第四章 實證結果分析
第三節 實價登錄制度之影響
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第三節 實價登錄制度之影響
本節主要探討實價登錄制度實施後，對改善市場資訊不對稱之現象進 行分析，分別以主要觀察變數「跨行政區的在地購買者」及「跨區購買者」， 就溢價購買之程度變化說明制度之影響，藉此窺知實價登錄制度實施後對 市場資訊不對稱影響的動態差異。
一、 實價登錄制度對跨行政區的在地購買者之影響
表 4- 7 為跨區購買者與跨行政區的在地購買者，分別受資訊不對稱影 響之迴歸係數及顯著性考驗，預測變數為 27 個，跨區購買者的相關分析結 果參前所述，跨行政區的在地購買者係數為 0.001，標準誤差在 0.004 之間，
迴歸分析上的顯著性結果未達到 0.1 顯著水準，此迴歸式的 R2為 0.796，
具相當解釋力。對於共線性進行診斷，此迴歸式之變異數膨脹係數值皆介 於 1.004 至 8.958 之間，各變數 VIF 值皆未大於臨界指標值 10，表示迴歸 式變數間沒有多元共線性問題。又主要觀察變數的統計量檢定，在信賴係 數為 0.95 下之信賴區間，其下界至上界介於-0.006 至 0.009 之間，包含 0 在內，無法拒絕虛無假設。
依迴歸結果判斷，跨行政區的在地購買者影響係數微小，且迴歸分析 上的顯著性結果未達顯著水準，主要因素可能源於跨行政區的在地購買者 雖然是跨至其他行政區進行不動產交易，但因地理空間及生活環境仍為平 日活動範圍所及，對於區域行情與地區發展特性仍具一定程度的掌握與認 知，與未跨行政區的在地購買者無太大差異，因此，在地購買者並未因跨 越至其他行政區購買不動產，而受市場資訊不對稱影響，導致交易結果有 溢價購買現象。
此迴歸結果所反映的現象，與前文獻回顧所提廖仲仁、張金鶚（2004）
的研究結論略有差異。該研究為了驗證仲介服務的介入，對「跨鄉鎮市區 購買者」的搜尋成本有改善效果，曾以台北縣市地區（改制前）為研究範 圍，並以「鄉鎮市區」為單位，於研究範圍內的不動產交易，只要購買者 原先居住與後來新購置住宅的鄉鎮市區不同，即視為「跨鄉鎮市區購買者」， 此主要觀察變數與本研究所稱「跨行政區的在地購買者」是相同對象，並 以 2004 年第 1 季至第 4 季的『台灣住宅需求動向』調查的原始資料檔，針 對實際已購屋者的資料進行分析，有效問卷 1,231 筆(跨鄉鎮市區購買者占 41.8％)，實證結果認為相對於在地購買者，跨鄉鎮市區購買者將支付 3.8%
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的價格貼水，原因之一即為搜尋成本。對此，本研究提出相關解釋認為：
(一) 空間隔閡：
跨區購買者受資訊不對稱之影響，可能源自於市場資訊流通、空間隔 閡、時間阻礙、搜尋能力及資訊解釋能力等因素，於空間的解釋上，至少 須有一定程度的距離或差異，使其難以在符合經濟效率的前提下接觸或進 入以便獲取市場資訊，致與在地購買者的支付價格發生偏離。換言之，對 於區域的了解程度與活動頻率呈正相關，而活動頻率又與空間距離呈負相 關，一般而言，活動頻率愈低的區域，其熟悉及掌握程度通常愈低，隨著 空間距離的增加，將使活動頻率遞減，因此使區域熟悉度下降，直到邊際 距離為止，對於該區域則產生陌生感。本研究「跨行政區的在地購買者」， 雖是跨至其他行政區進行不動產交易，但地理空間及生活環境仍為平日活 動範圍所及，亦即購買者若僅是跨行政區，仍未達邊際距離，對於區域行 情與地區發展特性仍具一定程度的掌握與認知；反之，本研究「跨區購買 者」是以「縣市」為單位區辯，於地理空間及活動頻率皆足以使其對遷入 地區陌生，因此產生資訊不對稱的現象。
(二) 實價登錄制度對市場資訊不對稱的改善：
該研究以台北縣市地區（改制前）為研究範圍，並以「鄉鎮市區」為 單位界定「跨區購買者」，與本研究「跨行政區的在地購買者」的範圍概念 是相同，而該研究結果認為，跨鄉鎮市區購買者將受資訊不對稱影響而有 溢價購買情形。以表 4- 8 說明，「Ｘ」表示資訊不對稱，「Ｏ」表示資訊搜 尋獲得改善，分為實價登錄實施前、後時期，觀察價格資訊與價格資訊以 外其他資訊之影響。該研究當時為實價登錄實施前，市場交易價格資訊處 於封閉且難以獲取的情況，縱使「跨鄉鎮市區購買者」（即本研究的「跨行 政區在地購買者」）對於遷入地區的地理空間及生活環境能有相當程度的掌 握與熟悉，但價格資訊極為缺乏，導致仍受市場資訊不對稱的影響而有溢 價購買情形。於實價登錄實行後，價格資訊皆於官方網站定期更新並提供 查詢，不動產交易資訊透明化，提升資訊流通性，改善資訊不對稱情形，
