國內、外現行物業管理專業相關法規 一、 台灣物業管理專業相關法規探討

台灣物業管理制度的發展至今仍未有直接規範之法令出現，目前物業管 理服務業尚以民國 84 年頒佈實行的「公寓大廈管理條例」以及之後的「公 寓大廈管理服務人管理辦法」為主要規範依據，檢視其規範內容，與國外所 指專業物業管理仍有很大之差距。

台灣正式由政府介入，服務業開始有新的發展，為民國 93 年 3 月通過

「服務業發展綱領及行動方案」（包括物業管理服務業），並於 93 年 9 月召 開「全國服務業發展會議」，通過「物業管理服業發展綱領及行動方案」暨

「物業管理服務業旗艦計畫」，對於物業管理範疇有了明確的共識。

(一)公寓大廈管理維護條例：第四章 管理服務人（第 41 條~第 46 條）

公寓大廈管理條例於中華民國八十四年六月二十八日總統華總(一)義 字第四三一六號令公布全文五十二條，並於中華民國九十二年十二月三十一 日總統華總[一]義字第 09200243911 號令修正。其中於法條：第四章 管理 服務人篇章中明訂出下列相關規定。

表 4-3-1 公寓大廈管理維護條例：第四章 管理服務人摘要表 第四十一條 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登

記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。

第四十二條 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委 任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈 管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。

第四十三條 公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務：

一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可 證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。

二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。

三、應依業務執行規範執行業務。

第四十四條 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，應依下列規定 執行業務：

一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。

二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認 可證執業。

三、不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。

四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之

第四十五條 前條以外之公寓大廈管理服務人員，應依下列規定執行業務：

一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。

二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認 可證執業。

三、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之 訓練。

第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資 格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、

登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責 任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理 訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等 事項之管理辦法，由中央主管機關定之。

資料來源：摘自內政部營建署網站

(二) 物業管理服務業發展綱領及行動方案

物業管理服業務係結合科技與管理技術，考量延長建築物生命週期及使 用者需求，對建築物與環境提供專業之使用管理維護、生活、商業支援及資 產管理等服務之產業。依其服務項目可分為三類：

1. 第一類：建築物與環境的使用管理與維護

提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設 備及附屬設施設備檢修等服務。

2. 第二類：生活與商業支援服務

提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧 服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。

3. 第三類：資產管理

提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。

而物業管理服務業營運整合示範計畫亦提及物業管理相關法制面的議 題，說明如下：

(1) 我國過去對有關物業管理產業法制環境的建構，因立法時僅針對個別行 業進行輔導及規範(如保全業法、公寓大廈管理條例等)，以及目的事業 主管機關的立場互異，缺乏整體性產業政策的考量，導致業者在業務執 行時產生許多的競合和限制，不利整體物業管理服務業的發展。

公司」的名義執行全方位的物業管理業務，業者為因應受限於各種特許

表 4-3-3 物業管理相關工作推行概況

時間 重要推動工作

92 年 10 月

92/10/31 首度舉行產官學界推動『物業管理法』立法宣言座談會。其中包括 立法委員、內政部營建署、內政部建研所、台北市建管處、輔仁大學、台北商

承上表

二、 香港物業管理專業相關法規探討（行政院經濟建設委員會，2007）

香港公部門物業委外之規範涉及的法令主要有 8 個:

(一) 房屋條例(與台灣的「國民住宅條例」相當)

(二) 建築物管理條例(與台灣的「公寓大廈管理條例」相當)

(三) 業主與租客(綜合)條例(與台灣的「公寓大廈管理條例」區分所有權人 之部份相當)

(四) 高樓層建築物(業主法團)條例(與台灣的「公寓大廈管理條例」管理委 員會之部份相當)

(五) 規劃條例(與台灣的「都市計劃法」相當) (六) 建築物條例(與台灣的「建築法」相當) (七) 消防條例(與台灣的「消防法」相當) (八) 公共衛生條例(與台灣的「環保法」相當)

香港雖無「物業管理條例」，以上八法之整合運作卻是成熟而順暢，並 無衝突或抵觸的問題存在，公部門物業委外的「整合外包」或「分項外包」

均有實施，極有彈性。

三、 美國物業管理專業相關法規探討

美國是世界上物業管理市場比較發達的國家，物業管理的服務水準很 高，公部門物業委外的歷史也相當久遠，美國聯邦政府有關公共契約的法令 甚多，但主要規範是由「締約競爭法」、「聯邦採購政策局法」、「契約爭議法」

及「聯邦採購規則系統」所構成。規範的標的包含「物品之採購」及「行政 業務之委辦」(含工程之營繕)。美國於 1984 年制定「締約競爭法」，主要是 規定公共契約的締結，原則上須透過完全而公開競爭的程序。此外，並規定 採購計畫、招標、審標、決標等程序應注意事項。依據「聯邦採購政策局法」， 聯邦政府於白宮所屬管理暨預算辦公室下，設立 「聯邦採購政策局」，全盤 檢討聯邦採購政策及作業，並規定該局職權行使的程序。1978 年所制定的

「契約爭議法」則確立了公共契約爭議的裁定、申訴及訴訟制度。(湯德宗，

1993，摘自行政院經濟建設委員會，2007)