資料來源與樣本選取

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準單價表」，此樣本構造為鋼筋混凝土，建物主要用途為住宅，分類為第三類，

總樓層為 12 樓，可得房屋標準單價為每平方公尺 5080 元。

步驟 2：依據「房屋折舊以及耐用年數表」以及「台北市房屋街路等級調整率表」，

鋼筋混凝土造每年折舊率為 1%，最高折舊年數為 60 年，調整率為 200% (第 21 級)，而此樣本所在位置非為巷內，路面第 2 層在街路等級調整率在 200%以上者 減 5 級，第 3 層起照第 2 層等級每層減 1 級，但設有電梯、昇降機者自第 3 層起 不再遞減，且均減至 100%為止不再遞減。因此調整過後，此樣本的調整率為 140%。

步驟 3：依據估算公式，且 1 坪為 3.305 平方公尺，因此房屋評估價值約為 。

步驟 4：土地評估價值方面，先根據內政部地政司的公告地價查詢查出樣本的公 告地價為每平方公尺 149,000 元，且納稅義務人很少自行申報地價，因此納稅機 關就以各縣市政府所公告之公告地價乘以 80％作為課徵土地評估價值的基準，

因此土地評估價值約為

步驟 5：評估比率＝( ＋ ) / 11,700,029 × 100%＝20.21%

真實市場價值未被評估到比率＝ 1－評估比率＝1－20.21%＝79.79%

第四節 資料來源與樣本選取

本文選取施行雙率稅制的台灣為研究標的，由於財產稅為地方稅，本研究將 選取樣本為台灣的首都台北市，台北市除了是台灣在經濟、文化及政治上的首善 之都之外，近年來房價上漲為全國之冠，並且台北市 12 個行政區之間的發展差 異相當大，因此探討台北市在不同行政區在財產真實價值未被評估到的比率「1

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－評估比率」之間的差異將會是個值得研究與探討的城市。為了避免不一致的評 價機制，估算樣本皆選取自用住宅進行估算及分析。

由於台灣不動產交易詳細資訊並不完全公開，一般而言並不容易收集到完整 的住宅屬性的資料。為了克服這項困難，本研究有關不動產交易資料，是根據台 灣民眾在購買房屋時向某民營銀行申請房屋貸款的內部資料，從 2002 年到 2006 年共 166,098 筆資料，其中台北市有 24,787 筆，高雄市有 16,937 筆，台北縣 40,126 筆為最多。此資料最大的優點為詳細的列出交易不動產的各項屬性以及成交價格 與日期，最重要的是，此資料有不動產的實際詳細地址，這使得在估算土地評估 價值以及房屋評估價值上，可以較精確的得出評估比率，進一步得知真實價值未 被評估到的比率。

估算樣本方面，先從資料庫中剔除非自用住宅的樣本，再利用為了計算地價 稅必須要查詢每一筆樣本所處的小段、地號以及公告地價，找出一些非本地區卻 誤植的樣本並將以剔除，最後台北市各行政區自用住宅樣本的基本資料如表 3.1 所示。根據表 3.1 可以得知在台北市 2002 年至 2006 年總共有 9,381 筆「自用住 宅」的資料，其中以內湖區 1,325 筆為最多，大同區 251 筆為最少。至於在台北 市各行政區當中，平均房地產交易價格以大安區為最高 (11,523,201.23 元)，士 林區則以 9,464,327.36 元次之，而最低則為萬華區的 5,173,350.16 元。至於課徵 房屋稅稅基的平均房屋標準單價方面，以南港區 4,010.86 元為最高，大安區以 3,977.05 元次之，而北投區 3,159.76 元則為最低。課徵地價稅之稅基平均公告地 價方面，以大安區 86,569.33 元為最高，中正區 71,400.06 元次之，而南港區則以 27,046.53 元敬陪末座。房屋特性方面，平均房屋面積則以大安區 119 平方公尺 最高，士林區 117.15 平方公尺次之，萬華區 88.43 平方公尺則為最低；平均總樓 層則為南港區 9.34 樓最高，大安區 8.72 樓次之，最低為士林區的 6.41 樓；平均

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士林區 987 9464327.36 3172.98 117.15 6.41 21.61 35.91 46841.94 大同區 251 5788786.39 3391.27 94.68 7.13 22.48 23.50 55906.55 大安區 1022 11523201.23 3977.05 119.00 8.72 23.16 25.90 86569.33 中山區 974 7500610.51 3788.68 98.14 8.08 21.48 24.47 67571.04 中正區 341 9101118.74 3509.53 105.15 7.36 22.95 27.20 71400.06 內湖區 1325 7199590.40 3484.82 109.40 7.47 14.46 34.42 33177.06 北投區 905 6925429.67 3159.76 105.82 6.45 20.52 36.28 34559.58 松山區 805 8451244.51 3726.30 105.25 7.91 21.38 27.19 62448.34 信義區 867 8724485.48 3237.61 104.55 6.66 21.58 29.96 58585.04 南港區 371 6306407.12 4010.86 111.13 9.34 15.39 28.68 27046.53 萬華區 444 5173350.16 3471.06 88.43 7.50 23.25 23.52 44815.07 文山區 1089 6394530.03 3340.18 104.73 7.09 17.57 37.62 31759.06 註 :*單位為元, **單位為平方公尺

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