結論與建議

台灣物業管理專業尚屬萌芽與調整階段，無論在法源基礎與專業制度各方面 都未成熟且明確，於本文所研引之香港及美國的物業管理專業發展的成熟國家，

均有各方面經驗可供借鏡。國立大學屬於公部門，因此，業務執行與發包均依循 相關法規，目前主要如本研究前述所提之兩個主法「促進民間參與公共建設法」

及「政府採購法」，而本研究所探討之部份多屬後者所規範，而本研究所關注的 物業管理領域雖著重於國立大學總務業務的相關議題，但是也是嘗試由物業管理 專業的角度去檢視國立大學總務業務（需求面）與民間物業管理廠商（供給面）

兩者間，對於總務業務中各類型委外執行與方式的認知差異探討後有了以下的研 究成果與結論，並針對研究過程中所發現的種種後續研究的議題及方向，可提供 各位先進作研究為參佐及指正，說明如後。

第一節 研究結論

本研究「從物業管理專業探討國立大學總務業務委外方式之研究」執行至 今，回顧研究開始時的動機與預期欲解決與釐清的議題，主要欲借重物業管理的 專業協助國立大學總務業務委外之前中後期各階段的業務真實需求與委外方式 與邏輯，探究是否可以藉由導入民間「物業管理」觀點及「業務整合」方式，進 而調整現有業務委外的傳統發包模式，藉以提高物業管理廠商與專業技術公司能 更積極且有效服務學校。以下，即是本研究初步所獲得的結論：

一、 總務業務委外需求方面：

(一) 確認國立大學總務委外業務運作現況與需求，檢視現行國立大學總 務業務的「已委外業務」與「未委外業務」，「適宜委託業務」與

「不適宜委託業務」等組成四面向，初步建構完成出大學總務人員 對於目前「已委外」及「未委外」業務是否適宜委託民間執行之認 知。並且，確認國立大學總務委外業務運作現況與需求，並進一步 提供其他國立大學委外業務執行之參考。

(二) 本研究透過訪談與問卷方式，調查對象為三所國立大學總務處各組 組長與承辦人員，目的再於了解大學總務處方面認為現階段已委外 業務及未委外業務適不適宜委託民間辦理，並配合民間物業管理公 司業務分類，重新說明現階段國立大學委外業務之需求與民間物業 管理業務的供需對照，以方便民間業者理解國立大學總務業務的為

(三) 經過本研究初步探討，三校普遍性認為現階段已委外業務部份均適 宜委外，而在未委外業務部份，亦存在許多適宜委外業務，而在未 委外業務且不適宜委外仍有相當高的比例（中山：71％、高科大：

61％、高大：45％），但本研究認為仍有許多值得探討與研究的部份。

例如：各校評估業務委外與否之適宜理由不盡相同，且無固定評估 流程與標準，因此，部分業務在某校認同委外，在他校或許是歸類 於不適宜委外業務，就上述觀點與業務現況，本研究認為如能提出 以物業管理觀念觀點之評估方式與流程，應有機會重新將各校現有 業務作一調整與檢討。

二、 民間物業管理服務供給方面：

(一) 本研究嘗試就民間物業管理公司承攬業務能力與大學總務業務行 對照，對照結果，已委外業務目前均委託民間單項分包廠商承辦，

但台灣現行民間物業管理公司從其承攬之業務型態來看，對於總務 已委外之業務類型，均也有能力受託承攬。

(二) 本研究從物業管理專業的角度認為既有的大學總務之十大分類：

「機電設備維護」、「保全」、「保潔」、「行政管理」、「財產管理」、「實 驗室管理」、「車輛管理」、「財務會計」、「餐廳管理」，可思考調整為 以民間物業管理服務業業務分類，分別為「機電設備維護」、「保全」、

「保潔」、「景觀園藝維護」、「公文收發」、「檔案管理」、「財產管理」、

「採購與驗收管理」、「郵務管理」、「實驗室管理」、「車輛管理」、「財 務會計」、「資產經營規劃與管理」、「餐廳管理」等十四大類，以利 未來物業管理專業的協助服務大學總務相關業務。

(三) 嘗試藉由民間物業管理專業建立 P.P.M.模式的物業管理服務平台 概念，如世邦魏理仕提出民間物業管理專業的業務服務執行，原就 存在有這樣的模式概念，大學總務業務的執行，亦可於委外需求明 確成型前，亦可藉由民間物業管理專業公司為其整合與檢討現行總 務業務的各項委外需求，已達各項可能的執行效益。

三、大學總務業務委外方式方面

(一) 本研究藉由執行民間物業管理廠商部門主管的專家問卷過程中，獲 得民間物業管理廠商對於業務大學現行總務業務的委外認知，並以 研究過程所建立的委外業務整合模式：「同學校同屬性業務方面」、

