從物業管理專業探討國立大學總務業務委外方式之研究
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(2) 從物業管理專業探討國立大學總務業務委外方式之研究 指導教授：黃世孟 教授 國立高雄大學都市發展與建築研究所 學生：劉書瑾 國立高雄大學都市發展與建築研究所. 摘要 國立大學在政府補助教育經費緊縮下，各校必須自籌財源以維持校務運作，基於開 源與節流原則，逐漸將總務單位負責之業務以委外方式辦理，此現象也造就了台灣物業 管理專業的另一商機。目前多數大學執行總務業務，仍侷限傳統的行政組織與作業管理 方式，本研究擬導入「物業管理」觀點，依據民間物業管理服務業「機電設備維護」 、 「保 全」 、 「保潔」 、 「景觀園藝維護」 、 「公文收發」 、 「檔案管理」 、 「財產管理」 、 「採購與驗收 管理」 、 「郵務管理」 、 「實驗室管理」 、 「車輛管理」 、 「財務會計」 、 「資產經營規劃與管理」 、 「餐廳管理」等十四項特性，檢視目前已委外業務（機電設備維護、保全、保潔、景觀 園藝維護）是否仍有調整的空間，未委外業務（公文收發、檔案管理、財產管理、採購 與驗收管理、郵務管理、實驗室管理、車輛管理、財務會計、資產經營規劃與管理、餐 廳管理）是否經由學校內、外部業務檢討與整合，擴大業務委外的規模與數量，並建議 修正傳統委外發包方式，思考未來國立大學總務單位，如何減省編制人力經費支出，維 持且能提升大學更有效致力於教學、研究發展。 本研究藉由對總務處總務長、各組組長及委外業務承辦等相關人員進行訪談，首先 釐清大學後勤單位委外方式與現況，再輔以配合問卷調查方式探討民間專業物業管理服 務業的能力與意願，釐清民間物業管理服務業對於大學總務業務「已委外」、「未委外」 業務之相關看法；經由需求與供給的兩方面比對後，提出大學總務業務委外的「法令規 範」 、 「核心業務機密特性」及「執行廠商專業能力」課題，並提議以「同學校同屬性業 務整合委外」 、 「同學校不同屬性業務整合委外」及「不同學校同屬性業務整合委外」等 整合委外方式，提供大學校園後勤單位負責校務運作新模式。研究結論針對大學總務委 外執行之建議一、建立業務委外標準作業程序(S.O.P.)及廠商評選方式，二、業務由「單 項」轉為「整合」發包委外方式，三、建構物業管理管理整合資訊平台擴大已委外規模、 開創未委外業務‧ 關鍵字：物業管理、國立大學、總務業務、委外方式、整合委外.
(3) A Study on Outsourcing Model of General Affairs on National Universities from the Viewpoint of Professional Property Management Advisor(s): Professor Shyn-Meng Huang Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung Student: Shu-Chin Liu Institute of Urban Development and Architecture National University of Kaohsiung. ABSTRACT As the government educational budgeting reduction, every national university has to arrange essential cost to maintain scholastic affairs. Based to explore new resources and economize on the expense, the school general affairs begin to outsource. This also accelerates another business matching in Taiwan Professional Property Management field. Most universities still set restrictions on their General Affairs with traditional administrant organizations and management approaches. This research applies the viewpoint of 「Property Management 」 , according to the 14 major characteristics comprise of civil property management service industry. Thus, as the viewpoint of general affairs, what the main body of this writing is expected to know is whether the adjustable space in those outsourcing affairs exists and how to enhance more through an operative discussion and integration between each general affair sections. Additionally, the traditional outsourcing model should be amended and a new advanced one could be appeased As the viewpoint of general affairs, in chorus, several interviews with Deans of General Affairs and the head of general affairs sections were made to catch on the national general affairs outsourcing situation and needs nowadays. The questionnaires were also applied to make clear the related opinions of outsourcing business from civil contractor. Under the comparison of supply and demand, this research advances 3 topics as well as 3 Integrated Outsourcing modes to provide national universities new administrative affairs operating mode. 3 suggestions were floated by the research conclusion. 1. Build the General Affairs Outsourcing Standard Operating Procedure as well as factories discussion and election patterns up. 2. Transform affairs from single to integrated outsourcing mode. 3. Establish property management integrated information platform to broaden outsourcing scale. Keywords ： Property Management, National University, General Affairs, Integrated Outsourcing.
(4) 目 第一章. 第二章. 第三章. 第四章. 錄. 緒論 第一節. 研究背景………………………………….……………………1-1. 第二節. 研究動機與目的…………………….…………………………1-3. 第三節. 研究假設與限制……………………...……..…………………1-5. 第四節. 研究流程與研究方法……………………..……...……………1-6. 相關文獻探討 第一節. 物業管理相關理論初探…………………….…………………2-1. 第二節. 政府組織再造與公部門業務委外之辦理…...……………..…2-5. 第三節. 公部門業務委外定義與相關規範………….………………..2-11. 第四節. 學校業務委外與物業管理相關文獻…..…………...………..2-13. 第五節. 專業營建管理(PCM)相關理論研究…................................…2-15. 國立大學總務業務委外執行現況與需求分析 第一節. 三所國立大學刪選說明...……………………………………..3-1. 第二節. 三所國立大學之背景及總務業務述明……...………………..3-2. 第三節. 國立大學總務業務執行現況……......………………………...3-5. 第四節. 大學總務業務委外需求分析………...…................................3-21. 第五節. 小結...…....................................................................................3-23. 國內、外物業管理業相關探討 第一節. 台灣物業管理服務業概述……..…………….………………..4-1. 第二節. 台灣業務管理市場現況……...………………………………..4-2. 第三節. 國內、外現行物業管理專業相關法規………………..…..…...4-5. 第四節. 國外公部門物業管理委外模式探討………….......................4-11. 第五節. 小結………….…………………………………………..……4-16.
(5) 第五章. 研究設計 第一節. 研究議題與假設………...………………..…..………………..5-1. 第二節. 大學總務業務分類修正說明…………………...……………..5-3. 第三節. 問卷對象設定………………………………..………..…..…...5-4. 第四節. 問卷設計架構說明.....................................................................5-5. 第六章. 國立大學總務業務整合委外可行性分析 第一節. 受訪廠商背景與專業說明……….…..………………………..6-1. 第二節 受訪廠商對於總務業務「已委外」業務認知分析…………..6-6 第三節 受訪廠商對於總務業務「未委外」業務認知分析…………..6-8 第四節. 受訪廠商對於總務業務委外方式認知分析...........................6-11. 第五節. 小結……………...……………………………………………6-17. 第七章. 結論與建議 第一節. 研究結論…………………….……………..…………………..7-1. 第二節. 對本研究探討之三所國立大學之建議…………………….....7-3. 第三節. 後續研究建議……………………...…………………………..7-4. 參考文獻 附錄.
(6) 圗. 目. 錄. 圗 1-2-1 專業物業管理制度(P.P.M)概念圖………………………………………1-3 圗 1-2-2 研究目的概念圖………………………...………………………………1-4 圗 1-4-1 研究流程圖……………………………………………………………...1-7 圗 2-1-1 自行物業管理組織結構圖……………………………………………...2-3 圗 2-1-2 委託物業管理模式一組織結構圖……………………………………...2-4 圗 2-1-3 委託物業管理模式二組織結構圖……………………………………...2-4 圖 2-2-1 我國政府業務委託民間辦理模式……………………………………...2-6 圖 3-3-1 三所國立大學辦理業務委外程序…………………………………….3-17 圖 3-4-1 訪談結果整理方式…………………………………………………….3-21 圖 3-4-2 三校學校總務處訪談結果示意圖………………...…………………..3-22 圗 4-2-1 台灣物業管理服務業經營型態概況…………………………………...4-2 圖 4-2-2 台灣公寓大廈管理維護公司分佈比例………………………………...4-3 圖 4-4-1 香港公部門委外計畫案時程示意圖………………………………….4-12 圖 4-4-2 美國公部門物業管理執行流程……………………………………….4-13 圖 5-1-1 委外方式概念圖………………………………………………………...5-1 圖 5-1-2 委外方式分項概念圖…………………………………………………...5-2 圖 5-2-1 大學總務業務屬性分類修正…………………………………………...5-3 圖 5-4-1 問卷架構說明圖………………………………………………………...5-5 圖 6-2-1. 已委外業務整合委外方式可行性比對…..............................................6-7. 圗 6-3-1 各類未委外業務委外機會比對...............................................................6-9 圖 6-3-2 未委外業務整合委外方式可行性比對.................................................6-10 圖 6-4-1 同學校同屬性業務整合項目-已委外業務............................................6-11 圖 6-4-2 同學校同屬性業務整合項目-未委外業務............................................6-12 圖 6-4-3 同學校不同屬性業務整合項目-已委外業務........................................6-13 圖 6-4-4 同學校不同屬性業務整合項目-未委外業務........................................6-14 圖 6-4-5 不同學校同屬性業務整合項目-已委外業務........................................6-15 圖 6-4-6 不同學校同屬性業務整合項目-未委外業務........................................6-16.
