第五章 實證分析
第二節 建議
一、政府依法展現公權力，強制排除非理性反對更新者，積極參與更新推展過程 都市更新的不能獲致明顯績效，少數堅持自利反對者的藉機索取高價，是都 市更新受阻的主要因素，要曉得都市更新是公共財，有搭便車的難題，而且沒有 排他性，除非全體的利益要求受到完全滿足，否則少數人的立意阻撓很難予以排 除，此時有待政府公權力的依法展現，才能對都市更新工作有臨門一腳的效果。
不要以沒有案例為推諉藉口，要以創新規範為意志。
臺北市整宅更新主管機關更新處對整建住宅社區更新進度的掌握應分別建 立管控動態資料；清楚瞭解各整宅社區更新關鍵癥結，分區建立專責人員輔導，
參與各階段更新推展工作，使整宅更新會參與關鍵行動者；諸如理監事、社區管 理委員、里鄰長，都有耐心、毅力與熱忱推展整宅更新業務。
二、建立社區強聯結管道，透明更新作業系統，爭取社區認同與支持
社區網絡聯繫管道是否暢通，關係到社區住戶的情感互動網絡，諸如社區廣 播系統的設立，不定期的社區睦鄰活動，重大節慶的社區集會；像中元普渡集體 祭拜、九月重陽節的社區長者探訪致贈禮品等，都是社區情感交流渠道，藉著平 常一點一滴的人際情感溝通，對建立社區集體行動的共識有直接幫助。
在更新社區網絡系統方面藉助平常建立的溝通管道，成立強聯結關係，使更 新資訊傳達即時而暢通並透明更新作業內容，對社區更新取得集體行動的認同與 支持，必有顯著成效。
三、建立風險管控機制
整宅社區經濟弱勢困境，已是都市更新研究學者一致的認定，在整宅更新事 業進展過程的每一個階段都要有一套週詳的風險管控機制，避免任何環節在不確 定風險發生時，措手不及難以抵擋；例如建築物料的激烈波動上漲，風災、水災、
地震等天然災害的發生、施工不當的鄰損、住戶貸款債信的突然降低等，都要預 先研擬預防因應措施，如有規避風險的保險項目，整宅更新會一定要投保以利都 更工作順利進行。如無規避風險的保險項目，整宅更新會一定要請求政府主管機 關如更新處，研擬風險轉嫁及承擔機制。
參考文獻
一、中文參考文獻
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三、網頁參考文獻
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附錄
興建
興建
附錄二 臺北市整建住宅資料一覽表
編
附錄三 整建住宅社區更新關鍵因素問卷調查
親愛的住戶，您好：首先感謝您在百忙之中抽出時間協助填寫本問卷。本問卷為碩士論文的一部分，主 要目的係探討整建住宅住戶屬性與影響更新推動因素，以真實瞭解整宅社區改建的核心 問題。本問卷僅供學術研究之用，個別資料絕不公開，懇請您撥冗填答。您的支持與協 助將是本研究成功關鍵，謝謝。
謝謝您的真誠填卷，敬祝
平安喜樂！
國立政治大學地政研究所 教授 邊泰明 碩士生 許德和 一、基本資料問項
1.請問您的性別是
□ 男 □ 女 2.請問您的年齡是
□ 20 歲以下 □ 21 - 25 歲 □ 26 - 30 歲 □ 31 - 35 歲 □ 36 - 40 歲
□ 41 - 45 歲 □ 46 - 50 歲 □ 51 - 55 歲 □ 56 - 60 歲 □ 61 歲以上 3.請問您目前婚姻狀況
□ 未婚 □ 已婚 □ 曾結婚，但目前單身 4.請問您的學歷為
□ 小學（含以下） □ 國（初）中 □ 高中（職） □ 專科
□ 大學 □ 研究所以上 5.請問您的職業為
□ 工 □ 商 □ 農林漁畜牧 □ 軍 □ 公 □ 教
□ 自由業 □ 家管 □ 退休人員 □ 其它__________________
6.請問您目前家庭成員共有人
□ 1 人 □2 人 □ 3 人 □ 4 人 □ 5 人 □6 人以上 7.請問您目前的家庭狀況是
□單身，無配偶、子女 □ 與配偶共居，無子女
□與配偶及兒女同住，兒女年齡___________________
□僅與兒女同住，兒女年齡___________________
□ 兒女均已離家，夫婦共居 8.請問貴戶平均月收入約為
