不動產跨區購買之溢價分析 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 不動產跨區購買之溢價分析治政 The premium analysis on purchasing of real大 estate in cross areas 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授陳奉瑤博士研究生梁宏富撰. 中華民國一百零四年一月.

(2) 謝誌念研究所是為了實現對自我價值的期許，念政大地政是為了走向心中的第一志願朝聖，我空手而來，滿載而歸，學習過程宛如人成長歷程的縮時攝影，投射腦海看見知識堆疊、見識開闊、專業精進、思維蛻變；走到這一刻回顧這段入學到離校的學習經歷，回顧態度也回顧感恩的人事物。猶然記得入學之初，班導師-陳奉瑤教授對我們的期勉，將業界經驗暫擱一旁，懷著求知若飢、虛懷若谷的心方能有所收穫。每一門科每一堂課，體會教授們對地政專業都是秉持肩負重大責任的態度，傳授觀念與知識的執教精神令人感佩，在這充滿各種可能的論述場域茁壯我們的專業。能夠重拾書本，發現許多學習樂趣，走在校園中，雀躍的心總會不自覺湧現，如此幸運與幸福，我還能夠當一位學生。. 政治大不論是上課還是撰寫論文期間，群猛、宇璇、孟璇、子亮、勃舜、文芝、珮立榕、室滿、世麗、怡華、盈輝、浩榕、慧儀、資雄、韻蓉、月蕊、鳳茹、昭洋、 ‧. ‧ 國. 學. 鴻英、文才、劭元、青塘、穎貞、碧源及人數眾多不及備載的同學、學長姐學弟妹們（歡迎自動對號入座），不分彼此的關懷、協助、教學相長，你們的同行讓學習過程增添溫暖與樂趣，感謝。給予此篇論文建議的教授及口試審查委員-小蘭老師、南玉老師、子欽老師，專業見解與建議分享豐富並厚實此篇論文的內容，您們的肯定與鼓勵也使我倍感榮幸與驕傲，感謝。在台糖期間的黃前副總、陳經理、黃組長、梁股長與同事夥伴們及給予此篇論文協助的高雄市政府地政局謝前局長、黃代理局長、王主任、簡科長及業務主辦先進們與楠梓地政事務所陸主任、侯秘書、胡課長、何課長及同事們，因您們的支持此篇論文得以順利完成，感謝。指導教授陳奉瑤老師引導我對研究的探索與啟發，指導著我撰寫屬於自己的「一篇故事」，在您身上我學到更甚論文的重要觀念—把任何要做的事都當自己的事，一生受用，感謝。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 學程期間，高雄台北兩地奔波，平日假日皆無休日，晝牽夜掛工作學業，戰戰兢兢為能兼顧。難免倦勤怠勞，偶而身疲心憊，多虧愛我的家人默默支持，尤其是一路陪伴身邊的彤彤，給予心的力量用鼓勵與支持成全我這趟取經之旅，何等幸運，滿滿感謝。學海無涯，慶幸自己能夠樂在學習、保有熱情，卻也感知有所不足，提醒自己莫忘初衷，感恩所有相知相惜，這一刻，夜深人靜，內心卻百感交織，因為堅持不容易。. 宏富. 2015.1.晨.

(3) 目錄第一章緒. 論.................................................................................. 1. 第一節研究動機與目的.................................................................... 1 第二節研究方法與限制.................................................................... 6 第三節研究架構與流程.................................................................... 9. 第二章文獻回顧 ........................................................................... 11 第一節搜尋成本.............................................................................. 11 第二節定錨行為.............................................................................. 19 第三節小結...................................................................................... 22. 政治大第三章研究設計 ........................................................................... 23 立. ‧ 國. 學. ‧. 第一節特徵價格模型之建構 ......................................................... 23 第二節資料說明與敘述統計 ......................................................... 35 第三節相關迴歸檢定...................................................................... 52. sit. y. Nat. 第四章實證結果分析 ................................................................... 55. n. al. er. io. 第一節資訊不對稱對跨區購買者溢價購買之影響 ..................... 55 第二節定錨效果對跨區購買者溢價購買之影響 ......................... 67 第三節實價登錄制度之影響 ......................................................... 73. Ch. en chi. i n U. v. g 第五章結論與建議 ....................................................................... 79 參考文獻.......................................................................................... 85. II.

(4) 圖目錄圖 1- 1. 2002 年至 2013 年高雄市價量指數趨勢圖(四季平均) .................... 4. 圖 2- 1. 定錨效果對價格認知的影響 ............................................................ 20. 圖 3- 1. 研究範圍之行政區 ............................................................................ 36. 圖 3- 2. 2011 年至 2013 年住宅類使用執照及建造執照宅數統計圖 ......... 37. 圖 3- 3. 2011 年至 2013 年人口社會增加統計圖 ......................................... 39. 圖 3- 4. 2011 年至 2013 年不動產買賣統計圖 ............................................. 40. 圖 3- 5. 2011 年至 2013 年都市地價上漲率 ................................................. 41. 圖 3- 6. 購買者購置透天及大樓住宅比例圖 ................................................ 46. 圖 3- 7. 購買者與地區發展趨勢分析圖 ........................................................ 47. 圖 3- 8. 購買者與建築類型交叉分析圖 ........................................................ 48. 圖 4- 1. 102Q1~103Q1 跨區購買者各季溢價購買情形 ................................. 78. ‧. ‧ 國. io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖 3- 9. 學. 圖 3- 10. 治政建物型態與地區發展趨勢交易價量圖大............................................50 立購買者對建物型態新舊偏好交易 .................................................... 51. Ch. engchi. III. i n U. v.

(5) 表目錄表 2- 1. Stigle 之搜尋理論假說................................................................ 12. 表 2- 2. 搜尋成本與溢價購買之相關研究 ................................................. 17. 表 3- 1. 最常使用之變數 ............................................................................. 26. 表 3- 2. 建物個別特徵因子 ......................................................................... 26. 表 3- 3. 變數說明表 ..................................................................................... 31. 表 3- 4. 2011 年至 2013 年住宅類建造執照及使用執照宅數統計表 ...... 37. 表 3- 5. 2011 年至 2013 年人口變動統計表 .............................................. 38. 表 3- 6. 2011 年至 2013 年不動產買賣統計表 .......................................... 39. 表 3- 7. 2011 年至 2013 年都市地價及其上漲率 ...................................... 40. 表 3- 8. 2011 年至 2013 年各縣市買賣契約平均單價 .............................. 43. 表 3- 11. 購買者與地區發展趨勢分析表 ..................................................... 47. 表 3- 12. 連續變數敘述統計表 ..................................................................... 49. 表 4- 1. 房地總價與單價基本迴歸結果（不含車位） ............................. 56. 表 4- 2. 跨區購買者受資訊不對稱影響之迴歸結果 ................................. 59. 表 4- 3. 資訊不對稱於不同建築型態影響之迴歸結果 ............................. 63. 表 4- 4. 資訊不對稱於不同地區發展趨勢影響之迴歸結果 ..................... 66. 表 4- 5. 定錨效果於透天住宅影響之迴歸結果 ......................................... 69. 表 4- 6. 定錨效果於大樓住宅影響之迴歸結果 ......................................... 72. 表 4- 7. 實價登錄制度對跨行政區在地購買者影響之迴歸結果 ............. 75. 表 4- 8. 實價登錄前後之資訊影響購買者情形 ......................................... 76. 表 4- 9. 實價揭露對跨區購買者溢價購買影響之迴歸結果 ..................... 77. 表 4- 10. 各季迴歸鄒式檢定結果 ................................................................. 78. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. IV. ‧ 國. 表 3- 9. 學. 表 3- 10. 治政虛擬變數敘述統計表 ..................................................................... 44 大立購買者與建築類型分析表 ............................................................. 46. Ch. engchi. i n U. v.

(6) 摘要受到資訊不對稱與定錨行為的影響，使市場均衡價格離散分布，一價理論所指情形難以存在，利用跨區購買者與在地購買者購買不動產之交易價格差異，可對資訊不對稱及定錨效果進行分析。觀察發現高雄地區不動產交易近年價量齊揚，市場消息與媒體皆歸咎於跨區購買，本研究爰以 2013 年第一季至 2014 年第一季，就改制前高雄市之 11 行政區剔除旗津區並納入鳳山區範圍內之跨區購買者，透過特徵價格的估計過程反映搜尋成本與定錨效果，並對實價登錄制度之成效提出評估分析。實證結果顯示，資訊不對稱影響跨區購買者較在地購買者支付更多的購買價格，溢價率平均為 3.28％；而大樓住宅的溢價率高於透天住宅，導因大樓住宅的個別條件相對透天住宅複雜多元；另跨區購買者跨入快速發展地區或平緩發展地區，其溢價率僅有些微差異且 FTG 檢定無法拒絕虛無假設，意謂制度影響屬全. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 面性的，不同市場區隔的搜尋成本若有差異應是資訊數量不足所造成；又高價格認知的跨區購買者受定錨效果影響，對透天住宅加價意願可能更高，此情形亦顯示實價登錄制度實施後定錨影響仍然存在。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 實價登錄制度公開市場價格資訊，實證結果發現跨區購買者溢價程度隨著制度進程逐季下降，且使跨行政區的在地購買者幾乎沒有溢價購買現象，此與相關文獻認為實價登錄實施前跨鄉鎮市區購買者有溢價購買之結論相較，制度轉變造成溢價購買情形的變化皆明確表明市場資訊不對稱情形獲得改善。制度雖有成效但仍有努力空間，後續政策應著力於提升價格資訊即時性與價格資訊以外之其他資訊的提供，並就不同建築型態特徵為登錄項目之差別建置，方能使不動產制度更臻完善及市場效率更為提升。. Ch. engchi. i n U. v. 關鍵字：搜尋成本、資訊不對稱、定錨行為、溢價購買、實價登錄、跨區.

