執行對策與法規修正建議

壹、 所有權人同意與整合面向

一、 對策一：地方政府提撥經費協助社區成立公寓大廈管理委員會(或組成專案委員會) 暨整建維護先期評估輔導團

(一) 執行對象：各地方政府 /內政部營建署 1. 協助老舊公寓社區成立管委會

（1）年度專案輔導計畫併同成立先期評估輔導團

參考「高雄市政府工務局辦理 103 年度「高雄市公寓大廈管理組織輔導計 畫」，將委託專業團體對本市尚未報備之公寓大廈進行輔導，協助住戶成立管理 組織（管理委員會或管理負責人）並完成報備，茲提供免費輔導協助。

另建議併同委由專業團隊協助社區昇降機增設前期可行性之評估，包含：

申請流程、需檢附文件內容、初步基地條件判斷等。

（2） 擬定成立管委會之補助辦法

參考臺中市政府擬定「臺中市公寓大廈成立管理委員會補助辦法」，提供一 補助經費，鼓勵老舊公寓住宅成立公寓大廈管理委員會。

2. 《公寓大廈管理條例》明定共用部分及其相關設施「修繕」與「重大修繕」認 定標準

建議應於《公寓大廈管理條例》明定「修繕」與「重大修繕」認定標準，

以利符合第 11 條規定，得由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔。

3. 應建立住戶定期繳納公共基金觀念，以利建築物定期保養及長期修繕計畫推動 老舊公寓社區因多未成立管委會，多數無定期繳納公共基金之觀念，此部 分仍有待地方政府於協助成立管委會之際，併同協助住戶觀念建立，以有利後

老舊公寓增設昇降機之研究

續建築物定期保養及長期修繕計畫之推動。

4. 融資體制建立-擴大擬定都市更新整建維護優惠貸款要點

目前「都市更新事業優惠貸款要點」僅提供拆除重建申請，建議未來應擴 大擬定「都市更新整建維護優惠貸款要點」，以利加速推動老舊公寓都市更新整 建維護之政策推動。

(二) 執行對象：住戶

1. 保持社區管委會有效運作，確保公共基金有效利用，並擬定建築物定期及長期 修繕計畫，納入住戶規約內

透過地方政府輔導所成立之社區管委會，後續仍有賴社區住戶積極保持管 委會之有效運作，透過區權會擬定建築物定期及長期修繕計畫，納入住戶規約 內，以保障住戶之權益

2. 依循都市更新整建維護方式，申請昇降機增設補助

內政部營建署、臺北市、新北市政府皆已提供都市更新整建維護經費補助，

協助老舊增設昇降機，因此社區可透過都市更新整建維護之窗口，提出昇降機 增設之經費補助申請

3. 各層住戶增設昇降機費用分攤方式建議

現況實務上多以使用昇降機之頻率、必要性，作為分攤昇降機費用之依據，

如：由高樓層住戶負擔大部分費用(使用頻率高)，負擔金額隨樓層數越低而遞 減，以爭取低層住戶同意配合增設昇降機。

二、 對策二：透過訴訟、法院調解方式，強制一樓住戶協商溝通，並研擬一樓違建放寬 處理原則

(一) 執行主體：地方政府

1. 確實執行既有法規之違建拆除規定

目前既有法規已有明定違章建築處理方式，但目前違建拆除主管機關建管 處對於強制執行仍持保留態度，將不利後續都市更新整建維護之推動。

2. 研擬老舊公寓整建維護違章處理原則

新北市政府為因應高齡者和行動不便者對昇降機的需求，參考新北市放寬 同意僅拆除部分違建，放寬一般老舊公寓加裝昇降機的違建限制，只要屬不危 害公共安全或山坡地水土保持 D 類違建，且加裝昇降機符合都市景觀改善條件，

將可維持原狀加裝昇降機；相關處理原則，新北市建築主管機關也已研議相關 處理原則中。

(二) 執行主體：住戶

1. 以將提起訴訟之由，強制一樓住戶協商溝通，並申請地方調解委員會協助調解 一樓違法占用法定空地、違建加蓋陋習已存在許久，一樓住戶拒絕協商案 件屢見不鮮，建議得以透過訴諸公權力之方式，強制一樓住戶協商討論，並善 用地方調解委員會資源，促成雙方有效溝通。

2. 於成立管委會後，透過區權會重新認定一樓約定專用使用

一樓法定空地約定專用部分，建議社區於成立管委會後，於區權會中重新 討論約定專用內容、使用方式等，並納入後續住戶規約。

3. 老舊公寓增設昇降機有助於建築物增值，可作為說服不同意住戶有利條件 依大臺北地區房價相關研究指出，增設昇降機會使建物增值，提高平均住 宅價格，將有利於各住戶資產增值，可作為說服不同意住戶有利條件。相較於 高樓層住戶增值潛力，一樓增值幅度較小，高樓層住戶可透過不同回饋機制之 建立(例如：減免或降低負擔費用、管理維護費用支出等等)，以增加一樓住戶 參與意願。