(7) 表. 目. 錄. 表 2-2-1 台灣公部門業務委外分類………………………………………….......2-6 表 2-4-1 學校業務委外相關研究……………………………………………….2-13 表 2-4-2 物業管理相關研究…………………………………………………….2-14 表 2-5-1 國內外工程組織與文獻對 PCM 之定義………………………………2-17 表 3-2-1 三所國立大學總務處組織概況………………………………………...3-4 表 3-2-2 大學後勤業務屬性、管理內容及原則…………………………………3-4 表 3-3-1 三所國立大學總務處「事務組」業務項目比對（95 年度）…….………..3-5 表 3-3-2 三所國立大學總務處「營繕組」項目比對（95 年度）…….….……….3-7 表 3-3-3 三所國立大學總務處「出納組」業務項目比對（95 年度）…….….…….3-8 表 3-3-4 三所國立大學總務處「保管組」業務項目對（95 年度）………………3-10 表 3-3-5 三所國立大學總務處「文書組」業務項目比對（95 年度）…………….3-12 表 3-3-6 三所國立大學總務處「環安組」業務項目比對（95 年度）…………….3-14 表 3-3-7 95 年度三校總務業務已委外項目…………………………………….3-18 表 3-3-8 三校委外項目比照…………………………………………………….3-19 表 3-4-1 三所大學訪談結果…………………………………………………….3-21 表 4-1-1 中英文名詞對照表……………………………………………………...4-1 表 4-2-1 物業管理相關行業經營特色…………………………………………...4-2 表 4-2-2 台灣公寓大廈管理維護公司分佈狀況………………………………...4-3 表 4-2-3 台灣物業管理公司承攬業務模式與類型……………………………...4-4 表 4-2-4 台灣五大跨國物業管理公司主要業務項目…………………………...4-4 表 4-3-1 公寓大廈管理維護條例：第四章 管理服務人摘要表……………….4-5 表 4-3-2 物業管理三大類服務範疇……………………………………………...4-7 表 4-3-3 物業管理相關工作推行概況…………………………………………...4-8 表 4-4-1 香港公部門業務委外執行步驟三階段……………………………….4-12 表 5-3-1 物業管理公司及業務型態整理表……………………………………...5-4 表 5-3-2 物業管理公司業務窗口設置地區…….………………………………..5-4 表 5-4-1 國立大學總務業務-已委外發包業務名稱表…………………………..5-7 表 5-4-2 國立大學總務業務–未委外業務名稱表………………………...……5-7 表 6-1-1 專家問卷發送及回收狀況表…………………………………………...6-1 表 6-1-2 受訪廠商業務概況整理表……………………………………………...6-2 表 6-1-3 物業管理廠商取得營業執照所屬規範法源整理表…………………...6-3 表 6-1-4 受訪廠商營業執照取得情形整理表…………………………………...6-3.
(8) 表 6-1-5 受訪廠商承攬公部門物業管理委外業務概況表………………..….…6-4 表 6-1-6 受訪廠商承攬大學總務業務之經驗與意願整理表……………..…….6-5 表 6-2-1 國立大學總務業務-已委外發包業務名稱表…………………………..6-6 表 6-2-2 已委外業務整合委外方式可行性比對………………………………...6-7 表 6-3-1 國立大學總務業務–未委外業務名稱表……….....................................6-8 表 6-3-2 各類未委外業務委外機會比對...............................................................6-9 表 6-3-3 未委外業務整合委外方式可行性比對.................................................6-10 表 6-4-1 同學校同屬性業務整合項目-已委外業務............................................6-11 表 6-4-2 同學校同屬性業務整合項目-未委外業務............................................6-12 表 6-4-3 同學校不同屬性業務整合項目-已委外業務........................................6-13 表 6-4-4 同學校不同屬性業務整合項目-未委外業務........................................6-14 表 6-4-5 不同學校同屬性業務整合項目-已委外業務........................................6-15 表 6-4-6 不同學校同屬性業務整合項目-未委外業務........................................6-16.
(9) 第一章 第一節. 緒論. 研究背景. 一、 政府組織再造與員額精簡政策之衝擊 近年來政府積極推動政府組織再造政策，推展小而美的政府效能，期在 人力、經費及效率上有效提升。然而，國立大學在教育政策異動以致政府教 育補助經費緊縮下，各校必須自籌財源以補足經費之短缺，再加上每年必須 負擔大量人事成本，基於開源與節流原則，為有效運用人力資源及控制經 費，因此大學逐漸將總務單位負責之業務以委外承辦方式，降低人事費用之 支出。 二、 台灣物業管理業的轉型契機與商機來臨 1990 年代末期以降，台灣物業管理服務業的發展有了顯著的轉變，這 轉機來自於市場需求的增加，與整合性物業管理服務型態的衝擊。拜經濟發 展與科技進步之賜，各項設施的推陳出新，也需要更多專業的規劃與維護管 理。至於物業的資產處置，則受惠於資金國際化的效益，使物業相關的投資 與交易需求亦大幅提升。 台灣物業管理服務業的另一商機，則來自於公部門物業管理服務的委外 需求。除了行政院公共工程委員會已具體規劃要將道路、橋樑、機場、碼頭 等所有「公共資產」 ，委外徵求民間管理，希望藉由國外先進的物管經驗 1 ， 讓「公共資產」藉由適當的維護、管理，增加資產的附加價值。另外，研議 中台灣公部門物業委外管理的政策，更是台灣物業管理服務業的重要發展機 會。公部門物業委外的市場規模極大，包括行政單位、教育單位、營利事業、 醫療院所，乃至於軍事機關，甚至公共設施都可涵蓋其中。這也使得政府的 產業政策，可藉由市場機會的釋出，直接導引產業的發展。同時也可達到減 輕政府財政負擔、精簡人事、提升行政效能的政策目標，是政府與民間雙贏 的政策。（林志誠、郭燿禎、黃俊能，2007）. 1. 根據仲量聯行在全球一百多個城市所作的調查顯示，香港政府是將「公共資產」委外給民間管理的最成功案例，目前 70% 的「公共資產」已委外經營管理，英國也是有名的案例。. 1-1.
(10) 三、 國立大學校務運作之轉型 因應校務運作方式的轉型及校園規劃理念的更新，總務業務也必須考量 符合需求且合理的委外模式與執行方式，因此國立大學總務業務委外已逐漸 成為一種必然之現象與趨勢。而大學總務業務社會化過程中，從事校園規劃 工作同時，必須考量如何將校園內部空間、用地、建築、設備、設施等有形 資產，甚至人力資源管理、校園安全防護管理等無形管理，能適當且妥善進 行分類、分期、分區，著手校園總體規劃方案與落實執行辦法，以利銜接委 任給民間專業物業管理執行，達到更經濟、減省管理人力，進而提升業務服 務及執行效能，促使學校更有效利用有限經費致力於教學研究發展。. 1-2.