(7) 第一章. 緒. 論. 第一節研究動機與目的一、研究動機觀察高雄市近年的不動產市場動態，成交量不斷攀升，市場價格屢創新高，交易熱絡景象，令人矚目。於此現象，媒體報導或市場消息皆不斷傳遞跨區購買者持續遷入購置不動產利多消息，也將價格攀升與成交量湧. 政治大買? 跨區購買者與在地購買者的購買價格有何不同?於不同建築型態或不立. 現的市場趨勢歸因於大量跨區購買者的購買，但究竟有多少跨區購買者購同發展趨勢地區有何差異?種種疑問僅是市場揣測，未有明確證據顯示。. ‧ 國. 學. Coase （ 1960 ）認為交易成本是影響市場交易效率的根本因素。 Dahlman(1979)以 Coase 所定義之交易成本將其分為三大類，並且認為很適. ‧. 合在土地市場中運用，第一類為蒐尋及諮詢成本，指尋找交易對象及了解. y. Nat. 對方交易意願之成本，第二類為協商及決策成本，指各種資訊溝通及對多. sit. 方案選擇與決定之成本，第三類為監督及執行成本，指執行契約之成本 (邊. al. er. io. 泰明，2008：29)。以此觀之，廖仲仁、張金鶚（2004）研究認為對於跨區. n. v i n Ch 目前多經由仲介服務予以大幅降低；而監督及執行契約成本，多屬決策購 engchi U 買後的成本，一般不會反應在購買價格上；最後，交易過程的協商及決策，購買者與在地購買者共同面對尋找交易對象及了解對方交易意願之成本，. 乃直接影響購買價格的決定，而協商是建立在資訊掌握與市場了解之基礎上，決策也多賴資訊判斷作為依據，因此，得以跨區購買者與在地購買者的購買價格差異，衡量受市場資訊不動稱影響的負擔。不動產的異質性、不可移動性、沒有集中市場等特性，使其市場特性有別於一般產品市場，促就其成為典型的不完全資訊市場（imperfect information market），致參與者無法獲得充足的交易資訊，肇使交易成本相對高出許多。Yavas（1994）曾在其研究中指出，在一個資訊不對稱的市場，潛在交易者必須透過搜尋，始能尋得另一個交易對象，但搜尋過程存在兩個無效率的影響因素，一為找到交易對象的不確定性或購買者的評價是否高於賣方評價的不確定性；其次是市場參與者的搭便車行為（外部性）， 1.

(8) 即交易一方的努力搜尋將使另一方得以減少搜尋（減少搜尋成本的支出）。 Williamson（1975）綜合 Coase 和其他交易成本的文獻，提出市場與層級組織是完成經濟交易的兩種基本機制的論點，在層級組織與市場失靈的架構中認為投機主義、環境不確定與複雜性、少數交易、資訊的不對稱、氣氛與有限理性是導致交易成本增加的主要因素(邊泰明，2008：33)。其中，資訊不對稱對於不動產交易成本的影響特別明顯且全面，從 Quan and Quigley（1991）的研究便可以得到論證，其透過不動產市場模型，描述市場參與者選擇過程與交易價格之關係，說明不動產交易價格的形成，受到市場參與者不具有完整的訊息、需付出昂貴的搜尋成本及交易雙方具有不同期望所影響。換言之，市場參與者無法透過公開資訊得知潛在交易對象的交易目的、期望、偏好及願付價格或出賣價格，為使交易得以完成，市. 政治大俾建立協商基礎，但搜尋行為必須支付高昂的搜尋成本及承擔不確定的風立險，成為交易成本的一大來源。. 場參與者前期必須透過搜尋才能找到交易對象，更重要的是掌握區域行情，. ‧ 國. 學. 從國外相關文獻窺得資訊不對稱的分析方式，即透過地區性的不動產交易，檢視跨區購買者是否將比在地購買者支付更多的價金，導致溢價購. ‧. 買的情況，用以衡量搜尋成本（Lambson ,McQueen and Slade,2004；Poh, Seow and Yong,2008；Ihlanfeldt and Mayock,2012 等）。而在我國不動. y. Nat. sit. 產市場的相關研究，廖仲仁、張金鶚 (2004)為探討有關仲介服務價值，透. al. er. io. 過分析仲介服務介入對跨區購買者出價能力的改善情形為衡量，該研究以改制前之台北縣市地區購買房屋的市場參與者為研究對象，所採用資料為. n. v i n 實價登錄制度實施前之交易資訊進行分析，實證結果顯示，基於資訊不對 Ch U i e h n c g 稱的原因，跨鄉鎮市區的跨區購買者相對在地購買者，需要多支付 3.8%的價格貼水。改善不動產市場交易效率的關鍵之一，在於降低交易成本，而不動產市場的交易成本尤以資訊不對稱影響甚鉅，此亦成為實價登錄制度催生的 1. 目的之一。就實價登錄制度的功能與目的觀之，若能有效增進不動產資訊透明度，改善搜尋效率，將直接影響市場搜尋成本的變化，若市場搜尋成本減少，將使市場價格離散程度發生變動，倘能透過市場交易價格，就不. 1. 有鑑於不動產市場資訊不對稱之特性，降低了不動產市場的交易效率，更使不動產多有哄抬價格獲取暴利的情形發生，為改善此一現象，政府積極推動不動產交易資訊透明化，以降低不動產資訊不對稱情形，期望消彌不當哄抬房價現象，內政部爰推動實價申報登錄之立法，於 100 年 12 月 13 日立法院三讀通過，並於 101 年 8 月 1 日實施。 2.

(9) 動產市場搜尋成本的變化進行分析，窺得實價登錄實施後，影響市場資訊不對稱情況的動態變化，即能對此政策之成效進行審視並檢討改進，藉以提供政策修正建議。此外，國外雖有相關文獻實證結果指出，跨區購買者確存有溢價購買現象，結論也將其原因歸結於資訊不對稱及定錨行為所造成，但各國不動產制度、市場特性乃至於消費者行為差異甚大，如逕以國外的實證結果推論我國不動產市場現象，難免缺乏論證基礎。另國內於 2004 年雖亦有相關研究實證「跨鄉鎮市區購買者」的溢價購買現象(以改制前的臺北縣市為研究範圍，且只要購買者原居住地區與遷入地區屬不同行政區，即將其歸為跨區購買者)，但臺灣各區域不動產市場各有其地區特性，住宅市場之區隔將影響市場參與者的選擇屬性或搜尋行為（戚靜玟，1998；劉廷揚、王蓉. 政治大對於高雄市不動產市場是否亦具有此一現象，尚難定論。又關於定錨效果立的影響，跨區購買者與一般購買者無異，於價格決策時，都會基於最大效. 莉與蘇政宏，2000；柯宏安，2003；Harding, Rosenthal and Sirmans， 2003），. ‧ 國. 學. 益進行判斷，若是如此，在現行實價登錄的制度下，跨區購買者的參考價格還會是原居住地區的區域行情嗎?亦或將以遷入地區的區域行情做為參. ‧. 考價格，如此跨區購買者的購買過程還會受定錨效果的影響嗎?種種疑問無不引發研究動機。. y. Nat. sit. 觀察高雄市不動產市場自 2002 年至 2013 年的價量趨勢(圖 1-1)，可. al. er. io. 能成交價指數於 2009 年上半年起開始醞釀上漲動能，之後持續上揚至今，顯示高雄市的房價趨勢預期樂觀，也使市場價格節節攀升，而成交量指數. n. v i n 自 2009 年下半年起開始增加，顯示交易量開始湧現，不動產市場交易趨於 Ch U i e h n c g 熱絡，至今仍不斷增量。從高雄市的價量指數趨勢明顯發現，近年高雄市不動產市場價量齊揚，攀增幅度更大且久，對於一向處在趨勢平穩地區的高雄市民而言，市場變化非常有感，加以媒體報導或市場消息皆不斷傳遞跨區購買者持續遷入購置不動產利多消息，對其影響更是推波助瀾。是以，本研究針對高雄市不動產市場，於導入實價登錄制度的重大市場變革後，利用登錄的交易價格透過實證分析，探討高雄市不動產市場的跨區購買者相較於在地購買者是否有溢價購買的現象，釐清實價登錄制度實施後對於市場資訊不對稱情形及定錨行為的影響，更深入就不同建築型態與不同發展趨勢地區，分別比較其差異，除探求市場現象及補文獻之不足，更可作為政策評估與建議之依據。. 3.

