第一章 緒 論
第三節 研究架構與流程
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第三節 研究架構與流程
一、 研究架構
本研究之架構共分為五章，第一章為緒論，主要說明本研究之研究動 機與目的，並簡述研究方法、研究範圍及限制。第二章為回顧相關文獻，
並探討購屋者搜尋模型與定錨效果，作為實證分析背景與基礎，進而擬定 研究設計。第三章以特徵價格理論為基礎，建構研究模型並說明實證研究 的敘述統計、實證變數定義等，並針對跨區購地者是否存在溢價購買現象 的複迴歸統計分析與檢定進行解釋。第四章為實證結果分析，分別對相關 課題之實證結果予以說明，並探討實價登錄制度下的市場資訊不對稱情形 及定錨效果，與跨區購買者溢價購買行為之影響。第五章則是結論與建議，
對於實證結果與研究目的為綜合討論及後續研究之建議。
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二、 研究流程
研究動機與目的
1. 探討資訊不對稱影響及定錨行為，對不同類別購 買者之影響，分析不動產市場難以觀察到的特性與 交易行為。
2. 研究資訊不對稱影響及定錨行為，於不同建物型 態、地區發展趨勢的影響差異，及實價登錄制度實 施後的變化。
文獻回顧
定錨行為 搜尋理論
影響住宅價格之因素 特徵價格理論 實證模型
特徵價格模型之建構
結論與建議 實證結果與分析
資訊不對稱與 溢價購買之關係
定錨效果與 溢價購買之關係
實價登錄對 溢價購買之影響
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l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 文獻回顧
本章主要目的在於回顧有關搜尋成本、定錨行為等文獻，依時間序列 分別回顧，依循知識堆疊交織的脈絡，洞悉正反結論相互肯定或解釋的邏 輯，誘發本研究之動機，形成研究設計主要架構，作為後續實證分析之基 礎，並期與實證結論進行文獻討論與歸納分析。
第一節 搜尋成本
一、 搜尋理論
一價理論（Law of one price)指出，在完全競爭市場中，任何同質的 交易標的，其價值應該是相同的。然而，真實的交易市場有交易成本，使 交易的均衡價格呈現離散分佈， Burdett and Judd（1983）研究結果表明，
在資訊不對稱的情況下，將使市場均衡價格離散，換言之，一價理論所指 情形難以存在，主要是因為市場參與者有不同的搜尋成本負擔所導致。
Stigler（1961）利用消費者追求最低價格的分析，探討搜尋資訊過程 的相關問題與搜尋成本，建構搜尋理論的基礎並提出相關假說（表 2-1）， 主要論點說明，並非所有的消費者都有相同的市場資訊，而消費者之所以 有不同的交易價格，都是搜尋成本所造成的。傳統經濟分析都完美假設市 場參與者沒有資訊不對稱的問題，但事實不然，因為市場價格不斷變動，
市場參與者必須透過資訊分析藉以探度市場行情，以確保能夠獲得最大的 消費滿足，這個探度市場行情的過程就是「搜尋」。
Stigle（1961）並認為，消費者的搜尋行為對於交易價格有重要的結 構性影響，不同的消費者在搜尋過程所負擔的搜尋成本和獲得的搜尋效益 是不同的，當搜尋資訊所能得到的利益大於搜尋資訊所需付出的成本，消 費者就會繼續搜尋，反之，則停止搜尋。因此，就算是同質商品也將因搜 尋成本的影響，使交易價格離散分佈，縱使是在資訊交流快速的網路時代，
亦將因為價格資訊的認知與解讀不同，而使交易價格離散分佈。此外，原 有的市場消費者雖然有消費經驗的累積或對市場熟悉，但市場的資訊更新 及價格波動，需要搜尋資訊才能掌握動態行情，因此仍有搜尋成本，而區 外市場參與者面對陌生的新市場，更需付出相對較多的搜尋成本。研究並
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以不動產市場說明指出，當消費者進入一個陌生的區域市場時，通常將因 為對於市場的不熟悉而需面對搜尋資訊的問題，透過搜尋過程才能逐漸了 解區域市場行情，建立交易基礎。
是以，搜尋成本起因於對地區的陌生，使交易前需搜尋相關資訊供決 策參考，搜尋過程需投入時間成本，若欲節省時間成本可能因資訊不足導 致價格偏離，時間成本與金錢成本構成抵換關係，跨區購買者難以避免。
表 2- 1 Stigle 之搜尋理論假說 1、搜尋行為的預期效益與交易價格的離散程度呈正相關。
2、消費者對市場資訊的掌握度愈高，搜尋效益愈高。
3、買家的交易經驗累積與市場資訊的掌握度呈正相關。
4、搜尋的範圍愈大或距離愈遠，搜尋成本愈高。
資料來源：Miller, Sklarz and Ordway（1988）
二、 搜尋成本與溢價購買
Miller et al.（1988）主要探討特定區域的住宅市場價格及成交量與 匯率（日元/美元）對日本買家的影響，研究中首次對於跨區購買者的溢價 購買情形進行相關分析，採用描述性統計及特徵價格模型的方式進行實證，
於 1987 年至 1988 年美國夏威夷州首府檀香山維艾勒伊-卡哈拉周邊的住宅 市場，為一個海岸區域的高級住宅區，隨著日本人的遷入，提升當地海景 高級住宅需求，研究結果顯示，日本買家在 421 個樣本中占了 30%，除了從 所有日本買家因匯差所產生的溢價外，同時也發現了日本買家交易支付的 溢價，換言之，日本買家所支付購置住宅的價格，明顯高於當地買家所支 付的價格，研究並將其原因歸結於匯率因素、市場訊息不對稱因素及有效 需求增加。
因為日本買家的溢價購買現象受到關注，Myer and Webb（1992）從出 賣者獲利程度的觀點進行研究，以公司的股票價格拋售公告所引發的效應 觀察其影響，對於美國企業拋售公司資產時，股東獲利是否因買方的國籍 而有所不同，資料期間自 1964 年到 1990 年，從 196 筆交易中篩選出 48 個 樣本，而國外買家占 14 筆，研究結果認為，出售房地產資產將使股東獲利，
