第四章 實證結果分析
第一節 資訊不對稱對跨區購買者溢價購買之影響
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第四章 實證結果分析
於本研究實證模型建構完成後，本章就研究課題所列資訊不對稱、定 錨效果及實價登錄制度，對跨區購買者溢價購買之影響，分別進行實證迴 歸及說明，並與相關文獻之研究成果互相比較、探討，作為研究建議之基 礎與依據。
第一節 資訊不對稱對跨區購買者溢價購買之影響
本節主要探討資訊不對稱對跨區購買者溢價購買之影響，並更深入分 析不同建築型態及地區發展趨勢等情形，探討其影響跨區購買者溢價購買 之程度，藉此窺知資訊不對稱於不同空間範圍、不同建築型態及不同地區 發展趨勢的差異。
一、 跨區購買者受資訊不對稱影響之溢價行為
為探討跨區購買者受資訊不對稱影響而溢價購買的情形，需先就研究 範圍內不動產各項特徵影響價格的程度進行了解，即先以基本迴歸式分別 對於依變數「不含車位房地價格」區分為「總價」及「單價」，取半對數 函數進行迴歸分析比較。
以表 4- 1 所示之迴歸係數及顯著性考驗觀察各變數情形，預測變數為 26 個，使用分區、地面層、房、廳、衛、透天住宅、管理組織及土地面積 等變數，對不動產價格的影響皆為正向；主要建材、頂樓、屋齡及建物移 轉面積等變數，對不動產價格的影響皆為負向，其中，主要建材為鋼筋混 凝土對不動產價格的影響為負向，顯示於透天住宅的構成上，鋼筋混凝土 可能相對超出結構所需，過量的興建成本無法反映於售價；對於共線性進 行診斷，「不含車位房地總價」與「不含車位房地單價」所屬迴歸式之變 異數膨脹係數值皆介於 1.023 至 8.958 之間，VIF 值未大於臨界指標值 10，
表示此迴歸式的變數間沒有多元共線性問題；最後就 R2判斷，交易總價的 結果相對於交易單價更為顯著，可能受到購買者財務考量關係，於南部地 區的不動產市場，交易總價影響交易雙方成易意願的程度更甚交易單價，
此外，該地區市場主流產品長期以來皆為透天住宅，於透天住宅市場，總 價的考量大過於單價，爰此，考量市場價格屬性的適切性，本研究後續迴 歸分析皆以交易總價取半對數函數為依變數進行分析比較。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 4- 2 為跨區購買者受資訊不對稱影響而溢價購買的迴歸係數及顯著 性考驗，分別以交易標的「有含車位」及「未含車位」之樣本，依變數為 房地交易總價之兩條迴歸式，利用鄒氏檢定判斷有無差異，以評估分別迴 歸比較之實益，列式如下：。
SSE= 1736.579 ； df=23116
SSE1+SSE2=349.404+1255.354=1604.758 ； df=10406+12656=23062
F =〔 − ( 1 + 2)〕/ 23116 − 23062
1 + 2/23062 = 69.9987 F0.05 (54,23062)=1.486164
資訊不對稱對跨區購買者於不分有無含車位之交易所受之受影響，迴 歸式的殘差平方和（SSE）為 1736.579，有含車位之交易（SSE1）與未含車 位之交易（SSE2）之迴歸式的殘差平方和分別為 349.404 及 1255.354，兩 模型內估計參數之數目（K）為 27，樣本觀察值之總數（N）為 23,116，F 檢定統計量為 69.9987，大於 F 臨界值 1.486164，拒絕虛無假設，有足夠 證據顯示兩條迴歸線有顯著差異，具有分析比較的具體意義。
以鄒氏檢定確認兩迴歸式間存在顯著差異後，本研究進一步以 FTG檢定 驗證兩迴歸式內之主要觀察變數「跨區購買者」，FTG檢定之虛無假設為兩迴 歸式中的主要觀察變數（跨區購買者）並無差異，若 FTG值小於臨界值，表 示接受虛無假設，反之，則拒絕虛無假設。經檢驗後，FTG值 10.123 大於臨 界值 3.842，拒絕虛無假設，顯示此兩迴歸式內之主要觀察變數，確實存在 顯著差異，表示交易標的「有含車位」及「未含車位」樣本，依變數為房 地交易總價之兩條迴歸式，其主要觀察變數「跨區購買者」得分別比較。
對於共線性進行診斷，「有含車位房地總價」迴歸式之變異數膨脹係 數值皆介於 1.010 至 6.872 之間，除鼓山、三民、左營、鳳山及楠梓行政 區變數外，其餘 VIF 值未大於臨界指標值 10，表示變數間沒有多元共線性 問題，VIF 值大於臨界指標值的行政區，可能是因為該地區內之交易標的多 為大樓，而大樓之標的多為有含車位，因此導致相關性偏高；另「未含車 位房地總價」迴歸式之變異數膨脹係數值皆介於 1.035 至 4.369 之間，除 透天住宅及土地移轉面積之變數外，VIF 值未大於臨界指標值 10，表示變 數間沒有多元共線性問題，透天住宅與土地移轉面積 VIF 值大於臨界指標