(10) 立. ‧. ‧ 國. 學. 2002 年至 2013 年高雄市價量指數趨勢圖(四季平均) 資料來源：國泰房地產指數季報-2013 年第四季. sit. y. Nat. io. 二、研究目的. al. er. 圖 1- 1. 政治大. n. v i n Ch (一) 分析跨區購買者溢價購買行為，以作為不動產市場資訊透明度判 engchi U 斷參考。綜合上述研究動機，歸納本研究之目的如下：. (二) 探討資訊不對稱情形及定錨效果對於不同區域條件或產品類型有否差異，藉以分析資訊不對稱情形及定錨效果對跨區購買者交易價格的影響。 (三) 檢驗實價登錄的成效，以作為政策檢討與修正依據。. 三、研究課題為滿足本研究之動機並達到研究目的，爰以下列研究課題逐一探討： 4.

(11) (一) 資訊不對稱對跨區購買者溢價購買的影響。 (二) 跨區購買者的溢價購買情形於不同建築類型的影響。 (三) 跨區購買者的溢價購買情形於不同地區發展趨勢的影響。 (四) 定錨效果對跨區購買者溢價購買的影響。 (五) 實價登錄制度對溢價購買的影響。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 5.

(12) 第二節研究方法與限制一、研究方法本研究採文獻歸納分析與特徵價格模型之實證分析為研究方法。 (一) 文獻歸納分析透過回顧有關搜尋成本、定錨效果及溢價購買等相關理論與文獻，以其研究所採理論作為本研究之基礎，並藉由探討文獻的研究背景、制度、標的及結論，供與本研究之實證結果交互比較探討。 (二) 特徵價格模型之實證分析 Rosen（1974）結合 Lancaster 的消費者效用理論（utility theory）及競價理論（bid price theory），建立特徵價格理論的架構。Haurin（1988）則建議 Rosen （1974）的特徵價格法（hedonic price method），除了考量住宅屬性特徵外，也應考量非屬住宅屬性特徵的搜尋行為，並透過特徵價格的估計過程反映市場參與者的搜尋策略。基此，本研究主要採用特徵價格法進行估計，並加入搜尋行為及定錨效果之代理變數，運用 SPSS 統計分析及 Chow test、FTG test、共線性診斷等迴歸檢定，藉以反映搜尋行為及定. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. n. (一) 空間範圍：. al. er. io. 二、研究範圍. sit. 錨效果與溢價購買之關係。. Ch. engchi. i n U. v. 本研究考量市場同一供需圈的概念，同時為避免住宅區域特性差異太大而影響實證效果，將（改制前）原高雄市共有之 11 個行政區，於剔除旗津區並納入鳳山區後，分為快速發展地區(鼓山區、三民區、左營區、楠梓區、鳳山區)與平穩發展地區(小港區、前鎮區、苓雅區、前金區、新興區、鹽埕區)。並以快速發展地區及平穩發展地區所含括的行政區為空間範圍，分析跨區購買者的溢價購買情形於不同的遷入地區之差異，分別進行比較。 (二) 時間範圍：本研究以 2013 年 1 月 1 日至 2014 年 3 月 31 日(共 5 季)間之實價登錄資料，作為實證分析的資料來源。 6.

(13) (三) 建築類型範圍：本研究將產品屬性分為「透天住宅」與「大樓住宅」二類，就空間範圍內的交易標的實價登錄資料進行分析，其餘非屬透天住宅與大樓住宅的標的不列入分析。 (四) 相關名詞定義 1. 跨區購買者、跨行政區與未跨行政區之在地購買者區辨本研究以「縣市」為單位空間，依實價登錄之縣市及行政區作為界定「跨區購買者」與「在地購買者」之根據，倘所登錄之縣市及行政區位於高雄市以外之地區者，則視為「跨區購買者」，倘所登錄之縣市及行政區位於高雄市者，則視為「在地購買者」。另於在地購買者中，其所登錄之行政區若與購買標的之行政區不. 政治大區在地購買者」表明。立 2. 溢價購買. 同，則視為「跨行政區的在地購買者」，若相同則以「未跨行政. ‧ 國. 學. 以在地購買者的交易價格區間做為判斷基礎，比較跨區購買. 者的交易價格，倘跨區購買者比在地購買者支付更多的價金，即. ‧. 屬溢價購買，反之則非屬溢價購買。. Nat. sit. y. 三、研究限制. al. er. io. 本研究因研究範圍內部份交易資料係屬混合使用型態的不動產，以及. v. n. 資料本身的限制或變數的非單一特性，在無法確認的情況下致部份變數無. i n Ch 法放入模型中或需加以界定，情形分述如下： engchi U. (一) 本研究僅能以實價登錄之縣市判斷購買人對區域的瞭解程度於我國憲政民主社會下，人民具有遷徙自由，購買者有可能出生地與所登錄之縣市及行政區皆在區外，卻因某種因素居住在區內；此外，有關區外與在地的區別，實為對於地區發展歷程、區域行情認知及資訊掌握的差異，但並非每一位市場參與者（尤其是在地參與者）對於市場行情與區域條件皆有同等程度的獲取。然而，活動頻率愈低的區域，其熟悉度通常愈低，隨著空間距離的增加，將使活動頻率遞減，且對於一特定區域的熟悉與資訊的掌握，需有相當長期的活動經驗與觀察，如係所登錄之縣市及行政區為區外但因某種因素居住在區內者，相對於在地的市場參與者，與區域的連結及細微的區域認知仍有差異；而在地的市場參與者，縱使平常未關注市場動態與交易資訊，但因為生活經驗與固有深根的人際關係，對 7.

(14) 區域的認知仍有某種程度的基礎及深度，於進行交易之初亦可透過搜尋即可補足淺層資訊之不足，基此，本研究以實價登錄之縣市及行政區作為界定跨區購買者與在地購買者之依據，以確立研究對象。 (二) 實價登錄資料之真實性與正確性市場價格的認知，常因不動產對於不同主體的不同效用，產生主觀判斷的個人價值，縱使出現高於區域行情的購買價格，也未必意味購買者支付比其他購買者更多的代價；此外，實價登錄制度之實行，於不動產交易完成後，由購買者、地政士或不動產經紀業，按實際交易價格如實申報，制度雖是如此，卻不免偶有申報不實或錯誤的情形，地政機關為此雖建立篩選查核機制，卻也無法完全杜絕故意申報不實的情事。然而，基於市場參與者的自利性，沒有購買者願意支付比他人更多的代價以取得同等效用. 政治大. 的不動產，亦沒有出售者願意比他人以更便宜的價格出售持有不動產，市. 立. 場上所成交的價格應當皆屬購買者的最高願付價格，即市場的合理價格；. ‧ 國. 學. 另實價登錄制度輔以罰則嚇阻不實登錄，並透過檢核及剔除特殊交易，則本研究所蒐集的成交價格則不予討論其真實性與正確性。. ‧. (三) 實價登錄前後不同資料庫之價格屬性及內涵本研究未採行透過實價登錄制度實施前後的交易價格進行實證比較，. Nat. sit. y. 藉以凸顯制度實施前後的溢價購買情形、搜尋成本及定錨效果之變化，或. io. er. 用以衡量制度效益的參考，其考量在於制度實施前的價格資料，常有特殊的政策目的或市場考量，致其價格屬性及內涵，與實價登錄制度實施後所. n. al. Ch. i n U. v. 蒐集的實際成交價格有所差異，倘以不同屬性或內涵的資料進行比較分析，. engchi. 恐影響實證結果的客觀性，或發生結構性的統計誤謬。此外，利用實價登錄制度實施前後所蒐集的交易價格進行比較，藉以凸顯制度實施後的成效，並無實質效益，因為制度的實施必然對市場資訊不對稱的情形有所改善，但更為本研究所關注者，係制度的實施對搜尋成本及定錨效果造成如何的影響，及對於不同產品屬性的市場有何差異。於難以完全消彌搜尋成本的不動產市場，作為衡量實價登錄制度下可接受的最大搜尋成本之參考。. 8.

(15) 第三節研究架構與流程一、研究架構本研究之架構共分為五章，第一章為緒論，主要說明本研究之研究動機與目的，並簡述研究方法、研究範圍及限制。第二章為回顧相關文獻，並探討購屋者搜尋模型與定錨效果，作為實證分析背景與基礎，進而擬定研究設計。第三章以特徵價格理論為基礎，建構研究模型並說明實證研究的敘述統計、實證變數定義等，並針對跨區購地者是否存在溢價購買現象的複迴歸統計分析與檢定進行解釋。第四章為實證結果分析，分別對相關課題之實證結果予以說明，並探討實價登錄制度下的市場資訊不對稱情形. 政治大對於實證結果與研究目的為綜合討論及後續研究之建議。立. 及定錨效果，與跨區購買者溢價購買行為之影響。第五章則是結論與建議，. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 9.

