研究內容與流程

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第四節 研究內容與流程

一、研究內容

本研究之主要內容為應用特徵價格模型及二元羅吉特模型，分析捷運 聯合開發住宅與捷運站周邊住宅價格影響因素之差異，以及探討捷運聯合 開發住戶租購選擇行為之影響因素，並依實證分析結果，提出建議供捷運 聯合開發住宅規劃設計之決策參考，各章內容分別說明如下。

(一)緒論

確立研究方向，提出研究動機及目的，並針對研究方向研擬研究範圍、

對象及研究方法。

(二)文獻回顧與理論基礎

1.回顧捷運聯合開發之相關文獻，以界定捷運聯合開發之定義及瞭解捷運聯 合開發大樓之特徵屬性。

2.回顧大眾運輸系統對不動產價格影響之相關文獻，瞭解此類研究採用之變 數、研究方法及研究成果，作為本研究變數設定及模型建構與分析之參 考。

3.回顧住宅租購選擇行為之相關文獻，瞭解此類研究採用之變數、研究方法 及研究成果，作為本研究變數選取及模型建構與分析之參考。

(三)研究設計

1.整理臺北捷運聯合開發之發展概況，以瞭解臺北捷運聯合開發之發展現況 及其對不動產市場之影響，並選取臺北捷運聯合開發住宅個案及整理所 選個案之基本資料。

2.以文獻回顧所歸納之不動產價格影響因素、民眾選擇承租與購買住宅之影 響因素及研究成果為基礎，進行調查設計。

3.針對所選捷運聯合開發住宅個案之住戶進行問卷調查，並蒐集所選捷運聯 合開發住宅個案所在捷運站周邊 500 公尺範圍內住宅之交易資料，包括 價格、建物特徵等資料，作為實證分析之變數。

(四)調查結果分析

本研究針對捷運聯合開發個案之問卷調查結果與捷運站周邊 500 公尺 範圍內住宅之調查蒐集資料，進行敘述統計分析，以瞭解樣本資料之基本 特性。

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(五)實證分析

1.以特徵價格模型分別分析捷運聯合開發住宅售價影響因素、捷運聯合開發 住宅租金影響因素、捷運站周邊住宅售價影響因素，並比較三者價格影 響因素之差異。

2.以二元羅吉特模型分析捷運聯合開發住宅住戶承租與購買選擇行為之影 響因素。

(五)結論與建議

綜合整理實證分析結果，並提出捷運聯合開發住宅規劃設計建議及後 續研究建議。

二、研究流程

根據上述研究內容，本研究之流程如圖1-1 所示。

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圖1-1 研究流程圖 調查結果分析 確認研究動機與目的

界定研究範圍

文獻回顧與理論基礎

捷運聯合開發 大眾運輸系統對不

動產價格之影響 住宅租購選擇行為

研究設計

調查設計

實證分析 捷運聯合開

發住宅資料 聯合開發住宅與捷運

站周邊住宅之比較 捷運站周邊

住宅資料

結論與建議 臺北捷運聯合

開發發展概況

住宅價格實證模型 住宅租購選擇行為實證模型 個案選取

住宅價格影響因素 及租購選擇因素

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在學術研究方面，Keefer(1984)及 White and McDaniel(1999)均認為聯合 開發為結合大眾運輸車站或設施，且可因而獲得市場及區位優勢的不動產 開發，Keefer (1985)並指出透過聯合開發可減緩都市蔓延、增加運輸設施之 收入，以及為當地居民提供好的生活環境。

The National council for Urban Economic Development(1989)認為聯合開