第三章 研究設計
第二節 資料說明與敘述統計
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第二節 資料說明與敘述統計
基於研究範圍的選定，本節對於資料來源及範圍，說明其選取理由及 區分依據，並就實證定錨效果所需參考價格及實證資料敘述統計一併表 明。
一、 資料來源
本研究的主要數據資料乃取自內政部所建立不動產實際交易價格資料 庫。實價登錄制度自 2012 年 8 月 1 日開始前半年的登錄紊亂，定期以區段 化、去識別化方式提供查詢，因各買賣案例皆由法定強制按實際成交價格 向地政機關登錄，申報不實將被處以罰緩，且登錄資料公布前需經篩選並 抽驗檢核，該 資 料 庫 除 提 供 民 眾 查 詢 不動產實際交易價格外，相 關 資 訊 並 提 供 作 為 編 製 住 宅 價 格 指 數 、 不 動 產 資 訊 平 台 更 新 、 住 宅 及 不 動 產 資 訊 地 理 資 訊 系 統 、 辦 理 房 價 負 擔 能 力 資 訊 統 計 分 析 等 運 用 ， 對 於 不動產實際交易價格的紀錄，具有相當程度的公信力與參考價值。
本研究擷取自 2013 年 1 月 1 日至 2014 年 3 月 31 日之實價登錄原始檔 案，並以所登錄的權利人（購買者）之縣市及行政區資料為依據，倘交易 當時所登錄之縣市及行政區為高雄市以外之區域者，則將其視為跨區購買 者，與標的所在不同行政區之在地購買者，則將其視為跨行政區的在地購 買者，反之則將其視為未跨行政區的在地購買者。
二、 範圍說明 (一) 空間範圍
本研究考量市場同一供需圈概念並控制區域因素，同時為避免住宅區 域特性差異太大而影響實證信度，以原高雄市共有之 11 個行政區，於剔除 旗津區並納入鳳山區後，分別為楠梓區、左營區、鼓山區、三民區、鳳山 區、鹽埕區、苓雅區、前金區、新興區、前鎮區、小港區(圖 3-1)。
另為探討資訊不對稱於不同地區發展趨勢的影響，以 2011 年至 2013 年研究範圍內不動產市場的供給、需求、交易量及價格上漲幅度等面向綜 合考量，據為將 11 個行政區劃分為「快速發展地區」及「平緩發展地區」。
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圖 3- 1 研究範圍之行政區
就市場供給考量，以研究範圍內住宅類建造執照及使用執照總宅數分 析，核發宅數分別為 33,176 戶及 19,951 戶(表 3- 4)，其中楠梓區、左營 區、鼓山區、三民區、鳳山區住宅類建造執照及使用執照宅數合計分別占 79.79%及 83.65%，於圖 3- 2 亦可明顯區分各行政區市場供給差異。
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表 3- 4 2011 年至 2013 年住宅類建造執照及使用執照宅數統計表 範圍 行政區 建造執照
總宅數 百分比 使用執照
總宅數 百分比 快速發展地區 楠梓 7,129 21.49% 3,488 17.48%
左營 4,075 12.28% 2,983 14.95%
鼓山 5,756 17.35% 2,818 14.12%
三民 4,150 12.51% 2,051 10.28%
鳳山 5,360 16.16% 5,349 26.81%
小計 26,470 79.79% 16,689 83.65%
平緩發展地區
鹽埕 100 0.30% 24 0.12%
新興 471 1.42% 331 1.66%
前金 397 1.20% 229 1.15%
苓雅 1,255 3.78% 697 3.49%
前鎮 1,609 4.85% 918 4.60%
小港 2,874 8.66% 1,063 5.33%
小計 6,706 20.21% 3,262 16.35%
總計 33,176 100.00% 19,951 100.00%
資料來源：高雄市政府工務局建管處．本研究整理
圖 3- 2 2011 年至 2013 年住宅類使用執照及建造執照宅數統計圖
楠梓 左營 鼓山 三民 鳳山 鹽埕 新興 前金 苓雅 前鎮 小港 建照總宅數 21.49% 12.28% 17.35% 12.51% 16.16% 0.30% 1.42% 1.20% 3.78% 4.85% 8.66%
使照總宅數 17.48% 14.95% 14.12% 10.28% 26.81% 0.12% 1.66% 1.15% 3.49% 4.60% 5.33%
