吳興街二期整宅改建個案分析

吳興街二期整宅社區改建案自民國91 年初即由社區管理委員會主任委員及 各樓層委員積極整合社區住戶，研擬社區更新改建歷經組織社區改建都市更新會 並委託專業建築師規劃更新建築設計，推動社區都市更新事業計畫，獲得大多數 住戶同意順利進入權利變換階段，乃因建物選配方案不符部分住戶要求，致更新 改建時程一再延遲停滯，其辦理時程如表3-2 所示。

表3-25吳興街二期整宅改建個案辦理過程日程表

辦理過程 日期

更新地區劃定 91.04.08 第一次公聽會 91.02.22 申請實施更新概要 91.04.08 事業概要核准 91.05.06 第二次公聽會 91.11.19 申請更新事業計畫日期 92.12.16

公開展覽期間 93.01.15~02.14 第三次公聽會 93.02.09

召開幹事會 93.02.20

召開委員會 93.04.22

臺北市政府核定日期 93.06.24 變更計畫公聽會 96.01.10

變更設計 96.03.30

公開展覽期間 96.07.06-08.04

召開幹事會 96.09.04

都市更新事業計畫暨擬定權利變換計畫審議會 98.06.16 資料來源：胡宗雄建築師事務所（2009）。

一、基地位置

吳興街二期整宅社區位於臺北市信義區吳興街450 巷（圖 3-1 基地位置圖）， 是由吳興街450 巷、450 巷 6 弄、450 巷 10 弄及吳興街 432 巷與吳興公園，現有

都市計畫溝渠等圍繞與界定的完整街廓。

圖3-14基地位置圖

資料來源：胡宗雄建築師事務所（2009）。

二、都市計畫

吳興街二期整宅社區基地面積2119 平方公尺（641 坪），使用分區為第三種 住宅區（容積率225%），地下室為原舊有的吳興國宅市場，與吳興街450 巷形成 社區型沿街之傳統零售市場，目前該社區東北側正興建六合市場，欲取代該社區 的傳統巷弄型市場，未來該社區改建後將轉型為純住宅區使用。

三、公共設施

吳興街二期整宅社區西南側有吳興公園供休閒育樂使用。北側的吳興國小，

是社區子弟運動及教育的場所。西北的浸信會神學院是宗教進修學府。主要聯外 幹道是莊敬路，可直通信義計畫區、101 大樓，交通便利，商業繁榮。

四、實施者

由於私部間建商對整宅社區更新改建的營業利潤盤算普遍認為偏低，又產權 分散、人數眾多、整合不易等等因素，對整宅改建的參與意願興趣缺缺，故吳興 街二期整宅社區改建的實施者是由社區合法土地所有權人及合法建物所有權人 共同組成，以「吳興街二期整宅地區都市更新會」組織名義，推動本社區更新改 建事宜，並聘請「胡宗雄建築師事務所」為代理人，委託代辦各項更新作業及建 築設計。

五、合法建築物權屬及土地所有權人

（一）更新前合法建築物所有人

本案建物計五個樓層，每層二十戶，共編定門牌100 戶。現有建物共有建號 99 筆，依建物謄本所記載之建物面積為 4,392.02 平方公尺，建物所有權人 103 人；含臺北市政府持有之建物，位置為地下室，面積1,068.89 平方公尺，過去為 市場使用，現已停止使用。

（二）土地所有權人

本案土地為臺北市信義區吳興段二小段163-2、247 地號等二筆土地。

1. 163-2 地號全部為臺北市所有，面積 1.00 平方公尺

2.247 地號臺北市所有權佔 853/5000；私有部分佔 4147/5000，所有權人共計 102 人，面積共計 2,118.00 平方公尺

六、基地使用及建築物現況

（一）基地使用現況 1.環境髒亂

環境髒亂，樓梯、走道隨處亂堆積雜物，光線昏暗。

2.公共設施服務水準不佳

巷弄路邊停車位不足，車滿為患；鄰接道路吳興街432 巷、450 巷 6 弄 為傳統市集，道路常為臨時攤販或貨車所佔，一樓沿街面店家則多自行搭設 鐵棚架，堆放貨物，違規使用。

