第二章 文獻回顧與理論基礎
第二節 大眾運輸系統對不動產價格之影響
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第二節 大眾運輸系統對不動產價格之影響
一、不動產價格之影響因素
不動產價格係由追求最大利潤之生產者及追求最大效用之消費者共同 決定，而影響不動產價格之因素甚為複雜，且非固定不變，因時代與社會 經濟情勢之變化，不動產價格影響因素將隨之變動，對不動產價格之影響 程度亦不相同(林英彥，2006)。
張金鶚、范垂爐(1993)探討不動產真實交易價格及其影響因素，將影響 不動產價格之因素歸納為戶的特徵、棟的特徵、個體鄰里特徵及總體環境 特徵四個面向來探討：
(一)戶的特徵為住戶的內部情況，通常以面積、所在樓層等為變數。
(二)棟的特徵為整棟建物所表現的狀況，可由建物使用型態、屋齡、樓層數 等方面進行探討。
(三)個體鄰里特徵為不動產之區位特性，可分為大環境與小環境兩種，大環 境指建物坐落位置之行政區，包括各行政區至市中心之距離、居住品 質、居民水準等特性，小環境則指建築物對鄰里公共設施之方便性，臨 街關係、至公共設施之距離等重要屬性。
(四)總體環境特徵包括國內財經狀況、社會與政治狀況及不動產景氣狀況三 個面向，三者均可反映「時機」，其中又以不動產景氣狀況對不動產價 格之影響最為重要。
林英彥(2006)則將不動產價格影響因素區分為一般因素、區域因素及個 別因素三個層次：
(一)一般因素指影響經濟社會上之不動產狀態及其價格水準之因素，通常會 對不動產具有全面性之影響，其內涵包括自然因素(如地質、地形、地 勢、氣象等)、社會因素(人口狀態、家戶型態、公共建設狀態、生活型 態等)、經濟因素(如所得水準、財政金融狀態、利率水準、物價水準等)、
行政因素(如土地利用計畫及管制、不動產稅制、住宅政策等)。
(二)區域因素指該不動產所屬地區之自然條件、社會、經濟、行政等因素相 結合所構成之特性，其衡量基準包括交通設施之便利性、公共設施之供 應與配置、生活機能良善與否、使用管制之規定等(梁仁旭、陳奉瑤，
2006)
(三)個別因素指個別不動產之特性所構成個別價格之因素，可再細分為土地 因素及建物因素。土地因素包括位置、面積、地形、臨路情況、與公共
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Dewees(1976)以多倫多地區在鐵路興建完成前後之 1961 年、1971 年兩 個年期，應用特徵價格法進行實證，發現地鐵之興建對房價會造成影響，
而其影響範圍為在鄰近車站 1/3 英哩，房價將隨著與地鐵車站距離增加而 遞減。
Bowes and Ihlanfeldt（2001）應用特徵價格法探討亞特蘭大地區之車站 對房地產價格影響。研究結果顯示，車站地區因減少交通成本、商業活動 增加，導致房地產價格上漲，但同時亦因犯罪率之增加，而對房地產價格 造成負面影響。
McMillen and McDonald（2004）利用特徵價格法及重複銷售估價法 (repeat sales method)，探討芝加哥 Midway Line 營運前後對於房地產價格之 影響，證實在1986 年至 1999 年間位於捷運線 1.5 英哩範圍內的房地產，
其增值率比其他距離捷運站較遠地區高出約 6.89%，增值率換算為總房地 產增值價格約為2.16 億元。
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Armstrong and Rodriguez（2006）應用特徵價格法評估美國馬薩諸塞州 東部(Eastern Massachusetts)通勤鐵路設施可及性之效益，研究發現位於車站 0.5 英哩內之房地產價格較其他地區高出約 9.6%到 10.1%，且與車站之距離
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正向影響，但其影響並不顯著，而影響房地產交易價格最顯著之變數為建 築面積，其影響為正向影響。
(三)理論基礎