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
58
值，可能因為二者相關性本來就較高，而透天住宅又通常不含車位所導致。
整體而言，不含車位房地總價之各項變數顯著性及對不動產價格的預 期影響，較符合市場認知，而對於跨區購買者的溢價購買效果也較為明顯，
後續迴歸分析爰皆以不含車位之房地總價進行觀察與說明，而樣本總價資 料若有含車位者，則予以扣除後推算不含車位房地價格進行分析。
以表 4- 2 不含車位房地總價之迴歸結果說明，各行政區之價格水準差 異以係數最小之小港區為基礎進行比較調整，如前金區之價格水準，相對 於小港區將高出 6.31%，又如楠梓區的價格水準，相對於小港區僅高出 1.04%。
而本研究時間範圍自 2013Q1 至 2014Q1 止共 5 季，因時間變動所造成的價 格波動，以 2013Q1 為基礎對各季趨勢進行比較調整。如表所示，預測變數 為 27 個，以交易總價之迴歸結果進行說明，主要觀察變數跨區購買者的係 數為 0.032，標準誤差在 0.007 之間，統計上的顯著性結果達到 0.01 顯著 水準，在信賴係數為 0.95 下之信賴區間，下界至上界介於 0.023 至 0.041 之間，未包含 0 在內，拒絕虛無假設，意謂著高雄地區的不動產交易，跨 區購買者將比在地購買者支付更多的購買價格，平均溢價約為本地購買者 支付價格的 3.28%，此迴歸式的 R2為 0.782，具較高的解釋力。
此迴歸結果說明，跨區購買者取得不動產所需支付的代價將高於在地 購買者，造成跨區購買者溢價購買的因素或可歸咎於交易成本，但若從跨 區購買者與跨行政區的在地購買者之差異進行比較，並從 Dahlman（1979）
對 Coase 交易成本所區分的三大類來看，交易價格乃直接受交易過程的協 商及決策所影響，而協商與決策皆建立於對市場熟悉及資訊掌握之程度而 有別。換言之，跨區購買者與在地購買者之所以會有不同的購買價格，是 源自於對當地市場資訊的掌握有差異所致，也因為跨區購買者對市場資訊 掌握程度相對於在地購買者較為不足，跨區購買者為與在地購買者獲得相 同的消費滿足水準，將必須額外支出搜尋資訊的成本，倘跨區購買者為節 省搜尋資訊成本，其所節省的搜尋資訊成本將反映於購買價格。因此，以 在地購買者的購買價格為基礎，分析跨區購買者之購買價格相對於在地購 買者的溢價，反映跨區購者確受市場資訊不對稱之影響而有溢價購買情 形。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 4- 2 跨區購買者受資訊不對稱影響之迴歸結果
自變數因變數 Ln 含車位房地總價 Ln 不含車位房地總價 (常數) 11.114 *** ( 0.074 ) 11.565 *** ( 0.046 ) 新興區 .466 *** ( 0.023 ) .606 *** ( 0.022 ) 前金區 .553 *** ( 0.022 ) .631 *** ( 0.024 ) 苓雅區 .447 *** ( 0.020 ) .602 *** ( 0.016 ) 鹽埕區 .378 *** ( 0.056 ) .257 *** ( 0.037 ) 鼓山區 .495 *** ( 0.018 ) .602 *** ( 0.015 ) 前鎮區 .339 *** ( 0.019 ) .431 *** ( 0.017 ) 三民區 .287 *** ( 0.018 ) .416 *** ( 0.014 ) 楠梓區 -.002 ( 0.018 ) .104 *** ( 0.014 ) 左營區 .358 *** ( 0.018 ) .511 *** ( 0.015 ) 鳳山區 .150 *** ( 0.018 ) .215 *** ( 0.013 )
@2013Q2 .046 *** ( 0.006 ) .041 *** ( 0.009 )
@2013Q3 .079 *** ( 0.006 ) .095 *** ( 0.009 )
@2013Q4 .135 *** ( 0.006 ) .125 *** ( 0.009 )