三、 對策三：放寬得以實際使用管理需求，以符合各自獨立使用之社區，制定適合之合 適同意比例範圍，研擬納入免辦納入免辦理建築執照或雜項工作物處理原則、變 更使用執照之建築物之項目

(一) 短期建議

1. 執行主體：地方政府

引用-續商『建築基地法定空地分割辦法』發布生效前已完成地籍分割之建

老舊公寓增設昇降機之研究

築基地辦理部分建築物拆除執照後，合併其他鄰地申請建造執照之處理方式案」

之會議決議內容：

「…老舊公寓建築可各自單獨使用之建築基地者，其部分地號土地合併鄰 地申請建築時，免經執照基地內之其他地號所有權人同意」

(二) 長期建議：

1. 執行主體：地方政府

（1）建請營建署台內營字第 1000806691 號函釋，增設昇降機之規定得以分棟分別 檢討內容，擴大解釋至增設昇降機所需取得相關土地所有權人同意之範圍

內政部於 100 年 8 月 5 日以台內營字第 1000806691 號函釋，第 55 條第 2 項有關增設昇降機之放寬規定，揆其立法旨意係為應高齡化社會及行動不便者 之需求而增訂，鑒於每一棟建築物均有相同需求，是以，符合上開第 55 條第 2 項規定之建築物，其增設昇降機者，得以分棟分別檢討符合該項規定，以促進 舊有建築物無障礙設施之改善。

（2） 符合各自獨立使用規定者，得單獨申請公寓大廈管理委員會，以區權會決議 會議紀錄，視為土地或建築物權利證明文件

參酌《臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則》平屋頂上建造 斜屋頂之規定，「已成立公寓大廈管理委員會並向本府完成報備有案者，其同意 書應依規約或區分所有權人會議之決議為之」。

另依《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》符合第 2 條，同一宗基地有 數幢各自獨立使用之公寓大廈者，得分別成立管理委員會或選任管理負責人。

同上述一幢有數棟各自獨立使用之公寓大廈者，亦可依循該條規定，符合各自 獨立使用規定者，得單獨申請公寓大廈管理委員會，以區權會決議會議紀錄，

作為土地或建築物權利證明文件。

（3） 納入免辦理建築執照或雜項工作物處理原則、變更使用執照之建築物之項目 以臺北市相關法令為例，於《臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處 理原則》第 2 點第 18 項合法建築物為防漏目的，於平屋頂上建造斜屋頂之作法

與精神，其中第五款規定：「申請人應檢附工程圖說、不燃材料證明、結構安全 鑑定證明 書（由建築師或相關專業技師簽證負責）、直下方全部樓層 區分所有 權人之同意書及相關文件向建管處違建查報隊申請 ，且應於核准後 3 個月內 施工完竣，並檢附完工照片備查。但已成立公寓大廈管理委員會並向本府完成 報備有案者，其同意書應依規約或區分所有權人會議之決議為之」。

另依《臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法》第 12 條規定：「依本辦法規定簽證之書圖，都發局除進行行政審查外，專業技術部分 應由建築師或專業工業技師簽證負責；都發局得隨時進行抽查考核。 前項抽 查考核作業程序，由都發局定之」

建議後續應在不影響進出動線、不影響結構安全、不影響消防救災、不影 響採光通風等等面向，相關納入免申請建築執照之項目或免申請變更執照。

若因增設昇降機而涉及防火區劃、避難層空間之調整，而有不符現行建築 法令之規定，應討論是否可經由無障礙替代改善方案審查小組審議程序，提出 具體可行方案。

四、 對策四：落實昇降設備每年定期安全檢查機制機制，並由社區委託維護保養之專業 廠商協助申請安全檢查

(一) 執行主體：地方政府

1. 落實昇降機每年定期安全設備檢查管理機制

各地方政府應確實落實《建築物昇降設備設置及檢查管理辦法》每年派員 定期檢查之規定。如：第 5 條前項規定：「昇降設備安全檢查每年一次」；第 6 條：「昇降設備之安全檢查，由檢查機構受理者，檢查機構應指派檢查員依第七 條規定檢查，並製作安全檢查表。」

2. 持續舉辦昇降機保養及檢修人員訓練與認證課程

昇降機保養與維修多有賴專業人員定期檢測，然有鑑於老舊昇降機事故頻 傳，而國內昇降機增設數量與現有檢修人員數明顯失衡，專業人員不足，內政 部營建署於 103 年起舉辦「建築物昇降設備檢查員訓練」

老舊公寓增設昇降機之研究 (二) 執行主體：住戶

1. 將長期修繕計畫包括修繕基金運作機制及定期檢修項目之提列(約五年一期)，

放入住戶規約規定

建築物與昇降機設備維護都是一需要後續長期及維護管理計畫，建議於成

建築物與昇降機設備維護都是一需要後續長期及維護管理計畫，建議於成