財產價值評估之估算結果

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第五節 財產價值評估之估算結果

本文欲探討政府所課徵的房屋稅以及地價稅，其課稅基礎的房屋評估現值以 及土地評估價值，究竟與房地產市場成交價之間差距多少。由於台灣的房地產市 場價格並沒有將土地與房屋價格分開計算，因此在計算部分必須將房屋評估現值 與土地評估價值加總，先算出課徵財產稅稅基的房屋評估現值以及土地評估價值 占市場價格的比率，稱為「評估比率」，再用 1 扣掉此評估比率即可估算出市場 真實價格未被評估到的比率。

表 3.2 台北市及 12 個行政區「1－評估比率」

最大值 最小值 平均數 中位數 標準差 台北市 98.24% 1.42% 76.09% 78.14% 0.0942 文山區 96.94% 8.50% 77.43% 78.87% 0.0757 大安區 92.19% 13.41% 75.48% 77.59% 0.0974 士林區 92.72% 4.08% 77.29% 79.19% 0.0943 大同區 91.43% 1.79% 71.41% 73.87% 0.1235 中山區 93.57% 5.45% 73.38% 75.27% 0.1044 中正區 88.41% 6.16% 73.18% 75.81% 0.1171 內湖區 92.86% 35.97% 79.49% 80.49% 0.0618 北投區 97.14% 34.44% 77.28% 79.06% 0.0876 松山區 97.75% 41.26% 76.18% 77.66% 0.0807 信義區 93.77% 19.03% 74.35% 76.32% 0.1038 南港區 89.18% 46.30% 78.89% 80.47% 0.0693 萬華區 98.24% 1.42% 70.78% 72.66% 0.1139 資料來源：本研究整理

依表 3.2 所示，台北市的「1－評估比率」平均為 76.09％，最大為萬華區的 98.24％，最小也為萬華區的 1.42％；各地區方面，內湖區為 12 個行政區中平均 為 79.49％，次高為南港區的 78.89％，最低為萬華區的 70.78％。這表示台北市 每一個行政區的「1－評估比率」平均都至少有七成以上，可見房屋稅與地價稅

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市場成交價 1267 46809000.00 1223200.00 7202483.76 6000010.00 4812281.38 土地價值 1267 9510172.25 107233.54 1418512.84 1190025.42 969520.10 房屋現值 1267 3241327.00 59437.52 444824.70 328035.69 367208.72 總價值 1267 11080526.10 255055.10 1863337.54 1589558.27 1142187.61

1-評估比率 1267 93.77% 1.42% 72.23% 74.10% 0.103926

2003年 樣本數 最大值 最小值 平均數 中位數 標準差

市場成交價 972 56253400.00 1092000.00 7754129.17 6250350.00 5819516.83 土地價值 972 14743881.22 161732.96 1529728.75 1274095.06 1135457.45 房屋現值 972 2989021.00 56806.65 489550.62 351968.40 398213.91 總價值 972 16683395.94 307401.12 2019279.37 1725419.45 1346165.60

1-評估比率 972 92.94% 4.08% 71.73% 74.13% 0.108744

2004年 樣本數 最大值 最小值 平均數 中位數 標準差

市場成交價 2807 94785200.00 1178400.00 7552173.28 6300017.00 5175262.74 土地價值 2807 15578050.60 13279.40 1329069.16 1108653.88 1016666.39 房屋現值 2807 6093296.79 32453.31 372228.89 241187.37 355915.75 總價值 2807 19515902.65 182402.50 1701298.05 1414691.77 1193752.79

1-評估比率 2807 96.22% 1.79% 76.29% 78.29% 0.091163

2005年 樣本數 最大值 最小值 平均數 中位數 標準差

市場成交價 2768 81877200.00 1225900.00 7628041.36 6541551.50 5054115.62 土地價值 2768 14366885.01 5523.99 1295215.77 1082794.24 972069.22 房屋現值 2768 4495283.67 37773.56 338878.21 224467.43 313668.36 總價值 2768 18655942.44 57349.69 1634093.98 1377746.12 1140179.70

1-評估比率 2768 97.75% 11.22% 77.50% 79.18% 0.083784

2006年 樣本數 最大值 最小值 平均數 中位數 標準差

市場成交價 1567 163050000.00 1240000.00 10069415.78 7696000.00 9634031.08 土地價值 1567 15033241.02 178463.61 1505110.33 1206459.58 1285999.88 房屋現值 1567 9299101.00 39707.72 426123.85 267498.26 501257.11 總價值 1567 24332342.02 278666.16 1931234.19 1531513.60 1619132.85

1-評估比率 1567 98.24% 5.45% 79.09% 80.67% 0.078520

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表 3.3 為台北市從不同時間的角度來看市場價格未被評估到的比率。「1－評 估比率」之平均值先從 2002 年 72.23％下降到 2003 年的 71.73％，雖然平均房地 產市場成交價是上升的；2003 年到 2004 年平均房地產市場價格下降，但是「1

－評估比率」則大幅上升至 76.29％，2005 年之後隨著平均房地產市場價格開始 攀升，「1－評估比率」之平均值則是逐年增高，到了 2006 年為 79.09％，接近 80％；至於最高是出現在 2006 年的 98.24％，最低的則是出現在 2002 年 1.42％。

至於會出現這趨勢的原因可以從市場成交價、土地價值以及房屋現值的角度進行 分析，譬如 2002 年至 2003 年平均房地產市場成交價格上升約 7.7％，但是土地 價值也上升約 7.8％，而房屋現值大幅上升 10.05％，土地以及房屋的評估價值上 升幅度是大於房地產市場成交價的成長幅度，因此 2003 年的「1－評估比率」會 低於 2002 年。

表 3.4 為依房屋類型不同來看市場價格未被評估到的比率。從表 3.4 可發現 台北市大廈平均「1－評估比率」為最高 78.02％，而獨棟 71.25％為最低；最高 的「1－評估比率」比率 98.24％房屋類型為獨棟，而最低為 1.42％為公寓。這個 結果可以從各房屋類型的土地價值以及房屋現值差別看出端倪；台北市大廈平均 土地價值為最低，而大廈大多座落在比較繁榮地段會有較高的街路調整率，以及 較高的樓層也會有較高的房屋標準單價，這些都是使得大廈的平均房屋現值會高 出公寓以及獨棟的平均房屋現值許多的原因，雖然大廈平均土地價值與平均房屋 現值加總的平均總價值大於公寓，但是大樓平均市場成交價高於公寓更多，因此 大樓「1－評估比率」的平均值是高於公寓；獨棟則是有最高的平均土地價值以 及將平均土地價值與平均房屋現值加總的平均總價值，且高出大廈以及公寓許多，

因此獨棟有最低的「1－評估比率」的平均值。

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表 3.4 台北市依房屋類型不同之「1－評估比率」