因此，本研究以「跨行政區的在地購買者」進行迴歸分析結果，影響係數 微小，且迴歸分析上的顯著性結果未達顯著水準，足以說明實價登錄政策 改善不動產市場資訊不對稱的效果。而對於跨區購買者，雖然價格資訊獲 得相對改善，但因對於區域環境的陌生，或交易標的之資訊相對缺乏或不 足供判斷比較，因此，仍存有資訊不對稱影響而有溢價購買情形。
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表 4- 7 實價登錄制度對跨行政區在地購買者影響之迴歸結果
自變數因變數 跨區購買者 跨行政區在地購買者
(常數) 11.138 *** ( 0.034 ) 11.151 *** ( 0.034 ) 新興區 .653 *** ( 0.017 ) .656 *** ( 0.017 ) 前金區 .687 *** ( 0.018 ) .691 *** ( 0.018 ) 苓雅區 .610 *** ( 0.013 ) .612 *** ( 0.013 ) 鹽埕區 .327 *** ( 0.032 ) .330 *** ( 0.032 ) 鼓山區 .634 *** ( 0.012 ) .636 *** ( 0.012 ) 前鎮區 .478 *** ( 0.013 ) .479 *** ( 0.013 ) 三民區 .383 *** ( 0.011 ) .384 *** ( 0.011 ) 楠梓區 .103 *** ( 0.011 ) .103 *** ( 0.011 ) 左營區 .481 *** ( 0.012 ) .482 *** ( 0.012 ) 鳳山區 .230 *** ( 0.011 ) .230 *** ( 0.011 )
@2013Q2 .044 *** ( 0.006 ) .045 *** ( 0.006 )
@2013Q3 .099 *** ( 0.006 ) .100 *** ( 0.006 )
@2013Q4 .143 *** ( 0.006 ) .143 *** ( 0.006 )
@2014Q1 .172 *** ( 0.007 ) .172 *** ( 0.007 ) 商業區 .092 *** ( 0.005 ) .092 *** ( 0.005 ) 鋼筋混凝土 -.491 *** ( 0.011 ) -.492 *** ( 0.011 ) 地面層 .160 *** ( 0.019 ) .158 *** ( 0.019 ) 頂樓 -.045 *** ( 0.009 ) -.045 *** ( 0.009 ) 屋齡 -.021 *** ( 0.000 ) -.021 *** ( 0.000 ) 房 .010 *** ( 0.003 ) .009 *** ( 0.003 ) 廳 .025 *** ( 0.005 ) .026 *** ( 0.005 ) 衛 .038 *** ( 0.003 ) .038 *** ( 0.003 ) 透天住宅 .330 *** ( 0.013 ) .329 *** ( 0.013 ) 管理組織 -.018 ** ( 0.008 ) -.018 ** ( 0.008 ) Ln 土地移轉總面積 .093 *** ( 0.007 ) .091 *** ( 0.007 ) Ln 建物移轉總面積 .838 *** ( 0.009 ) .838 *** ( 0.009 ) 購買者 .032 *** ( 0.005 ) .001 ( 0.004 ) Adj. R2 0.797 0.796
變異數分析(F 檢定) 3351.337 *** 3342.554 ***
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係數最小之小港區為基礎進行比較調整，跨區購買者自 2013Q1 至 2014Q1 期間的各季溢價購買情形，係數分別為 0.038、0.032、0.031、0.030、0.026，‧
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表 4- 10 各季迴歸鄒式檢定結果
圖 4- 1 2013Q1~2014Q1 跨區購買者各季溢價購買變化 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 溢價率 3.88% 3.24% 3.10% 3.09% 2.62%
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
