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第三章 具有非自然身故等歷史背景之房屋 於買賣關係下之爭議
非自然身故等歷史背景雖未對房屋造成結構上或安全上效用之減損，但足使 一般人產生恐懼、嫌惡之感受，從而生活起居於此種空間，顯然無法享受平靜、
安穩之生活。然而，此等理由是否即可令非自然身故等事件劃歸物之瑕疵範疇？
又此等房屋，於所有人將其出賣、交付予買受人，並完成所有權移轉登記後，是 否即謂所有人已依債務本旨而為給付？此外，房屋買賣過程中，仲介業者參與其 中，實屬交易常態，則其所應盡之義務又應為何？在在均有釐清之必要。
再者，買賣具有非自然身故等歷史背景之房屋，在中國與日本亦非罕見，則 在其各自之法制下，如何處理相關紛爭？又是否有我國得以借鏡之處？即為本章 比較之重點。
第一節 我國實務與學說見解 第一項 實務見解
我國實務就此議題，於不同法院間均已充分表示其見解，雖彼此間仍存 有少數歧異，但大體而言，出賣人方面，在物之瑕疵擔保責任議題上，集中 於探討房屋具有非自然身故等歷史背景，是否即謂房屋具有物之瑕疵，及其 相對應之法律效果；而不完全給付之債務不履行責任，則偏重於審酌告知義 務是否履行。至於仲介業者方面，則著重於調查說明義務範圍之界定。以下 本文即按上開不同之範疇，逐一介紹實務所表示之正反意見。
壹、出賣人方面
一、物之瑕疵擔保責任
(一)非自然身故等歷史背景，是否為房屋之物之瑕疵？
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首先，實務見解中，否定非自然身故等歷史背景為房屋之物之瑕疵 者，有以該事件並非發生於出賣人「產權持有期間」，作為判斷依 據者，如臺灣高等法院 100 年度上字第 468 號民事判決88即謂：「…
惟依…買賣契約所附建物現況確認書說明事項 6 記載「本建物（專 有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」
等語，可見依當事人之意思，系爭江南街房屋是否屬凶宅，係以該 建物專有部分於賣方即被上訴人王○○產權持有期間，是否曾發生 凶殺或自殺致死之情事以為認定，而縱證人馬○○前開證述屬實，
亦係於被上訴人王○○之前手馬○○持有產權期間發生事故，而非 上開契約約定於被上訴人產權持有期間發生凶殺或自殺事故，自難 認構成契約約定之瑕疵。…(略)」。
亦有以個案主、客觀因素綜合判斷，進而否定物之瑕疵者，如臺灣 高等法院 99 年度上字第 1105 號民事判決89即謂：「…上訴人主張系 爭房屋曾於 72 年 5 月 3 日發生自殺致死事件，固堪信為真。…按 系爭房屋於發生自殺死亡事件後既曾經多次買賣轉讓，且長期有人 居住，其後亦未發生其他事故，參酌系爭房屋發生自殺死亡事件係 於 72 年間，距上訴人於 96 年間買受已有 24 年間，縱一般社會通 念上認自殺死亡事件為不祥，然該主觀心理因素應已因時隔久遠及 上述系爭房地長期有人居住，其後亦未發生其他事故等情而消除，
難認系爭房地有減少價值之瑕疵。…另系爭買賣契約第 5 條第 3 項約定『賣方保證買賣標的物專有部分（含約定專用部分）或未依 法申請建造執照所增建部分於賣方取得所有權之日（以謄本登記為 準）起，不曾發生凶殺或自殺致死之案件（即凶宅），否則亦視為
88 相同見解者，如臺灣高等法院 99 年度上字第 873 號民事判決。
89 相同見解者，如臺灣高等法院臺中分院 98 年度上易字第 8 號民事判決。
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物之瑕疵』及標的物現況說明書第 8 項記載『標的物之專有部分（含 約定專用及增建）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死（即凶宅）
之情事』欄勾註『否』，系爭房地無上開約定之情形，無上開約定 之適用，乃屬當然。…(略)」。
嗣後，臺灣高等法院臺中分院 100 年上易字第 77 號民事判決更明 白表示：「…系爭房屋發生上開事件(指上吊自殺事件)，衡諸社會 民眾一般觀感，於精神、及心理上或生不安全感，惟是否即屬買賣 標的物之瑕疵，仍應考量具體事故之情狀、個人主觀價值觀之認知、
時間是否已經過久遠、及居住者生活品質是否有受影響等因素而決 之，非謂曾發生該自殺事件，即將導致房屋價值、效用、品質之減 損，遽指為物之瑕疵。… (略)」。
更有訴諸時間經過、記憶淡忘或透過宗教儀式，即可去除個人不安 之心理，進而否定構成物之瑕疵者，如臺灣高等法院臺中分院 102 年度上字第 233 號民事判決即謂：「…惟房屋是否因為曾有人於此
『發生凶殺或自殺致死之情事』而成為『凶宅』，不僅屬個人主觀 面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦 可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在 判斷一房屋是否為『凶宅』，除應具備『發生凶殺或自殺致死』之
『人』應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短 等因素，並非以『發生凶殺或自殺致死之情事』之房屋，一概均認 係『凶宅』而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全 性及發展性。…(略)」。
至於肯定非自然身故等歷史背景為房屋之物之瑕疵者，則以臺灣高
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等法院 96 年度上字第 40 號民事判決之見解最具代表性，蓋其以最 高法院 73 年臺上字第 1173 號判例作為立論基礎，進而認為只要存 在於房屋之缺陷可導致其價值減損，即屬物之瑕疵，且並不以物質 上應具備者為限，故謂：「…按物之出賣人，對於買受人應擔保其 物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，