(11) 第二節. 研究動機與目的. 一、 研究動機 (一) 大學總務業務是否可以藉由「物業管理」找到新的委外模式？ 台灣始終在許多面向與議題上往往落後於歐美國家，我國物業管理服務 業(property management service)相關行業雖已經營多年，但近十幾年來才逐 漸獲得各界的重視，特別是物業管理服務業被具體列為「服務業發展綱領及 行動方案」12 項重點服務業之後，相關產業政策的研擬與推動顯得更為積 極。在大學總務業務的委外事務一環中，更是陷於傳統泥沼中，物業管理領 域已經走向新的方向「服務科學（service science）及永續經營的概念」，大 學總務業務繁雜如是，本研究擬導入「物業管理」之觀點，依據其設施維護、 生活服務、資產經營之物業管理專業特性，思考如何將國立大學總務業務更 進一步委託民間物業公司承攬，期為國立大學總務業務探討出合理可行且具 效益與效能之委外模式，期達到減省人力預算支出並提升業務執行之績效。 (二) PCM vs PPM 的模式學習初探 所謂專業營建管理制度(Professional Construction Management,P.C.M.)， 係指由專業性營建管理顧問機構或類似組合，以其所具之設計、施工與管理 之專業性知識和能力，代理業主在營建團隊中作領導，來協調和溝通整個工 程流程，將工程可行性、設計、規劃、發包、施工和工程運轉等各階段之管 理工作有系統之整合，以達成縮短工期、降低成本及維持工程品質目標。 承上，本研究期初步探討研引 P.P.M.的概念進入物業管理領域之必要 性 ， 擬 建 議 由 P.C.M. 中 的 construction 置 換 成 property ， 並 構 成 P.P.M.(Professional Property Management , P.P.M.)，跟隨物業管理趨勢的世界 發展趨勢，讓物業管理的服務性科學理念更具體落實，並以這樣的概念為大 學總務業務的委外機制找到更精準、高效率且更符合大學財務規劃與負擔減 輕的模式。. 圗 1-2-1 專業物業管理制度(Professional Property Management , P.P.M.)概念圖 1-3.
(12) 二、 研究目的 總務業務委外辦理雖為必然之趨勢，但各校背景條件不同環境各異的狀 況下，需求且合理的委外模式與執行方式，應是現階段各國立大學所面臨的 課題。本研究導入物業管理觀點，利用其本質以提供業主物業管理顧問諮詢 與資訊，藉以尋求與滿足符合大學總務業務減省人力預算支出並進一步提升 業務執行績效需求的模式，本研究期物業管理的觀點以更專業的角度，站在 國立大學總務處（業主）的立場，檢視現行的總務業務的委外業務與未委外 業務，提供屬於物業管理的專業資訊，建議修正傳統委外發包方式，透過物 業管理觀點所建構之管理與整合平台，創造出「已委外」業務的新規模及「未 委外」業務的新可能。. 已委外. 聯合委外. 已委外. 已委外. 整 合. A校. C校. B校. 檢 討. 未委外. 未委外. 未委外. ۏຽ გ ந ౹ າ π έ!. 可委外. 整 合. 圗 1-2-2 研究目的概念圖. 1-4.
(13) 第三節. 研究假設與限制. 一、 研究假設 本研究期於釐清國立大學總務業務委外需求與過程，探究是否可以藉由 導入民間「物業管理」觀點及「業務整合」方式，進而調整現有業務委外的 傳統發包模式，藉以減少總務處各單位對外管理窗口減省監督管理人力，並 提高業務委外費用的議價空間以減省經費支出。 二、 研究限制 (一) 研究主題限制 大學委外業務不全歸屬總務業務，其他單位亦有委外業務與需求， 然本研究僅能針對大學辦理委外最多之總務業務作探討，無法對學校其 他單位作全面性之討論。 (二) 研究對象限制 本研究以上述三所國立大學之總務業務為研究對象，由於每所大學 對於委外業務之定義不盡相同，部份委外金額過小或其他種種因素無法 以委外標準程序辦理，因此為考慮資訊之正確性與資料完整性，校方與 廠商之間無簽訂合約之委外業務不列入討論範圍。 (三) 資料取得限制 本研究由於主要從總務業務的委外業務中去剖析委外的項目、金 額、模式與程序，從中釐清既有委外的優缺點，惟各校許多總務業務發 包窗口與監管窗口不一，易造成本研究判斷上錯誤；再者，未委外業務 部份，牽涉政府採購法規範與行政權責，考量公務人員之自身權益，許 多資料缺乏管道與合理取得方式，是本研究中最大之限制。. 1-5.
(14) 第四節. 研究流程與研究方法. 為達到上述目的，本研究透過文獻整理了解台灣物業管理發展推動現況與執 行方式，同時藉由對總務處總務長、各組組長及委外業務承辦等相關人員進行訪 談，以瞭解目前國立大學總務業務委外現況與委外需求，輔以配合問卷調查方 式，釐清民間物業管理業界對於大學總務業務「已委外」 、 「未委外」業務之相關 看法，以期探討國立大學委託民間業務管理專業之效益為何。 研究流程如下圖 1-4-1 所示，各項內容如下： 一、研究動機與目的確立：如前所述。 二、相關文獻回顧：物業管理發展與理論、公部門業務委外現況、物業管理 及委外相關研究等，作為後續研究之基礎。 三、大學總務業務委外執行現況：釐清現階段國立大學總務已委外、未委外 業務。 四、國內、外物業管理專業相關比較：針對國內、外物業管理服務業之相關 法規、委外政策、執行程序、委託項目及委外成效作歸納比較。國外部 份整理了物業管理業已發展成熟之香港、新加坡、美國等案例與國內作 ㄧ比照，作為模式學習與經驗參考。 五、深度訪談：透過訪問大學總務處各組組長及相關委外業務承辦人員，綜 理大學總務業務委外需求與執行問題。同時亦挑選數家具代表性之專業 物業管理廠商進行訪談，瞭解民間承攬公部門業務之現況與經驗，作為 後續研擬問卷之重要參考。 六、問卷調查：透過民間物業管理廠商問卷調查，瞭解物業管理廠商承攬業 務類型與方式及對於總務「已委外」及「未委外」業務之看法與承攬意 願，作為修正與建議大學總務業務委外方式之主要依據。 七、大學總務業務委外執行方式建議 八、結論與建議. 1-6.
(15) 研究課題釐清. 研究動機、目的與對象確定. 相關文獻回顧. 物業管理發展與理論. 深度訪談： 1. 公司負責人 2. 公司高階主管 3. 部門主管. 公部門業務委外現況. 國內外物業管理專業比較 相關法令規 範歸納整理. 物業管理、委外相關研究. 大學總務業務委外執行現況. 委外政策、經 驗、成效比較. 「已委外」 、 「未 委外」業務現況. 總務業務委外方式探討 物業管理廠商問卷設 計、調查及統計分析. 委外方式調整建議. 研究成果與後續建議. 圗 1-4-1 研究流程圖. 1-7. 大學總務 比較分析. 深度訪談： 1. 總務長 2. 各組組長 3. 委外業務承辦.
(16) 第二章 第一節. 相關文獻探討. 物業管理相關理論初探. 一、 物業管理定義 「物業管理（Property Management）」一詞，可追溯自香港於 1993 年 公布「建築物管理條例」後，許多「物業管理、物業顧問、物業開發」的公 司相繼成立。依該法令定義，「物業管理」係對具有「一定規模形體之物」 的管理，「物業」則包括「建築物」、「設施」 、「設備」、「基地」及「環境」 等。美國更早於 1921 年成立「建築物業主與管理者協會 (Building Owners and Managers Association, BOMA) 」； 1933 年 成 立 「 不 動 產 管 理 協 會 (Institute of Real Estate Management)」，訂定「資產物業管理」這一行 業的標準，初期強調建築物本身的管理與維護。國內在接觸英國的物業管理 觀念後，將其物業管理範圍由建築物本身延伸至資產部分的管理，行政院於 2004 年 11 月 15 日台經字第 0930051134 號函中核定「物業管理服務業發展 綱領及行動方案」，啓動了國內物業管理的浪潮。 在不同的地區、環境、專業或學術研究，對於「物業」或「物業管理」 均有不同的解釋與涵義。以下歸納國內外對於物業、物業管理之定義與內涵 （參考自高永昆主持，2006）： (一) International Facility Management Association（簡稱：IFMA） 1.. 物業：是以提供某種服務機能為目的被任命或建設之建築物。. 2.. 物業管理：是一種包含多項訓練之專業管理學門，藉由整合人、地、 過程與技術，達到確保建築物與環境的功能運作正常。. (二) Institute of Real Estate Management（簡稱：IREM） 1.. 物業管理：是依據業主的要求和目的而對期資產進行的管理、操 作、銷售、與維護。. (三) Japen Facility Management Promotion Association（簡稱：JFMA） 1.. 物業：包含私人、公共、企業之設施、設備、建築物與所屬之環境。. 2.. 物業管理：指以經營管理觀點，對企業或團體所有之設施、設備、 建築物與環境，綜和性的考量多方面的知識與技術，加 以企劃、管理與經營。. 2-1.