(16) 二、研究流程. 研究動機與目的 1. 探討資訊不對稱影響及定錨行為，對不同類別購買者之影響，分析不動產市場難以觀察到的特性與交易行為。 2. 研究資訊不對稱影響及定錨行為，於不同建物型態、地區發展趨勢的影響差異，及實價登錄制度實施後的變化。. 立. 治政大文獻回顧. ‧ 國. 學. 定錨行為. 搜尋理論. ‧ y. sit. io. n. al. er. Nat 特徵價格理論. 特徵價格模型之建構. 實證模型. Ch. engchi. i n U. v. 影響住宅價格之因素. 實證結果與分析. 資訊不對稱與溢價購買之關係. 定錨效果與溢價購買之關係. 結論與建議. 10. 實價登錄對溢價購買之影響.

(17) 第二章. 文獻回顧. 本章主要目的在於回顧有關搜尋成本、定錨行為等文獻，依時間序列分別回顧，依循知識堆疊交織的脈絡，洞悉正反結論相互肯定或解釋的邏輯，誘發本研究之動機，形成研究設計主要架構，作為後續實證分析之基礎，並期與實證結論進行文獻討論與歸納分析。. 第一節搜尋成本一、搜尋理論. 立. 政治大. 一價理論（Law of one price)指出，在完全競爭市場中，任何同質的. ‧ 國. 學. 交易標的，其價值應該是相同的。然而，真實的交易市場有交易成本，使交易的均衡價格呈現離散分佈， Burdett and Judd（1983）研究結果表明，. ‧. 在資訊不對稱的情況下，將使市場均衡價格離散，換言之，一價理論所指情形難以存在，主要是因為市場參與者有不同的搜尋成本負擔所導致。. Nat. sit. y. Stigler（1961）利用消費者追求最低價格的分析，探討搜尋資訊過程. io. er. 的相關問題與搜尋成本，建構搜尋理論的基礎並提出相關假說（表 2-1），主要論點說明，並非所有的消費者都有相同的市場資訊，而消費者之所以. n. al. i n U. v. 有不同的交易價格，都是搜尋成本所造成的。傳統經濟分析都完美假設市. Ch. engchi. 場參與者沒有資訊不對稱的問題，但事實不然，因為市場價格不斷變動，市場參與者必須透過資訊分析藉以探度市場行情，以確保能夠獲得最大的消費滿足，這個探度市場行情的過程就是「搜尋」。 Stigle（1961）並認為，消費者的搜尋行為對於交易價格有重要的結構性影響，不同的消費者在搜尋過程所負擔的搜尋成本和獲得的搜尋效益是不同的，當搜尋資訊所能得到的利益大於搜尋資訊所需付出的成本，消費者就會繼續搜尋，反之，則停止搜尋。因此，就算是同質商品也將因搜尋成本的影響，使交易價格離散分佈，縱使是在資訊交流快速的網路時代，亦將因為價格資訊的認知與解讀不同，而使交易價格離散分佈。此外，原有的市場消費者雖然有消費經驗的累積或對市場熟悉，但市場的資訊更新及價格波動，需要搜尋資訊才能掌握動態行情，因此仍有搜尋成本，而區外市場參與者面對陌生的新市場，更需付出相對較多的搜尋成本。研究並 11.

(18) 以不動產市場說明指出，當消費者進入一個陌生的區域市場時，通常將因為對於市場的不熟悉而需面對搜尋資訊的問題，透過搜尋過程才能逐漸了解區域市場行情，建立交易基礎。是以，搜尋成本起因於對地區的陌生，使交易前需搜尋相關資訊供決策參考，搜尋過程需投入時間成本，若欲節省時間成本可能因資訊不足導致價格偏離，時間成本與金錢成本構成抵換關係，跨區購買者難以避免。表 2- 1. Stigle 之搜尋理論假說. 1、搜尋行為的預期效益與交易價格的離散程度呈正相關。 2、消費者對市場資訊的掌握度愈高，搜尋效益愈高。 3、買家的交易經驗累積與市場資訊的掌握度呈正相關。. 政治大. 4、搜尋的範圍愈大或距離愈遠，搜尋成本愈高。. 立. 資料來源：Miller, Sklarz and Ordway（1988）. ‧ 國. 學. 二、搜尋成本與溢價購買. ‧. Miller et al.（1988）主要探討特定區域的住宅市場價格及成交量與匯率（日元/美元）對日本買家的影響，研究中首次對於跨區購買者的溢價. Nat. sit. y. 購買情形進行相關分析，採用描述性統計及特徵價格模型的方式進行實證，. io. er. 於 1987 年至 1988 年美國夏威夷州首府檀香山維艾勒伊-卡哈拉周邊的住宅市場，為一個海岸區域的高級住宅區，隨著日本人的遷入，提升當地海景. n. al. i n U. v. 高級住宅需求，研究結果顯示，日本買家在 421 個樣本中占了 30%，除了從. Ch. engchi. 所有日本買家因匯差所產生的溢價外，同時也發現了日本買家交易支付的溢價，換言之，日本買家所支付購置住宅的價格，明顯高於當地買家所支付的價格，研究並將其原因歸結於匯率因素、市場訊息不對稱因素及有效需求增加。因為日本買家的溢價購買現象受到關注，Myer and Webb（1992）從出賣者獲利程度的觀點進行研究，以公司的股票價格拋售公告所引發的效應觀察其影響，對於美國企業拋售公司資產時，股東獲利是否因買方的國籍而有所不同，資料期間自 1964 年到 1990 年，從 196 筆交易中篩選出 48 個樣本，而國外買家占 14 筆，研究結果認為，出售房地產資產將使股東獲利，但出售對象不論是國內買家或是國外買家，對於股東獲利並無明顯財富效應差異，這意味著國外買家沒有出現支付溢價的情形，研究對此種現象提 12.

(19) 出可能是拋售資產公告的消息提早被市場知悉，或是國際買方的條件受到相對限制等情形所導致的。終於，對於不同區域群體的購屋者進行比較分析，在 Turnbull and Sirmans（1993）的研究正式被討論，運用房地產搜尋成本模型與特徵價格模型進行實證分析。該研究以 1988 年 5 月至 1989 年 6 月間 151 個獨棟別墅的交易案例，分別對跨區或在地的買家及首次或重複購置的買家進行分析，以美國路易斯安那州首府巴頓魯治為研究地區，主要是考量該地區的不動產制度，要求銷售不動產的代理人於完成交易時，需將買家資訊登錄，除了有詳盡交易數據外，還包含買家的個人資訊。研究認為，不同區域群體的購屋者，因為對於市場資訊有不同的掌握，使其搜尋成本有所差異，將對購買價格造成影響，並使跨區購買者與在地購買者的價格產生差異，. 政治大房者，其所支付的交易價格並沒有顯著差異，這個結果與既有的認知很不立一樣，研究最後提出說明，實證結果跨區購買者相對於在地購買者之所以即跨區購買者將有溢價購買現象，但實證結果卻顯示，整個不同群體的購. ‧ 國. 學. 沒有溢價購買的情形，主要是因為該地區的不動產制度，要求銷售不動產的代理人於完成交易時，需將買家資訊登錄，使市場資訊不對稱的情形改. ‧. 善許多所導致。. 之後， Watkins（1998）則利用蘇格蘭格拉斯哥既有的登記制度2、住. y. Nat. sit. 戶調查與佩斯利 (Paisley) 大學所提供的完整資料，以 1991 年 4 月至 1992. al. er. io. 年 3 月當地不動產市場交易進行研究，並將 544 筆完整樣本3分為首次購買者與重複購買者，及跨區購買者與在地購買者二組分別進行實證，其研究. n. v i n 結果顯示，不論是首次購屋者或跨區購買者，相對於重複購屋者或在地購 Ch U i e h n c g 買者，皆沒有明顯溢價購買情形，重要原因之一是不動產經紀人制度提供充足的市場資訊，使市場上的參與者不因自身的經驗或地域關係而居於相對劣勢地位，雖然如此，研究結論仍表示無法因此遽認市場資訊是有效率的。 Lambson et al.（2004）主要研究跨區購買者的溢價購買情形，並探討此種現象的原因。研究認為，資產價格的一價定律只存在於完全競爭市場，實際的不動產市場與理想市場差異很大，對於跨區購買者而言，因為 2. 3. 當地的不動產登記制度稱為” The Register of Sasines”， sasine（發音為“say-zin'）是記錄建築物或土地所有權轉讓（通常是出售或繼承）的法律文件。它記錄著承受人和原所有權人的基本資料及轉移財產的基本描述，並且包含房地產價格的指示 (http://www.nas.gov.uk/guides/sasines.asp)。該文獻中並未提及建物型態為何，但從其實證分析的變數觀察，應非高層建築。 13.

