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l C h engchi U ni ve rs it y 國立政治大學法律學研究所

碩士論文

指導教授：王千維博士

我國凶宅問題之研究

研究生：何盈德撰

中華民國一 ○ 五年七月

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謝詞

「如果我看得比別人更遠，那是因為我站在巨人的肩膀上。」

----艾薩克·牛頓

拙於言辭表達的我，謹以牛頓名言真心感謝曾給予指導的每一位老師。

何盈德 105 年 7 月 21 日

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摘要

「凶宅」一詞並非法律用語，而僅是房市交易上一個籠統的概念，不僅常因當事人間不同解讀而導致糾紛；於法院審判實務上，就此一概念是否有存在必要，

亦存在爭議。實務與學說雖有見解以「內政部於 97 年 7 月 24 日以內授中辦地字第 0970048190 號函釋」與「不動產現況說明書第 11 項」(現為成屋不動產說明書格式範例第 4 條第 5 款)作為凶宅定義，甚至是當事人間物之瑕疵擔保責任之特約或出賣人就系爭房屋品質之保證等，不一而足，然而本文認為上開二者與凶宅定義、物之瑕疵擔保責任均無涉，而僅是委託銷售時，課與出賣人誠實說明之義務，因而在處理相關紛爭時，不宜在論述過程中，疊床架屋地討論凶宅定義，

並探究其是否成立，而應回歸案件事實直接涵攝至法律規範上，以解決當事人間之糾紛。

再者，於買賣時亦應強化當事人約定之方式，明確約定非自然身故等歷史背景之內容甚至是違反時之法律效果(如契約無效、當然解除契約、違約金等)，以減少交易雙方認知之歧見，進而避免交易糾紛之產生。退步言之，當事人間縱無上開約定，而出賣人出售具非自然身故等歷史背景之房屋，並交付予買受人者，

亦應負擔「價值瑕疵」的物之瑕疵擔保責任，個案中若買受人無特別情事存在，

則應肯認其得解除契約；若出賣人交付該房屋或未盡其主動告知之說明義務，具可歸責之事由，則買受人亦得另依不完全給付請求損害賠償，若更致買受人喪失其訂約之目的，則更可解除契約。

至於仲介業者，因其具不動產交易專業知識且收取豐厚之酬勞，從而應以善良管理人之注意盡其調查、說明義務，除需耗費的勞力、時間及費用與其所欲取得之資訊顯不相當，抑或該資訊為房屋出賣人所壟斷或獨占等情形外，均應積極地以探訪警察單位、消防單位、鄰里住民並自媒體收集房屋是否具有非自然身故

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等歷史背景之相關資訊，不得僅以出賣人填註成屋不動產說明書之內容，即謂其已盡此義務，否則就買受人因此所受之損害，亦應負擔損害賠償責任。

最後，於自殺與他殺致死造成房價貶損之情形，本文認為僅屬純粹經濟上損失；又此等行為均非社會通念所能接受之行為，故屬背於善良風俗之行為，同時此行為本身亦徵引其違法性，再者行為人對於其行為所將造成房價貶損之結果，

亦應屬可以預見之情事，而有間接故意，是以應可成立民法第 184 條第 1 項後段之侵權行為，而房屋所有權人亦得藉此請求自殺行為人之繼承人或凶殺行為人賠償其房價貶損之損失；惟於行為人因精神疾病或其他因素而欠缺識別能力、責任能力時，則例外不成立侵權行為。

關鍵字：凶宅、定義、物之瑕疵擔保、不完全給付、仲介、說明義務、純粹經濟上損失、善良風俗、故意

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第一章緒論 1

第一節研究動機與目的 1

第二節研究範圍與方法 3

第一項研究範圍 3

第二項研究方法 4

壹、國內文獻與實務見解整理分析 4

貳、外國文獻與實務見解之比較 4

參、學理之檢討 4

第三節本文架構 5

第二章凶宅定義 7

第一節我國實務與學說見解 7

第一項實務見解 7

壹、以內政部民國 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函釋

及不動產現況說明書作為凶宅定義者 8

貳、不採前開函釋及不動產現況說明書作為凶宅定義者 12

第二項學說見解 25

第二節中國實務與學說見解 27

第三節日本實務與學說見解 33

第四節本文看法 34

第五節小結 47

第三章具有非自然身故等歷史背景之房屋於買賣關係下之爭議 49

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壹、出賣人方面 49

一、物之瑕疵擔保責任 49

二、不完全給付責任 64

貳、仲介業者方面 67

一、物之瑕疵擔保責任 73

二、不完全給付責任 75

第一項出賣人方面 86

第二項仲介業者方面 90

第五節小結 104

第四章非自然身故等事件致房屋價值貶損之爭議 105

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壹、構成要件該當性 105

貳、違法性（不法性） 110

參、有責性 112

肆、自殺既遂之行為人是否具備權利能力而能負擔此一房價貶損之

損害賠償責任 118

壹、構成要件該當性（自殺行為究係侵害房屋所有權抑或僅是純粹

經濟上損失） 119

貳、有責性 121

參、自殺既遂之行為人是否具備權利能力而能負擔此一房價貶損之

損害賠償責任 123

第五節小結 143

第五章結論 145

參考文獻 147

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第一章緒論

第一節研究動機與目的

回顧過去十餘年間，房市進入多頭格局，全臺房價不斷向上攀升，房市的榮景同時加重了一般大眾購屋之負擔¹。因此，若購屋者在耗費鉅資，甚或背負數十年沉重房貸壓力下所購買之房屋，因第三人非自然身故²之情事而造成房價貶損，則如此損害於法律上是否有相對應之救濟管道，影響房屋所有權人甚鉅。

再者，若系爭房屋日後出售，則買受人是否能滿足住得安心、舒適的基本需求，不無疑義，蓋系爭房屋物理性質雖無任何缺陷、瑕疵，但其歷史背景往往會造成居住其內之人莫大心理壓力，進而對於繼續居住其內感到恐懼、排斥，然而如此非物理性之缺陷，是否即謂瑕疵？其肯否之判斷，標準為何？又應如何受到法律規制？在在顯示此問題為生活上與法律適用上之重要課題。

更甚者，由於房價飆漲，凶宅價格通常較市價為低³，與周邊房屋之房價相

1 依內政部不動產資訊平台公告之民國（下同）104 年第 4 季房價所得比顯示，全國平均值為 8.51 倍；而六都中，以臺北市 15.75 倍居冠，其餘依序為新北市 12.66 倍、臺中市 8.90 倍、高雄市 7.87 倍、桃園市 7.50 倍以及台南市 6.74 倍。（內政部不動產資訊平台網址：

http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx；最後瀏覽日：105 年 6 月 15 日）

而所謂房價所得比，係以「中位數房屋總價」除以「家戶年可支配所得中位數」而得，亦即需多少年的可支配所得，才抵得上一戶中位數房價，換言之，就是購屋者需多少年不吃不喝，才能買得起一戶中價位的房子。（內政部營建署 103 年 7 月 30 日即時新聞，網址：

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=17838&catid=83&Ite mid=54；最後瀏覽日：105 年 6 月 15 日）

2 雖「非自然死亡」已明文規定於強制執行法第 77 條與第 81 條而為法律用語，惟判決中仍多使用「非自然身故」用語，鑒於本文大量援引實務見解，為避免用語之歧異，徒增理解上之困難，