(17) (四) 中國大陸法律（物業管理條例第二條） 1.. 物業：是指房屋及配套的設施、設備和相關場地。. 2.. 物業管理：是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企 業按照物業合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維 護、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。. (五) 香港法律（第 545 章第二條） 1.. 物業：指不動產。. 2.. 物業管理：即不動產管理。. (六) 行政院經建會（物業管理服務業發展綱領及行動方案寄旗艦計畫） 1.. 物業管理：即所有與建築物使用有關業務之管理活動，其目的在使 建物使用者擁有清潔、健康、舒適、方便並兼顧自然環境保育之生 活空間。. 2.. 物業管理服務業務：係結合科技與管理技術，考慮延長建築物生命 週期及使用者需求，對建築物與環境提供專業之使用管理維護、生 命、商業支援及資產管理等服務之產業。. 3.. 物業管理業務範疇：. 第一類：建築物與環境的使用管理與維護。提供建築物與環境管理維 護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等 服務。 第二類：生活與商業支援服務。提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、 物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食 衣住行育樂）及商業支援等服務。 第三類：資產管理。提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。 綜合上述觀點，物業管理應除了包括建築物本身以外，建築物內部設 備、設施及其鄰近相關之環境，都屬於物業管理之範圍。本研究擬延用「物 業管理服務業發展綱領及行動方案寄旗艦計畫」業務範疇中對「物業管理服 務業」的相關定義。. 2-2.
(18) 二、 物業管理模式 物業管理從其組織方式可分為兩種類型：一是物業管理工作由業主自己 承擔，或以自己承擔為主，並聘請專業的物業管理公司作為顧問，這是自行 物業管理模式；二是委託物業管理模式，即把物業管理的工作委託出去，由 專業化的物業管理公司進行管理。 自行物業管理模式要求業主擁有一批具備物業管理專業知識、技能以及 豐富實踐經驗的管理人員，具體的物業管理工作可以自己全部承擔或部份委 託，可以擁有也可以不擁有自己的作業人員。 (一) 自行物業管理模式 1.. 業主：「不具備或部分」具備作業層人員。. 2.. 專業服務公司：透過招標方式承攬，提供專業服務。. 業主. 不承擔專業操作 綠化單位. 清潔單位. 專業保安單位. 給排水維修單位. 電器維修單位. 空調維修單位. 電梯維修單位. 土建維修單位. 專業服務公司. 圗 2-1-1 自行物業管理組織結構圖 資料來源：尤建新、孫繼德，2003 (二) 委託物業管理模式 1.. 模式一 . 業主：沒有物業管理方面的專業人員和技術，缺乏管理物業足 夠知識與經驗。. . 物業管理公司：提供專業諮詢。. . 專業服務公司：提供具體操作(清潔、保安、維修等). 2-3.
(19) 業主. 物業管理公司 綠化單位. 清潔單位. 專業保安 單 位. 給排水維 修 單. 電器維修 單 位. 空調維修 單 位. 電梯維修 單 位. 土建維修 單 位. 圗 2-1-2 委託物業管理模式一組織結構圖 資料來源：尤建新、孫繼德，2003 2.. 模式二 . 業主：全部委託物業管理公司。. . 物業管理公司：實施具體的專業操作(專業服務公司：部份專 業操作。). 業主. 物業管理公司. 某些專業服務公司. 圗 2-1-3 委託物業管理模式二組織結構圖 資料來源：尤建新、孫繼德，2003. 2-4.
(20) 第二節. 政府組織再造與公部門業務委外之辦理. 一、 政府組織再造與委外業務推動之利基 從民國 82 年所頒佈的「行政革新法案」 ，政府就有意推動政府業務移轉 由民間辦理，欲將政府職能由划槳轉為掌舵，民國 89 年「當前財政問題研 討會]，又更進一步的主張縮減政府支出，擴大業務委外，建構小而省，小 而能，小而強的政府，計劃將未具公權力且民間有能力也有意願參與的政府 業務委託外包，民國 90 年 12 月「教育改革研討會」邀集企業界與會，表示 政府也有意將這股潮流帶入教育事業之中。 在法令方面，行政院為提升我國國際競爭能力，於民國 88 年 1 月 14 日核定頒布「政府再造行動綱領」，內容包括組織再造、人力及服務再造以 及法制再造，其中法制再造部份，再由經建會主司協調各部會分工，訂定「促 進或委託民間參與政府業務」之作業手冊及相關法令；於民國 90 年訂頒「行 政院及所屬各機關推動業務委託民間辦理實施要點」 ；民國 92 年之「行政院 所屬機關學校事務勞力替代措施推動方案」。 二、 台灣公部門辦理業務委外現況 現階段政府委託民間辦理業務分為「機關對外事務委託」與「機關對內 事務委託」兩大類，經建會於 1999 年統計各機關已委託民間辦理之業務項 目達 190 項，後續計畫委託項目有 82 項。 大學總務業務委外辦理屬於機關內部事務委託，行政機關於 272 項委外 項目中，機關內部事務委託範圍簡述如下： 一、機關內部設施委託，未納入統計 行政機關將機關內部資產委託民間管理之項目，如：餐廳、警衛等。 二、機關內部業務委託，共 58 項 民間受託對行政機關提供服務之方式，稱為行政機關將內部業物委託民 間辦理。如：資訊服務、輔導、訓練服務等。. 2-5.
(21) 事務性工作 機關內部業務委外 機關業務委託民間辦理模式. 內部設施或資產 行政助手. 部份公營，部份民營 公辦民營 初期公民合營，逐步民營. 公共設施服務. BOT 補助民間機構提供服務 行政檢查業務. 圖 2-2-1 我國政府業務委託民間辦理模式 資料來源：推動政府業務委託民間辦理實例暨契約參考手冊，2001 郭景致與汪文政（2007）於「台灣公部門物業管理委外之現況與展望」研 究中，依據「推動政府業務委託民間辦理實例暨契約參考手冊」(人事行政局， 2001)，將台灣公部門之工程、交通、經建、資訊、文教、民政、衛生、環保、 其他等九類委外業務，依據圖 2-2-1 之委外模式，整理如下表 2-2-1。 表 2-2-1 台灣公部門業務委外分類 類別 項目 內容 委外模式 工程測量設計作業 道路防洪維護委外辦理。 行政助手 辦公廳舍復建工程 設計監造、協助招標委外辦理。 行政助手 委外辦理橋樑、道路、墓地等各項 工程設計監造作業 行政助手 工程之設計及監造。 工程 委外辦理，針對公共建築物徹底體 行政檢查業 建築物公共安全檢查 檢並提供改善措施。 務 委外辦理，落實建築師簽證制度， 行政檢查業 建造執照複查 提高建造執照核發效率。 務 為配合政府行政革新、人力精簡， 減少政府財政負擔，將地下、立體、公共設施服 公有停車場 路外及路邊、辦公廳舍中庭等公有 務委託經營 停車設施，委外進行專業化經營管 (公辦民營) 理。 路燈修理維護 委外辦理路燈修理維護及管理。 行政助手 委外進行專業化經營管理，透過高 公共設施服 交通 風景區農場、牧場及 品質的環境塑造、服務內涵與經營 務委託經營 附設賣場 策略，提供遊客舒適的休憩空間。 (公辦民營) 公共設施服 委外進行專業化經營管理，提供遊 海水浴場 務委託經營 客安全舒適的遊憩場所。 (公辦民營) 為改善交通並解決政府人力、車輛 交通違規拖吊 行政助手 不足問題，委託民間專業機構辦理。 資料來源：郭景致、汪文政，2007 2-6.
(22) 續上表 類別. 項目. 交通 汽車代檢業務. 內容. 委外模式. 為便利民眾就近驗車，避免往 返奔波、節省社會資源，委託 行政檢查業務 民間專業機構辦理。. 工業園區服務中心. 委外經營管理，政府不再編列 公共設施服務委託 預算，僅以輔導立場監督。 經營(公辦民營). 肉品處理場. 公有設施整場委外經營或代 公共設施服務委託 宰業務委外辦理。 經營(公辦民營). 超級市場. 公有設施整場委外經營管理. 動物防疫所預防注射. 委外辦理犬貓狂犬病預防注 行政助手 射工作。. 行政資訊系統維護. 委外辦理行政 e 化管理及推 機關內部業務委外 廣、區域及網際網路管理。. 電腦設備保固維護. 委外辦理行政資訊中心電腦 機關內部業務委外 軟硬體設備保固維護。. 運動場. 棒球場、游泳池等公有設施整 公共設施服務委託 場委外經營管理。 經營(公辦民營). 學校午餐供應. 委外辦理，簡化各校午餐供應 之行政業務，朝向專業化服 行政助手 務。. 社區公民大學. 委外經營管理，推廣終身學，公共設施服務委託 培育社區人才與現代公民。 經營(公辦民營). 解說員培訓與認證. 針對文化資產、公有地風景名 勝等解說員之培訓與認證委 行政助手 外辦理。. 勞工育樂中心. 為降低營運成本、提高公用財 公共設施服務委託 產使用效益及服務品質，委外 經營(公辦民營) 進行專業化經營。. 公務人力發展中心. 為符合人事精簡要求，兼顧經 營效率與服務品質，確保提供 公共設施服務委 兼具教學、研究、會議、生活 託經營(部份公營 休憩等多元功能之現代化學 部份民營) 習環境，委外進行專業化經 營。. 經建. 資訊. 文教. 資料來源：郭景致、汪文政，2007 2-7. 公共設施服務委託 經營(公辦民營).