@2014Q1 .156 *** ( 0.006 ) .147 *** ( 0.010 ) 商業區 .026 *** ( 0.005 ) .104 *** ( 0.008 ) 鋼筋混凝土 -1.035 *** ( 0.063 ) -.320 *** ( 0.013 ) 地面層 .149 *** ( 0.018 ) .138 *** ( 0.028 ) 頂樓 -.017 ** ( 0.007 ) -.054 *** ( 0.014 ) 屋齡 -.024 *** ( 0.000 ) -.018 *** ( 0.000 ) 房 -.013 *** ( 0.004 ) .008 ** ( 0.004 ) 廳 .039 *** ( 0.005 ) .024 *** ( 0.006 ) 衛 .049 *** ( 0.005 ) .044 *** ( 0.004 ) 透天住宅 .188 *** ( 0.026 ) .387 *** ( 0.018 ) 管理組織 -.008 ( 0.008 ) .022 ** ( 0.011 ) Ln 土地移轉總面積 .014 ** ( 0.007 ) .104 *** ( 0.009 ) Ln 建物移轉總面積 1.061 *** ( 0.010 ) .698 *** ( 0.012 ) 跨區購買者 .026 *** ( 0.004 ) .032 *** ( 0.007 )
Adj. R2 0.889 0.782 變異數分析(F 檢定) 3079.416 *** 1684.800 ***
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
60
二、 建築型態影響跨區購買者之溢價購買
表 4- 3 為跨區購買者受市場資訊不對稱影響，於不同建築型態之迴歸 係數及顯著性考驗。行政區及時間變動的差異，同樣分別皆以小港區及 2013Q1 為基礎就各行政區與不同季別進行比較調整，預測變數為 24 個，於 證實跨區購買者相對於在地購買者有溢價購買的情況後，進一步對交易標 的按建築型態區分為「透天住宅」與「大樓住宅」的樣本，藉以探討跨區 購買者相對於在地購買者溢價購買的情況，於不同的建築型態有否差異，
換言之，即衡量跨區購買者於市場進行交易時受市場資訊不對稱之影響，
是否將因不同的建築型態而有差異。
首先，分別以交易標的「透天住宅」與「大樓住宅」之樣本，依變數 為不含車位房地總價之兩條迴歸式，利用鄒氏檢定判斷有無差異，以評估 分別迴歸比較之實益，列式如下：
SSE= 2046.609 ； df=23116
SSE1+SSE2= 780.654+1032.990=1813.643 ； df=6047+17021=23068
F =〔 − ( 1 + 2)〕/ 23116 − 23068
1 + 2/23068 = 123.2068 F0.05(48,23068)=1.517767
跨 區 購 買 者 受 資 訊 不 對 稱 影 響 之 迴 歸 式 的 殘 差 平 方 和 （ SSE ） 為 2046.609，透天住宅（SSE1）與大樓住宅（SSE2）之迴歸式的殘差平方和 分別為 780.654 及 1032.990，兩模型內估計參數之數目（K）為 24，樣本 觀察值之總數（N）為 23,116，F 檢定統計量為 123.2068，大於 F 臨界值 1.517767，拒絕虛無假設 H0，有足夠證據顯示兩條迴歸線有顯著差異，具 有分析比較的具體意義。
以鄒氏檢定確認兩迴歸式間存在顯著差異後，本研究進一步以 FTG檢定 驗證兩迴歸式內之主要觀察變數「跨區購買者」，FTG檢定之虛無假設為兩迴 歸式中的主要觀察變數（跨區購買者）並無差異，若 FTG值小於臨界值，表 示接受虛無假設，反之，則拒絕虛無假設。經檢驗後，FTG值 4.271 大於臨 界值 3.842，拒絕虛無假設，顯示此兩迴歸式內之主要觀察變數，確實存在 顯著差異，表示交易標的「透天住宅」與「大樓住宅」之樣本，依變數為 不含車位房地總價之兩條迴歸式，其主要觀察變數「跨區購買者」得分別
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
比較。
對於共線性進行診斷，「透天住宅」迴歸式之變異數膨脹係數值皆介 於 1.005 至 5.114 之間，VIF 值未大於臨界指標值 10，表示此迴歸式的變 數間沒有多元共線性問題；另「大樓住宅」迴歸式之變異數膨脹係數值皆 介於 1.001 至 9.703 之間，除鼓山行政區變數外，其餘 VIF 值未大於臨界 指標值 10，而鼓山區 VIF 值大於臨界指標值，可能與該區內建築型態多為 大樓住宅所導致。又主要觀察變數的統計量檢定，在信賴係數為 0.95 下之
對於共線性進行診斷，「透天住宅」迴歸式之變異數膨脹係數值皆介 於 1.005 至 5.114 之間，VIF 值未大於臨界指標值 10，表示此迴歸式的變 數間沒有多元共線性問題；另「大樓住宅」迴歸式之變異數膨脹係數值皆 介於 1.001 至 9.703 之間，除鼓山行政區變數外，其餘 VIF 值未大於臨界 指標值 10，而鼓山區 VIF 值大於臨界指標值，可能與該區內建築型態多為 大樓住宅所導致。又主要觀察變數的統計量檢定，在信賴係數為 0.95 下之