（二）建築物現況說明 1. 原本規畫使用型態

吳興街二期整宅完成於民國61 年之五層鋼筋混凝土造之建築物，依過 去之竣工圖說可知，為一中央走廊式的集合住宅，並為採光之需求，每兩戶 之間設置天井與陽臺；每層樓20 戶，共計 100 戶；就使用而言，竣工圖明 白標示之地下室使用為停車場，而相關之空間設計細節則可推估出為市場使 用之設計，但目前都已廢棄，建物使用現況如表3-3：

表3-36吳興街二期整宅建物使用現況 建物

編號 樓層 構造 總樓地板面積

（平方公尺） 使用現況

Ⅰ 五層 鋼筋 混凝 土造

5,765.13

1.臨 450 巷一樓零售商店使用。

2.地下室原為公有市場，目前均廢棄不再使用。

3.其餘均為住宅。

資料來源：胡宗雄建築師事務所（2004）。

2.建築品質

（1）室內使用面積：室內人口密度高、使用面積不足。

（2）衛生及給排水設施：水管阻塞、屋頂、浴廁漏水。

（3）公共設備缺失：消防栓不堪使用、滅火器不足且缺緊急照明設備。

（4）增建部分：過去用來做為採光、排煙等功能之天井，以及附屬之陽台 等空間，已因空間使用上的不足，被住戶增建為室內空間，造成對建 築物內部微氣候環境之不良影響。

七、吳興街二期整宅更新興建計畫

表3-58吳興街二期整宅都市更新事業計畫建築設計明細表 小計 8,623.19 587.61 326.38 7,029.77 613.84 738.96 106 屋

表3-69法定停車位建築設計表 7,029.77/120=58.58

至少要設置59 輛 汽車停車位

表3-811目前同意參與事業計畫之土地及建物面積比例（98.06.16）

項目

面積（平方公尺）

土地 建物總樓地板

公有 私有 合計 公有 私有 合計 全區總（A） 362.33 1,756.67 2,119.00 1,068.89 3,323.13 4,392.02 同意數（B） 362.33 1,070.44 1,432.77 1,068.89 2,062.63 3,131.52

同意比（%）

（B/A） 67.62 % 71.30 % 資料來源：胡宗雄建築師事務所，2009。

不同意人數及土地面積比例約佔33%（1/3），顯然推動更新工作有待加強溝 通，找出不同意原因，予以克服癥結。本案不同意比例大於20%，不符合強制推 動更新法律規定。（都市更新條例第25 條之 1 及第 36 條）

原核定事業計畫同意參與事業計畫之比例計算說明如下：（民國93.06.24）

表3-9¹²原核定事業計畫所有權人同意參與事業計畫之人數比例（93.06.24）

項目

所有權人人數（人）

土地 建物

公有 私有 合計 公有 私有 合計

全區總（A） 1 97 98 1 105 106

同意數（B） 1 78 79 1 81 82

同意比（%）

（B/A） 80.39 % 78.85 % 資料來源：胡宗雄建築師事務所，2004。

表3-1013原核定事業計畫同意參與事業計畫之土地及建物面積比例（93.06.24）

項目

面積（平方公尺）

土地 建物總樓地板

公有 私有 合計 公有 私有 合計 全區總（A） 456.79 1,662.21 2,119.00 1,068.89 3,323.13 4,392.02 同意數（B） 456.79 1,181.84 1,638.64 1,068.89 2,408.18 3,477.07

同意比（%）

（B/A） 77.89 % 80.37 % 資料來源：胡宗雄建築師事務所，2004。

由同意人數比例表3-7（98.06.16）與表 3-9（93.6.24）做比較及同意面積比 例表 3-8（98.06.16）與表 3-10（93.6.24）做比較，顯示同意人數及同意面積比 例下降約10%，而追查其原因在於 98.6.16 變更更新事業計畫同時送審權利變換 計畫書，涉及分配更新後建物有部分住戶認為選配不公，不服選配結果，故由同 意原更新計畫轉為不同意權利變換計畫所致，有待調整權利變換內容使能更符合 住戶之選配建物期望。