(23) 續上表 類別 文教. 項目. 內容. 委外模式. 博物館及紀念館. 委外進行專業化經營，透過 公共設施服務委 高品質的環境塑造，提供多 託經營(部份公營 元化展示服務與社會教育。 部份民營或 BOT). 辦公廳舍安全維護. 為減少財務支出並紓解男性 員工值勤壓力，善用民間資 機關內部業務委 源參與行政事務，委外辦理 外 辦公廳舍保全業務。. 收容照顧所. 收容照顧孤苦老人、兒童、 公共設施服務委託 棄嬰、婦女、遊民或身心障 經營(公辦民營) 礙者之委外專業化經營。. 老人安養. 公共設施服務委託 老人安養中心、長青公寓等 經營(公辦民營或 機構之委外專業化經營。 補助民間機構提供 服務). 社會服務中心. 青少年育樂服務、婦女服 務、婦幼福利服務、身心障 公共設施服務委託 礙福利服務、老人文康活動 經營(公辦民營) 等中心之委外專業化經營。. 托兒所. 為降低營運成本、提高服務 公共設施服務委託 品質，委外進行專業化經營。經營(公辦民營). 救護通報服務. 發展遲緩兒童早期療育、獨 居老人照顧等救護通報服 行政助手 務，委外進行專業化管理。. 火葬場遺體處理. 減輕財務支出、專業處理遺 行政助手 體。. 預防接種. 專業化委外，方便民眾就近 及在下班後或假日接受各種 行政助手 疫苗預防接種。. 公立醫院. 為配合政府行政革新、人力 精簡，減少政府財政負擔， 委外進行專業化經營，發揮 公共設施服務委託 經營管理績效，但仍維持公 經營(公辦民營) 立醫院應盡責任，提供緊急 醫療救護和基層醫療服務。. 民政. 衛生. 資料來源：郭景致、汪文政，2007 2-8.
(24) 續上表 類別. 項目. 衛生 生化檢驗. 內容. 委外模式. 毒品犯採驗尿液、各種醫事檢驗 行政檢查業務 委外進行專業化作業。. 垃圾清運. 為配合政府行政革新、人力精 簡，減少政府財政負擔，委外進 行政助手 行專業化作業。. 垃圾處理廠操作管理. 為配合政府行政革新、人力精 簡，減少政府財政負擔，將焚化 公共設施服務 廠、掩埋場、資源回收廠等相關 委託經營(公辦 公有設施，委外進行專業化管 民營) 理。. 垃圾採樣及分析. 遴選委託具採樣分析能力之公 私機構辦理，以期建立長期垃圾 基本資料，作為規劃垃圾處理所 行政助手 需系統、管理、設計、設備及操 作之重要參考依據。. 醫療廢棄物處理. 將具有專業性與技術性之感染 性醫療廢棄物清除處理，委託民 行政助手 間專業機構辦理。. 污染源稽查管制. 將汽機車排氣等移動污染源或 工廠排氣排水等固定污染源之 行政助手 管制、稽查、空污費催補繳等業 務，委託民間專業機構辦理。. 環境改善維護. 將空氣品質改善維護、小黑蚊防 治等環保業務，委託民間專業機 行政助手 構辦理。. 廢棄機動車輛處理. 將廢棄機動車輛移置、保管、處 理、粉碎分類等業務，委託民間 行政助手 專業機構辦理。. 環境美化綠化管理. 將公園、公墓、辦公廳舍周遭… 行政助手或機 等公共設施環境之美化與綠 關內部業務委 化，委託民間專業機構辦理。 外. 辦公廳舍清潔維護. 將辦公廳舍內部及周遭環境之 機關內部業務 衛生清潔維護，委託民間專業機 委外 構辦理。. 環保. 資料來源：郭景致、汪文政，2007 2-9.
(25) 續上表 類別. 其他. 項目. 內容. 委外模式. 地價稅繳款書列印. 大型雷射印表機列印所需維護 及耗材費用龐大，為免影響地價 行政助手 稅開徵工作，委託民間專業機構 辦理。. 交通違規案件資料處 理. 為因應監理站建立監警連 線作業，及減少人力成本之支 出，委託民間專業機構辦理。. 電梯保養. 鑒於電梯保養（P.O.G 保養）之 專業性及技術性，且事涉員工及 機關內部業務 洽公民眾安全等重大考量，委託 委外 民間專業機構辦理。. 證照及安全檢查. 諸如危險性機械設備之證照及 安全檢查等業務，委託民間專業 機構辦理，得以充分引導及運用 行政檢查業務 民間團體資源，群策群力協助勞 動檢查機構辦理檢查事務，督促 事業單位遵守勞動法令。. 行政助手. 資料來源：郭景致、汪文政，2007 由表 2-2-1 知：「機關內部物業委外」目前僅限於將機關內部保全、清潔、 環境美化、機電維修、資訊軟硬體系統等物業管理第一類服務範疇之業務分別委 外處理，尚未涉及第二類及第三類業務；而「公共設施服務委託經營」大都有涵 蓋第二類乃至第三類業務，此乃值得「機關內部物業委外」創新借鏡之處。（郭 景致、汪文政，2007）. 2-10.
(26) 第三節. 公部門業務委外定義與相關規範. 一、 委外定義 委外(outsourcing)一詞的定義相當廣泛，它是內製(in-houe)的相反詞， Labbs(1993)指出：『委外就是將企業運作需要的功能中不屬於關鍵核心的部 份，以契約方式委由企業外服務者來負責提供，以維持企業營運的需要』。 隨著市場與科技環境的快速變遷，以企業的有限資源，並無法自行提供關鍵 功能來滿足企業營運上的需要，以維持在市場上的競爭優勢；因此，委外的 定義也隨之擴大為『企業外的組織若能將企業內本身的工作做的更好更有效 率且更便宜，則此份工作應該由企業外的組織來做；假如企業本身能將此工 作做的更好，則此份工作應該維持自己辦理』( Minoli，1995，轉引自陳郁 雯，2000)。 近一步來說，委外是指企業組織或政府機關，將特定業務與服務工作甚 或是設備操作的管理執行，委由第三者來辦理，使得原本應由組織員工承擔 的工作和責任，以契約的方式轉由承包商來承擔(Labbs，1993，轉引自陳郁 雯，2000)。 二、 公部門業務委外相關規範 目前台灣地區公部門業務委外涉及法律依據及法律關係方面，目前並未 有單一法或條例可供委託機關遵循，現階段適用辦理委外業務的規定，主要 為「政府採購法」及「促進民間參與公共建設法」。公部門委外業務涉及勞 務委任或雇傭等均需依循「政府採購法」之規範；涉及公共設施服務委託經 營者，屬「促進民間參與公共建設法」所規範。 本研究所探討之大學總務業務委外辦理為機關內部事務委託，因此屬於 上述「政府採購法」定義之勞務採購，於郭景致與汪文政（2007）研究中指 出， 「機關內部物業委外」 ，應屬「採購法」定義之勞務採購，亦即第七條第 三項所稱之專業服務、技術服務、資訊服務、研究發展、營運管理、維修、 訓練、勞力及其他經主管機關認定之勞務。 「機關內部物業」之範疇即涵蓋 資訊服務(電腦網路系統維護)、維修(建築維修、設施維修)、勞力(清潔綠化、 保全)、大樓管理等勞務。以上所列之勞務採購項目，均非「行政程序法」 第 15 、16、 19 條所規範的委託關係，不會涉及公權力的行使。 「機關內部 物業委外」之對象則視為委外之項目而有不同法令之規範：. 2-11.
