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第四章 非自然身故等事件致房屋價值貶損之爭議
房屋因自殺、他殺等非自然身故事件與自然死亡多日始經人發現等情形，造 成房價下跌，此一不利益究應透過何種機制獲得填補？抑或者只能由房屋所有權 人概括承受？於我國之現況，在得否以侵權行為損害賠償機制填補此一不利益的 問題上，即存在不同聲音，本章將於介紹我國與中、日二國相關見解後，進一步 檢視中、日之見解是否有我國得以借鏡之處，並分析、檢討我國實務、學說之見 解是否合乎學理之建構。
第一節 我國實務與學說見解 第一項 實務見解
我國實務就此議題亦累積有數量可觀之案例，且以侵權行為作為填補房 價下跌之請求權基礎，實屬常態。此外，由於我國案例之死亡原因，明顯集 中於自殺致死而不及其他，故以下，本文即依「自殺行為致房屋價值貶損，
對房屋所有權人是否構成侵權行為」為主軸，逐一介紹實務就相關要件所表 示之見解：
壹、構成要件該當性
一、自殺行為究係侵害房屋所有權抑或僅是純粹經濟上損失？
按故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於 善良風俗之方法加損害於他人者，亦同，民法第 184 條第 1 項定有明 文。本項規定前後兩段為相異之侵權行為類型，關於保護之法益，前 段為權利，後段為權利以外之其他法益；關於主觀責任，前者以故意、
過失為已足，後者則限制故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，
兩者要件有別，請求權基礎相異，訴訟標的自屬不同，此有最高法院 89 年度台上字第 2560 號民事判決意旨可參。
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故於判斷是否成立侵權行為時，首要任務即是確定該事件中受到侵害 之客體為何，於侵害客體確定後，其他要件方能隨之確定，是以即有 實務見解以民法第 765 條179所規定之「收益、處分」等所有權權能為 立論基礎，認為自殺行為造成系爭房屋出租之收益降低或交易之價格 減低，實係對系爭房屋之收益、處分權能造成侵害，換言之，即屬所 有權之侵害。以臺灣高等法院 97 年度上字第 486 號民事判決180為例，
其謂：「…又所有權之權能係指所有人於法令限制之範圍內，得自由 使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。為民法第 765 條所 明定。經查：…跳樓自殺…雖未造成系爭房屋外觀形體之毀損或功能 損壞，然依一般社會常情，系爭房屋發生非自然死亡事故，將使系爭 房屋再行交易之價格減低或出租之收益降低，造成系爭房屋交易性或 經濟上之貶值，兩者間有相當因果關係，足認…對於系爭房屋之收益 處分造成侵害，侵害上訴人之所有權，可以認定。…（略）」。
然而，卻有實務見解就此表達不同之意見，蓋其認為自殺行為雖造成 系爭房屋出租之收益降低或交易之價格減低，惟就系爭房屋之收益、
處分權能而言，並未受到限制，所有權人仍能自由行使，且自殺行為 亦未造成系爭房屋物理性質上之毀損滅失或功能損壞，故前開經濟上 之貶損至多僅為純粹經濟上損失，而非屬所有權受到侵害。即有臺灣
179 民法第 765 條：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除 他人之干涉。」
180 相同見解者，如臺灣高等法院臺中分院 100 年度上易字第 116 號民事判決、臺灣高等法院臺 南分院 99 年度上易字第 273 號民事判決、臺灣臺北地方法院 99 年度訴字第 274 號民事判決、
臺灣臺北地方法院 99 年度訴字第 2090 號民事判決、臺灣桃園地方法院 99 年度訴字第 1726 號民事判決、臺灣彰化地方法院 101 年度訴字第 550 號民事判決、臺灣南投地方法院 99 年度 訴字第 204 號民事判決、臺灣雲林地方法院 99 年度訴字第 6 號民事判決。
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高等法院 103 年度上更（一）字第 39 號民事判決181謂：「…林○於上 訴人所有之系爭房屋內燒炭自殺，並無造成系爭房屋之毀損、滅失或 功能損壞，上訴人就系爭房屋法律上所有權權能之行使，即於法令限 制範圍內自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉之權能，
並未受到限制，是本件尚難認上訴人就系爭房屋之所有權受有損 害。…因凶宅造成房屋貶值損失，核屬系爭房屋在不動產交易市場上，
交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少，係屬『純 經濟損失』。按學理上所稱『純經濟損失』，是一種非因有形財產或具 體人身受損害所引起的經濟利益損失，為加諸於被害人整體財產上的 不利益，非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃抽 象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產變動差額予以計算，
