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該房屋若確曾發生非自然亡故情事，即屬物之瑕疵，是以出賣人在 訂約前，就出賣之房屋是否有非自然亡故之情事自應負有主動告知 義務，而非僅負被動答詢義務爾。…今上訴人及其代理人在明知系 爭不動產發生非自然亡故事件，仍蓄意消極隱匿不告知被上訴人，
自屬出賣人之債務不履行，被上訴人本此主張解除兩造間買賣契約，
自為法所允許…(略)」。
貳、仲介業者方面
關於房屋仲介契約之法律定性，實務見解大多遵循臺灣高等法院民國 79 年民事法律專題研習會之研究意見105，採取依個案判斷究屬居間、委任 抑或上開二者混合契約之見解106，但無論結論為何，均可得出房屋仲介業 者須盡調查、說明義務，僅不同契約定性間所依據之規範不同而已。
而晚近實務見解更自不動產經紀業管理條例第 23 條107之規定，推導 出仲介業者之調查、說明義務108，以臺灣新北(板橋)地方法院 100 年度訴
105 (1)司法院同意此研究意見。
(2)臺灣高等法院民國 79 年民事法律專題研習會之研究意見 採丙說：視契約性質而定
就不動產仲介業之營業性質而言，係在媒介不動產的買賣雙方達成交易，以賺取報酬為目 的之一種行為，其性質似較傾向民法居間之範圍，惟就現今不動產仲介業者實際執行業務 情形觀之，經營方法不盡相同，並不只單純報告訂約機會或媒介訂約而已，有時候係受出 賣人或承買人之委託代為處理找尋買主或賣主之一切事務，其性質又類似委任契約，故關 於不動產仲介契約之性質，不一而足，應參酌各個仲介契約條款內容，斟酌當事人締約時 之真意，以決定雙方所訂立之契約為居間契約或委任契約，甚或居間及委任之混合契約。
106 張瑞德，中古屋交易相關法律問題之研究—以仲介業者義務為中心，國立政治大學法律研究 所碩士學位論文，2012 年，14-17 頁。
107 不動產經紀業管理條例第 23 條：「(第一項)經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書 向與委託人交易之相對人解說。(第二項)前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」
108 若按文義解釋，不動產經紀業管理條例第 23 條之規定，實難得出仲介業者須盡調查義務，然
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字第 378 號民事判決為例，即表示：「…目前不動產交易通常透過不動產 經紀人員之仲介為之，而經紀人員為專業人士，藉由其專業，協助買賣雙 方當事人進行不動產之交易，因此依不動產經紀業管理條例第 23 條規定 特課以經紀人應提供之資訊，當然包含買賣之房屋是否為有非自然死亡之 資訊，是經記人員自應負有調查、說明義務甚明。且不動產經紀人員之仲 介買賣係屬有償，則此調查、說明義務，經紀人員應負善良管理人之注意 程度，以盡其說明、調查之義務…(略)」。
至於仲介業者違反調查、說明義務之法律效果，則均為請求損害賠償。
蓋「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受 損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經紀業管理條 例第 26 條第 2 項已定有明文。從而因仲介業者違反調查、說明義務，購 買具有非自然身故歷史背景之房屋而受有損害之買受人，即可按上開規定 而為請求109。此外，若仲介契約存在於仲介業者與買受人之間，則買受人 更可依不同仲介契約之定性，按不完全給付(民法第 227 條)110、委任(民 法第 544 條)或居間(類推適用民法第 544 條)111之法律關係請求損害賠 償。
是以本文就上開內容即不再贅述，而僅著重於調查、說明義務範圍之 界定而為介紹：
而實務見解就此卻未見說明，即以此規定作為仲介業者調查義務之法律依據，似指若要善盡 說明義務，其前提必先善盡調查義務所致。
109 如臺灣(板橋)地方法院 100 年度訴字第 378 號民事判決。
110 如臺灣新北(板橋)地方法院 97 年度訴字第 1919 號民事判決(房屋減損之價值)、臺灣新北(板橋) 地方法院 97 年度訴字第 2163 號民事判決(仲介服務費)。
111 如臺灣高雄地方法院 101 年度訴字第 680 號民事判決(房屋減損之價值)、臺灣高等法院 99 年 度上字第 516 號民事判決(轉售之價差、稅費)。
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首先，就仲介業者之調查、說明義務，臺灣桃園地方法院 94 年度訴 字第 708 號民事判決112，雖表示仲介業者須盡善良管理人之注意義務而為 之，但強調該義務並非漫無邊際，從而主張以房屋委託銷售契約之「標的 現況說明書」之內容作為仲介業者調查、說明之合理範圍，是以仲介業者 若已使出賣人填寫上開標的現況說明書，並以其內容告知買受人，即已盡 上開之義務，故謂：「…按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過 程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第 23 條規 定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證 義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍 無從查證，自不得認為其有何過失。本件依前揭關於被告甲○○部分之論 述，及被告北○房屋公司與甲○○訂定系爭委託銷售契約時，曾要求甲○