從而本文仍遵從實務判決「非自然身故」之用語而為論述。

3 凶宅大方刊登「曾死 11 人」--下探市價 6 折，專家：注意不易轉手（蘋果日報 103 年 9 月 18 日報導，網址：

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140918/36091544/news/%E5%87%B6%E5%AE%85%E5

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較顯然低廉許多，亦成為投資客熱門投資標的之一⁴，不過，投資客為遂行其投資目的，快速賺取價差，其持有期間甚短，往往僅數月至多一、二年間即轉手賣出，故若肯定此一非物理性之缺陷屬於瑕疵，則能否以系爭房屋業經多次轉手為由，認定瑕疵已不復存在，而與一般房屋無異？亦或者出賣人（投資客）可主張其不知系爭房屋曾發生非自然身故情事或該事故之發生非於其產權持有期間內，

而脫免其出賣人之責任？均為交易上常發生之爭議。

然而「凶宅」一詞並非法律用語，而僅是房市交易上一個籠統的概念，不僅常因當事人間不同解讀而導致糾紛；於法院審判實務上，就此一概念是否有存在必要，亦存在爭議，縱使先忽略此一爭議不談，亦無法無視相類似的事實於不同法院間有不同結果，甚至同一事實於不同審級法院間卻推導出不同結論等等情形。

有鑑於此，本文擬將過去十餘年間全臺各級法院之見解，加以分析、類型化，輔以學理就不同樣態爭議，檢討其在我國法律體系下法律適用之可行性；同時參酌同樣有類似爭議的中國與日本之實務、學說見解，期能獲得較妥適之方式，處理此一難題。而更重要的是，本文自我期許藉由上開實務見解的分析、類型化、檢討與不同國家間處理模式之比較，能提供日後就此等爭議之處理有一可循之脈絡，

盡可能地收斂不同地域法院間、不同審級法院間見解之齟齬。

%A4%A7%E6%96%B9%E5%88%8A%E7%99%BB%E3%80%8C%E6%9B%BE%E6%AD%BB11%E4

%BA%BA%E3%80%8D；最後瀏覽日：105 年 6 月 15 日）

4 低買凶宅社區，租金報酬 5％--房價僅同區一半，出租卻有市場行情（蘋果日報 103 年 7 月 28 日報導，網址：

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140728/35985972/news/%E4%BD%8E%E8%B2%B7%E5

%87%B6%E5%AE%85%E7%A4%BE%E5%8D%80%E7%A7%9F%E9%87%91%E5%A0%B1%E9%85

%AC5%EF%BC%85；最後瀏覽日：105 年 6 月 15 日）

凶宅商機！洪若潭豪宅，翻 5 倍漲至 5 千萬（TVBS 新聞 103 年 9 月 14 日報導，網址：

https://tw.news.yahoo.com/%E5%87%B6%E5%AE%85%E5%95%86%E6%A9%9F-%E6%B4%AA%E8

%8B%A5%E6%BD%AD%E8%B1%AA%E5%AE%85-%E7%BF%BB5%E5%80%8D%E6%BC%B2%E 8%87%B35%E5%8D%83%E8%90%AC-104400925--finance.html；最後瀏覽日：105 年 6 月 15 日）

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第二節研究範圍與方法第一項研究範圍

舉凡凶宅定義；非自然身故等事件，致房屋價值貶損時，所有權人權益之保障；有非自然身故等歷史背景之房屋於買賣時，當事人雙方權益之保障，

又相關法律規定是否合理、是否切合實際等爭議不斷之議題，均納為本文研究範圍。

至於實務上已形成共識而較無爭議之議題，如「間接凶宅⁵」，因作為買賣標的之房屋，本身並無非自然身故等歷史背景，則除非買賣雙方於締約之初有特別約定，否則出賣人甚或仲介業者縱未告知，亦無可歸責事由，而出賣人亦無需負擔瑕疵擔保責任，就此本文即不再贅文論述，以免徒具篇幅卻模糊了本文之焦點。

5 房市交易實務上所稱之「間接凶宅」，通常係指作為買賣標的之房屋並非凶宅，但同棟同層不同戶、同棟不同樓層或同社區不同棟有凶宅存在，甚至是系爭房屋開門或開窗即可看到凶宅之房屋。惟「間接凶宅」並非法律用語，亦無明確之定義，誠如臺灣臺北地方法院 99 年度訴字第 2744 號民事判決所言：「…不動產仲介實務上雖有直接凶宅與間接凶宅之分，相關媒體就間接凶宅亦有價差 7 至 8 折之報導，惟何謂間接凶宅於法律或實務上並未有明確定義或規範…

(略)」。

此外，間接凶宅一般而言並不影響房價，但若同一社區因多起非自然身故事件而有多數凶宅存在時，則間接凶宅本身雖無瑕疵，其房價仍會受到影響，而產生較同地段房屋更大的議價空間。

以臺北市為例，最有名之凶宅社區即為「錦新大樓」，其前身為時代大飯店，於民國(下同)73 年發生火災，造成 19 死 49 傷；75 年間，又因住戶跳樓輕生，而壓死大樓下方賣肉粽小販；

85 年間再度發生火災，造成 2 死 60 餘傷；99 年間，則再發生情侶自殺身亡事故，故該社區現今房價僅週邊房價 5~7 折左右。然而，此議價空間僅止於交易市場現況，法院仍堅守間接凶宅非凶宅之概念而為判決。臺灣臺北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號民事簡易判決、蘋果日報 103 年 7 月 28 日報導、【凶宅打卡】誰按了頂樓的電梯？（蘋果日報 103 年 5 月 27 日報導，

網址：http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20140527/404195/；最後瀏覽日：105 年 6 月 15 日）參照。

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第二項研究方法

壹、國內文獻與實務見解整理分析

關於本文之研究內容，雖自民國 90 年至 104 年間，已累積數量可觀之實務見解，惟或許是因為實務就此議題尚未有一定之共識，抑或者是遷就於個案之正義，導致法院間見解相當分歧；而於此同時，就此議題之文獻數量卻相對顯得貧乏許多，其中雖不乏立論精闢者，然而囿於篇幅亦僅能著重於部分爭點之闡釋與評論，未能全面性地加以檢討，甚為可惜。是以，本文有幸能立足於此番基礎之上，進一步將上開實務見解予以耙梳，

整理出其中矛盾之所在，期待能因此而提供一個消弭現今見解分歧之契機。

貳、外國文獻與實務見解之比較

凶宅爭議並非我國所獨有，同為亞洲國家之中國與日本亦面臨相同問題，其中就中國之學說與實務見解而言，就此議題尚處於萌芽階段，彼此見解相互分歧，雖非罕見，然而其中許多觀點與我國近似，似有助於我國現況之反思；至於日本學說與實務見解之「心理的瑕疵」，則自成一格且行之有年，我國實務即曾有直接援引此一見解而為判決之例（詳後述），相信其中必有值得借鏡之處。

參、學理之檢討

有鑒於「凶宅」並非法律概念，故將凶宅概念解構後，其衍生之爭議仍需涵攝至現行法律體系下進行檢討，諸如建構條文之各項要件解釋是否正確，涵攝過程是否無誤等，均有助於理解實務見解分歧之成因；並且因

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為透過學理之檢驗，於日後面對同類爭議時，更使吾人能立足一有力且穩定之理論基礎，而不至於流於個人之好惡而言人人殊或人云亦云。