(20) 搜尋資訊的關係，將使跨區購買者必須支付額外的費用，而有更多的搜尋成本，造成跨區購買者相對於在地購買者有溢價購買的情形。這樣的見解與 Miller et al.（1988）的研究結果吻合，但 Myer and Webb（1992）、 Turnbull and Sirmans（1993）及 Watkins（1998）的實證結果卻顯示，跨區購買者的溢價購買情形不顯著或不存在，因此，Lambson et al.（2004）便修改 Turnbull and Sirmans（1993）所建立的房地產搜尋成本模型，並透過特徵價格模型進行實證，以 1990 年至 2002 年間的美國亞利桑那州鳳凰城的公寓大樓4交易進行分析，且提高分析的樣本數量為 2,854 筆公寓大樓交易(跨區購買者約占 50%)，其研究結果顯示，跨區購買者將比在地購買者支付更多的購買價格，平均溢價率為 5.52%，市場資訊不對稱是造成這種溢價購買情形的主因之一，換言之，跨區購買者相對於在地購買者之所以. 政治大因此必須支付更多的搜尋成本，就算減少搜尋資訊的次數，也只是搜尋成立本與交易價格的抵換，終究將使跨區購買者比在地購買者付出更多的代價，會有溢價購買情形，是因為對於當地的不熟悉，而資訊的取得並非無償，. ‧ 國. 學. 研究亦指出，從其分析結果反觀 Myer and Webb（1992）及 Turnbull and Sirmans（1993）的實證情形，認為是分析的樣本數量過小而導致實證結果. ‧. 有異。. Clauretie and Thistle（2007）針對投資者購買單戶住宅進行研究，. y. Nat. sit. 採用美國內華達州拉斯維加斯都會區 2000 年 1 月至 2004 年 3 月的單戶住. er. io. 宅交易進行分析，並透過稅務官方管理不在屋主的資料，區辯跨區購買者. al. 與在地購買者，屬投資者的樣本資料有 2,828 筆，其中，跨區投資者占樣. n. v i n 本數的 40％，而絕大部分的跨區購買者原居住地，其區域行情都比購置房 Ch U i e h n c g 屋地區的區域行情高。研究顯示，以投資為目的的跨區購買者相較於在地購買者存在溢價情形，搜尋成本是重要的原因之一，且實證結果認為另一個重要影響因素是購買標地的區位，即跨區投資者會選擇發展性較好的區域進行交易，這是之前研究所未提及的，原因在於以投資為目的的跨區購買者，對於交易時間與風險規避有很大比重的考量。 Poh,Seow and Yong（2008）有別以往研究只對於跨區購買者與在地購 5. 買者進行分類，於考量低層建築相對於高層建築的異質性較大，且資訊的 4. 5. 該研究以公寓大樓為研究類型，主要是考量公寓大樓的產品屬性與區域條件對價格的變化是較敏感的，且這些產品屬性或區域條件的資訊，又多是在地購買者才能輕易掌握的，倘跨區購買者要獲取這些資訊，必須付出較多的搜尋成本，這使得跨區購買者與在地購買者在搜尋成本的負擔上產生很大的區別。新加坡低層建築一般包括雙拼、獨立式和聯排式的樣態，使得低層建築的條件、特徵差 14.

(21) 獲取更為困難，而將交易標的分為高層建築及低層建築進行分析，以 1989 年至 1999 年新加坡私有住宅市場6，1,749 筆低層建築及 1,169 筆高層建築 7. 之交易資料，分別採用三種模型及三種指標變數進行實證分析，資料來源為新加坡測量師與估價師協會(SISV)提供，而 SISV 資料庫包括所有新加坡的房地產交易資料。研究顯示，在地購買者購買高層建築與低層建築的比例分別為 81%及 89%。於低層建築的實證分析，跨區購買者相對在地購買者存有溢價購買情形，原因之一為市場訊息的不對稱，肇因於低層建築數量很少，導致交易資訊的獲取較為困難，且有更高的異質性，使購買者難以正確衡量其價值8；而於高層建築的實證分析，可能因為高層建築的同質性較高，交易量也較多，使得市場資訊相對透明，跨區購買者相對在地購買者，雖亦存有溢價購買的情形，但顯著性相對低層建築較低。. 政治大 hypothesis）的現象是存在的，即跨區購買者相對於在地購買者的議價能立力較弱，是因為必須支付更高的搜尋成本，故而有較高的價格貼水。因此 Ihlanfeldt and Mayock（2012）認為「跨區購買者假說」（distant buyer. ‧ 國. 學. 延續相關文獻，從房地產稅務資料中，進一步以 2007 年至 2008 年美國佛羅里達州境內都會區的單戶住宅為標的，蒐集 6,666 筆單戶住宅. ‧. (single-family home)交易資料，其中跨區購買者占 977 筆，並以稅務通知的郵件資料辨識購買者現在與之前的位置，藉以區辯跨區購買者或在地. y. Nat. sit. 購買者，且該房地產稅務資料包含標的之銷售價格，運用特徵價格模型進. al. er. io. 行實證分析，研究結果顯示，跨區購買者確實有溢價購買的情形，平均溢價率約為 1.9％，且溢價率將隨跨區購買者的遷徙距離成正向變化，「跨區. n. v i n 購買者假說」得到支持。研究並指出，之前相關研究實證「跨區購買者假 Ch U i e h n c g 說」情形不顯著，可能與交易標的多為自住使用有關。. 6. 7 8. 異較大，研究並指出，在新加坡 1990〜2006 年間的低層住宅，僅佔總住房存量（包括私有和組屋）的 5％，比例非常少，且價格高出高層住宅相當多。新加坡的住宅市場分為私有與政府提供，為落實住者有其屋政策，新加坡政府成立了建屋發展局(HDB)，主導規劃、建造，提供中低收入民眾能夠負擔的房屋，稱之為公共「組屋」，而私有住宅，購買者通常是屬於中高收入群體。分別為跨區購買者、投資者及預售屋。如前所述，新加坡的住宅市場分為私有與組屋，組屋主要為中低收入者持有，私有住宅主要由中高收入者持有，組屋與私有住宅有明確的界定與生活水準差異，而該研究分別再將購置私有住宅者區分為原持有組屋者及原持有私有住宅者，並說明原持有組屋者，因受限財務能力，於購置私有住宅時，比較不願意也沒有能力溢價購買，反之，原持有私有住宅者則較無此現象。研究最後還發現，原持有組屋者於購置私有住宅時，多會選擇高層建築，而原持有組屋者於購置私有住宅之低層建築時，相對高層建築的購買者，比較沒有受限財務能力的問題，研究並認為此種現象與低層建築具有稀少價值有關。 15.

(22) Liu ,Gallimore and Wiley（2013）在其研究中提出質疑，認為跨區購買者的類型與在地購買者可能不同，例如跨區購買者可能是企業或投資基金等，這些跨區購買者溢價購買不動產是很正常的情況，因此，如果對跨區購買者的類型進行控制，使其與在地購買者同屬類型，跨區購買者溢價購買現象應該就不復存在。故而以美國為研究範圍，取 1996 年至 2012 年共 138 個國際類型的商辦不動產交易資料進行研究，並加入財產特性、投資者類型、地理位置等因素併同討論，研究結果顯示，市場投資者不論在購買或出售商辦大樓時，皆有溢價購買或折價出售的情形發生，而此情形與資訊不對稱有關，且投資者和商用不動產彼此的地理位置亦有關聯。於國內，廖仲仁、張金鶚（2004）為了驗證仲介服務的介入，對「跨鄉鎮市區購買者」的搜尋成本有改善效果，藉以體現仲介服務的價值，以. 政治大範圍內的不動產交易，只要購買者原先居住與後來新購置住宅的鄉鎮市區立不同，即視為跨鄉鎮市區購買者，否則即為在地購買者，以 2004 年第 1 季台北縣市地區（改制前）為研究範圍，並以「鄉鎮市區」為單位，以研究. ‧ 國. 學. 至第 4 季的『台灣住宅需求動向』調查的原始資料檔，針對實際已購屋者的資料進行分析9，有效問卷 1,231 筆(跨鄉鎮市區購買者占 41.8％)，採半. ‧. 對數特徵價格模型進行分析，實證結果認為跨鄉鎮市區購買者會比在地購買者支付較高的價格貼水，平均溢價率為 3.8%，原因之一即為搜尋成本，. y. Nat. sit. 而仲介對跨鄉鎮市區購買者改善資訊不對稱的服務效果有限，研究認為係. al. 透明的房地產交易資訊供購屋者參考。. er. io. 因仲介對於買賣雙方的服務功能可能是不對稱的，故而建議政府需建立更. n. v i n 綜合以上（相關研究節略整理如表 C h 2-2），於搜尋理論的概念之下，市 U i e h n c g 場交易價格受到消費者搜尋行為影響，而搜尋成本與效益對於不同消費者的負擔或獲取並非一致，導因於消費者對市場資訊的掌握度、交易經驗累積及交易範圍或距離等因素有直接關聯。部分研究認為，當不動產市場的資訊較為透明化時，跨區購買者能夠透過資訊的搜尋與分析，克服因交易經驗累積及交易範圍或距離等因素所造成相對於在地購買者的劣勢局面，這些研究結果說明，只要資訊不對稱情形獲得改善，市場上跨區購買者與在地購買者所負擔的搜尋成本將會趨近，也表示搜尋成本的差異受交易範圍或距離的影響將減少。但有更多研究認為，縱使透過相關不動產制度改. 9. 該研究指出，已購屋者之調查乃每季以前往台灣銀行、土地銀行、合作金庫等本國 20 家銀行申購房屋貸款者為調查對象，其調查方法為由銀行對已核貸客戶進行問卷填答，再由不動產資訊中心按份輸入資料完成建檔工作。 16.

