本化效果的探討更有其必要性，因此本研究選取財產稅制度已實施雙率稅制數十年台灣的首都台北市，並且選取自用住宅為樣本，探討在雙率稅制下，衡量「1－評估比率」、財產稅有效稅率、以及探討財產稅資本化效果。. 政治大住宅」財產稅有效稅率皆有極為偏低的現象，以及台北市以及每一個行政區的平立有效稅率以及評估比率方面，結論可以得知台北市及 12 個行政區之「自用. ‧ 國. 學. 均「1-評估比率」都至少有七成以上，這表示政府相關單位必須要將評估比率提高，提高財產稅有效稅率，才能有效降低稅基與市場價格之間的偏離程度。此外，. ‧. 土地與房屋分離課稅，地價稅的稅基土地公告地價以及房屋稅稅基房屋評定現值. sit. y. Nat. 由不同評價委員會估價之下，容易產生評估比率偏低狀況，因此建議將不動產評. al. n. 顯著的降低。. er. io. 議委員會以及地價評議委員會合併成單一的委員會，在評估價值的誤差應該會有. Ch. engchi. i n U. v. 財產稅資本化效果方面，發現台北市自用住宅的財產稅稅賦負擔太輕，尤其是地價稅，因此無法透過提高財產稅的方式來抑制房價。此外，根據分量迴歸的結果發現，房屋稅支出愈高，低房價的房屋總價會降低，這結果表示在低房價房屋稅的租稅負擔是高於最適水準；然而高房價的房屋總價會因房屋稅支出愈高反而愈高，這結果表示在高房價房屋稅的租稅負擔是低於最適水準。因此透過這些發現，建議台北市政府相關單位應將高房價的房屋稅租稅負擔提高超過最適水準，藉由此才能有效的抑制房價的上漲。. 關鍵字：雙率財產稅稅制、財產稅有效稅率、評估稅率、財產稅資本化效果.

(5) Abstract This paper investigates the assessment ratio, effective property tax rate and property tax capitalization for owner-occupied residential houses in Taipei, which employs a split-rate property tax system. The analysis finds that the effective property tax burden is lower in Taipei. Therefore, the tax authority should work to raise the effective property tax rates and minimize the biases in order to raise assessment ratios. Ideally, if the committees could be integrated into a single committee, assessed value. 政治大. biases may be able to be significantly reduced.. 立. In property tax capitalization, we find that current property tax rate is smaller. ‧ 國. 學. than the optimal one in Taipei. Current property tax burden especially from the land. ‧. value tax is too light, so a higher property tax rate cannot be negatively capitalized. sit. y. Nat. into the house prices. Moreover, we also find that there is a positive house tax. io. er. capitalization only for the high value houses, but a negative house tax capitalization for low value houses. These findings imply that Taipei authority has to raise the. al. n. v i n C high property tax burden especially for houses to be above the optimal level if it h evalue ngchi U wants to effectively cool down the rising house value.. Keywords: Split-rate Property Tax, Effective Property Tax Rate, Assessment Ratio, Property Tax Capitalization..

(6) 目錄第一章緒論......................................................... 1 第一節研究動機與目的........................................... 1 第二節研究資料與方法........................................... 8 第三節研究限制................................................. 9 第四節研究架構................................................ 10 第二章台灣財產稅介紹.............................................. 13 第一節財產稅定義與分類........................................ 13 第二節台灣現行財產稅制度...................................... 14 第三節財產稅制度之變遷........................................ 19 第四節財產稅稅基評定.......................................... 26 第三章財產價值評估之探討.......................................... 28 第一節前言.................................................... 28 第二節相關文獻探討............................................ 30 第三節財產價值評估之估算...................................... 32 第四節資料來源與樣本選取...................................... 33. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 第五節財產價值評估之估算結果.................................. 36 第六節結論.................................................... 39 第四章財產稅有效稅率之衡量........................................ 41 第一節前言.................................................... 41 第二節相關文獻探討............................................ 43 第三節財產稅有效稅率之估算.................................... 50 第四節財產稅有效稅率之估算結果................................ 52 第五節結論.................................................... 56 第五章財產稅資本化程度之估計...................................... 57 第一節前言.................................................... 57 第二節相關文獻探討............................................ 60 第三節研究方法................................................ 65 第四節實證結果................................................ 66 第五節結論.................................................... 78 第六章政策意涵與未來研究方向...................................... 81 第一節政策意涵................................................ 81. Ch. engchi. i n U. v. 第二節未來研究方向............................................ 82 參考文獻........................................................... 84.

(7) 表目錄 1.1 公告地價占一般正常交易價格百分比（單位：%） .............. 6 1.2 台北市各行政區基本統計量 (2010 年) ........................ 8 2.1 地價稅現行制度 .......................................... 15 2.2 房地合一稅 .............................................. 19 3.1 台北市各行政區自用住宅交易之基本資料 .................... 35 3.2 台北市及 12 個行政區「1－評估比率」 ...................... 36 3.3 台北市依時間不同之「1－評估比率」 ....................... 37 3.4 台北市依房屋類型不同之「1－評估比率」 .................... 39 4.1 歐盟各國財產稅有效稅率 .................................. 46 4.2 美國各州 2015 年不動產有效稅率及其排名 ................... 47 4.3 台北市以及 12 個行政區財產稅有效稅率之基本統計量 ......... 54 4.4 台北市依時間不同之財產稅有效稅率以及市場成交價 .......... 54 4.5 台北市依房屋類型之財產稅有效稅率以及市場成交價 .......... 55 5.1 財產稅資本化在不動產價值的研究 .......................... 62 5.2 實證變數說明 ............................................ 68. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 表表表表表表表表表表表表表表表. n. al. er. io. sit. y. Nat. 表 5.3 房屋總價分量迴歸實證結果 (財產稅變數：每坪地價稅以及每坪房屋稅) .......................................................... 70 表 5.4 房屋每坪單價分量迴歸實證結果 (財產稅變數：每坪地價稅及每坪房屋稅) .......................................................... 71 表 5.5 房屋總價分量迴歸實證結果 (財產稅變數：每坪財產稅) ........ 72 表 5.6 房屋每坪單價分量迴歸實證結果 (財產稅變數：每坪財產稅) .... 73 表 5.7 財產稅資本化效果之敏感性分析 ............................ 78. Ch. engchi. i n U. v.

(8) 圖目錄研究架構 ................................................ 12 OLS 與分量迴歸線及 95％信賴區間：房屋總價與每坪地價稅 .. 75 OLS 與分量迴歸線及 95％信賴區間：房屋總價與每坪房屋稅 .... 75 OLS 與分量迴歸線及 95％信賴區間：每坪房屋單價與每坪地價稅 75 OLS 與分量迴歸線及 95％信賴區間：每坪房屋單價與每坪房屋稅 76 OLS 與分量迴歸線及 95％信賴區間：房屋總價與每坪財產稅 .... 76 OLS 與分量迴歸線及 95％信賴區間：每坪房屋單價與每坪財產稅 76. 立. 政治大. 學 ‧. io. sit. y. Nat. n. al. er. 1.1 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6. ‧ 國. 圖圖圖圖圖圖圖. Ch. engchi. i n U. v.

(9) 第一章緒論第一節研究動機與目的財產稅，顧名思義係以「財產」作為稅基所課徵的租稅，財產稅主要是針對財產的持有或是所有權移轉所課徵的租稅，財產一般分為動產和不動產。財產稅的課徵可以分成「持有」與「交易」兩種方式，所謂「持有」是對擁有財產者進. 政治大計分類，財產稅包括不動產稅、淨財富稅、遺產及贈與稅、金融與資本交易稅以立. 行定期的課稅，而「交易」係指在財產交易時才進行課稅。根據 OECD 租稅統. ‧ 國. 學. 及其他財產稅，此為一般所定義之廣義財產稅，而狹義定義的財產稅，指對土地、房屋或地上改良物等不動產之「持有」所課徵之財產稅 (台灣為房屋稅以及地價. ‧. 稅)，本文所探討的財產稅為狹義定義，將著重在對財產之「持有」所課徵之財. sit. y. Nat. 產稅部分。財產稅稅制可以分成單一稅率財產稅制 (Single-Rate Property Tax. al. er. io. System) 以及雙率財產稅制 (Split-Rate Property Tax System)。所謂單一稅率財產. v. n. 稅制，亦即將土地以及建物合併課稅，並且將合併後的土地與建物課徵相同的財. Ch. engchi. i n U. 產稅稅率；而雙率財產稅制則將土地與建物分開課稅，並且土地與建物課徵不同的稅率 [Wu, Chen and Zorn (2016)]。. 財產稅稅制一個很大的問題在於財產是持續持有，並沒有被交易，所以沒有每年的市場成交價值，如此一來無法使用真實的市場價值來做為財產稅稅基，必須透過對財產評估的程序，因此財產稅稅基依賴的是評估價值 (Assessment Value)，一般認為此評估價值與真實價值之間會有相當程度的「系統性評估誤差 (Systematic Assessment Errors)」。Mills (1998)以及 England and Zhao (2004) 認為財產的評估價值之所以會有系統性的評估誤差，主要是因為地方估價人員 1.

