第四章 實證結果分析
第二節 定錨效果對跨區購買者溢價購買之影響
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第二節 定錨效果對跨區購買者溢價購買之影響
本節主要探討定錨效果對跨區購買者溢價購買之影響，以高價格認知 跨區購買者為主要觀察變數，並將購買標的區別透天住宅與大樓住宅樣本，
分別分析影響跨區購買者溢價購買之程度，藉此窺知定錨效果於不同建築 型態影響之差異。
一、 定錨效果對跨區購買者於透天住宅之影響
以高雄市為基準，就各縣市 2011 年至 2013 年買賣契約價格平均單價 進行比較，跨區購買者原地區之平均單價高於高雄市者，則將其視為「高 價格認知跨區購買者」，透天住宅分別為台北市、新北市、新竹市及台中 市，其餘則將其視為「低價格認知跨區購買者」。
此迴歸式以「透天住宅」為樣本，依變數為不含車位房地總價，對主 要觀察變數「高價格認知」與「跨區購買者」之交乘項，即「高價格認知 跨區購買者」進行分析，預測變數為 24 個。由於迴歸分析時，同時分析主 要觀察變數「高價格認知跨區購買者」與「低價格認知跨區購買者」互為 倒數關係，故僅就「高價格認知跨區購買者」與「跨區購買者」的結果進 行比較。於透天住宅的建築類型，行政區及時間變動的差異，同樣分別皆 以小港區及 2013Q1 為基礎，就各行政區與不同季別進行比較調整，並以透 天住宅為主，就「高價格認知跨區購買者」之變數，探討其於市場進行交 易時之溢價購買現象，是否受定錨效果影響，及其影響是否將因原地區價 格水準之不同而有差異。
對於共線性進行診斷，主要觀察變數「高價格認知跨區購買者」之迴 歸式，其變異數膨脹係數值介於 1.014 至 5.120 之間，迴歸式 VIF 值皆未 大於臨界指標值 10，表示迴歸式的變數間沒有多元共線性問題。又主要觀 察變數的統計量檢定，在信賴係數為 0.95 下之信賴區間，其下界至上界介 於 0.004 至 0.092 之間，未包含 0 在內，拒絕虛無假設。
表 4- 5 為定錨效果於透天住宅影響的迴歸係數及顯著性考驗，主要觀 察變數「高價格認知跨區購買者」之迴歸式的變數係數為 0.048，標準誤差 在 0.022 之間，迴歸分析上的顯著性結果達到 0.05 顯著水準，迴歸式的 R2 為 0.731，具相當解釋力。迴歸結果說明，高雄地區的透天住宅交易，「高 價格認知跨區購買者」將比在地購買者支付更多的購買價格，平均溢價約 為在地購買者支付價格的 4.90%。
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於迴歸分析時，主要觀察變數「高價格認知跨區購買者」溢價率為 4.90%，
表示於原地區價格水準的認知下，受定錨效果的影響，導致進行交易時，「高 價格認知跨區購買者」不但比「在地購買者」及「低價格認知跨區購買者」
支付更多的購買價格，溢價更高於平均值「跨區購買者」的溢價率 2.40%。
此情形說明，受到定錨效果的影響，高價格認知的跨區購買者會以原居住 地區的區域行情作為衡量的依據，且對於價格的接受彈性相對較高，相對 於低價格認知的跨區購買者，容易有相對便宜的感受，導致更高的溢價購 買。
跨區購買者決策購買價格的依據，區域行情是重要的參考指標之一，
當跨區購買者對於區域行情的認知，受到自身所處地區參考價格的影響，
容易於客觀分析的過程摻雜更多主觀認知作為判斷基礎，在文獻回顧中也 提到，因為跨區購買者容易以自己熟悉的區域行情進行推估其他地區的市 場行情，而使參考價格愈高的跨區購買者，受定錨效果影響，使其提高最 高願付價格，進行協商時，自然容易有溢價購買現象。因此，高價格認知 的跨區購買者，因所處地區價格水準高於遷入地區，受到定錨效果的影響，
對於遷入地區的價格水準將有高估的情形，造成溢價購買，此分析結果正 好以過往相關文獻的論點，驗證高雄地區（研究範圍內）的不動產市場現 象。
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表 4- 5 定錨效果於透天住宅影響之迴歸結果
自變數因變數 高價格認知跨區購買者 跨區購買者 (常數) 10.511 *** ( 0.085 ) 10.505 *** ( 0.085 ) 新興區 .729 *** ( 0.040 ) .728 *** ( 0.040 ) 前金區 .711 *** ( 0.052 ) .710 *** ( 0.052 ) 苓雅區 .606 *** ( 0.023 ) .607 *** ( 0.023 ) 鹽埕區 .090 ( 0.064 ) .093 ( 0.064 ) 鼓山區 .393 *** ( 0.028 ) .393 *** ( 0.028 ) 前鎮區 .380 *** ( 0.024 ) .381 *** ( 0.024 ) 三民區 .425 *** ( 0.020 ) .425 *** ( 0.020 ) 楠梓區 .054 *** ( 0.018 ) .055 *** ( 0.018 ) 左營區 .508 *** ( 0.025 ) .509 *** ( 0.025 ) 鳳山區 .224 *** ( 0.017 ) .224 *** ( 0.017 )