第三節本文架構

本論文分為五章，依序為「緒論」、「凶宅定義」、「具有非自然身故等歷史背景之房屋，於買賣關係下之爭議」、「非自然身故等事件，致房屋價值貶損之爭議」

以及「結論」，茲就各章內容，說明如下：

第一章緒論

先就本文研究動機與目的、研究範圍與方法以及本文架構予以說明，以利理解本文思考脈絡與邏輯。

第二章凶宅定義

就目前實務上凶宅概念，檢視其套用至實際案例中是否妥適，並於比較中、

日二國之處理方式後，進一步檢討此概念是否有界定之必要，若有，則其要件為何方屬合理？若無，則又應以何種態度面對此一爭議？進而提出本文之看法。

第三章具有非自然身故等歷史背景之房屋，於買賣關係下之爭議

具有非自然身故等歷史背景之房屋，於買賣時，當事人間之權利義務為何？

出賣人是否有主動告知之義務？其告知與否又將產生如何之法律效果？再者，不動產說明書定位為何？有非自然身故等背景之房屋是否即謂具有物之瑕疵？又是否有成立不完全給付之可能？最高法院 77 年度第 7 次民事庭會議決議（一）

之內容，於此又發揮如何之功用？甚而若當事人已明白約定契約條款，而系爭標的物亦符合該條款要件時，則該契約是否即屬以不能之給付為契約標的，而應歸於無效？於本章將按不同之態樣，逐一檢討。

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第四章非自然身故等事件，致房屋價值貶損之爭議

非自然身故事件，造成他人房屋之房價貶損，是否只能由所有權人概括承受，

而無救濟管道？若否定，則又應以何種請求權作為依據，攸關此一損害得否受到填補。而中、日二國又是如何面對此一爭議？均為本章之探討重點。

第五章結論

綜合上開章節內容並歸納出本文結論與建議。

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第二章凶宅定義

何謂凶宅？關於此一非法律用語，其定義為何？我國實務與學說見解可說是眾說紛紜，莫衷一是，例如有見解認為房屋內曾發生非自然身故事件者，即屬凶宅，且此一凶宅事實並不因時間之經過而有不同認定⁶；然亦有見解認為房屋內縱使曾發生非自然身故事件，該房屋亦非即屬凶宅，尚須就非自然身故態樣、時間經過久暫、有無媒體廣為報導（是否廣為人知）、甚或個人宗教信仰等因素綜合考量，方能就凶宅成立與否作出判斷⁷。凡此定義之爭議，本章將一一臚列並加以分析其中利弊。

又中國與日本亦同為有凶宅爭議之國家，本章將於參酌其實務與學說見解後，

就凶宅概念是否有界定之必要，若有，則其要件應該如何建構，方屬合理？若無，

則又應如何處理實務上層出不窮之糾紛？進而提出本文之看法。

第一節我國實務與學說見解第一項實務見解

一般而言，實務見解認為曾發生非自然身故情事之房屋，即屬凶宅，若進一步依房屋市場之通常交易觀念加以定義，則指曾發生凶殺或自殺致死情事之房屋⁸；蓋此等房屋雖其物理結構上並無損壞，但肇因於其歷史背景，

往往使人產生負面心理影響，並進而排斥居住於此等房屋之內。然而如此定義並非精確，無法涵蓋所有令人產生嫌惡心理之房屋歷史因素，例如房屋內

6 如臺灣高等法院 101 年上易字第 930 號民事判決。

7 如臺灣臺中地方法院 97 年度重訴字第 380 號民事判決。

8 如臺灣高等法院 99 年度上字第 1316 號民事判決、臺灣高等法院 100 年度上易字第 1073 號民事判決、臺灣高等法院 101 年度上字第 87 號民事判決、臺灣高等法院臺中分院 101 年度上字第 40 號民事判決、臺灣高等法院臺南分院 98 年度上字第 145 號民事判決、臺灣高等法院臺南分院 99 年度上易字第 273 號民事判決。

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曾發生意外死亡事件、房屋基地早年為墓地，甚至是房屋內雖發生凶殺或自殺事件，但死亡地點則屬他處等情形，以致於房屋因非自然身故事件而產生交易價值貶損，或房屋因前述因素所生之交易糾紛層出不窮。

然而，我國實務見解就是否應賦予凶宅定義之議題上，至今仍無統一之趨勢，有傾向應賦予定義者⁹；亦有不討論凶宅定義，而逕依事件之態樣，

探究是否影響房屋交易價值，而可成立物之瑕疵者¹⁰；不過亦有見解直接認為凶宅必定影響系爭房屋之市場價格，故與物之瑕疵同視¹¹，更有於判決中將二者混用之例¹²。以下，本章僅就實務對凶宅所作定義而為介紹，至於物之瑕疵部分，留待下一章「具有非自然身故等歷史背景之房屋，於買賣關係下之爭議」，再行論述。

壹、以內政部民國 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函釋及不動產現況說明書

¹³

，作為凶宅定義者：

9 如臺灣高等法院 99 年度上字第 873 號民事判決、臺灣高等法院高雄分院 99 年度上字第 149 號民事判決、臺灣臺北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號民事簡易判決、臺灣新竹地方法院 100 年訴字第 258 號民事判決。

10 如臺灣高等法院 98 年度重上字第 611 號民事判決、臺灣高等法院 101 年度上字第 830 號民事判決、臺灣臺北地方法院 98 年度重訴字第 12 號民事判決、臺灣桃園地方法院 100 年度訴字第 1252 號民事判決。

11 如臺灣高等法院臺中分院 98 年上易字第 8 號民事判決、臺灣臺北地方法院 96 年度訴字第 8434 號民事判決、臺灣新北地方法院 102 年度訴字第 587 號民事判決、臺灣臺中地方法院 97 年度重訴字第 380 號民事判決。

12 如臺灣高等法院臺中分院 100 年上易字第 77 號民事判決、臺灣士林地方法院 102 年度訴字第 211 號民事判決、臺灣高雄地方法院 100 年度訴字第 68 號民事判決。

13 行政院內政部於民國(下同)104 年 4 月 13 日以內授中辦地字第 1041302558 號令，於不動產說明書應記載及不得記載事項增訂「一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」(104 年 10 月 1 日實施)，更於 105 年 4 月 29 日內授中辦字第 1051303496 號函頒成屋不動產說明書格式範例，

其中第四條其他重要事項規定：「(五)本建物(專有部分)於產權持有期間□是□否曾發生□凶殺

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曾發生凶殺或自殺致死情事之房屋，即屬凶宅，此與一般大眾之認知並無二致，已如前述。然而逾此範疇，爭議便相形強烈，以臺灣桃園地方法院 92 年訴字第 1073 號民事判決為例，該判決雖援引內政部地政司所頒之「房地產委託銷售契約範本」（現為：不動產委託銷售契約書範本）附件中房地產標的現況說明書（現為：成屋不動產說明書格式範例）第 11 項所載「曾發生過凶殺或自殺致死案件」為由，進而否定一氧化碳中毒致死事件可導致系爭房屋成為凶宅；然而，若細究其判決理由，則不難發現該判決同時主張須以主、客觀等不同因素，綜合考量，方能判斷系爭房屋是否屬於凶宅，蓋其謂：「…系爭房地曾發生原屋主子女因一氧化碳中毒意外死亡事故，衡之一般社會常情，屋內有人意外死亡之房屋，與因第三人之犯罪行為致被害人死亡其內之房屋之間，尚有不同，前者要不屬『凶宅』之範圍，此觀內政部地政司所頒『房地產委託銷售契約範本』附件中房地產標的現況說明書第 11 項所載『曾發生過凶殺或自殺致死案件』之定義即明，且自主觀面言，是否『凶宅』，常因個人之心理、宗教信仰及時間之經過等因素而受影響，並非一般人均認發生有人意外死亡之房屋即為『凶宅』，況系爭房地發生原屋主子女意外死亡事件是在 85 年 8 月間，