但出售對象不論是國內買家或是國外買家，對於股東獲利並無明顯財富效 應差異，這意味著國外買家沒有出現支付溢價的情形，研究對此種現象提
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之後， Watkins（1998）則利用蘇格蘭格拉斯哥既有的登記制度2、住 戶調查與佩斯利 (Paisley) 大學所提供的完整資料，以 1991 年 4 月至 1992
Lambson et al.（2004）主要研究跨區購買者的溢價購買情形，並探 討此種現象的原因。研究認為，資產價格的一價定律只存在於完全競爭市 場，實際的不動產市場與理想市場差異很大，對於跨區購買者而言，因為
2 當地的不動產登記制度稱為” The Register of Sasines”， sasine（發音為“say-zin'）是記錄 建築物或土地所有權轉讓（通常是出售或繼承）的法律文件。它記錄著承受人和原所有 權 人 的 基 本 資 料 及 轉 移 財 產 的 基 本 描 述 ， 並 且 包 含 房 地 產 價 格 的 指 示 (http://www.nas.gov.uk/guides/sasines.asp)。
3 該文獻中並未提及建物型態為何，但從其實證分析的變數觀察，應非高層建築。
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與 Miller et al.（1988）的研究結果吻合，但 Myer and Webb（1992）、 Turnbull and Sirmans（1993）及Watkins（1998）的實證結果卻顯示，跨 區購買者的溢價購買情形不顯著或不存在，因此，Lambson et al.（2004）便修改 Turnbull and Sirmans（1993）所建立的房地產搜尋成本模型，並 透過特徵價格模型進行實證，以 1990 年至 2002 年間的美國亞利桑那州鳳
研究亦指出，從其分析結果反觀 Myer and Webb（1992）及 Turnbull and Sirmans（1993）的實證情形，認為是分析的樣本數量過小而導致實證結果 有異。
Clauretie and Thistle（2007）針對投資者購買單戶住宅進行研究，
採用美國內華達州拉斯維加斯都會區 2000 年 1 月至 2004 年 3 月的單戶住
Poh,Seow and Yong（2008）有別以往研究只對於跨區購買者與在地購 買者進行分類，於考量低層建築5相對於高層建築的異質性較大，且資訊的
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Ihlanfeldt and Mayock（2012）認為「跨區購買者假說」（distant buyer hypothesis）的現象是存在的，即跨區購買者相對於在地購買者的議價能 力較弱，是因為必須支付更高的搜尋成本，故而有較高的價格貼水。因此 延續相關文獻，從房地產稅務資料中，進一步以 2007 年至 2008 年美國佛 羅 里 達 州 境 內 都 會 區 的 單 戶 住 宅 為 標 的 ， 蒐 集 6,666 筆 單 戶 住 宅 (single-family home)交易資料，其中跨區購買者占 977 筆，並以稅務通 知的郵件資料辨識購買者現在與之前的位置，藉以區辯跨區購買者或在地
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Liu ,Gallimore and Wiley（2013）在其研究中提出質疑，認為跨區 購買者的類型與在地購買者可能不同，例如跨區購買者可能是企業或投資
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Clauretie Thistle
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第二節 定錨行為
一、 定錨行為
Simon and Newell（1972）研究有關人類的思維和信息處理，主要關 注於構成解決問題的綜合性活動，包括解決問題的表現是如何進行的，研 究說明人類解決問題主要是運用短期記憶，即利用現有的信息來制定解決 方案，此採用認知捷徑並簡化問題複雜性以解決問題的方式通常稱為捷思 法。Tversky（1974）指出，人們使用捷思法解決問題時，容易導致不正確 的判斷，此種偏見現象稱之為定錨與調整，換言之，人們解決問題前，通 常將短期記憶的訊息轉變為先入為主的觀念作為判斷基礎，之後再依據所 接收到的事件訊息進行調整，但事實上，無論如何調整，決策都將受定錨 基礎的影響。Northcraft and Neale（1987）對於房地產定價決策的定錨 現象進行研究，使不動產產業的業餘者及專業者分別勘查勘估標的並提供 相關訊息資料後，要求其評估勘估標的價值，研究結果顯示，不論是業餘 者或專業者，皆容易受到定錨行為的影響，且定錨行為的現象並不因資訊 的可信度不同而有變化。
Black and Diaz（1996）對於不動產議價過程中，是否會受到定錨行 為的影響進行研究，研究結果是肯定的。Diekmann et al.（1996）也在其 研究中表示，買賣雙方進行不動產交易議價時，皆容易受到自己先前交易 記錄所支付價額的影響，特別是賣家的購入價格，不僅影響買賣雙方的價
Black and Diaz（1996）對於不動產議價過程中，是否會受到定錨行 為的影響進行研究，研究結果是肯定的。Diekmann et al.（1996）也在其 研究中表示，買賣雙方進行不動產交易議價時，皆容易受到自己先前交易 記錄所支付價額的影響，特別是賣家的購入價格，不僅影響買賣雙方的價