第二章 標售土地之市場價格
第三節 實證分析
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第三節 實證分析
事後推估價格係指利用實際已發生的資料推算標的物所應具備的價格，本研 究所稱土地事後價格，係指利用標售土地上所興建的開發案與銷售資料，藉由土 地開發分析法求得土地開發分析價格。此節將所推估的土地事後價格與得標價格 進行比較，觀察兩者間的關係。
一、 事後價格溢價分析
本研究將上述經篩選後可用於計算土地事後價格的樣本總共 27 筆，利用土 地開發分析法及蒙地卡羅模擬，推算每筆標售土地的事後價格，與得標價格比較 兩者間的價格差異，將兩者價格差異除以得標價格求得每筆標售土地的事後價格 溢價百分比。由於利用蒙地卡羅模擬量化資料中的不確定性，土地事後價格將以 區間型態呈現，為簡化土地事後價格與得標價格比較的分析過程，以每筆標售土 地的事後價格之期望值作為土地事後價格代表。再與得標價格進行比較。計算方 式如下：
P事後價格溢價 = (P事後價格 − P得標價格) ÷ P得標價格
P事後價格溢價：土地事後價格溢價百分比 P得標價格：每筆標售土地得標價格
P事後價格：每筆標售土地事後價格(事後價格區間之期望值)
土地開發分析法係以評估土地於開發後的可能價值，扣除開發所需成本以及 開發者所追求的合理利潤，推算該土地之現值(金家禾，1998)，所推估的價格日 期應是指土地即將進行開發的時間點；然而，透過上述等待開發歷程統計可發現，
標售土地於標售後並非直接進行開發。因此，若直接將得標價格與所推估事後價 格進行比較，兩者的價格日期不同於比較基準上可能有所偏誤，進而本研究以機 會成本概念，將所推估事後價格以等待開發歷程作為所經年數，折現至與得標價 格相同之價格日期，再與得標價格比較推算土地事後價格溢價百分比。
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明顯低於或高於土地事後價格，本研究依據 Levin and Pryce(2007)將極端標價 (extreme bid)定義為競標者的價格分配中，超過右尾 95%以上的範圍，即所願意91
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第二章 標售土地之市場價格
支付價格的前 5%高價。將推算事後價格分配中 90%的信賴區間設定為土地事後 價格的合理範圍，並將事後價格分配的前 5%高價與後 5%低價者，作為明顯高於 或低於合理價格範圍。換言之，得標價格落於所設定 90%的信賴區間代表標售土 地應以合理範圍的市場價格標售。得標價格低於所設定的信賴區間左側最低值，
即標售土地應以明顯低於市場價格標售；高於所設定的信賴區間右側最高值，即 標售土地應以明顯高於市場價格標售，如圖 2-3-3 所示。
圖 2-3-3 價格區間檢測圖 三、 事後價格區間檢測
透過價格區間估計，每筆標售土地所推估的事後價格區間則以表 2-3-1 所示。
發現公有標售土地中僅 1 筆得標價格落於所推算 90%價格區間的合理範圍內，
則有 2 筆得標價格明顯高於土地事後價格區間最高值，代表得標者可能對未來市 場景氣過於樂觀進而蒙受損失。其餘 24 筆得標價格皆明顯低於土地事後價格區 間最低值，代表得標者相較於政府人員對於未來土地價格的掌握應更為精確。整 體而言，得標價格明顯低於土地事後價格區間最低值占整體樣本之比例將近 9 成，
如圖 2-3-4 所示，相較於張菀玲(2010)以高雄市市地重劃抵費地為研究範圍，約 6 成標售土地之得標價格低於價格區間最低值。臺北市公有標售土地競標者似乎 於出價更趨於保守，由於臺北市公有標售土地之得標價格將近 9 成比例低於土地 事後價格區間最低值，僅不到 1 成的比例的得標價格落於所推算事後價格的合理 區間內。
後5%低價 (區間最低值)
90%價格區間
(合理範圍) 前5%高價 (區間最高值)
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程度作為溢價率(Man and Ng, 2007、杜宇璇，2013)。Man and Ng(2007)指出刻意 將底標價格壓低，可提供競標者於出價上的轉圜空間，具有政策上的功能；杜宇土地開發分析法是以剩餘生產力原則(principle of surplus productivity)為理論 基礎，以不動產價格分別扣除工資(勞力)、利息(資本)及企業家利潤後，最後剩餘
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在可獲取正常利潤下，可用於支付土地的上限價格，即買方取得土地的最高願付 價格。開發者若以高於此價格取得土地，則無法完全取得正常利潤；開發者若以 低於此價格取得土地，除獲取正常利潤外還可獲取超額利潤。
投標者基於理性決策下，不應將投標價格設定高於土地事後價格區間最高值，
即對於取得土地成本不應高於心中所認知的最高願付價格。我們不應將得標價格 低於土地事後價格的現象，全然解讀為政府賤賣土地。然而，實證結果顯示臺北 市標售土地有將近 9 成得標價格明顯低於事後價格區間最低值。雖然我們不宜將 其全然解釋為政府賤賣土地，但開發商確實可能以低於本身願付最高價格取得土 地。在不施以勞力、資本進行開發情況下，僅藉由轉售土地實現得標價格與最高 願付價格間的差距(張菀玲，2010)。換言之，臺北市大多標售土地以明顯低於市 場價格出售，增加得標者不論開發或轉售可從標售土地上獲取利潤的可能性。
圖 2-3-5 臺北市公有標售土地底標價格、得標價格、事後價格之關係
事
後 價 格
得標
價 格
底標價格28