而系爭房地之買賣，是在 92 年 3 月間，相距時間長達近 7 年之久，對一般人心理上之負面影響，即已輕淡；就客觀面言，系爭房地自不因是否『凶宅』而減低其本身之經濟上使用價值。…（略）」。

是以，前開判決因未賦予凶宅明確之定義，故凶宅認定之爭議仍然持續，以致中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會為減少消費糾紛，就凶宅認定標準及相關資料如何查詢乙事，於民國（下同）97 年 7 月 22 日以房仲全聯字第 97115 號函函詢內政部；而內政部亦於同年月 24

□自殺□一氧化碳中毒□其他非自然死亡，若有，其情形__________。」

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日以內授中辦地字第 0970048190 號函釋回覆，其曰：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非為法律名詞。惟按本部 92 年 6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次 11 內容，『本建築改良物(專有部分) 於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，

於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。另『不動產標的現況說明書』未納入『不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項』，尚無強制性，一併敍明。」。

自此，即有判決以此函釋及不動產現況說明書之內容為基礎，認為凶宅之成立要件如下¹⁴：

一、事件發生期間：限於賣方產權持有期間；

二、死亡態樣：限凶殺或自殺致死，而排除自然死亡及意外致死；

三、死亡地點：原則上須陳屍於專有部分(包括主建物及附屬建物)；例外則是在專有部分有求死行為(如從該專有部分跳樓），而陳屍於他處，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之情形 (即未陳屍於專有部分)。

換言之，系爭房屋必須完全符合上述三項要件，否則即無成立凶宅之可能。

例如：

14 就本文整理過去十餘年間之判決發現，於該號函釋出現後，實務採取該函釋及不動產現況說明書之內容作為判決依據者，往往將其中某要件作為主要指摘對象，於不成立凶宅之結論確立後，再輔以主、客觀因素，強化其論點。如臺灣臺中地方法院 102 年度重訴字第 119 號民事判決。

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一、不符賣方產權持有期間者：

如臺灣高等法院 99 年度上字第 873 號民事判決¹⁵即明白表示：「…本件觀之兩造簽訂系爭契約所附之房地產標的現狀說明書第 8 項『賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事』

之詢問事項，答覆欄中勾選『否』等語，足見依兩造訂約時，對系爭房地是否屬於凶宅，係以該建物專有部分於賣方即上訴人產權持有期間，是否曾發生凶殺或自殺致死之情事為據，苟系爭房地雖發生非自然死亡之事故，但非在上訴人產權持有期間內，即無前開約款適用之餘地，其理甚明。…（略）」。

二、不符凶殺或自殺致死態樣者：

臺灣高等法院 101 年度上字第 87 號民事判決¹⁶則明確排除房屋因車禍意外致死事件而成為凶宅之可能，故謂：「…按非自然身故情事之房屋，即一般所稱之凶宅，其定義依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生凶殺或自殺致死情事之房屋。故系爭房屋買賣時，被上訴人所提出之標的物現況說明書欄中係記載『是否發生非自然身故之情事(如凶殺案、自殺、他殺等)』，並不包括車禍意外死亡部分，雖上訴人主張該欄在列舉前開三項後有一『等』字，而認應包括意外死亡部分云云。然查凶殺亦包括在他殺範圍，是所謂非自然身故情事，亦應指該欄所列舉三項相類似性質之行為，自不包括非他殺及自殺行為之車禍意外死亡事件…（略）」。

三、死亡地點：

15 相同見解者，如臺灣高等法院 100 年度上字第 468 號民事判決。

16 相同見解者，如臺灣高等法院 98 年度上易字第 277 號民事判決(猝死)、臺灣桃園地方法院 92 年度訴字第 1073 號民事判決(一氧化碳中毒死亡)。

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在採取函釋見解的判決中，死亡地點通常不會是凶宅判斷重點，就如臺灣臺中地方法院 102 年度重訴字第 119 號民事判決¹⁷一般，於確定不符合前述二項要件其中之一後，便會以死亡地點非於系爭房屋專有部分來補強其判決理由。

貳、不採前開函釋及不動產現況說明書作為凶宅定義者：

然而依前開標準套用於實際案例之結果，於個案上形成諸多不合理之處，如為何同樣發生凶殺、自殺致死事件之房屋，會因發生時間點是否為出賣人產權持有期間，而影響凶宅之認定¹⁸？又是基於何種理由，必須將發生意外致死事件或死亡多日始經人發現之房屋，排除於凶宅之列¹⁹？而更令人不解者，則是為何自殺後，於送醫途中或經醫院救治無效後，系爭房屋仍肯認成立凶宅；反觀凶殺之情形，則必須當場死亡，若送醫後始生死亡結果，則無成立凶宅之可能²⁰？因此，實務上即有許多判決質疑前開標準之合理性，進而明白表示內政部之函釋並無拘束法院之效力²¹，故不

17 相同見解者，如臺灣高等法院 101 年度上字第 87 號民事判決。

18 如臺灣高等法院 99 年度上字第 873 號民事判決。

19 如臺灣高等法院 101 年度上字第 87 號民事判決、臺灣臺北地方法院 98 年度重訴字第 12 號民事判決。

20 如臺灣臺北地方法院 96 年度訴字第 2417 號民事判決、臺灣高雄地方法院 101 年度訴字第 453 號民事判決。

須注意者，係前者早於內政部 97 年函釋出現，而後者則未援引內政部函釋之內容，即逕認死亡結果須發生於系爭房屋內；惟就此二凶殺案之死亡結果觀之，前者係發生於送醫急救後，而後者則是發生於送醫途中，若以內政部函釋內容作為凶宅判斷依據，則此二例均不成立凶宅。

21 此觀司法院大法官解釋釋字第 137 號與第 216 號自明：

釋字第 137 號：

「法官於審判案件時，對於各機關就其職掌所作有關法規釋示之行政命令，固未可逕行排斥而不用，但仍得依據法律表示其合法適當之見解。」

釋字第 216 號：

「法官依據法律獨立審判，憲法第八十條載有明文。各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政

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採之。

於揚棄前開標準後，實務就凶宅之判斷，則又呈現如同以往百家爭鳴之景象，而且需要被討論、判斷的要件亦隨之豐富：

一、事件發生期間，不限賣方產權持有期間：

如臺灣高等法院高雄分院 99 年度上字第 149 號民事判決²²即公開質疑不動產現況說明書內容之合理性，並表明法院並不受其拘束，而謂：

「…又上訴人…援引內政部所訂頒『不動產委託銷售契約書範本』及

『成屋買賣契約書範本』所附之『建物現況確認書』為據。然前開文書固有記載『本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』為判斷是否屬凶宅之依據，但該前開範本並無強制性，業經內政部所敘明，且範本所載僅限於賣方產權持有期間發生之要件亦有待商榷，況該杜姓男子為系爭房屋之住戶而自陽台跨出後站立於 12 樓之遮雨棚上跳下，就一般社會通念觀之，仍以系爭房屋為事件之發生地，而不拘限於死者應死於屋內或專有部分內。就此而言，本院經斟酌本件情節，認被上訴人主張系爭房屋符合凶宅之定義，應屬可採…（略）」。

