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出賣人無須負擔說明義務153。
而於出賣人必須負擔說明義務卻違反之情形，一般而言實務係認為有違 契約之附隨義務，從而出賣人即須負擔債務不履行責任。但卻有實務見解認 為，於契約締結前，出賣人違反信義誠實原則上的說明義務，而未提供買受 人締結契約與否之重要資訊，致使買受人遭受損害，出賣人即應構成侵權行 為，而非債務不履行154。
第二項 仲介業者方面
最後，關於仲介業者，於日本稱之為宅建業者，亦即土地、建物交易之 經營者，其不僅可仲介土地、建物交易，亦得直接作為交易之當事人。然而 不論其係何種角色，都因其具有房地產交易專業，故基於信義誠實原則，就 標的物之瑕疵，即負有告知交易相對人之義務，此外若是仲介交易之情形，
就告知說明義務之履行，更須依日本民法第 644 條規定，盡善良管理人之注 意義務155，而為了善盡此義務，更伴隨著調查義務156。
153 大阪高判平 16.12.2 判時 1898 号 64 頁，轉引自宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博 合著，
不動産取引における心理的瑕疵の裁判例と評価:自殺.孤独死等によって,不動産の価値はど れだけ下がるか?，株式会社プログレス，2014 年 3 月，11-12 頁。
出賣人就買受人之詢問，明知系爭房屋曾發生非自然身故事件，卻故意不告知買受人，從而 違反說明義務，需負擔債務不履行責任之案例，如大阪地判平 21.11.26 判タ 1348 号 166 頁，
轉引自宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博 合著，不動産取引における心理的瑕疵の裁判 例と評価:自殺.孤独死等によって,不動産の価値はどれだけ下がるか?，株式会社プログレス，
2014 年 3 月，51-54 頁。
154 最判平 23.4.22 判時 2116 号 53 頁，，轉引自宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博 合著，不 動産取引における心理的瑕疵の裁判例と評価:自殺.孤独死等によって,不動産の価値はどれ だけ下がるか?，株式会社プログレス，2014 年 3 月，8-9 頁。
155 日本民法第 644 條：「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事 務を処理する義務を負う。」(受任人負有遵從委任本旨，以善良管理人之注意，處理委任事 務之義務。)
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除此之外，說明義務更為宅地建物取引業法(下稱宅建業法)所明文規定，
蓋該法第 35 條即臚列十餘種要求不動產經紀人必須於書面上載明並以此向 交易相對人說明之重要事項，諸如土地、建物上已登記之權利種類、內容及 登記名義人；基於法令對該土地、建物限制事項之概要等157。然而須注意的 是，非自然身故情事雖不在宅建業法第 35 條之列，惟實務與學說均認為，
宅建業者之說明義務並不以此為限，蓋該條所列事項僅僅只是最低限度說明 義務之要求，因此宅建業者就系爭標的物若曾發生非自然身故事件，仍應負 積極調查與說明之義務158。若有違反，除宅建業法所規定之刑事罰與行政罰 外，就民事責任上，仍是構成侵權行為或債務不履行159。
而就調查義務之範圍而言，學者即指出由於宅建業者都依不同地域執行 業務，能掌握多數當地訊息，從而媒體報導或當地居民之傳言，都可作為調 查、掌握非自然身故訊息的來源，惟於參酌實務見解後，認為若該非自然身 故事件，發生已過 7 年左右時間，即不得再強求宅建業者調查160。
156 後藤泰一，不動産の売買と心理的瑕疵について，收錄於：信州大学法学論集第 3 号，2004 年 3 月，47 頁。
157 黃亭瑋，定型化契約說明義務之研究—以預售屋契約為中心，國立政治大學法律研究所碩士 學位論文，2013 年，120-122 頁。
158 宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博 合著，不動産取引における心理的瑕疵の裁判例と評 価:自殺.孤独死等によって,不動産の価値はどれだけ下がるか?，株式会社プログレス，2014 年 3 月，10-11 頁；後藤泰一，不動産の売買と心理的瑕疵について，收錄於：信州大学法学 論集第 3 号，2004 年 3 月，47-48 頁。
159 宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博 合著，不動産取引における心理的瑕疵の裁判例と評 価:自殺.孤独死等によって,不動産の価値はどれだけ下がるか?，株式会社プログレス，2014 年 3 月，10-12 頁。
160 惟該等實務見解，係以時間經過作為心理的瑕疵判斷因素之一，其中經過 6 年 3 個月、6 年 11 個月及 5 個月的案例，實務均認為系爭標的存在心理的瑕疵；而經過 7 年 6 個月及經過 2 年但建物已拆除之案例，實務則認為已不存在心理的瑕疵。後藤泰一，不動産の売買と心理