「同學校不相同屬性業務方面」、「不同學校同屬性業務方面」及「不 同學校不同屬性業務方面」等四個不同方式供物業管理專業廠商思 考，並具體得到多數廠商均認為「同屬性」業務的重要性校際間的 考量，但也提出物業管理廠商如要提高廠商承攬意願與委外程度，

學校方面應可於委外需求討論階段就徵詢民間物業管理廠商的經驗 與看法。

(二) 另外，本研究也發現從民間物業管理專業去檢視現行大學總務業務 的種種分類、項目與要求，民間物業管理廠商能承接大學總務業務 的意願程度與專業能力，遠高於校方的想像，因此，如可以藉由健 全且善意的溝通，勢必可提昇目前大學總務業務的委外比例，甚至 是目前被校方劃分為「未委外」業務的項目別。

第二節 對本研究探討之三所國立大學之建議

目前三所國立大學（中山大學、高雄第一科技大學、高雄大學）總務業 務前置階段之委外適宜性的評估依據尚未有明確之參考基準；再者，現階段 總務業務委託廠商之類型、承攬業務能力，逐漸不足以滿足總務業務委外之 需求。因此，本研究於了解供需兩個層面後，針對三所大學總務處委外需求 提出委外模式調整之方向建議。

(一) 委外前：業務委外前適宜性與效益之評估流程。

(二) 委外中：監督管理機制。

(三) 委外後：績效評鑑流程與準則。

二、 業務由「單項」轉為「整合」發包委外方式

目前大學後勤業務均以單項發包的委外方式，將個別屬性業務委託屬性 吻合之專業服務公司，由受託之專業服務公司提供技術性操作，後勤人員對 應及管理之廠商眾多，產生業務疏失與監督效益不彰；再者，現階段大學後 勤業務委託廠商之類型、承攬業務能力，在社會化過程中逐漸不足以滿足其

務社會化執行上，整合發包已有成熟之作法值得大學後勤業務整合社會化參 考，尤以香港物業管理委外方面，法規訂定之內容鼓勵政府將公部門物業以

「整合發包」方式委由一家綜合型物業管理公司承攬，並且容許該物業管理 公司再下包其他單向技術廠商。

三、 建構物業管理管理整合資訊平台，擴大已委外規模、開創未委外業務 從民間物業管理專業去檢視現行大學總務業務的各種分類、項目與要 求，民間物業管理廠商能承接大學總務業務的意願程度與專業能力，遠高於 校方的想像，雙方若加強溝通勢必可提昇目前大學總務業務的委外比例，甚 至是目前被校方劃分為「未委外」業務的項目別。本研究建議各校建立一整 合校內物業管理執行之整合平台，提供各單位屬於物業管理的專業資訊，透 過建構物業管理管理與整合資訊平台，除了創造出「已委外」業務的新規模 及「未委外」業務的新可能，同時減少總務處各單位對外管理窗口減省監督 管理人力，並提高業務社會化費用的議價空間以減省經費支出。

第三節 後續研究建議

在本研究探討過程中，均在於找尋一個能使公、私部門供需平衡、互利與互 惠的模式，期建立一個學校各類事務委外執行的一個新的可能。

本研究尚有待議與必需再深入探討之部分，以下為本研究擬列為後續研究之 建議：

一、 後續研究除可再補充委外適法性探討外，目前大學總務業務受限於政府採 購法的限制，多採「分項外包」方式執行，應可多從「整合外包」方式去 思考，比較兩者的實際執行的差異與效益。

二、 後續研究可針對校方業務委託民間物業管理時，原有廠商合約中斷及新舊 廠商、人力交接處理問題與對策，以及委託後校方授權程度與監督機制為 何。

三、 本研究現階段以不同發展程度與條件之大學作為研究對象，為再實際調成 過程中發現，學校間的差異應可被更多的條件與屬性加以區隔，若此，應 可更務實且真實的檢視出各類型大學的委外需求。本研究經過訪談綜理及 參酌政府業務委託民間辦理之作業手冊內容，整理出法令、政策、財務、

技術、與組織等五個探討面向，對大學總務業務委外模式調整所受之限制，

表 7-2-1 總務業務委外模式調整前之限制與調整後之效益 探討

面向 委外模式「調整前」限制 委外模式「調整後」效益

法令

目前物業管理尚無直接之法令 規範，未來尚需配合相關法令規 範整問題。

物業管理相關法令修正後，應可 使委外模式更透明化且對受託 廠商有約束力，可具體提升服務 品質。

政策

教育部經費大幅緊縮，國立大學 校務運作基金均須自籌，各校財

教育部經費大幅緊縮，國立大學 校務運作基金均須自籌，各校財