@2013Q2 .035 ** ( 0.014 ) .035 ** ( 0.014 )
@2013Q3 .077 *** ( 0.015 ) .077 *** ( 0.015 )
@2013Q4 .090 *** ( 0.015 ) .090 *** ( 0.015 )
@2014Q1 .118 *** ( 0.016 ) .119 *** ( 0.016 ) 商業區 .131 *** ( 0.017 ) .132 *** ( 0.017 ) 鋼筋混凝土 -.183 *** ( 0.017 ) -.183 *** ( 0.017 ) 屋齡 -.010 *** ( 0.001 ) -.010 *** ( 0.001 ) 房 .006 ( 0.005 ) .006 ( 0.005 ) 廳 .033 *** ( 0.008 ) .032 *** ( 0.008 ) 衛 .061 *** ( 0.005 ) .061 *** ( 0.005 ) 管理組織 .023 ( 0.029 ) .024 ( 0.029 ) Ln 土地移轉總面積 .423 *** ( 0.019 ) .423 *** ( 0.019 ) Ln 建物移轉總面積 .645 *** ( 0.020 ) .646 *** ( 0.020 ) 購買者 .048 ** ( 0.022 ) .024 * ( 0.013 ) Adj. R2 0.731 0.731
變異數分析(F 檢定) 684.958 *** 684.768 ***
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二、 定錨效果對跨區購買者於大樓住宅之影響
以高雄市為基準，就各縣市 2011 年至 2013 年買賣契約價格平均單價 進行比較，跨區購買者原地區之平均單價高於高雄市者，則將其視為「高 價格認知跨區購買者」，大樓住宅分別為台北市、新北市、新竹縣市及桃 園縣，其中台中市與高雄市之價格水準相當，考量一般購買者對區域發展 的認知與偏好，爰將其併入高價格認知地區進行分析，其餘則將其視為「低 價格認知跨區購買者」。
此迴歸式以「大樓住宅」為樣本，依變數為不含車位房地總價，對主 要觀察變數「高價格認知」與「跨區購買者」之交乘項，即「高價格認知 跨區購買者」進行分析，預測變數為 24 個。由於迴歸分析時，同時分析主 要觀察變數「高價格認知跨區購買者」與「低價格認知跨區購買者」互為 倒數關係，故僅就「高價格認知跨區購買者」與「跨區購買者」的結果進 行比較。於大樓住宅的建築類型，行政區及時間變動的差異，同樣分別皆 以小港區及 2013Q1 為基礎，就各行政區與不同季別進行比較調整，並以大 樓住宅為主，就「高價格認知跨區購買者」，探討其於市場進行交易時之溢 價購買現象，是否受定錨效果影響，及其影響是否將因原地區價格水準之 不同而有差異。
對於共線性進行診斷，主要觀察變數「高價格認知跨區購買者」之迴 歸式，除鼓山行政區外，其變異數膨脹係數值介於 1.001 至 9.704 之間， VIF 值未大於臨界指標值 10，表示變數間沒有多元共線性問題。又主要觀察變 數的統計量檢定，在信賴係數為 0.95 下之信賴區間，其下界至上界介於 0.034 至 0.056 之間，未包含 0 在內，拒絕虛無假設。
表 4- 6 為定錨效果於大樓住宅影響的迴歸係數及顯著性考驗，主要觀 察變數「高價格認知跨區購買者」之迴歸式的變數係數為 0.045，標準誤差 在 0.006 之間，迴歸分析上的顯著性結果達到 0.01 顯著水準，迴歸式的 R2 為 0.825，具較高解釋力。迴歸結果說明，高雄地區的大樓住宅交易，「高 價格認知跨區購買者」將比本地購買者支付更多的購買價格，平均溢價約 為本地購買者支付價格的 4.58%。
於迴歸分析時，主要觀察變數「高價格認知跨區購買者」溢價率為 4.58%，
表示於原地區價格水準的認知下，受定錨效果的影響，導致進行交易時，「高 價格認知跨區購買者」不但比「在地購買者」及「低價格認知跨區購買者」
支付更多的購買價格，溢價更高於平均值「跨區購買者」的溢價率 3.22%。