二、死亡態樣（非自然身故）亦不限凶殺或自殺致死，亦包含意外致死事故；但自然死亡多日始經人發現之情形，則仍未見有肯定之見解：

首先，臺灣高等法院 100 年度上字第 1102 號民事判決，即跳脫書面

命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束，本院釋字第一三七號解釋即係本此意旨；司法行政機關所發司法行政上之命令，如涉及審判上之法律見解，僅供法官參考，法官於審判案件時，亦不受其拘束。…(略)」。

22 相同見解者，如臺灣臺北地方法院 99 年訴字第 218 號民事判決、臺灣新北（板橋）地方法院 99 年度重訴字第 211 號民事判決、臺灣花蓮地方法院 99 年度訴字第 258 號民事判決。

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文義，改依證人之證詞而為判斷，肯認系爭房屋因發生一氧化碳中毒致死意外而成為凶宅，其謂：「…上訴人雖另以…系爭不動產所發生事故，係一氧化碳中毒亡故之意外，非屬凶殺或自殺致死…，惟證人…

證述：『…我們不是按照書面字據來問，而是問這棟房屋有無發生任何凶殺、意外或自殺致死等情事…。』等語綦詳，顯見證人…填寫現況說明書時，即曾逾越書面記載之文義，詢問魏○○關於系爭不動產有無發生凶殺、自殺致死以外之意外事故之情，則兩造於系爭買賣契約簽訂時是否僅以前開現況說明書上所載之文義為約定範圍，已有疑義。…（略）」。

又臺灣高雄地方法院 100 年度訴字第 68 號民事判決²³，更是直接指摘不動產現況說明書僅具行政指導之效力，故該墜樓事件，不論其為自殺或意外所致，均無礙系爭房屋因該事件而成為凶宅，故謂：「…（四）

本件是否為凶宅而有物之瑕疵：系爭房屋…發生原居住該房屋內之第 3 人陳○○自該屋 13 樓窗戶墬樓死亡之事件，經檢察官相驗結果其死亡方式為不詳…準此，本件應係陳○○自殺而墬樓並非單純意外墬樓。… 3、姑不論陳○○是否為自殺，系爭房屋已發生非因病死、自然死之死亡方式，則不論其係自殺或意外，均已足造成心理上之嫌惡感，而影響系爭房屋之價值，此種非物質上而係心理上之缺陷已足以減少系爭房屋之價值應屬民法第 354 條所規定之物之瑕疵。（五）

內政部版所公告之標的現況說明書中雖記載其應說明之事項為本建築改良物（含增改建）於賣方產權持有中是否發生凶殺或自殺致死之情事，然…買賣標的物之是否有瑕疵仍應以前述是否影響標的物交易上價值為判斷，並非以該範本所列者為準，該範本乃行政機關所製作

23 本判決即是將「凶宅」與「物之瑕疵」二者混用之例。

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提供予人民使用之教示性文書僅具有行政指導之作用，實際之法律效力，尚應視各別法律之規定予以判斷。…（略）」。

然而倘係因自然死亡多日始經人發現之情形，則陳屍地點之系爭房屋是否亦有構成凶宅之可能？就此情形，有見解即以其死亡原因為自然死亡，而予以否定；惟亦有見解刻意不討論凶宅之成立，逕而論斷是否為物之瑕疵。前者如臺灣新北（板橋）地方法院 100 年度重訴字第 533 號民事判決，其謂：「…倘係疾病因素而死亡，核係屬自然死亡，

縱令係死亡多日始經人發現，但其死亡原因，即為因病自然死亡，難認係屬凶宅…（略）」；後者則有臺灣高等法院 98 年度重上字第 611 號民事判決，其謂：「…上開約定所謂『非自然死亡事件』，當不重在死亡原因之限定，而應重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。如足影響，應即屬之。…雖鑑定結果無法判明死者之死亡原因，但以死者死亡近兩個月，未及時殮葬，致屍體腐敗生蛆發出惡臭，原判決認定其情狀符合系爭契約約定之『非自然死亡事件』之真意，自無違背法令可言。…（略）」。

三、死亡地點，是否須陳屍於專有部分（屋內或附屬建物）？

（一）自殺之情形：

通常於自殺之情形，實務多數見解均肯認死亡地點不必是屋內或專有部分，只需求死行為發生於系爭房屋屋內或專有部分即可，

誠如臺灣士林地方法院 102 年度訴字第 211 號民事判決²⁴所言：

「…惟上開內政部之闡釋僅係認定房屋是否為凶宅之參考因素、

而非唯一標準。非自然身故事件之發生是否影響房屋之交換價值，

24 相同見解者，如臺灣高雄地方法院 100 年度訴字第 68 號民事判決。

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尚須視非自然身故事件行為及結果發生地點、事件性質、情節嚴重程度等客觀情狀判斷。非自然身故事件死亡結果發生於房屋專有部分及求死行為發生於房屋專有部分，而於房屋專有部分以外地點死亡者，固然屬於凶宅而構成物之瑕疵…（略）」。

此外，臺灣桃園地方法院 101 年度訴字第 150 號民事判決²⁵亦表示：「…房屋內曾發生自殺情事所生影響係因一般大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，致嚴重影響此類情事房屋之購買意願及購買價格，而此等影響效果並不因該自殺之人自殺後最終係死亡於屋內或醫院而有差異…（略）」。

惟亦有見解認為縱為自殺事件，仍以陳屍於屋內為必要，如臺灣高雄地方法院 101 年度重訴字第 128 號民事判決²⁶即謂：「…房屋是否因為曾有人於此發生凶殺或自殺致死之情事而成為凶宅，

除應具備發生凶殺或自殺致死之人應死於屋內外，並應考量…惟依照前開中和紀念醫院回函可知洪○○…在醫院死亡，死亡地點並非系爭房屋，與發生自殺致死之凶宅要件未合…（略）」。

（二）凶殺之情形：

至於凶殺之情形，實務有認為以陳屍於屋內為必要者，如臺灣高雄地方法院 101 年度訴字第 453 號民事判決，其謂：「…在判斷一房屋是否為『凶宅』，除應具備『發生凶殺或自殺致死』之『人』

應死於屋內外，並應考量…足見羅○○係因刀傷致胸腔內出血傷重，於送醫途中不治死亡，並非死於系爭房屋內，尚與凶宅之要

25 相同見解者，如臺灣臺北地方法院 99 年度重訴字第 1160 號民事判決。

26 相同見解者，如臺灣臺中地方法院 97 年度重訴字第 380 號民事判決。

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件不合…(略)」。

相對於上開見解，臺灣桃園地方法院 99 年度重訴字第 408 號民事判決，其雖未強調凶殺案之死亡地點應為何處，惟就其判決內容觀之，則肯定死亡地點可以是系爭房屋以外之處所，其謂：「…

系爭建物曾遭訴外人呂○○縱火，致呂楊○○、呂○○受傷送醫救治而不治死亡，業如前述，則系爭建物內曾發生非自然死亡之事件而為前開所稱之『凶宅』，應屬明確。…(略)」。