其體現係被害人總體財產價值之變動，與具體的物或人身之損害無關。
是本件上訴人所主張之損失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利 益（價值變動差額），該不利益應屬純經濟損失範疇，並非所有權權 能之損害…（略）。」。
二、房價貶損，是否已屬具體之損害？
而就房價貶損方面，除系爭房屋因已出售，而以售價與市價之差額作 為損害結果182外，實務通常即按估價師鑑價之結果，作為損害判斷之
181 相同見解者，如臺灣高等法院 101 年度上易字第 183 號民事判決、臺灣高等法院 101 年度上 字第 502 號民事判決、臺灣高等法院 102 年度上字第 613 號民事判決、臺灣高等法院臺中分 院 101 年度上字第 40 號民事判決、臺灣臺北地方法院 99 年度訴字第 1678 號民事判決、臺灣 臺北地方法院 100 年訴字第 1933 號民事判決、臺灣新北（板橋）地方法院 100 年度訴字第 1267 號民事判決、臺灣新北（板橋）地方法院 100 年度訴字第 1854 號民事判決、臺灣新北地方法 院 102 年度訴字第 402 號民事判決、臺灣桃園地方法院 96 年度訴字第 284 號民事判決、臺灣 臺中地方法院 100 年度訴字第 1519 號民事判決、臺灣新竹地方法院 100 年度簡上字第 79 號 民事判決。
182 如臺灣臺北地方法院 99 年度訴字第 274 號民事判決、臺灣彰化地方法院 101 年度訴字第 550
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依據，以臺灣高等法院臺中分院 101 年度上字第 40 號民事判決183為 例，該判決即明確表示：「…至系爭租賃物雖尚未出售，惟其業經專 業估價師以客觀、專業之各種方法作成上開估價結論，已如上述，是 系爭租賃標的物現階段確已存在上開金額之交易價值的減損，不因系 爭租賃標的物尚未出售而有所影響。…（略）」。
然而，卻有實務見解認為，鑑價結果縱使顯示系爭房屋價值下跌之成 數，亦僅是傳達系爭房屋若於該時立即出售，可能產生之損害數額，
尚非屬實際之損害，故實際損害究竟為何仍須待實際出售時，方能加 以確定。換言之，即系爭房屋在未出售前，損害尚未發生，故無損害 存在。臺灣高等法院 100 年度上字第 206 號民事判決184即為此一見解 之適例，蓋其謂：「…惟所謂有損害之發生，係指須受有實際發生之 損害，否則即無損害賠償請求可言，且其損害賠償之標準，亦應以被 害人實際所受損害如何，以定其數額之多寡（最高法院 18 年上字第 2170 號、19 年上字第 2316 號判例要旨參照）。…惟本件被上訴人主 張其因此受有房屋價值貶損 443 萬元之損害，雖有華○不動產估價師 事務所之估價報告為證，然如前所述，系爭房屋如未出售或出租，其 房屋本身尚難認有何物理性之損害或通常效用之減低，僅在房地產交 易時，因購買人心理因素致交易價格受有影響，此時房屋價值之貶損 始產生，並造成被上訴人之損害。而查系爭房屋目前並未出售，其實 際交易價格為何尚無從確定，故亦無從確定被上訴人實際所受之損害
號民事判決。
183 相同見解者，如臺灣高等法院 97 年度上字第 486 號民事判決、臺灣臺北地方法院 99 年度訴 字第 2090 號民事判決。
184 相同見解者，如臺灣臺北地方法院 99 年訴字第 1678 號民事判決、臺灣臺北地方法院 100 年 訴字第 1933 號民事判決。
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數額是否即為 443 萬元。上開估價報告充其量僅可據為說明系爭房屋 目前可能之出售交易行情，但尚不足據為認定被上訴人實際上已受有 443 萬元之損害。…（略）」。
三、自殺行為與房價貶損間，是否具相當因果關係？
又自殺行為與房價貶損間，實務通常認為，依我國社會民情，對於此 類曾發生非自然身故事件之房屋，就住戶之心理層面極可能造成負面 影響，因此在房地產交易市場，此類房屋之購買意願及價格，較週邊 同地段之房屋相對低落，從而影響其原有之市場價格，故自殺行為與 房價貶損間存在相當因果關係，並無庸置疑185。
惟仍有實務不認同如此見解，反而認為影響交易價格之因素眾多，諸 如成交時間、市場供需、政府政策、房屋本身條件等等，自難僅以系 爭房屋曾發生自殺死亡事件，即一概認定其將導致房價下跌，故二者 間並非必然存在相當因果關係，如臺灣臺中地方法院 99 年度訴字第 1980 號民事判決186即表示：「…影響系爭房屋交易價格之因素眾多，
成交時間（如逢美國金融海嘯波及導致房市不振）、市場供需、政府 政策（如中央銀行降低貸款成數等政策）、又如房屋本身之坐落地段、
土地持分多寡、附近交通、商業、生活機能是否完備、房屋建造完成 時間長短、有無停車位、附近是否停車困難、室內坪數、格局、隔間、
裝潢、維修乃至家具新舊、是否符合買方需求等等，自尚難一概而論。
況查…實務上亦有不畏懼「超自然」現象者以高價買受凶宅之例（「洪
185 如臺灣高等法院 97 年度上字第 486 號民事判決、臺灣高等法院臺中分院 101 年度上字第 40
185 如臺灣高等法院 97 年度上字第 486 號民事判決、臺灣高等法院臺中分院 101 年度上字第 40