(23) 善市場資訊不對稱情形，跨區購買者負擔較多搜尋成本的現象仍舊存在，跨區購買者相對於在地購買者的溢價購買便是最佳寫照。此外，搜尋成本不但在消費者間有差異，對於不同的產品類型也有差異，這些研究結果說明，市場搜尋成本的差異根本上是難以消彌的，就算市場交易價格公開，消費者對市場資訊的掌握度，仍因交易經驗累積或交易範圍、距離等因素影響而有不同。基此，本研究將以其為基礎，於高雄地區及實價登錄制度的研究背景下，探討資訊不對稱問題。表 2- 2. 搜尋成本與溢價購買之相關研究. 作者及出版年. 研究內容. Miller Sklarz Ordway （1988）. 以 1987 年至 1988 年於美國夏威夷州檀香山維艾勒伊 - 卡哈拉周邊的高級休閒住宅交易，探討跨國際(日本)買家溢價購買現象，研究將其原因歸結於匯率因素、市場訊息的不對稱因素及有效需求增加。. 立. ‧ 國. 學. 以 1964 年至 1990 年於美國境內企業的股票價格於拋售資產公告所引發的效應觀察其影響，研究發現股東獲利並未因買方的國籍而有不同，研究對此種現象提出可能是拋售資產公告的消息提早被市場知悉，或是國際買方的條件受到相對限制等情形所導致的。. Myer Webb. sit. io. al. n. （1993）. 以 1988 年至 1989 年美國路易斯安那州首府巴頓魯治的獨棟別墅交易，於當地要求銷售不動產經紀人於完成交易時需將交易資訊登錄的不動產制度下，研究發現不同區域群體的購屋者，其所支付的交易價格並沒有顯著差異，主因為不動產制度，使市場資訊不對稱的情形改善許多所致。. er. Nat. Sirmans. y. ‧. （1992）. Turnbull. 政治大. Ch. engchi. i n U. v. 以 1991 年 4 月至 1992 年 3 月蘇格蘭格拉斯哥當地完善的產權與交易價格登記制度下的不動產交易，將樣 Watkins （1998）. Lambson McQueen Slade （2004）. 本分為首次與重複購買者，及跨區與在地購買者二組分別進行實證，研究顯示，沒有明顯溢價購買情形，重要原因之一是不動產經紀人制度提供充足的市場資訊，雖然如此，研究結論仍表示無法因此遽認市場資訊是有效率的。以 1990 年至 2002 年美國亞利桑那州鳳凰城的公寓大樓交易，研究發現跨區購買者受市場資訊不對稱影響而有溢價購買情形，平均溢價率為 5.52%，並認為先前未有溢價購買情形的研究是受樣本太少所致。. 17.

(24) 表 2-2. 搜尋成本與溢價購買之相關研究(續). 作者及出版年. 張金鶚（2004）. Clauretie Thistle （2007）. 以 2004 年改制前的台北縣市地區電梯大廈與非電梯大廈交易，依鄉鎮市區為空間單位，研究認為跨鄉鎮市區購買者有溢價購買，平均溢價率為 3.8%，原因之一為搜尋成本，而仲介服務改善資訊不對稱的情形有限，故而建議政府需建立更透明的房地產交易資訊。以 2000 年 1 月至 2004 年 3 月美國內華達州拉斯維加斯都會區的單戶住宅交易，並透過稅務官方管理不在屋主的資料，區辯跨區購買者與在地購買者，研究認為投資型的跨區購買者溢價購買情形，搜尋成本是重要的原因之一，另一個重要影響因素是購買標地的區位，原因在於以投資為目的的跨區購買者，對於交易時間與風險規避有很大比重的考量。. 立. （2012）. Liu Gallimore Wiley （2013）. 18. al. 以 2007 年至 2008 年美國佛羅里達州境內都會區的單戶住宅交易，依房地產稅務資料及郵件資料，區辯跨區購買者及其銷售價格，研究認為跨區購買者確實有溢價購買的情形，平均溢價率為 1.9％，且溢價率將隨跨區購買者的遷徙距離成正向變化。. n. Mayock. sit. io Ihlanfeldt. y. Nat. （2008）. ‧. Yong. ‧ 國. Seow. 以 1989 年至 1999 年新加坡私有住宅市場之低層建築及高層建築交易，採用新加坡測量師與估價師協會 (SISV)提供的房地產交易資料資料庫，研究認為低層建築的跨區購買者有溢價購買情形，原因之一為市場訊息的不對稱，但肇因於低層建築數量很少，導致交易資訊的獲取較為困難，且有更高的異質性；而高層建築同質性較高，交易量也較多，跨區購買者雖亦有溢價購買情形，但顯著性相對低層建築較低。. 學. Poh. 政治大. er. 廖仲仁. 研究內容. Ch. engchi. i n U. v. 以 1996 年至 2012 年美國境內 138 個國際類型的商辦不動產交易，並加入財產特性、投資者類型、地理位置等因素併同討論，研究認為市場投資者不論在購買或出售商辦大樓時，皆有溢價購買或折價出售的情形發生，而此情形與資訊不對稱有關，且投資者和商用不動產彼此的地理位置亦有關聯.

(25) 第二節定錨行為一、定錨行為 Simon and Newell（1972）研究有關人類的思維和信息處理，主要關注於構成解決問題的綜合性活動，包括解決問題的表現是如何進行的，研究說明人類解決問題主要是運用短期記憶，即利用現有的信息來制定解決方案，此採用認知捷徑並簡化問題複雜性以解決問題的方式通常稱為捷思法。Tversky（1974）指出，人們使用捷思法解決問題時，容易導致不正確的判斷，此種偏見現象稱之為定錨與調整，換言之，人們解決問題前，通. 治政大接收到的事件訊息進行調整，但事實上，無論如何調整，決策都將受定錨立 and Neale（1987）對於房地產定價決策的定錨基礎的影響。Northcraft 常將短期記憶的訊息轉變為先入為主的觀念作為判斷基礎，之後再依據所. ‧ 國. 學. 現象進行研究，使不動產產業的業餘者及專業者分別勘查勘估標的並提供相關訊息資料後，要求其評估勘估標的價值，研究結果顯示，不論是業餘. ‧. 者或專業者，皆容易受到定錨行為的影響，且定錨行為的現象並不因資訊的可信度不同而有變化。. Nat. sit. y. Black and Diaz（1996）對於不動產議價過程中，是否會受到定錨行. io. er. 為的影響進行研究，研究結果是肯定的。Diekmann et al.（1996）也在其研究中表示，買賣雙方進行不動產交易議價時，皆容易受到自己先前交易. n. al. Ch. i n U. v. 記錄所支付價額的影響，特別是賣家的購入價格，不僅影響買賣雙方的價. engchi. 格認知，也明顯影響買家的出價判斷與決策。Diaz（1997a）對於不動產估價師進行定錨行為的實驗，提供受試者由匿名專家評估完成的勘估標的價值相關資料，並觀察受試者的評估過程與結果是否受其影響，實驗結果顯示受試者受到定錨行為的影響並不明顯。Diaz（1997b）進一步認為，雖然 Diaz（1997a）的實驗結果顯示，專業不動產估價師不會受到定錨行為的影響，但那僅限於專業不動產估價師面對熟悉的地理區域而言，倘面對的是不熟悉的地理區域，則將有不同結果，其研究也顯示，專業不動產估價師對於不熟悉的區域進行價值評估時，確實容易受到定錨行為或外來意見的影響，該研究並指出，Diaz（1997a）的研究中，受試者之所以不會受到匿名專家所提供的資料的影響，原因為匿名專家的評估資料是有經過規範考核的結論，相較於此，有更多未經規範考核的影響因素充斥在不動產市場中，更有可能被使用者擷取成為定錨行為的「錨」。 19.

(26) 二、定錨效果與溢價購買 Lambson et al.（2004）在其研究中假設，購買者對於不動產價格存有不同認知，將使交易價格產生差異。如下圖，假設購買者對不動產實際單價的認知函數為. F（P）= 1 / m，實際的價格分佈為 0 到 m 之間，若考. 慮個人受價格認知的影響，則購買者對於價格的認知函數為 F(p,b) ，將使價格認知改變，認為價格分佈應該是 0 到 m+b 之間。購買者受到定錨效果的影響，造成價格認知改變所增加的 b，使最高價格由 m 增加到 m+b，即 f(p,b)=1/(m + b)，將降低 0 到 m 區域的認知密度，即∂f/∂b=-1/(m+b)² < 0。換言之，購買者原居住地的區域行情若高於遷入地區，則容易存有高價格認知，受到定錨行為的影響，將使 b 大於零，此時對於遷入地區的最高. 政治大. 價格認知將會大於 m，使購買者發生溢價購買情形。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 圖 2- 1. Ch. engchi. i n U. v. 定錨效果對價格認知的影響. 因此，研究除了指出特定區域的不動產交易，跨區購買者將比在地購買者支付更多的購買價格，這種溢價情形緣於市場資訊不對稱所造成的論點外，也延續 Northcraft and Neale（1987）及 Diaz（1997）的相關研究，分析原居住在高價地區的買家，是否將因為較高的價格認知，在定錨行為的影響下，支付更多價格貼水，以了解定錨行為的影響，雖然研究結果不 20.