此外，更有見解表示不論凶殺或自殺致死，其死亡地點均不必侷限於系爭房屋屋內或其專有部分，如臺灣高等法院臺南分院 99 年度上易字第 273 號民事判決²⁷即謂：「…是以判斷一房屋是否為凶宅，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以發生凶殺或自殺致死之人應死於屋內為必備要件。…(略)」。

（三）意外致死之情形：

而就意外致死之情形，實務通常並不會強調死亡地點此一因素。

四、於集合住宅(公寓或大樓)之情形，若緊臨露台²⁸之房屋，因第三人跳樓自殺而陳屍於該露台，則系爭房屋是否因而成為凶宅²⁹？

27 相同見解者，如臺灣高雄地方法院 97 年訴字第 586 號民事判決、臺灣高雄地方法院 98 年度訴字第 1927 號民事判決。

28 建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 20 款：「露臺及陽臺：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽臺。」（授權母法：建築法第 97 條）。

29 與前開「三、死亡地點，是否須陳屍於屋內或專有部分（如附屬建物）？（一）自殺之情形」

係指向不同之標的，本命題係專指緊臨結果地（陳屍地點）之房屋，而前開「三、（一）」之情形則是討論行為地（跳樓地點）之房屋，於概念上不容混淆。

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於此情形，因陳屍地點非屬系爭房屋專有部分，若固守物權專有部分或共有約定專用之觀念，似難成立凶宅，然而臺灣士林地方法院 102 年度訴字第 211 號民事判決³⁰則以下列之說理，迴避了此一難題，進而肯認系爭房屋亦可成立凶宅，其謂：「…非自然身故事件死亡結果發生於房屋專有部分及求死行為發生於房屋專有部分，而於房屋專有部分以外地點死亡者，固然屬於凶宅而構成物之瑕疵，設若非自然身故事件係在房屋實際使用上類似專用之地點（如雖為共用部分，惟緊鄰房屋專有部分，實際上多為居住於該房屋之人所使用）發生，且已致房屋之居住品質或交換價值受到影響，亦堪認構成物之瑕疵…

（略）」。

五、曾發生非自然身故事件之房屋，是否即屬凶宅？

實務見解³¹通常認為曾發生非自然身故事件之房屋，即為凶宅，蓋其認為就一般社會大眾而言，此類房屋具有心理層面之嫌惡狀況，對居住於其內之住戶，容易產生居住品質之負面疑慮，已如前述；然而亦有為數不少的見解認為，「曾發生非自然身故事件之房屋」與「凶宅」

是二組不同之概念，並不能等同視之，尚須就其他因素，綜合判斷方可，約可分為下列三類：

（一）須就個案相關之主、客觀因素一同加以判斷：

30 本判決亦為「凶宅」與「物之瑕疵」二者混用之例。

相同見解者，如臺灣臺南地方法院 101 年度訴字第 13 號民事判決、臺灣高雄地方法院 100 年度訴字第 68 號民事判決。惟臺南地院係將內政部函釋的凶宅定義與物之瑕疵脫鉤，認為縱不符內政部定義下的凶宅，仍可逕為討論是否構成物之瑕疵。

31 如臺灣高等法院 99 年度上字第 1316 號民事判決、臺灣高等法院 100 年度上易字第 1073 號民事判決、臺灣高等法院 101 年度上字第 87 號民事判決、臺灣高等法院臺中分院 101 年度上字第 40 號民事判決、臺灣高等法院臺南分院 98 年度上字第 145 號民事判決、臺灣高等法院臺南分院 99 年度上易字第 273 號民事判決。

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如臺灣臺中地方法院 97 年度重訴字第 380 號民事判決³²即謂：「惟房屋是否因為曾有人於此『發生凶殺或自殺致死之情事』而成為

『凶宅』，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、

因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否為『凶宅』，除應具備『發生凶殺或自殺致死』之『人』應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係等因素，並非以『曾發生凶殺或自殺致死之情事』之房屋，一概均認係『凶宅』而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。…鄰居雖知悉，但該事件並未見諸媒體…自劉○○自殺身亡迄至本件買賣，相距達 17 年之久，並經原屋主及承租人居住過，且按之劉○○係原屋主戊○○之配偶，

其在系爭房屋上吊自殺，復非恐怖凶殺案件，而原告亦未舉證系爭房屋自劉○○自殺事件發生後有發生靈異不吉之情事，且系爭房屋於嗣後強制執行拍賣程序，仍有多人投標出價應買，亦難認系爭房地有因劉○○自殺事件，而致無人願意居住、或系爭房地價格一直處於顯低於當地之行情之情事，自難認系爭房屋為『凶宅』。 …（略）」。

而臺灣高等法院臺中分院 98 年度上易字第 8 號民事判決則謂：

「…至於有人自殺之房屋，可能自殺者於自殺後隨即遭人發現送醫急救，或自殺者在該屋自殺死亡多日後始遭人發現，其情況多樣，並非全然相同，是否為凶宅，自應依個案情形，參酌當地風俗習慣、購屋者之主觀意識及價值觀，及房屋有人自殺後之居住

32 相同見解者，如臺灣高等法院臺南分院 99 年度上易字第 273 號民事判決。

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者居住是否正常等情形，具體判斷之，不可僅因有人在屋內自殺，

即遽認定係凶宅，並進而主張該屋具有物之瑕疵…（略）」。

（二）應排除主觀因素，單就個案相關客觀因素加以判斷：

如臺灣高等法院高雄分院 99 年度上字第 149 號民事判決³³即謂：

「…房屋是否為為凶宅，既屬客觀存在事實之判斷事宜，自應依該『凶殺或自殺事件』之客觀情狀為審酌，尚不宜以當事人主觀之認知（例如宗教信仰或特殊喜好）為基準…至客觀情狀之斟酌，

則應包括事件發生之地點、事件之性質、距本件交易之時間等內容，並依社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之認定…（略）」。

（三）採日本實務與學說之「心理的瑕疵」³⁴見解，作為判斷基礎：

如臺灣新北（板橋）地方法院 99 年度訴字第 1629 號民事裁定謂：

「…『凶宅』於日本之判例學說上稱之為『心理的瑕疵』，關於心理的瑕疵是否存在，日本學者提出判斷標準如下… (1)時間上因素：時間固然會影響到心理的瑕疵之存在，但時間因素尚非關鍵性要素，須與其他因素作綜合考量。例如是否因該非自然身故事件之嚴重性，而於鄰近居民間留下嚴重恐懼感之深刻記憶，或

33 相同見解者，如臺灣高雄地方法院 101 年度重訴字第 128 號民事判決、臺灣高雄地方法院 101 年度訴字第 680 號民事判決。

34 於我國實務中，明白採日本「心理的瑕疵」見解者僅三例，即：

（1）臺灣新北（板橋）地方法院 99 年度訴字第 1629 號民事裁定；

（2）臺灣新北（板橋）地方法院 100 年度訴字第 378 號民事判決；

（3）臺灣新北（板橋）地方法院 100 年度重訴字第 533 號民事判決。

（1）是將凶宅與心理的瑕疵同視，並借用該見解來作為凶宅之判斷標準；至於（2）與（3）

則認為凶宅未必造成物之瑕疵，故於系爭房屋因非自然身故事件而成為凶宅後，尚須借用此見解判斷是否構成物之瑕疵。

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發生非自然身故事件之標的物已拆除，心理的瑕疵存在於不特定之空間等等。(2)場所上因素：亦即發生非自然身故事件之場所是否會影響平穩、安寧之舒適生活空間，因此如果在陽台上吊，