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此情形說明，受到定錨效果的影響，高價格認知的跨區購買者會以原居住 地區的區域行情作為衡量的依據，且對於價格的接受彈性相對較高，相對 於低價格認知的跨區購買者，容易有相對便宜的感受，導致更高的溢價購 買。
從有關定錨效果影響跨區購買者的相關文獻發現，定錨效果對於不同 建築型態的影響差異較少被討論，若以本研究透天住宅與大樓住宅的迴歸 結果比較分析，高價格認知跨區購買者對透天住宅與大樓住宅的溢價購買 率分別為 4.90%與 4.58%，表示高價格認知跨區購買者購置透天住宅的出價 決策，相對大樓住宅更容易受到定錨效果的影響，另與跨區購買者溢價率 分別為 2.40%與 3.22%相較，更分別高出約 2.04 倍與 1.42 倍，顯示高價格 認知跨區購買者面對透天住宅的需求彈性相對大樓住宅小，即對透天住宅 的價值認知相對大樓住宅高，因此當願付價格略低於可能成交價格時，將 有更高的加價意願，認為購買透天住宅相對划算。
另 Clauretie and Thistle（2007）在其研究中所指，以投資為目的之 跨區購買者存在溢價情形，另一個重要影響因素是跨區投資者會選擇發展 性較好的區域進行交易，但那係屬投資偏好與風險承擔的問題；本研究亦 對交易標的按所處地區發展趨勢分為「快速發展地區」與「平緩發展地區」
實證分析，認為資訊不對稱影響仍舊存在，但「快速發展地區」與「平緩 發展地區」受到影響的程度差異不大。基此，若續按定錨效果的實證結果 分析，高價格認知與低價格認知的跨區購買者溢價購買程度有差異，肇因 還是在於定錨效果，換言之，由於消費者本身對價格認知仍存有差異，因 此受到定錨效果的影響於實價登錄後仍難消彌。
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表 4- 6 定錨效果於大樓住宅影響之迴歸結果 自變數因變數 高價格認知跨區購買者 跨區購買者
(常數) 10.790 *** ( 0.178 ) 10.786 *** ( 0.178 ) 新興區 .657 *** ( 0.020 ) .659 *** ( 0.020 ) 前金區 .687 *** ( 0.020 ) .689 *** ( 0.020 ) 苓雅區 .613 *** ( 0.017 ) .614 *** ( 0.017 ) 鹽埕區 .501 *** ( 0.035 ) .502 *** ( 0.035 ) 鼓山區 .624 *** ( 0.015 ) .626 *** ( 0.015 ) 前鎮區 .479 *** ( 0.017 ) .480 *** ( 0.017 ) 三民區 .354 *** ( 0.015 ) .354 *** ( 0.015 ) 楠梓區 .118 *** ( 0.016 ) .117 *** ( 0.016 ) 左營區 .465 *** ( 0.015 ) .466 *** ( 0.015 ) 鳳山區 .244 *** ( 0.015 ) .243 *** ( 0.015 )
@2013Q2 .050 *** ( 0.006 ) .050 *** ( 0.006 )
@2013Q3 .100 *** ( 0.006 ) .100 *** ( 0.006 )
@2013Q4 .156 *** ( 0.006 ) .156 *** ( 0.006 )
@2014Q1 .187 *** ( 0.007 ) .187 *** ( 0.007 ) 商業區 .046 *** ( 0.005 ) .046 *** ( 0.005 ) 鋼筋混凝土 .026 ( 0.174 ) .022 ( 0.174 ) 屋齡 -.026 *** ( 0.000 ) -.026 *** ( 0.000 ) 房 .025 *** ( 0.004 ) .025 *** ( 0.004 ) 廳 .017 *** ( 0.005 ) .017 *** ( 0.005 ) 衛 .068 *** ( 0.005 ) .068 *** ( 0.005 ) 管理組織 -.028 *** ( 0.007 ) -.029 *** ( 0.007 ) Ln 土地移轉總面積 .022 *** ( 0.006 ) .022 *** ( 0.006 ) Ln 建物移轉總面積 .841 *** ( 0.010 ) .842 *** ( 0.010 ) 購買者 .045 *** ( 0.006 ) .032 *** ( 0.004 ) Adj. R2 0.825 0.825
變異數分析(F 檢定) 3353.697 *** 3340.237 ***