財產稅有效稅率之估算結果

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步驟 2：依據「房屋折舊以及耐用年數表」以及「台北市房屋街路等級調整率表」，

鋼筋混凝土造每年折舊率為 1%，最高折舊年數為 60 年，調整率為 200% (第 21 級)，而此樣本所在位置非為巷內，路面第 2 層在街路等級調整率在 200%以上者 減 5 級，第 3 層起照第 2 層等級每層減 1 級，但設有電梯、昇降機者自第 3 層起 不再遞減，且均減至 100%為止不再遞減。因此調整過後，此樣本的調整率為 140%。

步驟 3：依據房屋稅支出估算公式，且 1 坪為 3.305 平方公尺，因此應付房屋稅 稅額 。

步驟 4：地價稅支出方面，先根據內政部地政司的公告地價查詢查出樣本的公告 地價為每平方公尺 149,000 元，且納稅義務人很少自行申報地價，因此納稅機關 就以各縣市政府所公告之公告地價乘以 80％作為課徵地價稅之課稅基準，因此 應付地價稅稅額

步驟 5：財產稅有效稅率＝( ) / 11,700,029 × 100% = 0.11%

第四節 財產稅有效稅率之估算結果

過去的文獻在推估財產稅有效稅率的文章，除了採用的資料並不是真正的市 場交易價格之外，在估算財產稅有效稅率時，使用內政部地政司所提供的「中華 民國房地產交易價格簡訊」，由於為了保護私人財產權因而通過的個人資料保護 法，造成此房地產價格簡訊資料中無法得知不動產交易的確切地址，僅能提供概 略的地理位置，使得課徵地價稅的稅基公告地價無法正確認定，因此在估算財產 稅有效稅率時不易計算並且會有較大的誤差。

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為了能確切的瞭解財產稅名目稅率與有效稅率的偏離程度，本研究將重新估 算財產稅有效稅率，由於財產稅是屬於地方稅，雖然財產稅的名目稅率是由中央 政府所規範，地方政府擁有決定課稅稅基的權利，可依據當時的經濟景氣以及各 縣市地方財政的需求等情況去訂定財產稅稅基基準。因此本研究將以台北市為例，

並且樣本皆選取自用住宅避免不一致的評價機制，進行各行政區財產稅有效稅率 估算及分析。

本文先估算每一筆「自用住宅」應付地價稅稅額以及應付房屋稅稅額，兩者 相加之後再除以房地產交易價格，進而得出 2002 年至 2006 年台北市及其 12 個 行政區「自用住宅」之財產稅有效稅率。

如表 4.3 所示，台北市的平均財產稅有效稅率為 0.0912％，最大值為 0.4051

％，這是出現在中正區，最小值為萬華區的 0.0036％。至於 12 個行政區中平均 財產稅有效稅率最高為 0.1142％的大同區，中山區以及萬華區的 0.1105％次之，

士林區 0.0779％則為最低。標準差方面，以有台北市最高財產稅有效稅率的中正 區以及雖然沒有台北市最大或是最小財產稅有效稅率，但是也與中正區並列最大 標準差的南港區，而內湖區則有最小的標準差。由上述可得知，不論是政府對於

「自用住宅」所訂定的地價稅優惠稅率 0.2％，以及「自用住宅」房屋稅稅率 1.2

％而言，台北市以及 12 個行政區之「自用住宅」財產稅有效稅率皆有極為偏低 的現象，這表示做為房屋稅稅基的房屋評定現值以及地價稅稅基的土地公告地價，

皆嚴重的被低估，當社會存在這個現象時，除了給予投機客炒作房地產價格的機 會，使得房價不斷攀高且居高不下，並且在社會公平面向上也可能出現不公平的 現象，亦即高所得者享有低財產稅稅負的優惠，而低所得者卻支付比高所得者更 高的財產稅。

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台北市 9381 0.405076 0.003638 0.091194 0.082921 0.000364 文山區 1089 0.279848 0.024452 0.085968 0.080356 0.000282 大安區 1022 0.277360 0.020770 0.091085 0.082350 0.000382 士林區 987 0.257725 0.019382 0.077877 0.072622 0.000281 大同區 251 0.249610 0.043475 0.114226 0.102603 0.000444 中山區 974 0.352182 0.029723 0.110473 0.104002 0.000419 中正區 341 0.405076 0.033456 0.093002 0.084386 0.000471 內湖區 1325 0.214601 0.030594 0.083596 0.080537 0.000246 北投區 905 0.189953 0.026491 0.082764 0.077395 0.000280 松山區 805 0.272930 0.024784 0.092353 0.082142 0.000412 信義區 867 0.320549 0.016564 0.086740 0.078913 0.000331 南港區 371 0.271843 0.036264 0.106917 0.089533 0.000471 萬華區 444 0.263986 0.003638 0.110471 0.107427 0.000367 註：最大值、最小值、平均值與中位數單位為%