□ 19,999 元以下 □ 20,000 ~39,999 元 □ 40,000~59,999 元
□ 60,000~79,999 元 □ 80,000~99,999 元 □ 100,000 元以上
二、網絡關係問項（請填 貴住戶平常聯絡之社區住戶與外界接觸單位）
社區網絡 更新網絡
1. 請 填 貴 住 戶 平 常 聊 天 或 互 助 合 作 的 住 戶 鄰 居 對 象
（詳附表1）
聯絡頻率 認識多少年 請填 貴住戶討論 貴社區推動整宅更 新的住戶鄰居對象
（詳附表1）
聯絡頻率 認識多少年 一個月 半個月 每週
2-3
天 每天 一個月 半個月 每週2-3
天 每天(1) (1)
(2) (2)
(3) (3)
(4) (4)
2. 請 填 社 區 網 絡 外 部 連 結 貴 住 戶 平 常 聊 天 或 互 助 合 作 的 社 區 外 對 象
（詳附表2）
聯絡頻率 認識多少年
請填更新網絡外部 連結貴住戶因推動 整宅更新而與外界 接觸的單位（詳附 表2）
聯絡頻率 認識多少年 一個月 半個月 每週
2-3
天 每天 一個月 半個月 每週2-3
天 每天(1) (1)
(2) (2)
(3) (3)
(4) (4)
三、整宅更新改建問項 1.請問您遷入住宅多少年
□ 1 年以下 □ 2~5 年 □ 6~10 年樓 □11~15 年 □16 年以上 2.請問您整建前含公設面積的住宅坪數是
□ 10 坪以下 □ 10~15 坪 □ 16~20 坪 □ 21~25 坪
□ 26~30 坪 □ 31~35 坪 □ 36~40 坪 □ 41 坪以上 3.請問您整建後含公設面積的住宅坪數是
□ 10 坪以下 □ 10~15 坪 □ 16~20 坪 □ 21~25 坪
□ 26~30 坪 □ 31~35 坪 □ 36~40 坪 □ 41 坪以上 4.貴社區改建，您認為由誰來主辦推動比較好？
□(1)住戶自己組織更新會 □(2)住戶與建商合作 □(3)住戶與政府合作
□(4)政府全權負責 □(5)其他(請註 明)_____________________________________
5.更新改建推動期間，您最希望政府如何協助？(最多選三項)
□(1)協助居住安置 □(2)協助營業轉換地點或轉業 □(3)補助搬遷費
□(4)補償營業損失 □(5)興建期間房租補貼 □(6)政府公權力介入排除反 對者
6.您認為整宅社區改建不能迅速推動，最大關鍵是什麼？(最多選三項)
□(1)建築資金取得不易 □(2)容積獎勵不夠 □(3)住戶意見整合不易
□(4)有人堅持反對 □(5)主事者不能無私推動 □(6)政府協助工作不足
□(7)其他(請註明)_____________________________________
附錄四 整建住宅社區更新關鍵因素訪談題目
深度訪談題目
一、 整宅更新會由誰發起，由誰推動，較易整合？關鍵行動者是哪些人?
二、 整宅更新會發起及推動，主管機關(更新處)如何輔導協助?
三、 更新法令有哪些誘因來幫助整宅更新的整合與推動?
四、 前置作業基金是由政府補助或社區自行籌湊、或兩者互相搭配?
五、 如何選擇實施者：委託專業團隊規劃，或自組更新會是否為最佳辦法?
六、 建築融資：是否透過建築經理公司洽詢辦理及保證，或是更新會自行洽辦，
何者較可行?
七、 對更新會少數堅持反對者如何處理 ？ 尤其對無理性溝通者或情緒性反 對者 ?
八、 住戶對權利估價及建築費用、共同負擔費用、規劃顧問費用的預估有質 \疑，如何釋疑?
九、 建築費用及共同負擔費用的預估 ，是否隨躉售物價調整或事先彈性預留 風險費用?
十、 選配房屋不符合住戶希望如何調整或處理?
十一、 未選配房屋之住戶的現金補償，由哪一個單位籌款發放?
十二、 住戶原有貸款(含銀行或私人)是否要事先還清或直接信託，其處理方式?
十三、 銀行融資由誰做借款人，誰為保證人，住戶全體是否為連帶保證人或連 帶債務人?
十三、 銀行融資由誰做借款人，誰為保證人，住戶全體是否為連帶保證人或連 帶債務人?