重要課題分析

壹、 基本空間需求課題

一、 課題一：部分老舊公寓無腹地可增設昇降機，但社區無法自行判斷

從前述章節中可見老舊公寓可增設昇降機位置理論上包含樓梯前方、樓梯後方、

樓梯內側、一樓前院、建物兩側、建物後側等幾個可能位置，但因考量適當腹地大小、

可使用人數、動線合理性、施工成本等因素，主要是以樓梯前方位置最為常見。但實 務上常見有不少公寓大廈其樓梯前方空間與大門距離過短，大門又緊鄰建築線，即便 以個人住宅用昇降機的尺寸衡量，也無腹地可裝設。

國內老舊公寓無腹地可增設昇降機問題，部分與國內建築法規早期缺乏建蔽率規 範，同時對於冬季日照線之規範較為寬鬆有關。以臺北市為例，其冬至日取得 1-4 小 時日照鄰棟間隔為建築高度的 1.137-1.263 倍；惟因《建築技術規則》建築設計施工編 第 40-42 條(日照、採光面積、有效採光面積)對「日照取得」，並不採此方式檢討；第 23 條(建築物高度限制之冬至日日照陰影)對冬至日(日影阻害)，亦缺少日照時段及日 影時間圖的要求，故當時集合住宅社區多已忽略方位及日照間隔，間接使我國都市集 合住宅建築密度較日、韓為高(王順治，1999)，造成現況五樓以下公寓基地空地不足、

鄰近建築線，導致昇降機增設困難，或根本已無條件可供增設。

另因受建築密度高之影響，社區住戶往往無法自行判斷，需透過建築師、專業規 劃團隊協助評估，但無公寓大廈管理委員會之社區，因無公共基金可供支應，委請專 業團隊評估意願低。此外，因對現況條件掌握度不足，對於昇降機增設有錯誤之期待。

老舊公寓增設昇降機之研究

老舊公寓常見的空間增設限制說明如下：

(一) 法定空地不足，建築物緊鄰建築線興建

實務上常遭遇法定空地不足、建築已緊鄰建築線，若加裝昇降設備會超出建築線 外，以新北市新莊區五守新村社區為例，其建物緊鄰建築線，因法定空地不足造成無 法設置昇降機。

表4-1 建築法定空地不足無法增設昇降機

建築示意圖 增設困境 現況實例

樓梯前法定空地留 設不足，無足夠空 間可增設昇降機

資料來源：何明錦(2007)；本研究整理

(二) 昇降機增設後將阻擋公寓對外主要通路，造成通路淨寬不足

以一般住家出入口大門淨寬至少 80 公分以上，常見公寓梯間淨寬設置在 200 公分 至 250 公分，以 6 人座昇降機設置寬度在 180 公分~200 公分，在昇降機裝設後將阻擋 公寓對外主要通路，造成淨寬不足。

道路

表4-2 昇降機增設後將阻擋公寓對外通路

建築示意圖 增設困境 現況實例

昇降機裝設位置阻 擋公寓對外主要通 路

資料來源：何明錦(2007)；本研究整理 (三) 建築物存在地下室或地樑無法開挖機坑

以中和圓通路公寓為例，設置有地下室，範圍至梯間處，且梯間入口處設置有地 樑，會使規劃位置與地樑及地下室衝突，造成無法開挖設置機坑緩衝槽。

表4-3 建築物存在有地下室或地樑

建築示意圖 增設困境 現況實例

建 築 物 設 有 地 下 室或地樑

資料來源：王明蘅(1996)；本研究整理 道路

地樑位置

老舊公寓增設昇降機之研究

二、 課題二：可考量將既有樓梯拆除改裝昇降機與簡易樓梯，但法令與實務上均不容易 推行

從日本案例與國內曾有之擬申請案例，可知部分老舊公寓可評估將既有樓梯拆除後，

改裝昇降機並同簡易樓梯，但一方面需面臨建築法規對於改建後樓梯寬度要求，另一方 面則需考量改建期間上下樓梯或在外居住之輔助，同時也需考量拆除樓梯、改裝昇降機 與簡易樓梯之成本可能相對較高，因此雖然可能具有技術可行性，但在法規與實務上不 易執行。

貳、 所有權人同意與整合課題

老舊公寓增設昇降機需要同一幢老舊公寓所有權人的同意，所有權人同意的課題包 括了具有同意權的所有權人範圍與同意門檻、一樓住戶與違章處理方式、穩定推動組織、

合理的經費分擔、適當的管理維護等課題，以下逐一說明。

一、 課題一：合理的同意比例範圍計算方式

老舊公寓建築型態多樣，在同一使照的一宗基地上可能是一幢一棟、一幢多棟、

多幢多棟等多種形式。就現行建管與都市更新法令所要求之同意人範圍與比例，最可 能優先推動增設昇降機的老舊公寓，是以一幢一棟整合成本最低最可行，一幢多棟與 多幢多棟均有顯著之困難。本研究隨機挑選臺北市文山區街廓調查發現，常見老舊公 寓建築型態以沿街式的多幢多棟、一幢多棟之連棟公寓為最多，如下圖所示。