(27) 顯著，但實證若將定錨效果與搜尋成本的影響結合分析，發現跨區購買者支付的價格貼水最多，換言之，跨區購買者的溢價購買現象，除了搜尋成本影響之外，定錨效果也是重要因素之一。廖仲仁、張金鶚（2004）的研究中，跨鄉鎮市區購買者的定錨效果呈現一種不對稱的影響，當跨鄉鎮市區購買者的參考價格愈高時，其所購買的願付價格將愈高，但若參考價格低時，跨鄉鎮市區購買者降低其願付價格有限，換言之，因為資訊的不對稱，跨鄉鎮市區購買者容易以熟悉的區域行情進行推估其他地區的市場行情，而使參考價格愈高的跨鄉鎮市區購買者，將因為定錨效果使其多支付價格貼水。Poh et al.（2008）也發現，購置房地產的經驗累積，未必可使購屋者免於支付相對較高的購買價格。 Ihlanfeldt and Mayock（2012）在其研究中提出相關的假設，跨區購買者. 政治大區購買者有溢價購買情形，若跨區購買者是來自區域行情相對高的地區，立則溢價購買的情形將愈明顯，研究並指出，雖然有相關研究實證跨區購買經常以原居住地區的市場行情作為願付價格的參考，實證結果也顯示，跨. ‧ 國. 學. 者受定錨效果情形不顯著，但並不排除跨區購買者為獲得更高的居住品質而溢價購買，可惜這是較難以觀察的。其他有關跨區購買者相對於在地購. ‧. 買者將支付價格貼水的研究，如 Clauretie and Thistle（2007）；Liu et al. （2013），也都將定錨行為視為跨區購買者溢價購買的主因之一。. y. Nat. sit. 基上所述，消費者基於不動產對其本身的效用，決定最高願付價格，. al. er. io. 但進行協議時，一般購買者的出價行為並不會以最高願付價格與賣方進行協商，而是以獲取最大效益為目的，據為初次協商的基礎，而消費者判斷. n. v i n 最大報酬的相關訊息，區域行情是重要的參考指標之一，這也直接影響消 Ch U i e h n c g 費者出價決策。當跨區購買者對於區域行情的認知，受到自身的經驗知識影響，容易忽略市場資訊等客觀因素的分析，而以較主觀的認知作為判斷基礎，在文獻回顧中也提到，因為跨區購買者容易以自己熟悉的區域行情進行推估其他地區的市場行情，而使參考價格愈高的跨區購買者，因為定錨效果使其支付更高的購買價格，此種情形與因為預期效果而溢價購買有別，受到定錨影響將使決策者的判斷基礎脫離實際情形，因為高估遷入地區的區域行情，進行協商時，自然容易提高自己的最高願付價格導致溢價購買現象。雖然如此，文獻中對定錨效果的研究，少有區分不同標的分別探討，如此難以衡量定錨效果對不同交易標的影響程度。因此，本研究試圖區分交易標的類型，依參考價格的高低，分別比較其溢價購買的影響程度。 21.

(28) 第三節小結綜觀前述相關理論與其研究方法，逐步形成本研究後續的分析基礎。以價格搜尋理論，對市場交易價格的離散分佈提出解釋，而文獻多利用跨區購買者與在地購買者間的不動產購買行為與交易價格之差異，對於資訊不對稱及定錨效果進行分析，藉以窺得市場資訊不對稱存在差異的現象，及定錨效果影響價格決策與成交價格的情形，更深入者則依不動產類型或區域空間進一步探討搜尋成本的差異。相關文獻對於搜尋成本之差異，歸因於市場資訊不對稱，但也有研究認為，因為制度使市場資訊不對稱獲得改善，使跨區購買者溢價購買的現. 政治大. 象未有存在，基此，跨區購買者或在地購買者的價格差異情形才是分析內容，而差異的產生原因則為本研究所重視，對實證模型的建構甚有幫助，. 立. 也有助於釐清溢價購買的成因。此外，相關研究同時探討定錨行為與溢價. ‧ 國. 學. 購買的關係，即認為資訊不對稱非造成溢價購買的唯一因素，並利用參考價格的概念，透過跨區購買者原所在地區的區域行情與遷入地區的區域行. ‧. 情進行分析，探討價格認知或捷思決策對於跨區購買者之影響。相關文獻對於造成跨區購買者溢價購買的因素，已以資訊不對稱及定. sit. y. Nat. 錨行為充分說明，且對不動產類型或區域空間的差異亦有探討，但對於市場是否存有溢價購買的現象，從 Turnbull and Sirmans（1993）及 Lambson. io. n. al. er. et al.（2004）等研究結果觀察，尚無定論，換言之，跨區購買者的溢價. i n U. v. 購買現象並不必然存在，這也許與研究區域的市場特性、不動產制度或消. Ch. engchi. 費者消費習慣等因素有關，但本研究更關注的議題是，於現行制度下的台灣不動產市場，不動產類型或不同特性的區域市場，對於市場參與者受資訊不對稱影響有否造成差異。在台灣，過去雖有相關研究證實「跨鄉鎮市區購買者」存有溢價購買現象，但本研究認為，跨鄉鎮市區購買者受資訊不對稱之影響，於空間上至少須有一定程度的距離或隔閡，因此，購買者若僅是「跨鄉鎮市區」，與跨「縣市」的情形應有差異；且經過實價登錄制度的導入，政策變遷影響市場資訊既有狀態勢必有所改變；另基於台灣不動產環境的地區性，當面對不同屬性產品及不同區域市場時，消費者對搜尋成本負擔的差異，較少討論，本研究延續相關文獻作為研究與分析之基礎，並對上述問題予以釐清，是與其他研究不同之處。 22.

(29) 第三章. 研究設計. 經由文獻回顧相關理論與研究成果，奠基本研究之方向與方法，本章主要就後續實證資料及統計內容說明，並透過相關文獻歸納，選取適宜本研究的實證變數，利用特徵價格理論及基本迴歸式，建構本研究的實證模型。. 第一節特徵價格模型之建構. 政治大. 回顧跨區購買者溢價購買的相關文獻發現，多數研究皆是利用特徵價格模型進行分析，本研究爰以 Rosen（1974）之特徵價格理論為基礎，利用. 立. 複迴歸模型，並加入資訊不對稱與定錨效果的代理變數，以探討資訊不對. ‧ 國. 學. 稱及定錨效果對跨區購買者溢價購買之影響。. 一、特徵價格模型. ‧. 早期消費者需求理論的核心，在論述消費者進行消費時所能獲得之邊. Nat. sit. y. 際效用，將影響產品價格與消費數量之量價變動關係。Lancaster（1966）. io. er. 提出新的消費者理論，發展出消費行為分析法（ consumption activityanalysis），主張誘發消費者進行交易的原因，是因為該產品具有. n. al. i n U. v. 消費者所需要的特徵（characteristics），並假設消費者的主觀滿足是源. Ch. engchi. 自產品特徵所產生的效用，Rosen（1974）結合 Lancaster 的消費者效用理論（utility theory）及競價理論（bid price theory），建立特徵價格理論的架構，認為不動產為多種屬性特徵的組合，不動產價格是由市場隱含價格（implicit market price）所構成。特徵價格理論假定在供需均衡的情況下，不動產價格為各組成特徵隱含價格（implicit price）的總合（梁仁旭、陳奉瑤，2014：412）。換言之，消費者進行消費時，每增加一單位某種屬性特徵的消費，所願意增加支付的費用，即為該屬性特徵的邊際價格，而將所有個別的特徵價格加總即為產品的總價，故消費者支付的不動產價格，便是該標的屬性特徵的市場隱含價格。於此之後，特徵價格模型常被運用於估計不動產價值，如林祖嘉、馬毓駿、（2007）；李春長、游淑滿、張維倫（2012）等，而有關住宅價格與其影響因素的研究，則多為住宅屬性與房價關係之探討為主。 23.

