國外公部門物業管理委外模式探討

現階段台灣公部門各單位物業委外之監督與管理，不論在政策或法令規範 上，一般而言缺少完善之標準作業程序(SOP)及廠商評選方式，同樣的此一問題 在大學執行業務委外各個階段中也是最需強化的一環。本小節整理香港、美國等 物業發展成熟地區之委外模式，探討其公部門物業管理委外之「委外政策」、「執 行流程」及「成效」，作為經驗學習與借鑒，詳述如下。

一、 國外公部門物業管理「委外政策」

(一)香港公部門物業管理委外政策

香港之物業管理受英國之影響，由於實施較早所以發展較為成熟。香港 物業管理目的主要為提供業主或租戶安全、舒適、之居住與工作環境，以及 提高物業之投資報酬率。

香港政府委外業務是配合「大市場，小政府」的政策，透過妥善的委外 安排，讓政府提供更佳的核心服務，並集中資源處理必須由公務員負責的政 策事務，以及執行監管和提供法荊反務等職能。委外能提高生產力和效率，

對政府和市民都有利，香港政府業務委外服務的主要原因包括以下五點:（行 政院經濟建設委員會，2007）

1. 改善現有服務，並應付服務需求的增長及新增服務的要求。

2. 提高成本效益及效率。

3. 更靈活地回應浮動不定的需求。

4. 控制公務員人數的增長。

5. 從市場引入新技術及科技。

(二)美國公部門物業管理委外政策

美國政府於 1993 年成立「全國績效評鑑委員會」(National Performance Review Committee，NPR)，負責推動聯邦政府再造工作，並於 1993 年 9 月 7 日提出一份聯邦政府再造計畫，定名為「從繁瑣程序到具體成果:創造節 約與高效能的政府」(From Red Tape To Results:Creating A Government That Works Better And Cost less)，包括了 384 項改革建議，認為惟有建 立企業型政府才是改革的最佳方法，主張積極運用資訊科技以簡化行政流 程、檢討廢止不必要的管制法規、推動政府業務委外、精簡政府組織並進行 功能重新定位等。（摘自行政院經濟建設委員會，2007)

二、 國外公部門物業管理「執行程序」 主要議題（Key issues）

z 計畫暗的目標為何

主要議題（Key issues）

z 投標文件是否充分界

主要議題（Key issues）

z 轉渡計畫務實可行否？ 資料來源：Efficiency Unit of Hong Kong Government,(2003)＂Serving the Community by Using the Private Sector＂published by Hong Kong Government,Oct,2003(2^nded.)。本研究摘自（行政院經濟建設委員會，2007，頁 21-22）

(二)美國公部門物業管理執行流程

美國佛羅理達州政府未委外計畫訂定五個階段及五個關卡，如圖 4-4-1 所示：（摘自行政院經濟建設委員會，2007）

圖 4-4-2 美國公部門物業管理執行流程 資料來源：摘自行政院經濟建設委員會，2007

三、 國外公部門物業管理「委外成效」

(一)香港公部門物業管理委外成效

香港政府物業委外最大成效為節省公部門之成本，某些部門估計將服務 委外較自行提供服務可節省成本 25%。依據行政院經濟建設委員會研究報告 顯示有以下幾點成效：

1. 2004 年 8 月，香港政府執行的委外合約超過 4500 份，總值超過 2，

140 億港元，每年開支達 460 億港元，較 2002 年減少了 30%，主要 是由於公共工程項目減少。

2. 非工程委外合約的每年平均開支由 2002 年的每份 360 萬港元微升 至 2004 年的 390 萬港元，同時合約數目亦輕微下降，顯示部門將 較小規模工作合併，以較大型的委外合約批出。

3. 部門正逐漸延長合約的年期，此舉有助降低行政及投標成本。價值 超過 130 萬港元及為期兩年以上的合約所佔比率，由 2002 年的 60%

增至 2004 年的 83%。

(二) 美國公部門物業管理委外成效

美國政府於 1993 年成立「全國績效評鑑委員會」(NationaI Performance Review Committee,NPR)，負責推動聯邦政府再造工作，推行以「從繁瑣程 序到具體成果:創造節約與高效能的政府」為目標的改革，推動政府業務委 外為其重要政策之一。委外業務主要規範是由「締約競爭法」、「聯邦採購政 策局法」、「契約爭議法」及「聯邦採購規則系統」所構成。物業委外業務是 以不動產的資產經營管理為主，物業管理與維護多為其附屬性業務，其公部 門物業「整合外包」的特性更為強烈。（摘自行政院經濟建設發展委員會，

2007）

第五節 小結

綜理上述台灣、香港及美國等國內、外公部門委外相關探討，除釐清目前台 灣物業管理發展現況，更進一步瞭解與國外物業管理發展之差距，本研究期望藉 由專家訪談及問卷方式，釐清既有市場業務執行之物業管理廠商執行方式與想 法，嘗試擬定出大學總務業務的委外調整概念與方式。台灣目前公部門內部事務 委託尚未有以整合委外方式辦理之前例，勞務採購中對於「分項包發」均有明定 之法源可尋，「整合發包」之機制尚未有明確之規範。香港與美國公部門業務委 外執行上，整合委外已有成熟之作法值得台灣公部門參考：

一、 物業管理專業「相關法規」方面：

香港與美國業務整合委外之法源依據、執行方式均屬完善，尤以香港物 業管理委外方面，法規訂定之內容鼓勵政府將公部門物業以「整合委外」方 式委由一家物業管理公司承攬，並且容許該物業管理公司再下包其他單項服 務廠商。

二、 物業管理「委外政策」方面：

香港政府委外業務提倡「大市場，小政府」的政策，藉由業務委外得以 讓政府提供更佳的核心服務，政策事務有專人專責負責執行監管。美國政府 則主張積極運用資訊科技以簡化行政流程、檢討廢止不必要的管制法規，推 動政府業務委外，同時精簡政府組織並進行功能重新定位。

三、 物業管理「執行程序」方面：

目前台灣公部門委外程序仍處於調整變動階段，仍有許多改善空間，實 應借鏡物業發展管理領域成熟的他國經驗。以執行程序而言，美國佛羅里達 州政府委外執行計畫的各階段工作與審議可供台灣公部門參考，如藉由委外 組的討論，明確訂定出的事前委外需求評估，草約與合約的擬定，並主動保 障與降低對於委外所造成的公部門的人力資源與配當的影響，最後亦明確的 規範所有委外業務的要求水準與意外事故的緊急應變與處理策略。