(27) (一) 保全：依據「保全業法及施行細則」 ，機關之駐衛警業務應由立案之 保全公司承攬。 (二) 大樓管理：單一產權大樓應依據「行政院及所屬各機關推動業務委 託民間辦理實施要點」 ，由立案之公寓大廈管理維護公司承攬。多產 權大樓應依據「公寓大廈管理條例及施行細則」組成管理委員會， 由立案之公寓大廈管理維護公司承攬。大樓管理均應符合「公寓大 廈管理服務人管理辦法」之規定。 (三) 建築維修：應依據「建築法」及「建築物室內裝修管理辦法」 ，由建 築專業公司承攬。 (四) 設施維修：水電、機電、電梯、消防等設施維修由相關專業公司承 攬。消防設施維修應依據「消防法」之規範。 (五) 清潔綠化：由相關專業公司承攬。 (六) 資訊服務：由資訊專業公司承攬。. 2-12.
(28) 第四節. 學校業務委外與物業管理相關文獻. 自行政院推行政府業務之委外開始，相關委外之研究不勝枚舉，唯應用於學 校單位，多著墨於學生宿舍、餐廳、以及勞務之委外業務方面（參閱表 2-4-1）。 另ㄧ方面，物業管理被視為一種服務性行業，其概念多應用於公寓大廈或社區服 務上，提供大眾民生大量瑣碎、繁雜且枝節的事務服務，這樣的服務與管理模式 漸漸地也被引入學校單位之內，物業管理概念應用於各級學校之研究也日益備受 重視（參閱表 2-4-2）。 表 2-4-1 學校業務委外相關研究 研究類別 圖書館/決 策、管理技 術 圖書館/行 政作業、決 策. 學校 （台灣）. 研究題目. 作者，出處. 探討方向/論點. 圖書館館務委 外之決策與管 理 技專校院圖書 館實施編目委 外作業之決定 性因素及其現 況研究. 朱 碧 靜 ， 1998，大學圖 書館. 館務委外的理念在圖書館界應用 甚早，其委外決策與管理技術為 研究主要重點。. 于第，2005， 教育資料與圖 書館學. 了解技專校院圖書館實施編目委 外作業現況，並探究影響委外作 業的決定性因素。. 餐廳/廠商 評選、評估. 大專院校餐廳 對委外承辦廠 商之遴選作業. 李學愚，洪端 良，2006，學 校衛生期刊. 勞務外包/ 效益、外包 模式. 從員額精簡政 策探討勞務外 包在國民小學 實施之可行性 研究-以桃園縣 國民小學為例. 劉 美 娜 ， 2004，碩士論 文. 資料來源：本研究整理. 2-13. 近年來教育經費大幅縮減，學校 紛紛把學生餐廳委外辦理，以降 低人事費用支出，學校應自行評 估遴選良好承辦廠商。 研究成果說明了幾項重點：一、 事務工作採勞務外包，有專業 化、效率化、經濟化的優點。二、 員額精簡政策對於政府組織簡 化，排除冗員，減少人力的浪費 有實質的功效。三、國民小學事 務工作採勞務外包後，工友在學 校的角色及職務應轉型。建立國 民小學事務工作勞務外包之模 式，有助於事務工作管理者之工 作效率。.
(29) 表 2-4-2 物業管理相關研究 研究類別. 相關題目. 圖書館/管 理方式. 高校圖書館現 代物業管理得 探索及思考. 宿 舍 / 問 題、管理方 式. 高校學生宿舍 物業管理的問 題與對策. 行政單位/ 經費運用、 管理方式. 中專學校實行 物業管理的可 行性. 學校 （中國）. 探討方向/論點 對於大陸高校圖書館建造大量的新 大樓，思考如何有效管理好圖書館 物業，以及對於高校圖書館如何走 出傳統行政管理。 認為高校後勤社會化是加速發展高 等教育事業必經之路，新趨勢下高 校學生宿舍物業管理面臨許多新情 況與問題。 學校的改革不外乎教學系統和後勤 系統兩大方面。大多數學校仍以過 去行政化的管理體制，學校發展物 業管理之意義在於除了提供完善之 工作生活環境外，學校可以有效利 用有限經費，注重經濟效益與綜合 服務減少維修成本，進而把有限資 金用到教學中，實現經費的良性循 環。. 劉 青 宛 ， 2002，成都教 育學院學報. 台灣公部門物 業管理委外之 現況與展望. 郭景致、汪文 政，2007，台 灣物業管理學 會研討會論文 集. 法令. 研修物業管理 相關法令草案 之研究. 周世璋、吳玟 芳、吳韻吾、 陳 子 淳 ， 2007，台灣物 業管理學會研 討會論文集. 定義、理論. 建立台灣物業 管理內涵之基 礎性研究. 陳 柏 廷 ， 2004，碩士論 文. 委外/現況 發展 公部門 （台灣）. 公部門、 民間 （台灣）. 作者，出處 顧永時、馬 亮，2005，阿 壩師範高等專 科學校學報 王芳，余素 芳，2005，江 西青年職業學 院學報. 資料來源：本研究整理. 2-14. 本文探討公部門委外的核心價值： 1.調整政府職能與角色、活化公務 人力資源；2.改善政府財政負擔、 建立人民對政府的信心；3.擴大民 間參與、提升公共服務品質。文中 具體釐清政府機關物業委外執行現 況，並嘗試提出委外方式的修正意 見，並期許公部門藉由「整合外包」 方式提昇政府效能與減省經費。 本研究以物業管理營運現況問題調 查與彙整，提出未來擬定法令制度 草案方向，促進未來物業管理服務 業，提供全方位服務的業務規範及 整合相關物業管理服務業之產業類 別，以利國內物業管理產業發展。 本研究藉由整理國內外相關文獻、 訪談國內有關從業者以及世界著名 的 大 型 物 業 管 理 業 者 -- 「 仲 量 聯 行」，探討物業管理在台灣社會產 業中應有之定位以及內涵，並將之 與國內現有之「公寓大廈管理維護」 概念進行深入比較，以生命週期為 主要論述觀點，釐清兩者內涵層次 上的差異。研究最後提出未來物業 管理的發展方向與重點在於整合與 職能提升，並且須由公部門明確規 範出專屬的物業管理相關法規。.
(30) 第五節. 專業營建管理（P.C.M.）相關理論研究. 營建業在面對政府採取自由化、國際化的貿易政策主導下，產生了強大的國 際競爭壓力，尤其當前政府為積極投入世界貿易組織（World Trade Organization， 簡稱 WTO）。因而在國際開放競爭市場的衝擊下，統包工程將是工程發包方式 的主流，不論是公共工程或是民間工程以 BOT（Build-Operate-Transfer，簡稱 BOT）統包方式來發包工程之趨勢已然形成，而傳統的工程管理已不敷當前之 需，因而造成若干問題：例如營建工程品質低落、工期要求日為緊縮、營建成本 日漸高漲及工程變更、糾紛索賠事情日漸嚴重下，如何扮演更積極、公正的服務 角色，協助業主或統包商在有限資源下做最佳化運用，達成統包工程的任務。 「專 業營建管理」（Professional Construction Management，簡稱 PCM）即為解決此 一問題之可行方案。 專業營建管理 PCM 制度，係指由專業性的營建管理顧問機構或類似組合， 以其所具備之設計、施工與管理之專業性知識和能力，代理業主在營建團隊中作 領導，來協調和溝通整個工程流程，將工程可行性、設計、規劃、發包、施工和 工程運轉等各階段之管理工作有系統之整合，以達成縮短工期、降低成本，及維 持工程品質目標。 一、 PCM 制度概述 近年來，政府或民間所推動的工程規模日益龐雜，傳統工程營造管理方 式已不足以處理相關問題，為使工程管理朝向專業化與制度化發展，以提昇 工程品質與效率，遂有專業營建管理之引進。 專業營建管理制度，係指由專業性的營建管理顧問機構或類似組合，以 其所具之設計、施工與管理之專業性知識和能力，代理業主在營建團隊中作 領導，來協調和溝通整個工程流程，將工程可行性、設計、規劃、發包、施 工和工程運轉等階段之管理工作有系統之整合，以達成縮短工期、降低成本 及維持工程品質目標。（李得璋，1999） 二、 PCM 之定義 國外各工程組織所提供之PCM業務不盡相同，PCM制度尚未有一致之 定義，引據美國各大營建相關公會或組織所作之界定，及國內相關文獻(如表 1)，以探討PCM制度之基本精神：. 2-15.