(30) 林左裕（2010：357-359）指出，隨著不動產估價相關資料的不斷取得及累積，整理過的資料即可運用各種統計分析方法於不動產估價之作業，其中「計量模型分析」係指以分析各項影響不動產價格因素來求得不動產價格的方法，反之亦可分析出各項影響不動產價格因素間的關係。在估價實務及學術研究上最常使用的方法為統計上之迴歸分析（ Regression Analysis），就是選取影響不動產價格的因素為自變數，與不動產價格為依變數之間建立一適當的迴歸模型，用以分析不動產價格或影響不動產價格之因素。而影響不動產價格之因素相當多，包含有面積、屋齡、樓高、所在樓層、臨路寛度、與捷運之距離、距公園之距離、與嫌惡設施遠近等，可歸納為一般因素、區域因素及個別因素三大類，所以在迴歸模型中需要多個自變數來分析，此即為複迴歸或多元迴歸(Multiple Regression)，模型同時. 政治大統計軟體，檢視各自變數及依變數之間，是否具有統計上的顯著關係。立另複迴歸函數型態可區分為線性（ linear-linear ）、半對數納入其他可能影響價格之時間、區域、個別等因素作為自變數，並採用 SPSS. ‧ 國. 學. （log-linear）、逆半對數（linear-log）及雙對數（log-log）等四種。 Vanderford,Mimura and Sweaney（2005）認為，雖然沒有相關理論實證哪. ‧. 一種函數型態分析結論較佳，但有許多研究傾向採用半對數模型進行實證分析，緣於半對數模型對於每一特徵價格的變化量能夠較清楚的解釋。國. y. Nat. sit. 內外針對影響房價因素之相關文獻常採用半對數(log-linear)函數形式，. er. io. 如 Cannaday and Sunderman（1986）；林祖嘉、林素菁（1994）；林素菁、. al. 林祖嘉（2001）等，而跨區購買者溢價購買的相關文獻亦多採此種函數型. n. v i n 式進行實證分析，如 TurnbullC and Sirmans（1993） ULambson et al.（2004）、 hengchi 、 Poh et al.（2008）。基此，本研究考量半對數函數除可表達每一特徵價格的變化量外，另可減少資料的異質性 (Zietz and Sirmans,2008），將採半對數函數型式建構實證模型如下： LnP＝α+. X +ε. 其中，P：不動產價格(依變數). 24. X：影響不動產價格之各種因素(自變數). α：截距項. βn：各自變數之係數 n=1、2、3⋯n. ε：誤差項.

(31) 二、變數選用與說明影響不動產價值的因素甚多，一般將其劃分為大環境的一般因素、不動產所在地區的區域因素及不動產個別特徵之個別因素等三個層次，愈高層次所影響的範圍愈廣，且通常對不動產價值會產生全面性的影響，但對個別不動產之間差異較不明顯；相對地，愈低層次的因素對於不動產價值產生的個別影響，則相對較為明顯（梁仁旭、陳奉瑤，2014：34）。在區域因素中， Goodman（1978）發現特徵價格法可以用來衡量大都市下區分次市場間的價格差異，並發現在不同的次市場之間，建物結構及鄰近環境的改善有不同的影響。何友鋒、吳綱立（1993）以特徵價格理論為基礎，利用因素分析及群落分析的方法，探討住宅價格與住宅屬性之間的關係，研. 治政 and Quigley（1970）的研究結果強調住宅多種屬性的複雜和重要性，而住大立宅的多種屬性中，浴室的數量，房間數和基地面積影響了不動產的價格。究指出居住區位實質環境的差異對於房價具有影響力。在個別因素中，Kain. ‧ 國. 學. (一) 變數選用. 蘇偉強等人（2013）認為運用特徵價格模型進行實證時，選取對不動. ‧. 產價值有所影響的變數最為重要，因研究主題、環境背景或市場條件區域等前提，將導致變數選取有不同的考量依據，爰以臺灣、中國及美國為例，. y. Nat. sit. 針對特徵價格法應用的差異進行分析，分析結果說明，從相關文獻的研究. al. er. io. 主題觀察，可將其分為建物個別特徵、外部環境、市場、總體與方法等五. v. n. 大研究面向，而不論何種研究面向，幾乎皆將「屋齡」與「建物面積」納為必要實證變數。. Ch. engchi. i n U. 林祖嘉、林素菁（1993）將所有影響房價與房租的因素分成住宅特性、環境品質與公共設施三類影響因素，以 J-test 方法檢定，結果發現三類因素對於房價和房租都有顯著的影響，其中又以住宅特性的影響最大。杜宇璇等人（2013）針對臺灣 1996 年第 1 季至 2012 年第 3 季有關特徵價格模型研究進行回顧分析並統整使用頻率排名前十名之變數（表 3- 1），分析結果說明，特徵價格模型變數可分為三類，分別為建物個別因子、外部環境因子與總體因子，而各分類又可再細分為不同特徵因子，多數研究最常納入建物個別特徵因子（表 3- 2），而外部環境因子與總體因子，除「區位」變數外，其他特徵因子不常或僅於特定研究目的時才會考慮放入特徵價格模型中。. 25.

(32) 表 3- 1. 最常使用之變數變數. 屋齡. 建物所在樓層. 建物面積. 是否為一樓. 行政區. 成交日期. 建物類型. 衛浴數. 建物總樓層數. 結構. 資料來源：本研究整理自杜宇璇等（2013：49）. 表 3- 2 屬性變數名稱土地面積. 建物個別特徵因子. 治說明政土地面積相關變數包含土地面積、ln 大土地面積、基地面積等變數，該類變數大都呈現顯著，且係數值皆為正值，代表土地面立屋齡類變數包含屋齡、屋齡開根號、屋齡平方、ln 屋齡等變數，該類變數皆呈現顯著，且其係數值大都為負值，. Nat. n. al. er. sit. y. 結構類變數包含鋼筋混凝土、加強磚造、鋼骨結構、鋼骨鋼筋混擬土等，以虛擬變數表示之。而該類變數皆呈現顯著，且係數值則有正有負。觀察各變數的係數值，大致可看出相較於其他結構，鋼骨結構及鋼骨鋼筋混擬土結構對於住宅價格有明顯的正向影響。. io. 建物個結構別特徵因建物類型子. 建物面積相關變數包含建物面積、ln 建物面積、建物面積平方、法定建蔽率、建物樓地板面積、法定容積率等變數。. ‧. 屋齡. ‧ 國. 建物面積. 學. 積對住宅價格呈現正向影響。. Ch. engchi. i n U. v. 建物類型類變數包含一至三樓獨棟或連棟式建物、4 至 5 層公寓、6 至 12 層大樓、13 層以上大樓、透天厝、別墅、套房等變數。透過虛擬變數，描述前述建物類型對不動產價格之影響。. 樓層. 樓層相關變數包含樓層總數、所在樓層、或以虛擬變數表示交易標的是否為一樓、四樓或頂樓。. 現況使用. 現況使用類變數包含住宅樓地板面積、店鋪樓地板面積、建物內非住宅使用總樓地板面積百分比、建物內是否存在非住宅使用、商業樓地板總樓地板百分比等變數。該類變數皆呈現顯著，且其係數值有正有負。. 資料來源：本研究整理自杜宇璇等（2013：46-47）. 26.

(33) 對於參考相同市場特性及研究主題之考量，賴碧瑩（2007）應用類神經網路於電腦輔助大量估價之研究中，以 2001 年至 2004 年之原高雄市 11 個行政區內的 2,471 筆中古屋買賣交易資料進行分析，採用區位、路寬、臨街關係10、使用類別11、建築結構、屋齡、總樓層數12、土地使用分區、建物總面積、貸款利率、物價指數等變數，分析結果認為，就特徵價格模型而言，各個變數以臨街關係、總樓層數及建物面積對於模型的影響較為顯著，而倒傳遞類神經網路之實證結果顯示以建物面積、臨街關係及屋齡為主。另廖仲仁、張金鶚（2004）基於了解仲介服務介入對住宅市場價格之影響，對跨區購買者的搜尋成本改善效果進行實證，藉以體現仲介服務的價值，其以台北縣市地區（改制前）為研究範圍，採用坪數、坪數平方、一樓、頂樓、電梯大廈、屋齡、含車位、市中心、台北市郊及縣轄市作為. 政治大綜合以上相關文獻歸納分析所採變數，並考量高雄不動產市場特性及立本研究課題所需之適用性，彙整作為變數選取依據，即由相關文獻及成交產品差異屬性之變數。. ‧ 國. 學. 案例屬性資料相互考量，本研究於建物個別因子以外之變數，僅考量「區位」變數，以行政區域調整，而建物個別因子以面積、屋齡、住宅類型、. ‧. 位於一樓或頂樓、主要建材、成交日期及土地使用分區等為實證分析變數，並彙整於表 3-9。. y. Nat. sit. (二) 變數說明. al. er. io. 透過影響住宅價格因素之文獻歸納，本研究設定影響住宅單價的變數. n. v i n C h 、產品差異屬性（使用分區、主要建材、果屬性（高價格認知跨區購買者） engchi U 屬性包括：搜尋成本屬性（跨區購買者、跨行政區的在地購買者）、定錨效一樓、頂樓、屋齡、房、廳、衛、管理組織、住宅面積、基地面積、透天住宅、大樓住宅、成交日期及行政區域）三類，關於變數定義與變數說明如下： 1. 不動產價格（LnP）為本研究特徵價格模型的因變數。特徵價格模型的因變數通常採用總價或單價，本研究為了解跨區購買者的溢價購買情形及與資訊不對稱或定錨效果之關係，採用總價表示。. 10. 分為路角地、臨街地、袋地、裡地。依據一般住宅型態分類，將其分為透天住宅、公寓大樓與店舖。 12 以透天住宅而言，總樓層代表建築成本，總樓層的多寡影響建築成本的高低，成本越高不動產價格也會越高。 11. 27.