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遷入人數 25,399 37,341 27,309 48,979 57,349 4,467 10,666 6,289 28,960 29,302 18,984 遷出人數 22,512 35,404 25,188 56,717 48,662 5,786 12,485 6,900 34,959 34,163 19,044 增加人數 2,887 1,937 2,121 -7,738 8,687 -1,319 -1,819 -611 -5,999 -4,861 -60‧
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圖 3- 5 2011 年至 2013 年都市地價上漲率
本研究為了解資訊不對稱對跨區購買者溢價購買情形是否受遷入地區 發展特性影響而有差異，綜合以上分析，各面向分析結論趨於一致，爰將 楠梓區、左營區、鼓山區、三民區、鳳山區劃為「快速發展地區」；鹽埕區、
苓雅區、前金區、新興區、前鎮區、小港區則為「平緩發展地區」，於後續 實證分析分別比較討論。
(二) 建物類型範圍
於眾多的建築型態中，取透天住宅與大樓住宅進行分析討論。因實價 登錄項目之買賣案件標的資訊欄內，建物型態包含透天厝、店面（店鋪）、 廠辦、農舍、住宅大樓（11 層含以上有電梯）、華廈（10 層含以下有電梯）、 公寓（5 樓含以下無電梯）、辦公商業大樓、套房［1 房(1 廳)1 衛］、工廠、
倉庫及其他等多種類型，本研究考量建築主體類型、設備效用的相近程度 及影響價格因素的差異，將住宅大樓（11 層含以上有電梯）及華廈（10 層 含以下有電梯）歸為大樓住宅，並與透天厝分別進行分析，其餘非屬本研 究所選建築類型之交易資料則予以剔除。
楠梓 左營 鼓山 三民 鳳山 鹽埕 新興 前金 苓雅 前鎮 小港 高雄 市 上漲率 17.04% 22.35% 21.33% 19.24% 28.72% 4.45% 7.23% 6.01% 8.60% 7.87% 14.24% 15.83%
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三、 參考價格（Reference price）
參考價格是用以衡量不同區域的住宅價格層次，藉以判斷跨區購買者 原居住地區相對於遷入地區的住宅價格高低層次，即原居住在高住宅價格 地區的跨區購買者，若遷入至相對較低住宅價格地區，很可能因為價格認 知的差異，而造成高估價格分配的偏誤現象。反之，原居住在低住宅價格 地區的跨區購買者，若其遷入至較高住宅價格地區，很可能因為價格認知 的差異，而造成低估價格分配的偏誤現象。
本研究以內政部 2012 年鄉鎮市區住宅買賣統計資訊所公布的交易單價 作為參考價格的代理變數，其提供之「買賣契約價格」係指該價格為貸款 人於貸款時，提供金融機構買賣契約所記載價格，經採去識別化、區段化 之處理方式所產生的統計及圖形之價格資訊，該價格資訊雖不代表實際交 易價格，但可反應地區價格水準的相對高低層次，進一步以高雄地區價格 水準為基礎，就跨區購買者原地區之價格水準進行比較，判斷跨區購買者 究係屬相對高價格認知地區或相對低價格認知地區之遷入者，藉以分析溢 價購買情形是否有定錨現象。
如表 3- 8 所示，以高雄市為基準，區分透天住宅及大樓住宅，就各縣 市 2011 年至 2013 年買賣契約價格平均單價進行比較，跨區購買者原地區 之平均單價高於高雄市者，則將其視為「高價格認知跨區購買者」，透天 住宅分別為台北市、新北市、新竹市及台中市，大樓住宅分別為台北市、
新北市、新竹縣市及桃園縣，其中台中市與高雄市之價格水準相當，考量 一般購買者對區域發展的認知與偏好，爰將其併入高價格認知地區進行分 析；反之，跨區購買者原地區之平均單價低於高雄市者，則視為「低價格 認知跨區購買者」，即前述未列入高價格認知地區之其他縣市。
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表 3- 8 2011 年至 2013 年各縣市買賣契約平均單價
透天住宅 大樓住宅
地區 平均單價
(萬元) 排序 地區 平均單價
(萬元) 排序 台北市 67.86 1 台北市 55.60 1 新北市 26.21 2 新北市 26.34 2 新竹市 18.24 3 新竹市 15.36 3 台中市 16.78 4 桃園縣 15.14 4 高雄市 16.54 5 新竹縣 15.03 5 桃園縣 14.32 6 高雄市 14.38 6 新竹縣 13.67 7 台中市 14.17 7 基隆市 12.98 8 宜蘭縣 11.22 8 嘉義市 12.82 9 基隆市 10.19 9 台南市 12.81 10 苗栗縣 10.15 10 宜蘭縣 12.50 11 台南市 9.22 11 花蓮縣 12.40 12 花蓮縣 8.65 12 彰化縣 11.48 13 彰化縣 8.22 13 南投縣 11.42 14 嘉義市 7.27 14 苗栗縣 11.16 15 台東縣 7.07 15 屏東縣 10.44 16 南投縣 6.89 16 雲林縣 10.32 17 雲林縣 6.56 17 台東縣 9.39 18 屏東縣 5.50 18 嘉義縣 8.68 19 嘉義縣 4.99 19