(10) (Local Assessors) 通常是不可信賴的 (Unreliable) ；許多文獻 [例如 Thrall (1979)、 Kowalski and Colwell (1986)、Goolsby (1997)、De Cesare and Ruddock (1998)、Allen and Dare (2002)、Harris and Lehman (2001)] 認為評估價值之所以會有系統性評估誤差，是受到財產一些特性的影響，例如財產的價值、財產的類型、樓地板面積、土地面積以及座落的地理位置。此外，財產稅在大多數國家都是地方稅，地方政府通常會盡可能壓低財產稅租稅負擔，將財產稅當作一個財政政策工具，吸引投資，改善當地經濟狀況，稱為「租稅競爭 (Tax Competition)」[例如 Wilson (1999)、 Brueckner (2001)]，這也是造成評估價值與真實價值之間會有誤差狀況發生的原因之一。. 立. 政治大. 由於財產稅稅基是依賴評估價值，一般而言會用一個評估比率 (Assessment. ‧ 國. 學. Ratio) 來衡量。單一稅率稅制下由於土地與建物合併課稅，因此在估算評估比率. ‧. 就比較單純，直接將整體的評估價值除以總真實價值；但是在雙率稅制之下就顯. y. Nat. 得更複雜，因為是土地與建物分開稅制，評估土地與建物必須分開評估後，再加. er. io. sit. 總土地與房屋的評估價值，最後除以真實價值。雙率稅制在估算評估比率比起單一稅率稅制不僅比較複雜，並且因為土地與建物分開評估，所產生的系統性誤差. al. n. v i n 也會比起單一稅率稅制，土地與建物合併評估，還要來得大，因此在估算雙率稅 Ch engchi U 制下的評估比率更是重要。在國外，通常使用評估比率來衡量評估價值，而本文. 則是估算出評估比率之後，再用 1 扣掉此評估比率即可估算出財產真實價值未被評估到的比率，這可以看出財產真實價值究竟被低估多少程度，這是本文第一個目的。. 由於財產稅稅基依賴的是評估價值，若單純看名目稅率，並無法反應真正財產稅的租稅負擔，因此必須要估算財產稅有效稅率 (Effective Property Tax Rate)，有效稅率為實際租稅支出除上真實市場價值，因此財產稅有效稅率可以反應出真. 2.

(11) 正財產稅的租稅負擔。在單一稅率的制度下，估算財產稅有效稅率就相對容易，等於名目稅率乘以評估比率 [例如 Oates (1999)]；但是在雙率稅制下，財產稅有效稅率的衡量相對更為複雜，必須考慮土地與建物不同的名目稅率、土地價值與房屋價值在總價值中扮演的比重以及各自的評估比率。因此本文第二個目的是衡量雙率稅制下的財產稅有效稅率。. 在財產稅交易時，買方會預期未來所需的租稅負擔，將未來所需繳納的租稅按照當時利率還原為資本，由買價中扣除，以支付較便宜的資本價格，往後的稅. 治政大 (Property Tax 格，將租稅移轉給賣方來負擔，這稱為「財產稅資本化效果立. 負雖由買方按期繳納，但是事實上稅負卻由賣方負擔，亦即買方藉由降低購買價. Capitalization Effect)」。根據 Palmon and Smith (1998a, 1998b)，財產稅資本化效. ‧ 國. 學. 果可以分為完全資本化效果 (Full Capitalization Effect)、部分資本化效果 (Partial. ‧. Capitalization Effect) 以及無資本化效果 (No Capitalization Effect )。所謂完全資. y. Nat. 本化效果，在控制所有房屋特性之下，任何財產稅的增加 (減少) 都會使房屋的. er. io. sit. 價格下跌 (上升)，下跌 (上升) 的部分將等於未來各期增加 (減少) 的財產稅的折現值；所謂部分資本化效果，在控制所有房屋特性之下，財產稅的增加 (減少). al. n. v i n 都會使房屋的價格下跌 (上升)，但是與完全資本化效果不同的是，下跌 (上升) Ch engchi U 的部分並不會等於未來各期增加 (減少) 的財產稅的折現值。. 一般來說，財產稅負擔越重，房價會被抑制，Oates (1969) 首先發現不動產價值與該區的財產稅有效稅率呈負相關，有負的部分資本化效果 [例如 Edel and Sclar (1974)、Gustely (1976)、King (1977)、Rosen and Fullerton (1977)、Stewart (1978)、Dusansky et. al (1981)、Richardson and Thalheimer (1981)、Krants et al. (1982)、Goodman and Thibodeau (1998)、Cebula et al. (2011) ]；然而也有些研究 [例如 Oates (1973)、Church (1974)、Lewis and McNutt (1979)、Reinhard (1981)、. 3.

(12) Goodman (1983)、Man (1995)、Palmon and Smith (1998a)、Palmon and Smith (1998b)、Haughwout (1997)、McDonald and Yurova (2006) ] 認為有完全資本化效果；不過也有文獻認為若財產稅負擔過輕，低於最適的財產稅負擔，房價可能會隨著財產稅的增加反而上升，有正的資本化效果 [例如 Bradbury et. al (2001)及 Brasington (2001)]，而也有文獻認為財產稅負擔與房價無關 [例如 Hyman and Pasour (1973)、Pollakowski (1973)、Wales and Wiens (1974)、Chinloy (1978)、 Gronberg (1979)、Johnson and Lea (1982)、Haurin and Brasington (1996)]。在雙率稅制下，由於分別對土地以及建物課稅，這兩種稅的資本化效果是否存在差異性。. 治政大化程度。因此本文第三個目的為探討在雙率稅制下的財產稅資本化效果。立. 另外，不同價格的財產，由於面對的財產稅負擔程度不一，是否會有不同的資本. ‧ 國. 學. 本文需選擇一個採取雙率稅制的城市當作研究標的，美國大部分地方與其他. ‧. 主要國家皆採行單一稅率制。全球僅有 700 多個城市採取雙率稅制 [Craig (2003)]，. y. Nat. 在美國只有匹茲堡、賓州採行雙率稅制 [England and Zhao (2004)]。台灣則是所. er. io. sit. 有地方全部皆採雙率稅制，並且已實施數十年。除了如前面所述，雙率稅制在估算評估比率比起單一稅率稅制比較複雜，並且因為土地與建物分開評估，所產生. al. n. v i n 的系統性誤差也會比起單一稅率稅制還要來得大之外，在美國也有一些研究及政 Ch engchi U 策制定者為了促進經濟發展 (Economic Development) 以及城市更新 (Urban Renewal)，提倡對土地課徵較高的稅率，而對建物課較低稅率的雙率稅制 [Hartzok (1997)]，因此實施雙率稅制的台灣為更值得研究的理想國家。. 在台灣，土地與建物分別課稅，土地課徵地價稅而建築物的部分則課徵房屋稅，各個地方縣市政府所採用的地價稅與房屋稅名目稅率是由中央所規範。地價稅稅基為土地公告地價，公告地價估價方面是由各縣市地價評議委員會負責，房屋稅稅基為房屋評定現值，房屋評定現值方面則是由各縣市不動產評價委員會負. 4.