自用住宅戶數 樣本數 最大值 最小值 平均數 中位數 標準差

2002年有效稅率 683587 1267 0.3205 0.0166 0.1099 0.1003 0.000377

2002年市場成交價 683587 1267 46809000 1223200 7202483.76 6000010 4812281.38

2003年有效稅率 690725 972 0.4051 0.0444 0.114 0.1018 0.000446

2003年市場成交價 690725 972 56253400 1092000 7754129.17 6250350 5819516.83

2004年有效稅率 697257 2807 0.3179 0.0255 0.0904 0.0818 0.000353

2004年市場成交價 697257 2807 94785200 1178400 7552173.28 6300017 5175262.74

2005年有效稅率 704864 2768 0.3156 0.0245 0.0828 0.076 0.000302

2005年市場成交價 704864 2768 81877200 1225900 7628041.36 6541552 5054115.62

2006年有效稅率 711673 1567 0.2969 0.0036 0.0781 0.0712 0.000286

2006年市場成交價 711673 1567 163050000 1240000 10069415.78 7696000 9634031.08 註：1. 成交價單位為元，有效稅率單位為% 2. 自用住宅戶數資料來源：台北市稅捐統計年報

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成長的幅度。可能的原因為根據信義房屋之「信義房價指數」，台北市房價指數 在 2001 年落底，2002 年之後房價開始逐步回升，但是卻在 2003 年台灣發生 SARS 事件，對於逐漸提升的房價又是個打擊，不少人趁機逢低買進，並且選擇較繁榮 的地段買進房屋，因為未來預期漲幅也會比較大，而繁榮的地段會有較高的房屋 現值以及土地公告地價，因此繳納較高的房屋稅以及地價稅。此外，透過「台北 市稅捐統計年報」可以得知 2002 年至 2006 年，每年台北市自用住宅的戶數，五 年來台北市自用住宅戶數呈現逐年增加的現象，大約介於 68 萬至 71 萬戶之間。

表 4.5 則是依不同的房屋類型來分析台北市的財產稅有效稅率。依表 4.5 可 以得知，在平均財產稅有效稅率方面，台北市的大廈 0.1099％為最高，次高為公 寓的 0.0737％，最低為獨棟的 0.0661％；大廈除了為平均財產稅有效稅率最高之 外，最大值的財產稅有效稅率 0.4051％的房屋類型亦為大廈，而最小值的房屋類 型為 0.0036％的獨棟，可能的原因為通常大廈座落在比較繁榮的地段，而繁華地 段可能會有比較高的政府土地公告地價以及房屋評定現值，相反地，獨棟別墅通 常會座落在比較偏遠或是遠離塵囂的地段，因而可能會有比較低的政府土地公告 地價以及房屋評定現值，再加上根據表 4.5 可以看出大廈在平均房地產市場成交 價方面 9,163,254.24 元低於獨棟的 15,226,931.12 元，因此大廈比起獨棟有較高的 財產稅支出且較低的房地產市場成交價格，因而會有最高的平均財產稅有效稅率，

獨棟則是有最低的平均財產稅有效稅率。

表 4.5 台北市依房屋類型之財產稅有效稅率以及市場成交價

樣本數 最大值 最小值 平均數 中位數 標準差

大廈市場成交價 4587 163050000 1092000 9163254.24 7526718 7559379.89 大廈有效稅率 4587 0.4051 0.035 0.1099 0.1023 0.000389 公寓市場成交價 4565 56966000 1223200 6404356.94 5828200 3085583.39 公寓有效稅率 4565 0.2173 0.0166 0.0737 0.0702 0.000222 獨棟市場成交價 229 103950000 3920150 15226931.12 12500006 10801124.43 獨棟有效稅率 229 0.1561 0.0036 0.0661 0.0654 0.000217 註：1. 有效稅率單位為% 2. 房屋分類標準6樓以上為大廈，5樓以下為公寓

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第五節 結論

由於財產稅稅基依賴的是評估價值，若單純看名目稅率，並無法反應真正財 產稅的租稅負擔，因此必須要估算財產稅有效稅率，可以反應出真正財產稅的租 稅負擔。本研究有關不動產交易資料，是根據台灣民眾在購買房屋時向某民營銀 行申請房屋貸款的內部資料，本文利用此資料庫中可以明確獲取每筆交易的房屋 是否為自用住宅的資訊，估算 2002 年至 2006 年台北市及其 12 個行政區總共有 9,381 筆「自用住宅」的個別資料之財產稅有效稅率，其結論如下。

台北市的平均財產稅有效稅率為 0.0912％，最大值為中正區的 0.4051％，最 小值為萬華區的 0.0036％。至於 12 個行政區中平均財產稅有效稅率最高為 0.1142

％的大同區，中山區以及萬華區的 0.1105％次之，士林區 0.0779％則為最低。台 北市以及 12 個行政區之「自用住宅」財產稅有效稅率皆有極為偏低的現象，這 表示做為房屋稅稅基的房屋評定現值以及地價稅稅基的土地公告地價，皆嚴重的 被低估。

若依不同的時間來分析台北市的財產稅有效稅率，2002 年的 0.1099％微幅 上升至 2003 年的 0.1140％，之後 2004 年開始出現遞減，到了 2006 年為 0.0781

％。若依不同的房屋類型來分析台北市的財產稅有效稅率，在平均財產稅有效稅 率方面，台北市的大廈 0.1099％為最高，次高為公寓的 0.0737％，最低為獨棟的 0.0661％；大廈除了為平均財產稅有效稅率最高之外，最大值的財產稅有效稅率 0.4051％的房屋類型亦為大廈，而最小值的房屋類型為 0.0036％的獨棟。

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