或跳樓自殺者掉落於陽台時，有學者主張該屋並不因此成為凶宅。

如於空地發生非自然身故事件，即便其後於該地上興建建築物，

亦非所謂『凶宅』，蓋土地並無此種心理的瑕疵存在於特定空間之問題，本非成為『凶宅』之對象。(3)標的物之現狀：心理的瑕疵影響平穩、安寧之舒適生活，因此標的物之現狀，換言之買受人就標的物之利用情況，為判斷此心理的瑕疵存在與否之要素。

因此，如果發生上吊事故的部分房屋已被拆除或改建，則心理的瑕疵已不存在於特定空間，無法再肯定此心理的瑕疵之存在。(4) 附近地理環境、居民之因素：標的物所在地之地區環境及附近居民亦為判斷標準之一，亦即都會區之高樓大廈，與偏僻鄉村孤立之住宅其判斷應有不同。再者，事件對鄰近居民所留下之強烈陰影，仍為鄰居傳聞之對象者，無法否認其確有無法提供平靜、安寧之舒適生活空間之情形。…（略）」。

六、已成為凶宅之房屋，得否因時間之經過或多次出租、出售等方式，而使凶宅回復為一般房屋？

在採取主客觀因素綜合判斷見解中，常見因事故發生時間距交易時，

相隔已十多年之情形，因而法院傾向綜合個案其他相關因素，如所有權經多次轉讓、曾出租他人使用、未為媒體報導等，進而認為凶宅之性質已淡化，不再對人形成心理壓力，而肯認系爭房屋已回復如同一般房屋之狀態，如臺灣臺中地方法院 97 年度訴字第 321 號民事判決³⁵

35 相同見解者，如臺灣臺中地方法院 97 年度重訴字第 380 號民事判決(約 17 年)、臺灣臺中地方法院 99 年度訴字第 192 號民事判決（約 15 年）。

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即認為：「…房屋是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』…衡情仍應考量案發事故之情狀、案件經過時間之長短等因素，非謂曾發生自殺致死事故之房屋，不論時間久遠，即概均認為係屬凶宅，指為物之瑕疵。（2）…自林○○於系爭房屋自殺身亡時起，迄至兩造就系爭房地於 96 年 5 月 25 日成立買賣時止，其間相距逾 11 年，時間經過已甚久遠。…系爭房屋自林○○自殺身亡事件發生後，已更迭多位屋主，其所有權交易轉讓情形似未有所滯礙…乙○○…亦曾於 94 年間向被告承租系爭房屋居住使用將近二年期間，其間並未發生靈異現象等情…尚難以林○○曾於 10 幾年前在系爭房屋服農藥自殺過，即謂已導致該房屋價值、效用及居住品質之減損，而有物之瑕疵情事…

（略）」。

然而卻有見解認為，時間之經過、系爭房屋所有權人之更迭與其使用之狀況等因素，與凶宅（瑕疵）之成立係屬二事，凶宅就是凶宅，不因上開客觀事實而有不同，僅是瑕疵程度是否降低的問題，如臺灣高等法院 101 年上易字第 930 號民事判決即謂：「…屋內有非自然死亡之事實，即通常所稱之『凶宅』…『凶宅』將會影響一般人購買意願，

並減少交易之價值，自應認係為民法所規定之瑕疵。…事故發生至系爭買賣契約成立已歷 26 年之客觀事實，並不影響瑕疵存在之認定，

僅為瑕疵程度之問題…（略）」。

而臺灣高雄地方法院 98 年度訴字第 1927 號民事判決³⁶，則以我國社會民情為立論基礎，進而闡述：「…又本件系爭房屋 85 年間之跳樓

36 相同見解者，如臺灣高等法院臺中分院 99 年度重上字第 142 號民事判決（約 17 年）、臺灣新北地方法院 102 年度訴字第 587 號民事判決（約 10 餘年，所有權多次更迭）、臺灣嘉義地方法院 100 年度訴字第 513 號民事判決（約 23 年）。

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自殺事件…是系爭房屋應屬『凶宅』。…雖該跳樓自殺事件…迄今已十餘年，然衡諸我國社會民情，購買不動產多為長久居住以安居樂業為計，心裡期待上均不希望購買之不動產上有何意外事件發生，審以本件原告購買系爭房屋乃為自住使用…且一知悉自殺事實後即向被告表示退屋不買等情，應認跳樓自殺事件並未因時間經過而使原告心裡無所影響…（略）」。

亦有見解透過舉證責任之分配，而否定前述客觀事實之影響，如臺灣新竹地方法院 101 年度重訴字第 16 號民事判決：「…參酌系爭房屋內曾發生被告之女燒炭自殺致死事故…堪認原告主張系爭房屋係屬凶宅而具有物之瑕疵…被告辯稱…自殺死亡事件…房地之買賣…相距時間長達近 8 年之久，期間系爭房屋亦多次出租，應可認該非自然身故情事，對於一般人心理上之負面影響，已因記憶淡忘而逐漸轉淡，然而被告就其前開抗辯該瑕疵即應認為不存在乙節並未能舉證證明，不足憑信。…（略）」。

更有見解不對非自然身故事件發生時間距系爭買賣已經過約 28 年表示意見，逕以凶殺事實，肯定凶宅之成立，如臺灣花蓮地方法院 99 年度訴字第 258 號民事判決即是。

七、若系爭建物已拆除，是否影響凶宅之認定？

一般而言，若發生非自然身故事件的房屋或建築物一經拆除，則凶宅之概念即失所附麗，而歸於無形。然而若是於主建物外，所增建的建築物內發生非自然身故事件，則於其拆除後，主建物是否仍屬凶宅，

實務上即因增建建築物之性質而有不同看法。

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若認為增建之建物屬獨立建物，則其內縱發生非自然身故事件，主建物亦不因而成為凶宅，故該建物拆除後，主建物當然亦無成為凶宅之可能，如臺灣新北（板橋）地方法院 98 年度訴字第 2687 號民事判決

37，即謂：「…既然系爭 5 樓房屋與原先 5 樓樓頂加蓋鐵皮屋部分，

分屬於獨立各別之空間，縱使該 5 樓樓頂加蓋鐵皮屋部分曾經因發生火災造成 3 人死亡之意外事故，惟該 5 樓樓頂加蓋鐵皮屋部分於兩造買賣系爭房屋之前即已拆除，亦非本件買賣契約之標的範圍，自不能因為系爭房屋之 5 樓樓頂加蓋鐵皮屋部分曾經發生火災意外死亡事故，即認定 5 樓部分亦為俗稱之『凶宅』。…（略）」。

惟同案之臺灣高等法院 99 年度上字第 516 號民事判決，卻認為系爭增建建物僅屬附屬建物，故其內曾發生非自然身故事件，致主建物與該附屬建物均成為凶宅，則主建物嗣後亦不因系爭附屬建物拆除而改變其凶宅之性質，故謂：「…上開鐵皮屋雖無法辦理登記，但係供系爭房屋原所有權人使用，具有使用上之獨立性，自屬其專有部分；且該鐵皮屋無法與系爭房屋分離而單獨處分，應屬系爭房屋之附屬建物…是系爭房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在，此不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。…（略）」。