(13) 責，一般都認為這些委員會的估價未能真實的反應市場價值。政府估價專業知識不足，以及不動產交易資訊的缺乏 [例如廖誼溢 (2000)、黃瓊瑤 (2002)、林英彥 (2003)]，地價評議委員會並非常設性機關，各機關首長或是民意代表往往因為個人利益或是其他因素介入地價調整，人為干預嚴重，嚴重扭曲稅基 [例如黃瓊瑤 (2002)、張瑞真 (2003)]。在房屋標準單價方面，標準單價分級評定標準過於簡化，且標準單價偏低，標準單價僅及實際造價三分之一 [例如黃呈錐 (2001)、林英彥 (2003)]，因此台灣在財產真實價值的評估比率上可能會有偏低的情況。. 治政大規範，僅從名目稅率，並無法反應真正財產稅的租稅負擔；此外，地價稅稅基是立台灣各個地方縣市政府所採用的地價稅與房屋稅名目稅率是由中央政府所. 由各縣市地價評議委員會負責，房屋稅稅基是由各縣市不動產評價委員會所負責，. ‧ 國. 學. 因此必須考慮土地與建物不同的名目稅率、土地價值與房屋價值占總真實價值的. ‧. 比重；而台灣房地產市場根據「台灣房價指數1」，在 2009 年第一季之後擺脫金. y. Nat. 融海嘯的影響，房價指數呈現持續成長的情況，房價指數從 2009 年第一季的 98. er. io. sit. 上升到 2010 年第四季的 121，上升了 23％，而台北市則是從 99 上升到 141。然而根據表 1.1 內政部地政司的資料顯示，雖然土地公告地價歷年雖有呈現上調的. al. n. v i n 趨勢，仍然與一般正常交易價格有一大段距離，台北市民國 105 年公告地價占一 Ch engchi U 般正常交易價格之比例約為 26.29％。不僅地價稅如此，房屋稅稅基房屋評定現值基準之一的「房屋構造標準單價」從 1984 年過後至 2014 年，30 幾年來沒有. 調整過。因此房價高漲但是財產稅的稅基卻未隨著調整，台灣的財產稅真正的租稅負擔可能會有偏低狀況。. 1. 台灣房仲業者台灣房屋與中央大學建立產學合作，共同建構「台灣房價指數」。為了瞭解直轄市. 升格所帶來的房地產市場變化，研究團隊依照新的行政區域，重新選定全國七個都會區，分別為台北市、新北市、桃園縣、新竹縣（市）、台中市、台南市與高雄市，並根據四種不同房屋類型（公寓、電梯大樓、套房、透天厝）的實際成交價格資料，以 2009 年為新的基期年度，重新編制全國與各都會區之加權房價指數。 5.

(14) 表 1.1 公告地價占一般正常交易價格百分比（單位：%） 93. 96. 99. 年期. 102. 105. 總計. 89 －. 17.35. 19.04. 21.96. 總計. 20.19. 20.50. 臺北市. 29.60. 34.40. 34.48. 31.47. 臺北市. 25.46. 26.29. 高雄市. 20.00. 28.00. 29.51. 27.49. 高雄市. 23.99. 24.27. 臺北縣. 19.80. 20.90. 21.75. 22.30. 新北市. 17.74. 17.24. 臺中市. 11.50. 15.60. 16.88. 14.00. 臺中市. 14.12. 14.61. 臺南市. 18.75. 26.25. 24.83. 24.32. 臺南市. 18.70. 19.42. 宜蘭縣. 9.00. 12.00. 10.61. 10.71. 宜蘭縣. 11.39. 19.68. 桃園縣. 12.16. 16.61. 18.72. 20.49. 桃園市. 20.10. 19.39. 新竹縣. 15.34. 16.86. 20.82. 10.38. 新竹縣. 10.54. 11.15. 苗栗縣. 15.10. 14.82. 16.72. 17.40. 苗栗縣. 19.07. 20.51. 彰化縣. 11.18. 12.97. 18.38. 18.06. 南投縣. 11.62. 12.95. 15.63. 16.37. 雲林縣. 14.12. 20.80. 彰化縣 16.91 17.63 治政 14.18 14.60 大南投縣. 嘉義縣. 15.00. 屏東縣. 雲林縣. 26.81. 26.88. 17.45. 20.00. 20.29. 嘉義縣. 21.22. 21.52. 14.30. 19.52. 20.60. 20.47. 屏東縣. 21.46. 19.95. 臺東縣. 11.54. 12.98. 14.70. 15.19. 臺東縣. 16.29. 15.26. 花蓮縣. 7.37. 15.30. 15.24. 14.46. 花蓮縣. 14.18. 14.20. 澎湖縣. 5.97. 11.00. 10.79. 9.29. 澎湖縣. 7.83. 6.57. 基隆市. 16.85. 19.38. 23.95. 20.29. 基隆市. 22.97. 21.62. 新竹市. 17.96. 23.80. 24.25. 20.15. 新竹市. 18.55. 18.55. 嘉義市. 19.00. 26.42. 26.06. 嘉義市. 27.63. 27.55. 金門縣. 4.41. 4.37. 2.84. 連江縣. 17.90. 33.64. 33.74. 臺中縣. 11.90. 臺南縣. 15.10. io. a 6.56l. er. Nat. 24.00. ‧. ‧ 國. 26.00. 學. 24.58. y. 立. sit. 年期. n. v 金門縣 8.11 7.42 i n C h30.89 34.55 U 連江縣 25.60 engchi 13.21. 13.28. 13.59. 14.52. 17.11. 16.56. 12.55 15.35 18.43 資料來源：內政部地政司全球資訊網. 18.04. 高雄縣. 台灣各個地方政府在近幾年房屋價格持續上漲的狀況下，台北市在 2014 年 7 月 1 日起調高新建房屋 (2014 年 7 月 1 日後新建房屋) 的構造標準單價及調整 99 條路數地路段率，新的標準單價相較原標準單價約調漲 1 至 3 倍，其他縣市地方政府在近幾年也開始調整，例如宜蘭縣在 2012 年率先調為 2.16 倍，接著新北市、高雄市、苗栗縣在 2014 年調整，桃園、花蓮、澎湖則在 2015 年調整，2016 6.

(15) 年台南市等 12 個縣市，也將調整房屋標準單價。在每三年調整一次的公告地價方面，台北市 2016 年公告地價的平均調漲的漲幅高達 30.38％，創下 83 年以來新高。表示台灣各個地方政府欲透過調高財產稅租稅負擔，來抑制高房價，不過一般認為台灣的財產稅租稅負擔是低於最適的財產稅租稅負擔，有可能會出現正的資本化效果；並且在不同房價下，愈高房價的財產稅租稅負擔有可能會比較低，愈低房價的財產稅租稅負擔有可能會較高。. 根據上述台灣在評估價值、有效稅率以及資本化效果面臨到的問題下，本文. 治政大為台灣的首都台北市，台北市除了是台灣在經濟、文化及政治上的首善之都之外，立選取施行雙率稅制的台灣為研究標的，由於財產稅為地方稅，本研究將選取樣本. 近年來房價上漲為全國之冠，並且根據表 1.2 可以得知在不同行政區之間發展差. ‧ 國. 學. 異性也相當大 [Wu, Chen and Zorn (2016)]，因此探討台北市在不同行政區在財產. ‧. 真實價值未被評估到的比率「1-評估比率」之間的差異、財產稅有效稅率的差異. er. io. sit. y. Nat. 以及財產稅的資本化效果，是一個最合適研究與探討的城市。. 本研究結果發現，財產稅有效稅率以及「1-評估比率」方面，結論可以得知. al. n. v i n 台北市及 12 個行政區之「自用住宅」財產稅有效稅率皆有極為偏低的現象，以 Ch engchi U. 及台北市以及每一個行政區的平均「1-評估比率」都至少有七成以上；財產稅資本化效果方面，發現台北市自用住宅的財產稅稅賦負擔太輕，尤其是地價稅，因此無法透過提高財產稅的方式來抑制房價；此外，房屋稅支出愈高，低房價的房屋總價會降低，這結果表示在低房價房屋稅的租稅負擔是高於最適水準；然而高房價的房屋總價會因房屋稅支出愈高反而愈高，這結果表示在高房價房屋稅的租稅負擔是低於最適水準。. 7.

(16) 表 1.2 台北市各行政區基本統計量 (2010 年) 房屋交易價格平均每戶所得房屋交易價格人口占台北市平均單價(萬元/ (元) 平均總價(萬元) 的比率坪) 松山區. 1,620,002. 927. 30. 8.01%. 信義區. 1,659,104. 849. 27. 8.67%. 大安區. 1,866,542. 1,163. 38. 11.96%. 中山區. 1,471,139. 897. 26. 8.34%. 中正區. 1,708,344. 971. 35. 6.08%. 大同區. 1,350,999. 748. 25. 4.75%. 萬華區. 1,232,736. 610. 22. 7.25%. 文山區. 1,540,305. 660. 21. 9.98%. 南港區. 1,352,611. 內湖區. 1,555,502 1,475,992. 896. 25. 716. 21. 4.33% 10.19% 10.89%. 學. 北投區. ‧ 國. 士林區. 立 1,624,831. 政703 治大23 776 22. 9.51%. 資料來源：Wu, Chen and Zorn (2016). n. al. er. io. sit. y. ‧. Nat. 第二節研究資料與方法. v. 本研究選取樣本為台灣的首都台北市，台北市為台灣在經濟、文化及政治上. Ch. engchi. i n U. 的首善之都，近年來房價上漲為全國之冠，並且在不同行政區之間發展差異性也相當大，因此為本研究最合適的城市。有關不動產交易資料，是根據台灣民眾在購買房屋時向某民營銀行申請房屋貸款的內部資料，從 2002 年到 2006 年共 166,098 筆資料，其中台北市有 24,787 筆，高雄市有 16,937 筆，台北縣 40,126 筆為最多。. 此資料最大的優點為詳細的列出交易不動產的各項屬性以及成交價格與日期。除了詳細的列出交易不動產的各項屬性以及成交價格與日期之外，最重要的是，此資料有不動產的實際詳細地址，這使得課徵地價稅所依據的公告地價就可 8.