惟老舊公寓增設昇降機之需求、使用者、願意出資者是以同一棟建物之二樓以上 住戶為主，且增設昇降機通常對於同棟一樓、同幢他棟所有權人之權益影響甚微，因 此一樓所有權人與他棟所有權人通常對非該棟建築增設昇降機常抱事不關己心態，也 不一定會協助簽署同意書。

沿街式連棟公寓建築

街廓內五層樓建築形態分布情形 資料來源：臺北市地理資訊 e 點通、google map；本研究整理

老舊公寓增設昇降機之研究

按建築法規，增設昇降機需取得同一使照上同一宗基地之全部土地所有權人之土 地同意書。為降低整建維護相關權利人之意見整合成本，都市更新條例除以多數決方 式，同時得以較小的範圍作為申請整建維護之都市更新單元。依據《都市更新條例》

申請整建維護於該棟建築物增設昇降機時，須取得經更新單元範圍內私有土地及私有 合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面 積均超過三分之二之同意。且以實施者名義申請整建維護者，得免付土地同意書。

雖然新北市將得以「一棟」申請單位或臺北市以「一幢」為最小都市更新單元之 申請單位，但從臺北市與新北市一般街廓中可觀察到，一幢多棟的建物之比例並不低 於一幢一棟之建物數量，因此仍會面臨同幢他棟建築所有權人不願協助同意其中一棟 建築增設昇降機之問題。

臺北市與新北市過去專案探討此一問題時，為避免與建築法一宗基地空間單元競 合問題，曾提出先進行土地分割，再申請增設昇降機之作法，然而受限於基地條件不 足(如：建築基地法定空地不夠，無法分割)以及仍需取得全體土地所有權人同意的情 形下，許多臺北市中低樓層老建築物仍無法順利完成分割。

二、 課題二：一樓既有違建影響實際執行可行性

(一) 既有違建戶因擔心現況違建曝光，遭建管納入列管名單，不願或阻止推動整建維護 老舊公寓常見一樓與頂樓住戶增建違章，或將一樓法定空地佔用。依據違章建築 處理相關辦法，常見將違建依據存在日期區分為既有違建與新違建，而既存違建應拍 照列管，列入分類分期計畫處理。此一法令雖不表示既有違建可就地合法，但因執行 人力，一般住戶心態上則自認為相對安全與受到認可，進而影響到增設昇降機之可行 性。

以臺北市執行案例情形說明，雖「臺北市政府受理都市更新整建維護案件處理原 則」中已規範申請案涉及既存違建及舊有違建，違建戶未予拆除但願配合建築物立面 整體規劃施作進行美化工程，並符合特定情形時，臺北市建築管理處得依「臺北市違 章建築處理規則」相關規定免予查報或拍照列管。但既有違建戶因違規在先，因此常 有恐懼遭檢舉拆除之心理，因此多數常有不願配合，或阻止社區成員推動都市更新之 現象。

(二) 一樓住戶因既有違建長期使用前後院空間或法定空地已有約定專用，不願意或反對 增設昇降機

一樓住戶因進出動線與樓上住戶不同，因此裝設昇降機，通常也不會用到昇降機，

再加上若昇降機架設位置需利用一樓增設違章或已使用之法定空地位置，會使得現況 既有使用面積縮小，因此通常也不願意或反對裝設昇降機。

三、 課題三：多數社區缺乏穩定組織可整合住戶意見並持續推動

(一) 社區意見整合缺乏可推動主體，多數老舊建築社區無公寓大廈組織

社區增設昇降機、申請整建維護補助程序，原本就需要長時間進行意見溝通、整 合，但許多社區缺乏公寓大廈管理委員會，無法經常性討論社區應優先辦理之整建維 護事項、推動與決策方式，也更少有專為整建維護準備的公共基金。當社區部分人有 意願、提出申請推動整建維護時，才開始進行意見整合，整建維護時程通常大多數是 花費在社區組織成立、意見溝通與整合的時間。

(二) 目前公寓大廈管理條例並無強制要求所有社區均需成立公寓大廈管理委員會 依據公寓大廈管理條例第 55 條規範，本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，

其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分 所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報 備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。

但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。

對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣(市)主管機關得分期、

分區、分類(按樓高或使用之不同等分類)擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立 管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

即便連推動整建維護政策最為積極之臺北市、新北市政府也未依上述公寓大廈管

即便連推動整建維護政策最為積極之臺北市、新北市政府也未依上述公寓大廈管