○親自據實填載系爭標的現況說明書，經甲○○在其上關於系爭房屋『是 否曾經發生非自然身故之情事』欄填載『無』並簽名蓋章確認其情，且本 件係因系爭房地前手所有人即參加人丙○○未據實填載前揭標的物現況 說明書，致被告甲○○不知其情而於系爭標的現況說明書為上開記載，自 無從責由被告北○房屋公司得為如何探究或查證，亦即依上開事證所示，
縱被告北○房屋公司盡善良管理人之注意義務，仍屬無從查知系爭房屋曾 發生系爭凶殺案之情事，是被告北○房屋公司抗辯其未能將上情告知原告，
難認有何可歸責之處，尚屬可取。原告以系爭凶殺案曾經媒體以前揭內容 之報導加以披露，據以指稱被告北○房屋公司不得諉為不知，及依不動產 經紀業管理條例第 23 條之規定，被告北○房屋公司負有前揭查證義務，
據以指稱被告北○房屋公司有未盡查證義務之過失，自無可取…(略)」。
然而，臺灣新北(板橋)地方法院 100 年度訴字第 378 號民事判決則持
112 相同見解者，如臺灣新北(板橋)地方法院 99 年度訴字第 1834 號民事判決、臺灣高等法院 96 年度上字第 40 號民事判決。
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相反之見解，認為「標的物現況說明書」係課與出賣人之義務，要與仲介 業者之調查、說明義務係屬二事，故不得逕依出賣人勾選系爭房屋無非自 然死亡之情事，即認定仲介業者已盡其調查、說明之義務，故謂：「…出 賣人簡○○雖於買賣標的物現況說明書上『本建築改良物（專有部分）於 賣方持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』一欄內勾選『無』，但 此係在課出賣人之說明調查義務，如有違反應負債務不履行責任。至於經 紀人員應負有調查、說明義務，已如前述，核與出賣人應負之調查、說明 義務，要件各自不同；殊不得以出賣人應否負未盡說明調查義務（如有違 反應負債務不履行責任），作為經紀人員得否免除調查說明義務責任之認 定。亦即被告駿○公司之經紀人員即被告鍾○○應盡其善良管理人之注意 程度調查系房屋是否曾發生非自然死亡之情事，不因出賣人勾選系爭房屋 無非自然死亡之情事，即認定其已盡調查說明之義務。…(略)」。
而臺灣高等法院 94 年度上易字第 249 號民事判決113，則明確表示出 賣人未誠實告知非自然身故事件，則應以該事件是否已為大眾傳播媒體揭 露，作為仲介業者是否已盡調查、說明義務之判斷依據，故謂：「…是上 訴人之縣府加盟店即力○公司居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之 注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行瞭 解並向被上訴人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體 披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，
對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費 者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬 凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播 媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標
113 相同見解者，如臺灣桃園地方法院 91 年度訴字第 1066 號民事判決。
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準…(略) 」。
又臺灣臺北地方法院 98 年度消字第 5 號民事判決114則肯認在目前實 務無法透過員警、消防機關查證情形下，若仲介業者透過鄰居查訪、剪報、
網路查詢等方式，仍無法獲知系爭房屋具有非自然身故等歷史背景，則仲 介業者已善盡其調查義務，不應再課與其更高之調查義務，故謂：「…所 謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意 義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。…仲介人員乙○○結證：『…
向警察局、消防局查證，但員警、消防機關都說礙難答覆，後來買方透過 管道查證』、『在居間買賣系爭房屋期間不知系爭房屋為凶宅，公司內部有 一凶宅網，這是內部網路，通常我們會上網求證，網路內容來自新聞媒體 報導，我查證結果系爭房屋並未列為凶宅』、『我有問過鄰居，剛好同棟 4 樓也有屋主委託我們出售，我有問該屋主，他說沒聽過』，足徵一般房屋 仲介人員難以透過向鄰居查訪、剪報及網路等方式查明系爭房屋是否為凶 宅；證人戊○○亦證述：『…我父親跟友人聊天得悉系爭房屋為凶宅，我 向信○房屋反應，由信○房屋向管轄碧潭派出所、新店分局查證，但他們
向警察局、消防局查證，但員警、消防機關都說礙難答覆，後來買方透過 管道查證』、『在居間買賣系爭房屋期間不知系爭房屋為凶宅，公司內部有 一凶宅網，這是內部網路，通常我們會上網求證，網路內容來自新聞媒體 報導，我查證結果系爭房屋並未列為凶宅』、『我有問過鄰居，剛好同棟 4 樓也有屋主委託我們出售，我有問該屋主，他說沒聽過』，足徵一般房屋 仲介人員難以透過向鄰居查訪、剪報及網路等方式查明系爭房屋是否為凶 宅；證人戊○○亦證述：『…我父親跟友人聊天得悉系爭房屋為凶宅，我 向信○房屋反應，由信○房屋向管轄碧潭派出所、新店分局查證，但他們