(17) 以正確認定，課徵房屋稅所依據的房屋評定現值亦可以根據此資料詳細列出不動產的各項屬性估算，例如建材、總樓層、房屋面積、屋齡等，進而可以比較精確估算出土地評估價值以及房屋評估價值的加總，進而得出「1－評估比率」；並透過稅率估算出加總後的應納地價稅稅額以及房屋稅稅額占房地產真實市場價值的比率，進一步估算財產稅有效稅率。. 本文探討財產稅對於房價的影響方面，由於具有高低價位差異的特性，造成財產的特徵對於高低價位的房屋可能會有不同的影響效果，一般最小平方法 (Ordinary Least Square Method) 的假設其中之一是條件分配中不存在異質變異. 政治大. (Heteroskedasticity) ，表示若使用一般最小平方法來估計影響房屋價值的因素，. 立. 此方法將造成不管高價位還是低價位的房屋之特徵以及特性皆具有相同的邊際. ‧ 國. 學. 價格，這是相當不合理的假設。因此本文使用 Koenker and Bassett (1978) 所提出的分量迴歸 (Quantile Regression) 方法，此方法可以解決上述一般最小平方法應. Nat. er. io. sit. y. ‧. 用在財產具有高低價位差異特性會造成的問題。. n. a l第三節研究限制 i v n Ch U engchi 一般關於房地產市場交易價格的資料，使用內政部地政司所提供的「中華民國房地產交易價格簡訊」，在房地產特性上的資料相當完整，但是對於財產稅相關的資料卻是比較缺乏；然而關於財產稅相關的資料，例如中華民國財政統計年報、各縣市的稅捐統計年報等，雖有詳細的財產稅相關資料，但是在房地產相關的資料與特性是缺乏的。本研究資料為台灣民眾在購買房屋時向某民營銀行申請房屋貸款的內部資料，詳細的列出交易不動產的各項屬性以及成交價格與日期，並且有不動產的實際詳細地址，可以透過此完整的交易資料估算每一筆資料的應付地價稅稅額以及應付房屋稅稅額，因此可估算出財產稅的有效稅率。但是此研究資料所涵蓋的時間僅介於 2002 年至 2006 年，並且這僅是某間民營銀行的資料， 9.

(18) 若可以涵蓋時間更長以及更完整的銀行資料，即可有更完整之分析。估算財產稅有效稅率雖是依據台灣財產稅稅制的規定進行估算，但是估算過程中還是會有產生誤差的現象。例如在估算應付地價稅稅額部分，由於納稅義務人很少自行申報地價，因此納稅機關就以各縣市政府所公告之公告地價乘以 80 ％作為課徵地價稅之課稅基準，在本研究資料上並無法知道納稅義務人有無自行申報地價，因此皆假設以公告地價乘以 80％作為課徵地價稅之課稅基準；而在估算應付房屋稅稅額過程中，在核定房屋單價部份會將房屋標準單價根據調整率會有些微調整，這也是會產生些許誤差現象。另外在探討財產稅對於房價的影響. 治政大施，例如鄰近學校數量、鄰近市場 (傳統市場、大型量販店以及超級市場等) 數立. 方面，雖已控制房屋特徵、房屋類型、座落地段等，一些在房地產周遭的公共設. 量、鄰近公園數量、鄰近主要幹道、鄰近醫療院所數量、鄰近捷運站數量等，為. ‧ 國. 學. 了避免在衡量公共設施上產生偏誤，本文並沒有將這些公共設施加入模型中。. er. io. sit. y. ‧. Nat. 第四節研究架構. 本文的研究架構如下，第一章為緒論，說明本文的研究動機與目的、研究資. al. n. v i n 料與方法、研究限制以及研究架構。第二章為台灣財產稅的介紹，首先先定義財 Ch engchi U 產稅以及其分類，接下來介紹台灣現行的財產稅制度，並且探討財產稅制度的變. 遷，最後財產稅稅基評定方法。第三章為財產價值評估之探討，首先說明衡量雙率稅制下衡量評估價值的必要性，接下來探討國內外有關於評估價值的文獻回顧，之後說明本文如何衡量評估價值、樣本的選取以及估算真實價值未被評估到比率的結果。. 第四章為財產稅有效稅率之衡量，首先說明衡量財產稅有效稅率之必要性，接下來透過文獻回顧瞭解國內外如何衡量財產稅有效稅率及其結果，之後說明本. 10.

(19) 文如何衡量財產稅有效稅率以及衡量有效稅率的結果。第五章為財產稅資本化程度之估計，首先說明探討財產稅資本化效果以及模型設定的重要性，接下來透過文獻回顧瞭解國內外如何探討財產稅資本化效果及其結果，之後透過實證的假設以及模型的設定，探討財產稅資本化效果之實證結果。最後第六章為政策意涵及未來研究方向。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 11. i n U. v.

(20) 研究動機與目的. 財產稅制度介紹. 財產稅現行制度. 學. 文獻回顧. 樣本選取. 衡量方法. ‧. n. al. er. io. sit. y. 財產稅有效稅率衡量. Nat 文獻回顧. 財產稅稅基評定. 財產價值評估治政大. ‧ 國. 立. 財產稅制度變遷. Ch. engchi. i n U. v. 衡量方法. 財產稅資本化程度. 文獻回顧. 模型設定. 政策意涵與未來研究方向圖 1.1 研究架構 12.

(21) 第二章台灣財產稅介紹第一節財產稅定義與分類財產稅，顧名思義係以「財產」作為稅基所課徵的租稅，財產稅主要是針對財產的持有或是所有權移轉所課徵的租稅，財產一般分為動產和不動產。動產係指銀行存款、有價證券等，簡單來說，財產具有移動性特徵者為動產。不動產以土地及其定著物如房屋等為主，根據 OECD 租稅統計分類，財產稅包括不動產. 政治大定義之廣義財產稅，而狹義定義的財產稅，指對土地、房屋或地上改良物等不動立稅、淨財富稅、遺產及贈與稅、金融與資本交易稅以及其他財產稅，此為一般所. ‧. ‧ 國. 學. 產之「持有」所課徵之財產稅. 台灣與國外的情況相同，由於動產在實務上較難掌握，因此一般在財產稅的. sit. y. Nat. 租稅客體，多以不動產為主。台灣財產稅租稅結構而言，財產稅除了遺產以及贈. al. er. io. 與稅之外，其餘大部分都是與土地及地上建築物相關的財產稅稅目。屬於財產稅. v. n. 稅目包括有遺產稅、贈與稅、地價稅、田賦、土地增值稅、房屋稅以及契稅，其. Ch. engchi. i n U. 中田賦依土地稅法第 27-1 條「為調劑農業生產狀況或因應農業發展需要，行政院得決定停徵全部或部分田賦」已經停徵，因此本章財產稅的介紹以不動產相關的稅制，如地價稅、土地增值稅、房屋稅以及契稅的稅制介紹為主。. 財產稅的課徵亦可以分成「持有」與「交易」兩種方式，所謂「持有」亦即是對擁有財產者進行定期的課稅，而「交易」係指在財產交易時才進行課稅，因此不動產稅可分為土地增值稅 (土地交易稅)、地價稅 (土地持有稅)、契稅 (房屋交易稅) 以及房屋稅 (房屋持有稅)，在 2016 年 1 月 1 日新開徵「房地合一稅」取代現行土地與房屋分離課徵的雙軌制。 13.

(22) 第二節台灣現行財產稅制度財產稅的課徵可以分成「持有」與「交易」兩種方式，以下分別從「持有」與「交易」方式介紹與土地、房屋相關的稅制以及最新開徵的房地合一稅。. 一、持有稅（一）地價稅地價稅課徵範圍是依據各縣市地價評議委員會每三年所規定的公告地價作. 治政大採基本稅率千分之 10 至千分之 55 等六級超額累進稅率制。原則上每三年納稅義立. 為課徵地價稅的稅基，採取累進課徵。一般土地依地價總額超過累進起點之倍數，. 務人必須自行申報地價，並且可以按照各縣市政府區段公告地價的上下 20％變. ‧ 國. 學. 動範圍內申報地價。. ‧. 1. 稅基計算. y. Nat. 地價稅的課徵係以申報地價為基礎，核定申報地價主要介於公告地價上下加. er. io. 2. 稅率. sit. 減 20％的區間範圍。. al. n. v i n 地價稅基本稅率為千分之C10，土地所有權人之地價總額未超過土地所在地 hengchi U. 直轄市或縣 (市) 累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收。所謂累進起點地價，是以直轄市及縣 (市) 土地七公畝之平均地價為準，但不包括工廠用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。超過累進起點地價者，依下表規定累進課徵：. 另外對於自用住宅用地，都市土地面積未超過三公畝部分，非都市土地面積未超過七公畝部分，其地價稅按千分之二課徵；工礦用地、遊憩用地、宗教用地以及加油站、停車場等，直接使用的土地按千分之十課徵地價稅；都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，按千分之六課徵地價稅，如果公共設. 14.