(31) 三、 PCM 制度之特性 PCM 制度有其優缺點，大體而言，PCM 制度利多於弊。然而 PCM 制 度並不能保證工程執行一定成功，業主需先就工程之規模、技術與管理特 性，再按自身之能力與需要，以決定 PCM 的採行及其執行方式。 PCM 之功能旨在於縮短工期與降低造價，其主要之優缺點概述如下（李 得璋，1999）： (一) PCM 制度的優點： 1.. 降低工程成本；. 2.. 減少業主參與的人力與時間；. 3.. 導致工程系統化；. 4.. 縮短工期；. 5.. 消除各成員間之對立關係。. (二) PCM 制度的可能缺點： 1.. PCM 酬金之相對效益不明確；. 2.. 工程最終成本未卜；. 3.. PCM 公司權責之限制；. 4.. 缺乏積極控制工程成本之壓力。. 2-16.
(32) 表 2-5-1 國內外工程組織與文獻對 PCM 之定義 組織或營建公會. 說. 明. 國 外. 1.營建經理(Construction Manager)係提供營建專業 服務的一個承包商。 美國聯邦總務署(GSA) 2.協同業主、建築師一起工作並擬定專案預算。 (General Services 3.提供建築師有關施工技術和市場情況，並確保預 Administration) 算內做好設計。 4.辦理發包、監督施工及提供業主所需之其他服務。 1.專業營建管理制度乃有效滿足業主需求之營建工 程制度。 2.程序範圍包含整個工程之規劃、設計、施工等階 段。 美國營造公會(AGC) 3.在工程規劃、設計、施工階段即由業主、PCM 公 (The Associated General 司、設計單位及主要承包商在工程團隊中，共同 Contractors of America) 為業主工程目標而努力，及至工程完成為止。 4.PCM 工程團隊務必在工程品質、工程成本、工程 進度之間作適當的運作，以期在最經濟之時間架 構中為業主爭取最大的工程效益。 1.所謂專業營建管理制度乃是將專案之規劃、設計、 施工等階段視為一個整體作業處理，以滿足業主 營建需求之有效方法。 2.工程團隊包含業主、PCM 公司、設計單位、承包 美國土木工程師學會 商或融資機構成員。 (ASCE) 3.為達成業主最大利益目標，工程團隊於工程規劃階 (The American Society of 段之初即組成，迄至工程完成。 Civil 4.團隊成員間的契約關係旨在減少彼此之間的對 Engineers) 立，並使管理團隊在工作上能有效的配合。 5.所有與工程成本、環境衝擊、品質管理、工程進度 等有相互影響的因素，均加以詳細研究，故可在 最經濟的工程程序之內，對業主提供最大之價值。 1.所謂營建經理者(Construction Manager)乃是將施 工的技術、情況、成本等知識，反映在工程各階 段的一個公司。 2.營建管理者可為工程顧問，於做各種決策或設計案 美國建築協會(AIA) 選擇前，由其說明決策和設計對工程成本的可能 (The American Institute of Architects) 影響。 3.營建管理者可充當施工管理者，負責做施工日程安 排、採購重要材料、建議選擇承包商的基準和決 標的方法，以及協調和指揮所有的施工作業。. 資料來源：吳阿明，2000. 2-17.
(33) 續上表 組 織 或 營 建 公 會. 國 美國營建管理協會(CMAA) (Construction Management Association of American) 外. 王明德教授. 國. 陳永井教授 內. 李得璋教授. 說. 明. 1.專業營建管理 PCM 是在專案規劃、設計和施 工的程序計畫中,運用現代管理技術為業主節 省成本、控制工期,並保證工程品質。 2.PCM 的服務範圍由設計、施工階段中的專案 管理、成本管理、進度管理及契約監督所組 成。 3.營建管理是專案團隊的一員,負責制定及實施 管理計畫,以期符合專案及業主的預算與工 期。 4.PCM 公司並不進行實際設計與施工,而是有效 地運用管理方法以促進各階段有效地執行。 所謂專業營建管理 PCM 指的是能有效滿 足業主營建需求的一種組織方式,它把工程之規 劃(含可行性研究)、設計、施工、營運維護等不 同階段當作連續不可分的相關工作,站在服務工 程業主的立場,依據工程業主的實際需求接受業 主授權，並代表業主與其他工程團隊溝通協調, 提供各個階段內、各個階段間或工程全程之專 業管理服務,使工程主辦機關可以較經濟、較高 品質的方式獲得所需之工程設施。 1.PCM 制度是一種營建工程管理的經營方式,由 工 程 業 主 雇 請 一 個 代 理 人 (Agent), 也 就 是 PCM 廠商,來協助和溝通整個工程流程,包括: 工程可行性、設計籌辦、規劃、發包、施工和 工程運作含試車及運轉,以達成工程時間及成 本之縮減,且維持工程之品質目標。 2.PCM 廠商對外為業主代理人,對內關係為業主 之委任者 所謂專業營建管理 PCM 制度，係指由專業 性營建管理顧問機構或類似組合，以其所具之 設計、施工與管理之專業性知識和能力，代理 業主在營建團隊中作領導，來協調和溝通整個 工程流程，將工程可行性、設計、規劃、發包、 施工和工程運轉等各階段之管理工作作有系統 之整合，以達成縮短工期、降低成本及維持工 程品質目標。. 資料來源：吳阿明，2000. 2-18.
(34) 第三章. 國立大學總務業務委外執行現況與需求分析. 本研究挑選三所不同發展程度之國立大學作為調查對象，分別為「已發展成 熟大學－國立中山大學」 、 「發展成熟中大學 － 國立高雄第一科技大學」 、 「未發 展成熟大學 － 國立高雄大學」。本章藉由訪談方式整理三所國立大學總務處各 組業務執行現況、委外業務之項目、委外方式以及各組委外業務相關人員對於目 前已委外與未委外業務之需求認知。. 第一節. 三所國立大學刪選說明. 一、 刪選原則 國立大學校務運作除了必須遵循大學法、教師法等基本法則，較不同於 私立大學則尚須依循其他有關預算、審計及人事的法律，體制與經費來源也 有所不同。業務委外也必須依照政府明定之委外辦理方式，較有ㄧ定的章法 可循；反觀之，國立大學業務委外相對於私立大學受限許多。因此，本研究 只就國立大學部分作探討(請參酌「附錄」)。 二、 限定大學總務業務原因 本研究經由初步觀察，大學委外辦理之業務，以總務處委外業務所佔比 例較高；再以大學總務業務之業務屬性觀之，與台灣現行物業管理專業相關 度極高，此為本研究探討對象限定為大學總務業務之主要原因。 三、 區域限定原因 本研究擬選定三所國立大學作為調查分析對象，由於研究人目前居於南 部，地域及與他校聯繫方便性之考量下，本研究以南部區域國立大學為挑選 目標。再者，為提高本研究成果落實之可行性，以同縣市之國立大學為首要 考量。參酌附錄一，目前台灣公、私立大學所屬縣市、分部區域及校係體制 之整理，以作為本研究挑選調查分析對象之參考。. 3-1.
(35) 第二節. 三所國立大學之背景及總務業務述明. 本研究以國立大學之學校發展程度為挑選研究母體之分類依據，擬以「已發 展成熟（校齡 20 年以上）」 、 「發展成熟中（校齡 10 年至 20）」 、 「未發展成熟（校 齡 10 年以下）」等三種分類屬性之國立大學分別為中山大學、高雄第一科技大學 及高雄大學。由於本研究屬於總務業務委外發包與物業管理之間的相關性研究， 故以總務業務的已委外業務及未委外業務進行探討。 一、 研究學校之背景 (一) 已發展成熟大學 － 國立中山大學(本研究之後簡稱中山大學) 1.. 地理位置 中山大學位於高雄市鼓山區西子灣，東毗壽山，西臨台灣海峽，南. 通高雄港，北跨柴山，依山面海。 2.. 歷史沿革 中山大學原為民國十三年. 國父孫中山先生將廣東高等師範學. 校、廣東公立法科大學、廣東公立農業專門學校等三校合併，改名為國 立廣東大學。民國十五年將國立廣東大學正式改名為國立中山大學，並 在廣州石牌建立新校址。政府遷台後，為因應社會對高等教育之需求， 於民國六十八年核定設置國立中山大學籌備處於高雄西子灣，翌年七月 正式建校成立。 3.. 校務現況 中山大學於台灣創校至今邁入第 30 年，具文、理、工、管理、海. 洋科學、社會科學等 5 個學院，共計 18 個學系、35 個碩士班、25 個博 士班，學生人數約九千五百名，現有專任師資四百七十餘位，校務發展 至今已達成熟之階段，為南部學術重鎮。 (二) 發展成熟中大學 － 國立高雄第一科技大學(本研究之後簡稱高科大) 1.. 地理位置 高科大校區橫跨高雄市楠梓區與高雄縣燕巢鄉、橋頭鄉，校區腹地. 75 公頃。 2.. 歷史沿革 高科大原為民國八十四年成立之國立高雄技術學院，民國八十七年. 獲教育部同意改名「國立高雄第一科技大學」，同時也是大高雄地區第 3-2.