資料來源：內政部不動產資訊平台．本研究整理
四、 敘述統計
自 2013 年 1 月至 2014 年 3 月止，本研究區域範圍內之實價登錄資料 庫，交易件數共計 46,732 筆，於刪除特殊交易註記及離群值資料、非屬研 究所需建物型態（如公寓、倉庫、農舍、店面、僅建物移轉等）及資料填 載有缺漏或經核對有錯誤者後，共取 23,116 筆有效資料。
(一) 類別變數
表 3- 9 為虛擬變數相關統計，時間自 2013 年第 1 季至 2014 年第 1 季 (共 5 季)，於 2013 年第 2 季之交易次數最多，占樣本資料 24.87%，之後各 季呈現遞減趨勢；各行政區的交易次數情形，以鳳山區最多，占樣本資料
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18.56%，鹽埕區最少，僅占 0.41%；都市計畫使用分區為商業區之交易次數 計 6,024 筆(26.06%)，住宅區計 17,092 筆(73.94%)，主要建材屬鋼筋混凝 土之交易次數計 21,167 筆(91.57%)；於建築型態，大樓住宅交易次數計 17,045 筆(73.74%)，透天住宅計 6,071 筆(26.26%)，二者交易次數相差 10,974 筆(約 2.8 倍)，又於大樓住宅的交易中，地面層之交易計 235 筆 (1.38%)，頂樓之交易計 1,286 筆(7.54%)，其他樓層之交易計 15,524 筆 (91.08%)；於地區發展趨勢，交易標的位於快速發展地區計有 18,171 筆 (78.61%)，位於平緩發展地區計 4,945 筆(21.39%)，快速發展地區與平緩 發展地區二者相差約 3.67 倍交易量，顯見二地區交易量差異之懸殊，亦顯 示二地區具有比較意義。
本研究以縣市為空間單位進行分析，購買者實價登錄之縣市及行政區 位於高雄市以外之其他縣市地區者，即視為跨區購買者，倘位於高雄市，
則視為在地購買者；另為確認跨行政區的在地購買者是否亦有溢價購買的 情形，於在地購買者之中，其所登錄之行政區若與購買標的所處行政區不 同，則視為「跨行政區的在地購買者」，若相同則以「未跨行政區的在地購 買者」表明。此外，為對於定錨效果進行分析，跨區購買者原居住地區之 平均單價高於高雄市者，則將其視為「高價格認知跨區購買者」，反之則 視為「低價格認知跨區購買者」。
購買者類別及與不同建築類型的相關統計，如表 3- 10 所示，於所有 23,116 筆樣本之中，跨區購買者之交易計 5,579 筆 (24.13%)，其中，高價 格認知跨區購買者計 2,426 筆 (10.49%)，低價格認知跨區購買者計 3,153 筆 (13.64%)，又高價格認知跨區購買者購買透天住宅與大樓住宅分別為 271 筆(4.46%)與 2,155 筆(12.64%)，低價格認知跨區購買者購買透天住宅 與大樓住宅分別為 619 筆(10.20%)與 2,534 筆(14.87%)；在地購買者之交 易計 17,537 筆 (75.87%)，其中跨行政區的在地購買者之交易計 10,235 筆 (44.28%)，未跨行政區的在地購買者之交易計 7,302 筆(31.59%)，又跨行 政區的在地購買者購買透天住宅與大樓住宅分別為 2,620 筆(43.16%)與 7,615 筆(44.68%)，未跨行政區的在地購買者購買透天住宅與大樓住宅分別 為 2,561 筆(42.18%)與 4,741 筆(27.81%)。
透過圖 3- 6 可以直接觀察，跨區購買者購買透天或大樓住宅，來自低 價格認知地區相對高價格認知地區略多，而跨區購買者對於大樓住宅的偏 好，相對透天住宅約高出 5.27 倍；在地購買者購買透天或大樓住宅，跨行 政區相對未跨行政區略多，而在地購買者對於大樓住宅的偏好，相對透天
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表 3- 11 購買者與地區發展趨勢分析表
地區發展特性 快速發展地區 平緩發展地區 合計 購買者 次數 百分比 次數 百分比 次數 百分比
跨區購買者 4351 77.99% 1228 22.01% 5579 24.13%
在地購買者 13820 78.80% 3717 21.20% 17537 75.87%
合計 18171 78.61% 4945 21.39% 23116 100.00%
圖 3- 7 購買者與地區發展趨勢分析圖
綜合以上跨區購買者與在地購買者，分別對不同建築型態與地區發展
綜合以上跨區購買者與在地購買者，分別對不同建築型態與地區發展