(23) 施保留地未做其他用途者，免徵地價稅；公有土地按基本稅率課徵地價稅，但公有土地供公共使用者，免徵地價稅。. 表 2.1 地價稅現行制度稅級別. 計算公式. 第 1 級應徵稅額＝課稅地價(未超過累進起點地價者)×稅率(10/1000) 第2級. 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價未達 5 倍者)×稅率(15/1000)－累進差額(累進起點地價×0.005). 第3級. 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 5 倍至 10 倍者)×稅率(25/1000) －累進差額(累進起點地價×0.065). 第4級. 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者)×稅率(35/1000) －累進差額(累進起點地價×0.175). 第6級. 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 20 倍者以上)×稅率(55/1000)－累進差額(累進起點地價×0.545). 政治大應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者)×稅率(45/1000) 立第5級－累進差額(累進起點地價×0.335). ‧ 國. 學. sit. n. al. er. io. 地價稅計算方式如下：. y. Nat. 3. 計算公式. ‧. 資料來源：財政部. Ch. 地價稅額＝公告地價×土地面積×適用稅率. engchi. i n U. v. （二）房屋稅房屋稅是一種財產稅，因持有房屋而定期課徵的稅。房屋稅係以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。所謂房屋是指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者；所謂增加該房屋使用價值之建築物，則是指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。 1. 稅基 15.

(24) 房屋稅依房屋評定現值課徵之，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋評定現值。而房屋標準價格由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之：（1）按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。（2）各類房屋之耐用年數及折舊標準。（3）按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。. 政治大. 上述房屋標準價格，每三年重新評定，並且應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。. 立. 2. 稅率及稅額計算. ‧ 國. 學. 房屋稅係以房屋實際使用情形按其房屋現值，依下列稅率課徵：. ‧. （1）住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，稅率為 1.2%；其他供住家. y. Nat. 用者，最低不得少於 1.5%，最高不得超過 3.6%。個地方政府得視所有權人持有. er. io. sit. 房屋戶數訂定差別稅率。. （2）非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低. al. n. v i n 不得少於 3%，最高不得超過 C 5%；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於 hengchi U. 1.5%，最高不得超過 2.5%。. （3）房屋同時作住家及非住家用者：應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅，但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。 3. 計算公式房屋稅額＝房屋標準單價×房屋面積×（1-折舊率×折舊經歷年數） ×街路等級調整率×適用稅率. 16.

(25) 二、交易稅（一）土地增值稅土地增值稅係對土地的增值課稅，其性質為資本增益稅，原來應屬於所得稅，但是為奉行平均地權的理念，對不勞而獲部分實施漲價歸公，單獨對其課徵土地增值稅，且稅率從高。並且為避免重複課稅，出售土地之利得，課徵土地增值稅外，均不再課徵所得稅，因此可以視為所得稅的分離課稅。. 1. 稅基計算. 治政大人申報之土地移轉現值與公告現值比較，取大者作為該次申報土地移轉現值。立. 以每年 1 月 1 日公告之土地現值作為土地移轉現值的核定依據，以納稅義務. 2. 稅率. ‧ 國. 學. 土地增值稅係按土地漲價總數額計算較前次移轉現值或原規定地價漲價的. n. al. Ch. engchi. y. sit. io. 3. 自用住宅優惠稅率. er. 稅率 20% 30% 40%. Nat. 級距漲價倍數一倍以內漲價倍數超過一倍未滿二倍部分漲價倍數超過二倍以上部分. ‧. 倍數採累進課徵，其稅率級距如下：. i n U. v. 土地所有權人出售或交換其自用住宅用地時，土地增值稅可就該部分之土地漲價總數額，每人一生一次申請 10％優惠稅率來計算應納稅額，並有重購退稅的優惠措施，但是此規定仍難完全照顧有多次換屋者之需求。財政部放寬原適用優惠稅率之次數限制，對於土地所有權人於適用一生一次 10％優惠稅率措施後，再次出售其自用住宅用地，符合一定條件者可再依 10％優惠稅率繳納土地增值稅，不受一生一次的限制，其條件如下：（1）出售都市土地面積未超過 1.5 公畝或非都市土地面積未超過 3.5 公畝部分。（2）出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。（3）出售前持有該土地六年以上。 17.

(26) （4）土地所有權人或其配偶、未成年人子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。（5）出售前五年內，無供營業使用或出租。. （二）契稅不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。契稅依據不同形式所有權的取得，而有不同的納稅義務人。. 治政大買賣契稅部分，應由買受人按契約所載價額申報納稅；典權契稅部分，應由立. 1. 納稅義務人. 典權人按契約所載價額申報納稅；交換契稅部分，應由交換人估價立契，各就承. ‧ 國. 學. 受部分申報納稅；贈與契稅部分，應由受贈人估價立契申報納稅；分割契稅部分，. ‧. 應由分割人估價立契申報納稅；占有契稅部分，應由占有不動產依法取得所有權. y. sit. io. er. 2. 稅率. Nat. 人估價立契，申報納稅。. 契稅稅率採從價課徵，稅率的規定也是依據不同所有權取得方式，訂定差別. al. n. v i n 稅率。買賣契稅為其契價 6％，典權契稅為其契價 4％，交換契稅為其契價 2％， Ch engchi U. 贈與契稅為其契價 6％，分割契稅為其契價 2％，占有契稅為其契價 6％。. 三、房地合一實價課稅房地合一實價課稅是指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵交易所得稅。用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，修正了原本不動產交易時，土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅，房屋交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課徵的目的。. 18.

(27) 房地合一稅制取代現行土地與房屋分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者減徵優惠。房地合一稅已於 2016 年 1 月 1 日實施。. 表 2.2 房地合一稅項目. 內容 ◎出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。 ◎105年1月1日起交易下列房屋、土地者： ˙105年1月1日以後取得 ˙103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內 (繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算). 課稅範圍 (含日出條款). 課稅稅基. 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額. 境內居住者. 立減免. 境內居住者自住房地. 1. 持有1年以內：45% 2. 持有超過1年：35%. 1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租 2. 按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵 3. 6年內以1次為限. 學. 課稅稅率. ‧ 國. 非境內居住者. 政治大. ‧. Nat. ˙換大屋：全額退稅(與現制同) 重購退稅 ˙換小屋：比例退稅 ˙重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉. y. 個人部分. 1. 持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35%、持有10年以內超過2年：20%、持有超過10年：15% 2. 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%. io. 稅收用途. 分離課稅，所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅. al. n. 營利事業部分. 課稅範圍及稅收用途課稅稅基. er. 課稅方式. sit. 繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算. 課稅收入循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出同個人. Ch. engchi. i n U. v. 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額. 課稅稅率. 1. 17%(與現制同) 2. 總機構在中華民國境外之營利事業： (1)持有1年以內：45%； (2)持有超過1年：35%. 課稅方式. 併入年度結算申報課稅(與現制同). 資料來源：財政部. 第三節財產稅制度之變遷. 自 1949 年政府播遷來台，至今已近 70 年，期間全球社會經濟政治等情勢變化多端，台灣亦是如此，而財產稅制度隨著社會經濟政治等情勢的變化亦做許多 19.

(28) 次的修正。本節將分別從「持有」與「交易」方式介紹與土地、房屋相關稅制的變遷。. 一、持有稅（一）地價稅制度變遷「耕者有其田」政策實施成功後，1954 年政府積極實施都市土地改革，都市土地改革主要是透過課稅的方式來達成孫中山所主張的「平均地權」。1954 年立法通過「實施都市平均地權條例」，該條例規定，都市土地應規定地價，實行. 治政大就從課徵範圍、累進起點地價以及稅率的變動來論述。立. 照價徵稅、照價收買與漲價歸公。而實施照價徵稅的方法就是課徵地價稅。以下. ‧ 國. 學. 1. 課徵土地範圍. sit er. io. 2. 累進起點地價. y. Nat. 對已規定地價之土地，除農業用地外，課徵地價稅。. ‧. 對都市土地，已規定地價者，課徵地價稅。1977 年起全面實施平均地權，. al. n. v i n 1947 年政府曾訂有「累進起點地價擬訂辦法」，以各縣市課徵地價稅之都市 Ch engchi U. 土地一市畝之平均地價為累進起點地價，一市畝折合為 6.667 公畝。1949 年所開徵的地價稅，就是以此為累進起點地價。1954 年制訂「實施都市平均地權條例」，將累進起點地價標準降低，以各縣市都市土地 5 公畝之平均地價為標準。1964 年又修正將 5 公畝調高到 7 公畝，同時將農業用地以及工廠用地等地價較低之土地排除在外，如此起點地價標準就更提高了，造成小地主超額累進的等級下降，同時對擁有許多土地且地價總額高的所有權人也降低負擔。. 20.