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第四節 本文看法
首先，就中國實務見解而言，其等強調出賣人須盡積極主動之說明義務，此 點雖值得贊同，惟自上開案例可知，其背景事實均侷限於自殺與凶殺案例，至於 意外身故甚或房屋基地曾為墓地等事由，則出賣人是否仍有上開說明義務？再者，
房屋若已經轉手多次，甚或經多人承租使用，或作為居住以外之方式使用，則出 賣人是否仍應負上開說明義務？在在均尚需觀察。再者，其等對仲介業者調查、
說明義務之要求，於空間界線上，雖表示僅以與系爭房屋相牽連之事項為限，惟 就時間界線上，2014 年 5 月 1 日廣東省廣州市中級人民法院（2014）穗中法民 五終字第 474 號民事判決，認為非自然身故事件發生時間若已逾一年，出賣人即 不負主動告知說明義務，是否為中國實務之共識，亦有待觀察。且更重要的是，
其等認為於具體個案中，必須由買受人舉證，證明仲介業者係明知卻故意隱匿非 自然身故事件，方可令仲介業者負擔相關責任，如此見解完全忽略仲介業者係具 有房地產交易專業知識且收取豐厚報酬之企業經營者，此種過度寬縱仲介業者而 苛求買受人之見解，顯與我國現今實務與學說見解不同，而不足借鏡。
至於日本實務與學說而言，其等以心理的瑕疵概念規範出賣人之責任，惟因 心理的瑕疵判斷因素頗多，且於不同個案間，主要斟酌之因素亦不同，從而或許 實現個案正義，但卻使相關事件在法官判決前，有難以預測其結果之缺陷，學者 即直言，分析實務判決後，並無法得出「心理的瑕疵」明確的判斷標準，僅能得 出其與物理性的瑕疵有所不同之結論161。此外，由於我國多數實務亦採取與心理 的瑕疵相同判斷方法，亦即綜合事件相關主客觀因素而為判斷，從而我國亦有相
的瑕疵について，收錄於：信州大学法学論集第 3 号，2004 年 3 月，44-45、50-52 頁。
161 石松勉，「心理的瑕疵」概念の一考察(二・完)，收錄於：福岡大学法学論叢第 58 巻第 3 号（通 巻第 208 号），2013 年 12 月，442 頁。
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同難以預測事件結果之難題162。而就出賣人說明義務方面，在有委託仲介業者之 情形，則出賣人不負說明義務之見解，我國亦無法比照援引，蓋仲介業者雖具有 不動產交易專業，且長期深耕其營業地區，能充分掌握該地區之訊息，然而通常 房屋所有人才是最能掌握系爭房屋訊息之人，是以若委託仲介業者即可規避其說 明義務，則可以想見的是，將有更多購買具有非自然身故歷史背景房屋，再委託 仲介業者以正常房價出售，藉以套利之事件，進而衍生更多交易糾紛，從而日本 實務與學說如此之見解，亦難以被我國所採。最後，關於仲介業者調查、說明義 務之合理界線，日本學者所表示之見解，恰與我國實務與學者見解不謀而合，亦 是著重於媒體報導與地方鄰里居民探訪所收集之資訊，從而在不侵犯個人隱私前 提下163，或許者已是調查手段的極限。
而我國實務及學說見解針對此議題，就出賣人方面，均圍繞在物之瑕疵擔保 與不完全給付之探討，另就仲介業者調查說明義務亦有著墨，然而不同意見間，
隨切入角度之不同，卻有著截然不同之結論。以下即按實務與學說討論之脈絡，
逐一提出本文之看法：
一、出賣人方面
(一)出賣人出售具有非自然身故等歷史背景之房屋，應負擔物之瑕疵擔保責任；
且買受人亦得向出賣人主張解除契約。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定 效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔
162 此情形於我國更為複雜，蓋不同法院間，實務有用於判斷系爭房屋是否成立凶宅者，亦有用 於判斷是否成立物之瑕疵者。
163 學者即直言，課予仲介業者調查義務，進而深入調查出賣人不欲人知之資訊，就會產生侵害 隱私權的問題。後藤泰一，不動産の売買と心理的瑕疵について，收錄於：信州大学法学論 集第 3 号，2004 年 3 月，50 頁。
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保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第 354 條第 1 項及第 2 項分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。最高法院 73 年台上字 第 1173 號判例意旨足資參照。又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買 受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買 受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問。亦有最高法院 87 年台上字第 2907 號判例意旨可參。
所謂物之瑕疵，按上開最高法院 73 年台上字第 1173 號判例意旨與學說通 說可知，均採主觀結合客觀之觀點，亦即以主觀說為主，再輔以客觀說之
所謂物之瑕疵，按上開最高法院 73 年台上字第 1173 號判例意旨與學說通 說可知，均採主觀結合客觀之觀點，亦即以主觀說為主，再輔以客觀說之