透過歸納上述國內外相關文獻可知，住宅價格影響因素之相關研究多 採特徵價格模型進行分析。特徵價格之概念最早源於 1928 年 Waugh 在農 業經濟領域之應用，分析蔬菜品質因素對價格的影響，其後，Court 於 1939 年引用此概念於汽車屬性與價格關聯之研究(林家弘，2004)。而最早將特徵 價格之概念應用在不動產領域之分析為1961 年 Adelman and Griliches 之研 究，將住宅價格視為住宅各種屬性之隱含價格總和；Lancaster(1966)進一步 認為，消費者會購買某特定產品，係因該產品具有消費者需要的特徵，換 言之，消費者對產品效用的偏好，係來自於對該產品屬性之需求(林家弘，
2004；張勝翔，2008)。Rosen(1974)依據 Lancaster 之基礎，提出特徵價格 理論，該理論將商品視為具有多種特徵屬性之組合，其價格係由各特徵屬 性決定，此種因特徵屬性數量不同致導致價格有所差異之商品稱為差異性 財貨(differentiated goods)，其價值反應市場對於該財貨所包含之各項特徵屬 性之需求狀況，可由特徵屬性之隱含價格及數量推估而得(何志南，2000)，
即差異性財貨所具備特徵屬性之隱含價格及數量，為決定其價格之因素。
特徵價格法適用於差異性財貨，而住宅因鄰里環境、區位條件、建築物本 身情況等特徵屬性不盡相同，其特徵屬性之差異將構成不同的效用水準致 使其價格具有差異性，屬於典型的差異性財貨，而消費者所支付的住屋價 格即為購買各項特徵屬性之成本(楊謙柔，2009)，因此探討住宅價格之研究 常以特徵價格法進行分析，而不動產價格因素亦長期為特徵價格法相關研 究之議題之一。本研究將以特徵價格法為理論基礎，經由歸納相關文獻選 用之變數作為本研究選取變數之參考依據，建構住宅價格模型進行分析，
探討捷運聯合開發住宅價格之影響因素，並比較捷運聯合開發住宅與捷運 站周邊住宅價格影響因素之差異。
(四)變數歸納
經由回顧整理上述相關文獻，影響不動產價格之因素大致有屋齡、建 物面積、所在樓層、總樓層、至大眾運輸車站之距離、至市中心距離等，
本研究將參考文獻回顧歸納之不動產價格影響因素，作為後續問卷調查設 計與實證分析價格模型變數選取之參考。相關文獻歸納變數如表2-2。
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嘉（1999）; Bowes &Ihlanfeldt（2001）; 林 楨家、黃志豪(2003);
McMillen &
McDonald（ 2004 ） ;
McMillen &
McDonald（ 2004 ） ;
Dewees(1976);
Bowes & Ihlanfeldt
（2001）
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Bowes & Ihlanfeldt
（2001）; 林楨家、
Dewees(1976);
Bowes & Ihlanfeldt
（2001）; 林楨家、
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Li (1977)採用羅吉特模型探討波士頓及巴爾的摩地區之家戶租購住宅 比例，實證結果發現，家戶所得越高者、戶長年齡越長者，其住宅自有率 越高；而雖然家庭人數越多者，其住宅自有率亦越高，但當家戶人口數為6 人以上時，其住宅自有率反而下降，推測係因為家戶人口數較多時非住宅 消費支出亦較多，受限於家庭所得之限制，因此必須犧牲住宅消費之支出。
Iwarere and Williams（1991）利用羅吉特模型探討美國華盛頓行政特區 之大學教授，基於該區區位之屬性及其職業，對於選擇購買或承租住宅之 影響。研究顯示，住宅之區位屬性（位於市中心或都市邊緣）為主要顯著 之變數，而職業及收入亦對於租購選擇有決定性的影響。
Bourassa and Hoesli(2010)探討瑞士擁有住宅比率偏低之原因，研究發 現，由於房價相對於租金與所得偏高，當擁屋相對成本(擁屋成本/租屋成本)