(29) 3. 稅率與優惠稅率 1954 年平均地權實施之前，地價稅稅率是規定在土地法上，當時土地法的基本稅率為 1.5%，超過累進起點地價者，以每超過 5 倍為一級距，第 2 級稅率比第 1 及累進 0.2%，第 3 級比第 2 級又累進 0.3%，第 4 級起每級累進稅率皆為 0.5%，直到第 12 級為止。地價總額為起點地價 50 倍以上者，超過部分按最高稅率 6.5%課徵。. 1954 年平均地權條例，基本稅率為 1.5%，但超過累進起點地價者，以每超. 治政大起點地價 36 倍以上者，超過部分按最高稅率 6%課徵。兩年後，1958 年修正的立. 過 4 倍為一級距，每級累進稅率皆為 0.5%，直到第 11 級為止。因此地價總額為. 稅率大幅下降，基本稅率調降為 0.7%，級距數從 11 級減少為 7 級，累進稅率加. ‧ 國. 學. 大到 1%，每級級距加大到 5 倍，地價總額為起點地價 25 倍以上者，超過部分按. ‧. 最高稅率 6.2%課徵。. y. Nat. er. io. sit. 1964 年不僅起點地價標準提高，稅率也提高，基本稅率提高到 1.5%，級數與累進稅率不變，同等級的稅率比 1958 年高出 0.8%。地價總額為起點地價 25. al. n. v i n 倍以上者，超過部份按最高稅率年又修正調低，基本稅率調 C h7%課徵。到了 1989 engchi U 降 0.5%，由 1.5%變為 1%，而其他各級累進稅率也跟著調降 0.5%，同時將最高. 級數減少一級。地價總額為起點地價 20 倍以上者，超過部分按最高稅率 5.5%課徵。. 優惠稅率方面，1958 年修正平均地權條例，規定公共使用之公有土地，期地價稅按基本稅率課徵，不再累進課徵。1977 年修正為公有土地按基本稅率徵收地價稅，而公有土地提供公共使用者免徵。對自用住宅用地的地價稅，在 1964 年修正時給予優惠稅率 1%，1968 年調降為 0.7%，1977 年降為 0.5%，1989 年降. 21.

(30) 為 0.2%。但是自用住宅用地地價稅優惠稅率有面積上的限制，都市土地面積不得超過 3 公畝，非都市土地面積不得超過 7 公畝。1977 年起，政府興建國民住宅，自動工興建或取得所有權之日起，其用地之地價稅也可享受此等優惠稅率， 1989 年更將優惠稅率擴及到民間企業或公營事業興建的勞工宿舍。. 工業用地、礦業用地、私有公園、動物園、體育場所用地、寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地、供公眾使用之停車場用地等，皆可按基本稅率課徵，且享有部分優惠。對都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用，除依. 治政任何使用並與使用中的土地隔離者，免徵地價稅。大立. 自用住宅用地的規定優惠外，皆按 1%課徵地價稅，1989 年調為 0.6%，而未做. ‧ 國. 學. （二）房屋稅制度變遷. ‧. 台灣光復後就開徵房屋稅，當時稱為房捐，而 1947 年 8 月台灣省政府頒布. y. Nat. 「台灣省各縣市房捐徵收細則」，1967 年修法並更名「房屋稅條例」，至今也經. n. al. er. io. sit. 歷多次修正。以下根據房屋現值與標準價格以及稅率探討其變遷。. 1. 房屋現值與標準價格. Ch. engchi. i n U. v. 在房捐的年代，房捐的稅基有兩種，一種是對自用者依房屋價值計算，另一種為對出租者按租金收益核課。1967 年頒訂「房屋稅條例」，廢除按房屋租金課徵，一律改按房屋價值課徵，並增訂房屋評價標準。而房屋評價制度經歷多次改革，1968 年實施等級查定標準，1974 年起實施房屋價格評點標準，1975 年起實施台灣省公布之「房屋標準價格及評點標準實施要點」，1982 年起實施「台灣省改進房屋現值評價作業要點」。1984 年 7 月財政部頒訂「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」，對房屋現值的核定，以「房屋標準單價表」、「折舊率標準表」以及「房屋坐落地段等級調整率評定表」，2003 年 5 月財政部頒布「簡化. 22.

(31) 評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則」，作為各縣市政府自行訂定房屋評價制度之參考。. 2. 稅率 1951 年政府頒訂「統一稽徵」暫行辦法，不分使用情形對房捐一律按照房屋現值的 1%課徵，但此辦法只試行一年。1952 年起，各縣市的房捐，全照房捐徵收條例所訂的最高捐率，對出租者而言，營業用房屋課徵 26%的稅率，住家用房屋則為 10%；對自用者而言，營業用房屋課徵 20%的稅率，住家用房屋則為 6%。. 立. 政治大. 1967 年起新制訂「房屋稅條例」，房屋稅率按房屋使用性質的不同而訂定不. ‧ 國. 學. 同的法定稅率，住家用稅率最低，非營利使用次之，最高稅率為營業用。1990. ‧. 年之後，住家用的法定稅率最高為 2%，最低為 1.2%，徵收率為 1.2%；營業用. y. Nat. 的法定稅率最高為 5%，最低為 3%，徵收率為 3%；私人醫院、診所、自由職業. n. al. er. io. sit. 事務所及人民團體等非營業用者，最高為 2.5%，最低為 1.5%，徵收率為 2%。. 二、交易稅. （一）土地增值稅制度變遷. Ch. engchi. i n U. v. 土地增值為財產交易所得之一，理應併入財產交易所得，納入綜合所得中課徵。然而為了實現孫中山先生遺教，以達土地「漲價歸公」的地利共享與抑制地價上漲，減少土地投機之目的。以下根據課徵範圍及稅率探討土地增值稅制度變遷情況。. 1. 課徵範圍實施都市平均地權時，對都市土地已規定地價者，為土地增值稅課徵之對象。. 23.

(32) 1977 年起，台灣全面實施平均地權，對已規定地價之土地，於移轉時課徵土地增值稅，其對土地課徵範圍比地價稅來得廣，且擴及到農業用地。但 1986 年對該條例修正時，又將農業用地排除在課徵範圍之外。. 與地價稅所課徵的範圍相比，土地增值稅所課徵的範圍相對較小，因有一些特殊使用與性質之公有及私有土地在移轉時，可以依法免徵或取得申請免徵，如各級政府出售與因繼承而移轉的土地；1989 年修正土地稅法，增加各級政府依法贈與之公有土地及受贈之私有土地、私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立. 治政大徵；2001 年修法時，增訂土地為信託財產者，於特定信託關係人間移轉所有權立. 私立學校使用之土地；1993 年修正時，增訂配偶相互贈與之土地，得申請不課. 者不課徵，免徵土地增值稅之土地範圍呈現擴大的趨勢。. ‧. ‧ 國. 學. 2. 稅率. y. Nat. 1954 年都市平均地權未實施前，土地法就規定了土地增值稅，第一級稅率. er. io. sit. 為 20%，所謂第一級者係指土地漲價總數額在原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達一倍者。以漲價總額每增加一倍，提高一級，直到第四級. al. n. v i n 為止，即超過三倍以上者；其累進稅率每級增加 20%，因此第四級稅率為 80%。 Ch engchi U 1954 年平均地權條例所訂稅率與當時土地法所訂者稍微有不同，級距一樣，級數增加一級，到第五級，即超過原規定地價四倍以上者；其所對應的稅率也與土地法規定不同，同級者稅率多 10%，而第五級稅率為 100%，也表示土地漲價總額超過四倍以上者，超過之部分全部歸公。1958 年修正條例時，土地增值稅率未變動，1964 年修正時，第一級到第四級稅率都下降 10%，第五級未變動。 1968 年修正時，將第五級取消，最高稅率為 80%，表示土地漲價總額超過三倍以上者，超過之部分按 80%課徵。. 24.