而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第 354 條第 1 項前段、第 359 條前段分別定有明文。又所謂『物之瑕疵』係指存 在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之『價值』、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，
且不以『物質上』應具備者為限，業經最高法院著有 73 年臺上字 第 1173 號判例，可資參照。且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係 法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。…
按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人『非 自然身故』之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，
多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚钜，應 認係屬交易上之重大瑕疵。…(略)」。而本判決之見解，亦被多數 判決不斷援引90。
(二)肯定非自然身故等歷史背景，為房屋之物之瑕疵，是否即謂房屋出 賣人須負擔物之瑕疵擔保責任？
然而，於肯定非自然身故等歷史背景，為房屋之物之瑕疵後，並非 即謂房屋出賣人須負擔物之瑕疵擔保責任，以臺灣高等法院 100 年度重上字第 686 號民事判決91為例，便將房屋出賣人「產權持有
90 如臺灣高等法院 101 年上易字第 930 號民事判決、臺灣高等法院 100 年度重上字第 686 號民事 判決、臺灣高等法院臺中分院 102 年度上字第 233 號民事判決。
91 相同見解者，如臺灣新北(板橋)地方法院 98 年度訴字第 2609 號民事判決。
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期間」，解為出賣人瑕疵擔保責任之「特約」，從而若非自然身故事 件並非發生於出賣人產權持有期間，則出賣人即不負物之瑕疵擔保 責任，蓋其謂：「…五、(一)…買賣標的之房屋屋內若曾有凶殺或 自殺致死事故…於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之 房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市 場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，
屋內是否曾發生有人『自殺或凶殺致死』情事，乃屬房屋交易之重 要資訊，並影響房屋交易價值甚钜，應認係交易上之重大瑕疵。…
(三)…系爭不動產因 15 年前有住戶在其內自縊身亡之情事，而固 有交易價值上之重大瑕疵，但本件系爭買賣契約書所附系爭說明書 項次八係規範：『賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過 凶殺或自殺致死之情事』等語，而所謂『賣方產權期間內發生凶殺 或自殺致死』者，依文意解釋結果，乃指賣方所有權持有期間，於 其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人 加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方 所有權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬『凶殺或自 殺致死之情事』。本件被上訴人何○○雖於前揭系爭說明書項次八 所載之問題，為『否』之勾選，惟揆諸上開說明，被上訴人何○○
亦僅係在持有系爭不動產所有權期間，關於系爭不動產不曾發生凶 殺或自殺致死之情事之瑕疵擔保責任爾。今系爭不動產於 14 年前 所發生之住戶自縊身亡情事，既非在被上訴人何○○所負擔之瑕疵 擔保責任期間範圍內，則被上訴人何○○對上訴人即無任何應負擔 之瑕疵擔保責任…(略)。」。
就「產權持有期間」，亦解為出賣人瑕疵擔保責任特約之基礎上，
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臺灣高等法院臺中分院 102 年度上字第 233 號民事判決92，則進一 步認為「非產權持有期間」雖無當事人特約之適用，但不妨礙其回 歸適用民法物之瑕疵擔保規定，而謂：「…而系爭房屋於 90 年 9 月 4 日確曾發生外勞在其內自殺死亡之情事，即屬『凶宅』，已符 合民法第 354 條規定之要件，自已構成物之瑕疵。上訴人雖援引系 爭買賣合約第 16 條『買賣標的在賣方持有產權期間，主建物及附 屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有 非自然身故情事之情事。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件 解除契約恢復原狀』之約定，抗辯系爭房地發生非自然身故乙事，
臺灣高等法院臺中分院 102 年度上字第 233 號民事判決92，則進一 步認為「非產權持有期間」雖無當事人特約之適用，但不妨礙其回 歸適用民法物之瑕疵擔保規定，而謂：「…而系爭房屋於 90 年 9 月 4 日確曾發生外勞在其內自殺死亡之情事，即屬『凶宅』，已符 合民法第 354 條規定之要件，自已構成物之瑕疵。上訴人雖援引系 爭買賣合約第 16 條『買賣標的在賣方持有產權期間，主建物及附 屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有 非自然身故情事之情事。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件 解除契約恢復原狀』之約定，抗辯系爭房地發生非自然身故乙事，