季別 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2013Q1 F 值=1436.898 F 值=1871.278 F 值=1772.506 F 值=2019.827
拒絕虛無假設 拒絕虛無假設 拒絕虛無假設 拒絕虛無假設 2013Q2 F 值=1308.494 F 值=1365.365 F 值=1543.091 拒絕虛無假設 拒絕虛無假設 拒絕虛無假設 2013Q3 F 值=1607.521 F 值=1825.145 拒絕虛無假設 拒絕虛無假設 2013Q4 F 值=1910.769
拒絕虛無假設
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l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 結論與建議
不動產市場為典型不完全資訊市場，在一個資訊不對稱的市場，基於 自利的市場參與者為達成交易，多會經歷「搜尋資訊」的交易過程，因而 必須支付搜尋成本，而搜尋成本的負擔，將因對市場資訊掌握程度之不同 而有差異，亦使市場交易價格離散程度有所不同。Stigle(1961)於其研究 便指出，消費者的搜尋行為對於交易價格有重要的結構性影響，不同的消 費者在搜尋過程所負擔的搜尋成本和獲得的搜尋效益是不同的，因此，就 算是同質商品也將因搜尋成本的影響，使交易價格離散分佈，縱使是在資 訊交流快速的網路時代，亦將因為價格資訊的認知與解讀不同，而使交易 價格離散分佈。此外，原有的市場消費者雖然有消費經驗的累積或對市場 熟悉，但市場的資訊更新及價格波動，需要搜尋資訊才能掌握動態行情，
因此仍有搜尋成本，而區外市場參與者面對陌生的新市場，更需付出相對 較多的搜尋成本。
不動產市場交易價格離散情形，除受資訊不對稱影響外，市場參與者 於決策過程的定錨行為亦是影響因素之一。Lambson et al.（2004）在其 相關研究中便指出，特定區域的不動產交易，跨區購買者將比本地購買者 支付更多的購買價格，這種溢價情形緣於市場資訊不對稱所造成的論點外，
購買者對於不動產價格的認知存有不同信念，亦將使交易價格產生差異。
事實上，當跨區購買者對於遷入地區的區域行情評估，受到自身的經驗知 識或既有觀念影響時，容易忽略市場資訊等綜合因素的客觀分析，而以較 主觀的信念與判斷作為決策基礎。本研究透過文獻回顧與實證分析，就相 關研究主題之結論與建議說明如後。
一、 研究結論
(一) 跨區購買者受資訊不對稱影響導致溢價購買
實證結果說明跨區購買者相對於在地購買者確實會有溢價購買的情形，
平均溢價約為在地購買者支付價格的 3.21%17，原因之一為跨區購買者與在 地購買者對於市場資訊掌握程度有所不同。跨區購買者對於地區發展歷程、
17 本研究實證所得溢價率遠超過 Ihlanfeldt and Mayock（2012）實證結果，與廖仲仁、張金 鶚（2004）之差異亦在 1%以內，統計上具有顯著經濟意義，惟此溢價效果於市場上將因 跨區購買者的主觀認知差異而有不同程度的感受，但更應重視的是市場確存有資訊不對稱 影響，而這正是制度應該努力改善的市場現象。
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區域行情認知及資訊搜集掌握，相較於在地購買者較為劣勢，縱使目前網 路資訊便捷，然而，對於一特定區域的環境熟悉與資訊掌握，需有相當長 期的活動經驗與細微觀察，使得跨區購買者短時間內，難以取得與在地購 買者對市場資訊掌握程度的同等地位，因而致使跨區購買者溢價購買。
(二) 跨區購買者的溢價購買程度於大樓住宅高過透天住宅
為衡量跨區購買者於市場進行交易時，受市場資訊不對稱之影響是否 將因不同的建築型態而有差異，爰將交易標的按建築型態區分為「透天住 宅」與「大樓住宅」之樣本，實證結果說明，跨區購買者相對於在地購買 者的溢價，於「透天住宅」與「大樓住宅」分別為 2.4%及 3.22%。此結果 意謂跨區購買者於面對大樓住宅，溢價程度大於透天住宅，成因可能源於 大樓住宅之個別條件差異性較大，且比透天住宅更為複雜、多元，所受市
為衡量跨區購買者於市場進行交易時，受市場資訊不對稱之影響是否 將因不同的建築型態而有差異，爰將交易標的按建築型態區分為「透天住 宅」與「大樓住宅」之樣本，實證結果說明，跨區購買者相對於在地購買 者的溢價，於「透天住宅」與「大樓住宅」分別為 2.4%及 3.22%。此結果 意謂跨區購買者於面對大樓住宅，溢價程度大於透天住宅，成因可能源於 大樓住宅之個別條件差異性較大，且比透天住宅更為複雜、多元，所受市