(33) 1977 年新制訂土地稅法，土地增值稅在稅率與級距上都做大幅修正，稅率提高，級距也減少到只有三級，其稅率分別為 40%、50%與 60%，稅率累進差距也縮小。1980 年代台灣房地產市場熱絡，土地價格狂飆，然而土地增值稅稅率卻不動，2002 年 2 月起為期兩年，土地增值稅減半徵收，後又多延長一年。在減半徵收到期前，政府於 2005 年 1 月修法，將各等級土地增值稅稅率修正為 20%、 30%與 40%。. 土地增值稅也有優惠稅率之訂定，在 2005 年修法時，將土地持有年份考量. 治政大稅率減徵 30%，40 年以上者，減徵 40%。而對自用住宅用地所有權移轉時，土立. 而給予優惠減徵，持有土地年限超過 20 年以上者，稅率減徵 20%，30 年以上者，. 地增值稅按 10%課徵，而這項優惠稅率，一生僅有一次。. ‧ 國. 學 ‧. 土地重劃部分，經重劃的土地，於重劃後第一次移轉時，稅率減徵 20%，1993. y. Nat. 年修正減徵 40%。政府為鼓勵土地充分利用，因而有荒地稅與空地稅之設計，私. er. io. sit. 有荒地或空地，經改良、利用或建築使用而移轉所有權者，就其應納土地增值稅額減徵 20%，若購買荒地或空地，未經改良、利用或建築使用即予出售者，就其. al. n. v i n 應納土地增值稅額加徵 10%，這些規定在 1989 年修法時予以刪除。 Ch engchi U （二）契稅制度變遷. 契稅條例制訂於 1940 年，當時共有條文 17 條，1967 年大幅修正將條文增加到 33 條，之後曾有五次修正，1999 年 7 月修正幅度為最大。契稅條文雖有修正，但其立稅精神與內容少有變動，其稅基為契價，未達申報時當地不動產評價委員會會評定之標準價格者，得依評定標準價格計課。而契稅稅率在 1951 年、 1991 年以及 2007 年有三次變動，在買賣部分，1951 年為 6%，1991 年上升為 7.5%，到了 2007 年又回到 6%；在承典部分，1951 年為 4%，1991 年上升為 5%，到了. 25.

(34) 2007 年又回到 4%；在交換部分，1951 年為 2%，1991 年上升為 2.5%，到了 2007 年又回到 2%；在贈與部分，1951 年為 6%，1991 年上升為 7.5%，到了 2007 年又回到 6%；在分割部分，1951 年為 2%，1991 年上升為 2.5%，到了 2007 年又回到 2%；最後在占有部分，1951 年為 6%，1991 年上升為 7.5%，到了 2007 年又回到 6%。. 第四節財產稅稅基評定. 治政大稅的課徵。台灣的財產稅制是將土地與建物分離課稅，因此在稅基的評定上也是立. 公部門的不動產估價大多作為財稅收入以及土地政策的價格基礎，例如財產. 要將土地與建物分離估價。然而如果土地與建物價值沒有被合理的估算，就會造. ‧ 國. 學. 成稅賦的不公，因此稅基的正確性及穩定性是相關財稅與土地政策成功的要件。. ‧. y. Nat. 土地估價方面是由地政機關負責，土地價格的查估是採區段價制，也就是將. er. io. sit. 地價相近、區段相連、使用情況相同或相近地區，劃分同一區段，再就同一區段內蒐集之實例價格中位數，訂其區段價格。估計區段地價之後，由地價查估人員. al. n. v i n 編造地價評議表，交由該縣市的地價評議委員會評議當年度區段地價，評議通過 Ch engchi U 後根據計算各筆宗地的公告地價與公告土地現值，並根據「平均地權條例」第. 14 條規定，規定地價後，每 3 年重新規定地價 1 次，但必要時得以延長。而各縣市的地價評議委員會組成依照「地價及標準地價評議委員會組織規程」，地價評議委員會包含直轄市或縣市首長、秘書長、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員、議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識的專家學者、不動產估價師、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築師公會代表、建築開發商代表、銀行代表以及農會代表等人。. 26.

(35) 房屋現值的評價，根據「房屋稅條例」第 9 條規定，各直轄市、縣 (市) (局) 應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評議委員會。而不動產委員會依據「不動產評價委員會組織規程」，成員包含直轄市或縣市首長、財政局 (處) 長、地方稅稽徵機關局 (處) 長、建築管理主管人員、地政主管人員、地方稅稽徵機關主管科長、市議員代表、不動產估價師代表、建築開發商代表、營造業代表、建築師公會之專門技術人員以及民意機關等推派代表所組成。然而房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告。第一，按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級；第二，各類房屋之耐. 治政大況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。房屋標準價立用年數及折舊標準；第三，按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概. 格，每 3 年重新評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。. ‧ 國. 學 ‧. 這些政府評估價格一般都認為未能真實的反應市場價值。政府估價專業知識. y. Nat. 不足，以及不動產交易資訊的缺乏 [例如廖誼溢 (2000)、黃瓊瑤 (2002)、林英. er. io. sit. 彥 (2003)]，地價評議委員會並非常設性機關，各機關首長或是民意代表往往因為個人利益或是其他因素介入地價調整，人為干預嚴重，嚴重扭曲稅基 [例如黃. al. n. v i n 瓊瑤 (2002)]。在房屋標準單價方面，標準單價分級評定標準過於簡化，且標準 Ch engchi U. 單價偏低，標準單價僅及實際造價三分之一 [例如黃呈錐 (2001)、林英彥 (2003)]。. 對於土地與房屋估價的研究，都認為台灣目前估價方式跟結果都存在嚴重的問題，因此有必要將台灣財產稅相關議題做更深入探討。. 27.

(36) 第三章財產價值評估之探討第一節前言財產稅稅制可以分成單一稅率財產稅制以及雙率財產稅制。所謂單一稅率財產稅制，亦即將土地以及建物合併課稅，並且將合併後的土地與建物課徵相同的財產稅稅率；而雙率財產稅制則將土地與建物分開課稅，並且土地與建物課徵不同的稅率。財產稅稅制一個很大的問題在於財產是持續持有，並沒有被交易，所. 政治大基，必須透過對財產評估的程序立，因此財產稅稅基依賴的是評估價值，Mills (1998). 以沒有每年的市場成交價值，如此一來無法使用真實的市場價值來做為財產稅稅. ‧ 國. 學. 以及 England and Zhao (2004) 認為財產的評估價值之所以會有系統性的評估誤差，主要是因為地方估價人員通常是不可信賴的。Thrall (1979)、Kowalski and. ‧. Colwell (1986)、Goolsby (1997)、De Cesare and Ruddock (1998)、Allen and Dare. sit. y. Nat. (2002)、Harris and Lehman (2001) 認為評估價值有系統性評估誤差，是受到在財. al. er. io. 產的價值、財產的類型、樓地板面積、土地面積以及座落的地理位置等財產的特. v. n. 性的影響。此外，Wilson (1999)以及 Brueckner (2001) 認為財產稅在大多數國家. Ch. engchi. i n U. 都是地方稅，地方政府通常會盡可能壓低財產稅租稅負擔，將財產稅當作一個財政政策工具，吸引投資，改善當地經濟狀況，這也是造成評估價值與真實價值之間會有誤差狀況發生的原因。. 在衡量財產稅的稅基評估價值時，一般而言會使用評估比率來衡量。單一稅率稅制下由於土地與建物合併課稅，因此在估算評估比率就比較單純，直接將整體的評估價值除以總真實價值；但是在雙率稅制之下就顯得更複雜，因為是土地與建物分開稅制，評估土地與建物必須分開評估後，再加總土地與房屋的評估價值，最後除以真實價值。雙率稅制在估算評估比率比起單一稅率稅制不僅比較複 28.

(37) 雜，並且因為土地與建物分開評估，所產生的系統性誤差也會比起單一稅率稅制，土地與建物合併評估，還要來得大，因此在估算雙率稅制下的評估比率更是重要。. 在台灣，土地與建築物分別課稅，土地課徵地價稅而建築物的部分則課徵房屋稅。地價稅稅基為土地公告地價，公告地價估價方面是由地政機關負責，土地價格的查估是採區段價制，也就是將地價相近、區段相連、使用情況相同或相近地區，劃分同一區段，再就同一區段內蒐集之實例價格中位數，訂其區段價格。. 治政大員會評議當年度區段地價，評議通過後根據計算各筆宗地的公告地價，並且至少立. 估計區段地價之後，由地價查估人員編造地價評議表，交由該縣市的地價評議委. 3 年重新規定地價 1 次；房屋稅稅基為房屋評定現值，而房屋評定現值的評價是. ‧ 國. 學. 根據第一，按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級；第二，各類房屋之耐用. ‧. 年數及折舊標準；第三，按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，. y. Nat. 並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。並且也與公告地. er. io. sit. 價一樣，每 3 年重新評定一次。一般都認為這些委員會的估價未能真實的反應市場價值。政府估價專業知識不足，以及不動產交易資訊的缺乏 [例如廖誼溢. al. n. v i n (2000)、黃瓊瑤 (2002)、林英彥 C h(2003)]，地價評議委員會並非常設性機關，各 engchi U. 機關首長或是民意代表往往因為個人利益或是其他因素介入地價調整，人為干預嚴重，嚴重扭曲稅基 [例如黃瓊瑤 (2002)、張瑞真 (2003)]。在房屋標準單價方面，標準單價分級評定標準過於簡化，且標準單價偏低，標準單價僅及實際造價三分之一 [例如黃呈錐 (2001)、林英彥 (2003)]，因此台灣在財產真實價值的評估比率上可能會有偏低的情況。. 本文選取施行雙率稅制的台灣為研究標的，由於財產稅為地方稅，本研究將選取樣本為台灣的首都台北市，台北市除了是台灣在經濟、文化及政治上的首善. 29.