八、發生非自然身故事件之房屋，是否因事故發生當時或嗣後之使用方式，

而影響其凶宅之認定？

鑑於住宅之主要功能為居住，而店面之主要功能為營業，前者乃追求舒適、平穩之生活空間，至於後者則是需要熙熙攘攘的消費人潮，以獲取其營業利益，二者間功能不同、定位不同，以致房屋使用型態亦

37 相同見解者，如臺灣高等法院臺中分院 98 年度重上字第 123 號民事判決。

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不同，理論上似有可能影響凶宅之認定，且亦常成為當事人間攻防之論據，然而就實務曾表示意見之判決觀之，則呈現一面倒之景象，似乎認為購屋之目的為自住者仍屬常態，非可以目前供營業之用即謂所有權人將來不可能自住，故否定前述事由將影響凶宅之認定，如臺灣高等法院 101 年度重上字第 623 號民事判決，即肯定充作便利商店之係爭房屋，因大夜班員工上吊自殺而成為凶宅；又如臺灣高等法院臺中分院 102 年度上字第 233 號民事判決，亦認為系爭房屋雖為東海商圈店面，但因曾發生外籍勞工上吊自殺事件，故亦成為凶宅；而臺灣高等法院臺中分院 99 年度重上字第 142 號民事判決亦肯定審理時期仍出租充作豆漿店店面之系爭房屋，因曾發生上吊自殺事件，雖其距該訴訟期間，已相距 17 年之久，惟仍不影響其成為凶宅之事實。

然而必須注意的是，就前述案例之背景事實而言，並不難發現均為自殺致死態樣，而實務上曾就意外致死事件表示意見者，僅臺灣高等法院臺南分院 101 年度上字第 187 號民事判決一例，惟其系爭建物為工廠，而非一般住宅，故法院不僅表示意外致死不屬非自然身故外，亦因工廠非一般住宅，更無由成為凶宅。因此，一般房屋若充做營業之用，而發生凶殺、意外致死與自然死亡經多日始遭發現之情形，是否有成為凶宅之可能，則仍須觀察。

第二項學說見解

就凶宅定義而言，我國學者間有直接援引內政部函釋與不動產現況說明書內容，作為凶宅之定義者³⁸，或只是進一步闡述其要件之內涵³⁹，抑或者雖

38 吳從周，凶宅與物之瑕疵，月旦法學教室，99 期，2011 年 1 月，14 頁；吳從周，凶宅、物之瑕疵與侵權行為—以兩種法院判決案型之探討為中心，月旦裁判時報，12 期，2011 年 12 月，

107 頁；劉志賢，凶宅的損害賠償問題探討，全國律師，17 卷 11 期，2013 年 11 月，53-54 頁。

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質疑函釋內容之合理性，並點出問題之所在，但並未表示渠等之看法者⁴⁰。

而就內政部函釋內容作出分析，並於參酌實務案例後，提出其個人見解者，有認為房屋是否成為凶宅，係屬客觀存在事實之判斷，自應依該事故之客觀情狀為審酌，不宜以當事人主觀之認知，如宗教信仰或特殊好惡，影響凶宅之認定⁴¹；亦有認為，凶宅是否成立，應以系爭事故是否導致房屋價值貶損為依歸，是以案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係等因素，均只是判斷房屋價值是否貶損時，須考量之內容，若得出肯定之結論，則凶宅即為成立，且亦認為不動產標的現況說明書第 11 項之凶宅定義不僅「凶殺或自殺致死之情事」須改為「非自然死亡事件」，

亦基於實務對凶宅定義之態度日益寬鬆，而建議需加入概括條款，故其認為該說明書第 11 項內容應修正為「本建築改良物（專有部分）是否曾發生對於房屋交易價值有重大影響之非自然死亡事件，或其他類此之情事。」⁴²；更有見解認為，凶宅並未對住宅之功能、效用等造成侵害，而僅是心理層面之瑕疵，故此瑕疵並非無法補正，於參考刑法第 80 條最長之刑事追訴期間亦僅 30 年後，認為凶宅經過 30 年時間之流逝，基於一定事實狀態之尊重，

以擬制方式，進而補正凶宅此一瑕疵，如此不僅不會造成凶宅一直是空屋，

而有礙整體社會、經濟之發展，並使該房屋再次獲得利用之機會，也為無殼

39 李惠宗、朱南玉、歐銀錄合著，不動產標的現況說明書中「凶宅」意義之探討（一），現代地政，330 期，2009 年 4 月，76、79-83 頁；李惠宗、朱南玉、歐銀錄合著，不動產標的現況說明書中「凶宅」意義之探討（二），現代地政，331 期，2009 年 7 月，86-90 頁。

40 許政賢，凶宅、物之瑕疵與法律適用，月旦法學教室，138 期，2014 年 4 月，12-14 頁；連世昌，「凶宅」與民法上物之瑕疵擔保責任之研究，全國律師，13 卷 10 期，2009 年 10 月，54、

56 頁。

41 向明恩，物之瑕疵擔保責任之再探—以凶宅案為例—評臺灣臺北地方法院 99 年度訴字第 218 號民事判決，月旦裁判時報，12 期，2011 年 12 月，99 頁。

42 張瑞德，中古屋交易相關法律問題之研究—以仲介業者義務為中心，國立政治大學法律研究所碩士學位論文，2012 年，84-86 頁。

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蝸牛之社會問題找到一個解決的出口，故其認為凶宅應定義為：「房屋之專有部分發生非自然死亡事件，包含非自然死亡之行為地及結果地，且該事件致⁴³締約成立時未超過 30 年者，屬凶宅。」⁴⁴。

除此之外，另有學者⁴⁵歸納實務發生之凶宅死因，諸如凶殺事件、上吊、

燒炭、仰藥、浴缸內自溺與跳樓等非自然身故類型，不採函釋內容而逕依實務見解將凶宅概念區分為二類，其一是有發生上開事故之房屋即屬凶宅，其二則是認為房屋內縱發生上開事故，惟是否因而成為凶宅，仍須就具體個案相關之主、客觀因素一併加以考量⁴⁶。

最後，甚至有學者⁴⁷於比較該函釋內容與民間對凶宅之定義後，認為與其執著於凶宅之定義，不如直接回歸法律之適用，逕以凶宅是否構成物之瑕疵，以及凶殺、自殺與意外死亡等導致系爭房屋成為凶宅時，行為人對房屋所有權人是否構成侵權行為等議題，直接檢討相關法規範之內容。

第二節中國實務與學說見解第一項實務見解

至於中國實務而言，若自近幾年判決觀之，並未見就凶宅定義予以特別

43 本文此處係援引原文內容，未經修改；「致」應是「至」的錯別字。

44 李元矗，我國住宅瑕疵之法律問題—以兇宅為例，國立海洋大學海洋法律研究所碩士學位論文，2011 年，142-148 頁。其「兇」應是「凶」之錯別字。

45 邱琦，凶宅與純粹經濟上損失，月旦裁判時報，7 期，2011 年 2 月，22-23 頁。

46 同前開我國實務見解「貳、不採前開函釋及不動產現況說明書作為凶宅定義者：五、曾發生非自然身故事件之房屋，是否即屬凶宅？」之討論。

47 蔡晶瑩，凶宅交易之法律問題—台高院 101 上易 183 判決，台灣法學雜誌，222 期，2013 年 4 月 15 日，168-169 頁。

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