(36) 一所科技大學。 3.. 校務現況 高科大創校至今 12 年，設有工學院、電機資訊學院、管理學院、. 財務金融學院和外語學院，共計 5 院、15 系、20 所，學生人數約七千 名，長程計劃招生人數一萬兩千名。 (三) 未發展成熟大學 － 國立高雄大學(本研究之後簡稱高雄大學) 1.. 地理位置 高雄大學於高雄市最北端，比鄰高雄縣橋頭鄉，位居高雄都會區往. 北之發展軸線上，校區腹地 82.5 公頃。 2.. 歷史沿革 為促使臺灣南北高等教育均衡發展，並配合政府產業政策發展，推. 動亞太營運中心（即台南科學園區、高雄多功能經貿園區與國際倉儲加 工轉運中心），民國 89 年於高雄市楠梓區成立國立高雄大學。 3.. 校務現況 高雄大學創校至今 7 年，共有 5 大學院、18 個學系、4 個獨立所、. 7 個學系碩士班、1 博士班、3 產業研發碩士專班、5 學系設有大學部二 年制在職專班、2 系所碩專班、1 個 EMBA 專班、1 個 IEMBA 專班， 全校學生人數約五千名，長程計劃招生人數一萬五千名。 二、 大學總務概述 (一) 大學總務組織 大學校務之推展除在教學品質的提昇、輔導方式之精進、卓越學術研究 之追求外，總務行政支援更為整體不可或缺之一環。總務處本著追求行政革 新致力效率之提升，促進教學研究環境品質之改善、服務全校師生之理念， 朝行政程序的簡化、行政效率的提昇、行政人力的精簡、行政作業的電腦化、 經費的開源節流等目標推動，並提供完善的綜合協調支援及服務等工作。 大學總務處依照相關規定設有事務組、營繕組、出納組、保管組、文書 組等五個基本行政部門，各校總務處組織因學校背景、發展程度及制度之不 同，增設或調整部門屬性以滿足各校業務運作需求。本研究探討之三所國立 大學，除設有上述五個行政部門外，中山大學另設有環保組與安保組；高科 大之保管、文書兩部門整合為一文保組，另設有環安組；高雄大學設有環安 組。 3-3.
(37) 表 3-2-1 三所國立大學總務處組織概況 組別 學校名稱. 中山大學. 處本 部. 事務. 營繕. 出納. 保管. 文書. 環保. 安保. 3. 3. 3. 3. 3. 3. 3. 3. 共57人(正職：25人；約聘. 3. 僱：11人；工友：21人). 配置人員數. 4. 9. 13. 11. 高科大. 3. 3. 3. 3. 配置人員數. 3. 12. 7. 4. 高雄大學. 3. 3. 3. 3. 2. 配置人員數. 14. 10. 6. 8. 4. 文保組. 環安組. 6. 3. 4. 4. 8. 3 4. 環安組 4. 總務處人數. 共 40 人(正職：16 人；約 聘僱：13 人；工友：11 人). 共 42 人(正職：15 人；約 聘僱：18 人；工友：9 人). 「3」表示學校總務處設有該組. (二) 大學總務業務職掌範圍 廣泛論之，大學總務業務大致可分為「有形的」與「無形的」管理兩大 方面。有形的管理包括「公文收發或文書管理」、「檔案管理、案卷管理與 檔庫管理」、「空間管理」、「設備設施或物財管理」、「資產管理」、「出 納管理」、「車輛管理」、「宿舍管理」、「餐廳管理」…等；無形的管理 則包括「採購與驗收管理」、「安全防護管理」、「人力資源管理」…等。 大學總務單位各部門對於校園環境品質及師生服務，以節約、效用、功能為 其管理原則，盡可能運用有限之經費與資源提升業務執行績效，各類型業務 管理原則詳述如下表 3-2-2 所示： 表 3-2-2 大學後勤業務屬性、管理內容及原則 管理 類型. 業務屬性. 管理內容及原則. 公文收發或文書管理. 包括總收發、各單位收發、公文稽催與公文密件處理。 公文經辦結案形成檔案或案卷，須予保存典藏以備調閱參考之用。現代檔 卷收藏自分類編號、縮影、歸檔等程序以形成檔庫管卷制度，若干檔卷覆 晶電腦資料存取備用。 空間管理包括維護技術、行為管理諸要素，總以有效利用空間為主要原則。 包括財務、物品、設施、設備與其他辦公用品，以節約管理及最大效用為 取向。 包括辦公大樓、宿舍等不動產及其他財務資產管理，以節約、效用、功能 為主要原則。 出納係依據會計帳目處理現金收支及財與物之管理，謹慎妥善管理為其要 務。 只要為學校師生車輛停放管理，以及公務車調度管理問題，集中管理與有 效調度為主要原則。 包括宿舍分配使用、搬離及保管修繕。 包括自行經營管理與經營廠商管理等事項。 包括簽約、議價、比價、驗收與付款等程序，涉及法令、管理、紀律與行 為管理等事項。 包括防火、防震、保防、保全設施等專辦防護協調事項。 包括技工、工友等勞動人力等理。. 檔案管理、案卷管理 與檔庫管理 空間管理 設備設施或物財管理 有形 管理. 資產管理 出納管理 車輛管理 宿舍管理 餐廳管理. 無形 管理. 採購與驗收管理 安全防護管理 人力資源管理. 資料來源：整理至許南雄，2000 3-4.
(38) 第三節. 國立大學總務業務執行現況. 一、 三校總務處各組業務現況 本研究為瞭解中山大學、高雄第一科技大學及高雄大學三所國立大學總 務處各組現行業務現況，作一初步整理與比對，企圖釐清不同校務發展程 度，總務業務執行上是否有顯著異同。以下為三校相同組別之工作業務職掌 之比對。（「●」表該組有此業務） 表 3-3-1 三所國立大學總務處「事務組」業務項目比對（95 年度） 學校. 委外 狀況. 已委外. 組別 事務組工作執掌. 中山事務組 有無 此業務 此業務 歸屬. 高科大事務組 委外 狀況. 有無 此業務. 此業務 歸屬. 高大事務組. 委外 狀況. 有無 此業務 委外 此業務 歸屬 狀況. 校內總機維護、分機裝機移機 及市內電話安裝. ●. 已. ●. 已. 規劃電話線路及維護. ●. 已. ●. 已. ㄧ搬廢棄物(垃圾)清運 校園環境整理維護. 環安. 慶典場地佈置 督導各承辦業務人員工作及績 效考核 國內外採購招標、審標、簽約、 報關提貨、開標、驗收及結報 中山. 已. ●. 未. ●. 未. 環安. 未. 環安. 已. 保管. 未. 出納. 未. 公共工程委員會採購公文簽辦 規劃設計總務處各組業務電腦 化作業程式及處理電腦主機突 未委外 發狀況 集中採購公文簽辦及總務處集 中採購案下訂事宜 督導技工工友及其勤惰考核 行政、研究助理勞健保費繳納 及各項給付辦理。 ●. 校內電話總機電話費結報。 校外宿舍空戶管理費、水電費 結報及校內宿舍電費計算。 高科 大. 水電維修 已委外. 電話及雜項維修. 環安 ●. 各建築物消防安全設備檢修. 已. 出納. 未. 營繕. 已. 環安. 已. 保管. 已. 未 環安. 已. 全校建物及設備火險 未委外 公文分派核稿. 未. ●. 未. ●. 未. ●. 未. ●. 未. 未. ●. 未. 未. ●. 未. 招商營運廠商管理 共同供應契約電子訂購管理 電話費出帳 駕駛及公務車派車管理. 環安. 專案活動辦理 財物及勞務之採購. ●. 事務組 ISO 業務 收入性招商業務. 3-5.
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