(38) 之都之外，近年來房價上漲為全國之冠，並且台北市 12 個行政區之間的發展差異相當大，因此探討台北市在不同行政區在財產真實價值未被評估到的比率「1 －評估比率」之間的差異將會是個值得研究與探討的城市。為了避免不一致的評價機制，估算樣本皆選取自用住宅進行估算及分析。此外，在國外，通常是直接使用評估比率來衡量評估價值，而本文則是先估算出評估比率之後，再用 1 扣掉此評估比率，即可估算出財產真實價值未被評估到的比率，透過「1－評估比率」除了探討台北市自用住宅財產真實價值被低估的程度之外，並探討台北市各個行政區之間自用住宅真實價值被低估的程度，也從不同時間的角度來看真實價值未. 政治大. 被評估到的比率，最後依房屋類型不同來看真實價值未被評估到的比率。. 立. ‧ 國. 學. 第二節相關文獻探討. ‧. International Association of Assessing Officers (IAAO) 提出使用評估比率中. y. Nat. 位數 (Median Assessment-Sales Ratio) 來衡量財產稅的公平性。所謂評估比率的. er. io. sit. 中位數，是將樣本之評估比率按其數值高低排列後的中間數值，此數值剛好劃分了前後各 50%的樣本數，相對於平均數 (Mean) 而言，評估比率中位數相較平均. al. n. v i n 數不受到極端值的影響，在衡量某一行政區域的評估比率時，是一個較佳的代表 Ch engchi U. 數據。Goolsby (1997) 運用華盛頓州三個郡的資料，發現土地面積、建物面積、地上面積、土地占不動產整體價值比例的增加會造成較高的評估比率，而交易價格、房屋屋齡的增加則造成較低的評估比率。Allen and Dare (2002) 使用佛羅里達州 Palm Beach 郡的資料，發現土地面積、建物面積、房屋屋齡與評估差異的絕對值成正比，社區居民所得水準則與評估差異的絕對值成反比。Cornia and Slade (2005) 以亞利桑那州 Maricopa 郡的資料進行分析，認為不同價位區間的不動產應該分開分析，才能較為精確的探討不動產評估水準。. 30.

(39) 國內文獻方面，蔡吉源 (2001) 以土地公告地價以及土地公告現值占法拍屋拍賣的比例來衡量各縣市的評估比率，結果顯示公告地價除以拍賣價格之全國評估比率平均數為 17.3%，其中以台北市 37.6%為最高，彰化縣 8.9%為最低；而公告現值除以拍賣價格之評估比率全國平均為 72.05%，其中以高雄縣的 114.3%為最高，澎湖縣的 41.9%為最低，這顯示都市地區的評估比率較鄉村地區為高。王宏文 (2010) 則以不動產交易實例來研究台北市地價稅之公平性，結果顯示台北市地價稅的評估比率 (土地公告地價/土地市價) 差異甚大，並發現台北市的地價稅評估比率約為 18%。林子欽與林子雅 (2008) 則以評估比率為分析對象，定義. 治政大港區與內湖區為研究區域，對台北市 4313 筆不動產交易資料進行分析，而土地立. 評估比率為土地公告現值與房屋現值的加總除以不動產交易價格，並以台北市南. 公告現值自台北市政府地政處抄錄而得，房屋現值則依房屋稅條例規定逐筆推估，. ‧ 國. 學. 結果發現評估比率偏高的區段集中在較早開發的區域，評估比率偏低的區段則集. ‧. 中在較晚開發的區域。Lin (2010) 研究台北市 12 個行政區不動產估價水準，定. y. Nat. 義評估比率為土地公告現值與房屋現值的加總除以不動產交易價格，利用 1999. 寓以及高層大廈之間的評估比率並不一致。. n. al. Ch. engchi. er. io. sit. 年至 2004 年第 2 季共 10191 筆不動產交易資料，結果發現在透天住宅、低層公. i n U. v. 根據以上國內外文獻，較少文獻同時從各行政區、不同房屋類型以及不同時間的角度來探討財產稅評估比率的相關問題，因此本文將探討財產稅評估比率同時從各行政區、不同房屋類型以及不同時間的角度來探討財產稅評估比率的相關問題，並且本文將先估算出評估比率，再用 1 扣掉此評估比率，更能直接瞭解財產真實價值未被評估到的比率。此外，雖然 Lin (2010) 研究台北市 12 個行政區不動產估價水準，也同時探討不同房屋類型的評估比率，但是其評估比率是定義為土地公告現值與房屋現值的加總除以不動產交易價格，而本文則是探討財產稅中關於持有稅的地價稅以及房屋稅稅基，根據土地公告地價以及房屋評定現值，. 31.

(40) 估算出土地與房屋的評估價值，加總後除以不動產交易價格，這樣估算出來的評估比率更能瞭解民眾所持有的房地產其評估價值與真實價值之間的差距。. 第三節財產價值評估之估算台北市財產稅稅制為雙率稅制，其在估算評估比率上比起單一稅率稅制不僅比較複雜，並且因為土地與建物分開評估，所產生的系統性誤差也會比起單一稅率稅制，土地與建物合併評估，還要來得大，因此在估算雙率稅制下的評估價值. 治政大估比率之後，再用 1 扣掉此評估比率即可估算出財產真實價值未被評估到的比率，立是相當重要。在國外，通常使用評估比率來衡量評估價值，而本文則是估算出評. 實價值未被評估到的比率其公式如下：. 學. ‧ 國. 這可以看出財產真實價值究竟被低估多少程度，這是本文主要目的之一。估算真. ‧. io. er. 真實市場價值未被評估到比率＝ 1－評估比率. sit. y. Nat. 評估比率＝（土地評估價值＋房屋評估價值）/ 房地產市場價值. 土地評估價值＝申報地價×土地面積. al. n. v i n 房屋評估價值＝房屋標準單價×房屋面積×（1－折舊率×折舊經歷年數） Ch engchi U ×街路等級調整率. 以其中一筆樣本資料為例，樣本資料為「地址：台北市大安區安和路二段 241 號 11 樓；建物主要用途：住宅；總價：11,700,029 元；房屋總樓層：12 樓；所在樓層：11 樓；房屋構造：鋼筋混凝土；房屋面積：42.73 坪；土地面積：4.04 坪；屋齡：23 年」。估算評估比率的步驟如下：. 步驟 1：依據「台北市房屋構造用途分類」以及「台北市 35 層以下房屋構造標. 32.

(41) 準單價表」，此樣本構造為鋼筋混凝土，建物主要用途為住宅，分類為第三類，總樓層為 12 樓，可得房屋標準單價為每平方公尺 5080 元。. 步驟 2：依據「房屋折舊以及耐用年數表」以及「台北市房屋街路等級調整率表」，鋼筋混凝土造每年折舊率為 1%，最高折舊年數為 60 年，調整率為 200% (第 21 級)，而此樣本所在位置非為巷內，路面第 2 層在街路等級調整率在 200%以上者減 5 級，第 3 層起照第 2 層等級每層減 1 級，但設有電梯、昇降機者自第 3 層起不再遞減，且均減至 100%為止不再遞減。因此調整過後，此樣本的調整率為 140%。. 政治大. 步驟 3：依據估算公式，且 1 坪為 3.305 平方公尺，因此房屋評估價值約為. 立. 。. ‧ 國. 學. 步驟 4：土地評估價值方面，先根據內政部地政司的公告地價查詢查出樣本的公. ‧. 告地價為每平方公尺 149,000 元，且納稅義務人很少自行申報地價，因此納稅機. y. Nat. 關就以各縣市政府所公告之公告地價乘以 80％作為課徵土地評估價值的基準，. n. al. 步驟 5：評估比率＝(. er. io. sit. 因此土地評估價值約為. v i n Ch ＋ ) / 11,700,029 × 100%＝20.21% engchi U. 真實市場價值未被評估到比率＝ 1－評估比率＝1－20.21%＝79.79%. 第四節資料來源與樣本選取本文選取施行雙率稅制的台灣為研究標的，由於財產稅為地方稅，本研究將選取樣本為台灣的首都台北市，台北市除了是台灣在經濟、文化及政治上的首善之都之外，近年來房價上漲為全國之冠，並且台北市 12 個行政區之間的發展差異相當大，因此探討台北市在不同行政區在財產真實價值未被評估到的比率「1. 33.